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张建龙在两会“部长通道”接受采访

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纪念植树节设立40周年<br/>暨2019年全民义务植树系列宣传活动启动仪式

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从严治党

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“林业信息化 十年铸辉煌”——第六届美丽中国作品大赛

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任志强全面分析中国楼市:政府并不掌握市场真实情况
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任志强全面分析中国楼市:政府并不掌握市场真实情况
6月18座热门城市房价地图 北上广几个月排名不断变换
棚改贷款收紧信号下 139家上市房企市值缩水2300亿
任志强全面分析中国楼市:政府并不掌握市场真实情况
邓元杰:这是任志强在当今楼市继续调控、各项政策越来越偏离实际情况时,忍无可忍而写出的一篇两万字雄文!为什么我说他“忍无可忍”?因为如果你仔细读这篇文章,就会明白他的心情,尤其是到文章的最后。

本文,既可以看成是任志强在分析楼市,也可以看成他在给政府极为认真地提建议。绝大多数人如果花一个小时认真读读,对房地产的理解会上一个档次。

几乎所有的经济学家们都在用中国的情况与国际的情况对比,去讨论中国的经济问题,特别是对比讨论中国的房地产问题。但几乎所有的讨论中都忽略了中国的特色与国际惯例的差别。也只用一些名词套用却忽略了这些名词的内在含意,忽略了产生这些名词背景的原因,因此在社会中造成了极大的误解和错判。但却对官方的政策制定产生了极大的影响,导致各种行政调控对市场产生了逆向发展的引导作用,并一错再错的误导着中国的经济和民心。

我仅举几个常用的词,解释其中的定义和中国特色的差别。

房价收入比误导政策
这是个衡量房价和国民收入之间的关系,平衡市场价格与购买能力的比例,也是一个重要的判断市场房价的指数。

国际的房价收入比定义为:国民收入的中位数,每套住房面积的中位数与房屋价格的中位数,三者之间的关系。

之所以用中位数作为基础是不论奢侈性消费的情况,只兼顾社会的中位以下水平。(邓元杰注:在收入差距极度扩大的情况下,中位数要远低于平均数。比如一个国家国民的收入中位数是5万元,但平均年薪可能是20万。因为一个高收入者的收入很可能是低收入者的几十倍。因此,用中位数计算房价收入比,会导致这个值比较低)
购买力的中位数是指居民的中位数收入水平,兼顾着中位数以下的消费能力,而不计算高收入者的消费能力。房屋面积的中位数同样是指全社会住房水平的中位数标准,高于此标准的则为高消费能力。

房屋价格的中位数同样是指全社会每套住房价格的中位水平,而非指含高消费的特殊产品。

中位数坚持的是以社会中位水平的情况,以保护和兼顾低于中位数水平的家庭住房问题而不计算高消费的水平。

中国在计算物质指数时,同样把一般消费品纳入指数,而将奢侈品消费排除在外是同一意思。但中国的住房价格却从未公布过中位数,而是使用的平均数。(邓元杰注:这导致计算出的值严重偏高)。平均数的最大误导就是将高消费的水平并入其中而对市场产生了巨大的误导。

当社会用平均数去计算收入水平时就大大的提高了平均收入的水平,而用平均房价时不但提高了房价的水平,同时忽略了低房价商品的存在并在市场引发涨价的恐慌。同时不使用住房面积的中位数也会提高了全社会的住房要求和标准,产生过度的追求。

2016年底的数据是全国平均房价超过万元的城市19个,其中平均房价超过2万元的城市9个,全国平均房价不到8000元/平方米,但中位数则不到4000元/平方米,相差近一倍。

2016年底长沙市(含区县)平均房价为7000多元/平方米,最低价2000多元/平方米,最高近30000元/平方米,但中位数不到4000元/平方米,大约也与平均数相差近一倍。

上海市最高房价为30万元/平方米,最低则只有2万多元/平方米,平均价约为5.4万元/平方米,中位数则不到3万元/平方米,也几乎相差近一倍。

可见无论是城市还是全国,平均数与中位数之间的差距大约都在40%以上,平均数大大提高了市场对房价的认知。

中国城市的户均面积约为75平方米左右,但中位数则不是60平方米。如上海的户均为68平方米,但中位数则不足50平方米。许多学者都按每户90-100平方米计算房价,这就大大抬高了房价的总量。

房价的平均数和房屋面积的数据远大于中位数就会使计算中的总房价远超过按中位数计算出的结果,并让这个差距远远的大于50%,变为成倍增长了!

当中国计算收入时通常会按统计局公布的人均收入或职工收入计算,但这些收入均以工资收入为主。许多富人的收入却并非主要来自于工资收入,这就让平均收入的水平大大低于实际收入水平。

国际上的计算中位数收入时,则在收入中包括财产性收入、投资收益、广告收益、一次性劳务、稿件等其他收入。这就让两者之间的收入计算范围出现了极大的差异,并使计算收入比时出现无法对比的情况。

因此中国所有的专家、经济学家们喊出的房价收入比都是与国际计算非统一标准,并具有极大偏差和欺骗性的计算。完全不具有对比性。

我也无法计算出完全按国际标准计算的中位数的房价收入比,但我知道目前公布的这些房价收入比都是被严重扩大了现实差距的不正确数据。

正是由于这种用平均数而非中位数的统计方式和宣传作用,导致的结果是不但没有让高房价的那些房价下降,反而在把那些低房价的房价大大拉高,向平均数靠拢了。

当我们试图用平均数控制地方的房价涨幅时,造成的结果是地方政府不得不将原并未纳入市区统计范围的区县的低房价都纳入统计中去平均,以降低名义的平均房价。却大大提高了原来较低的房价,造成部分城市名义均价的下降,但全国房价的普遍上涨。

因中位数的管理是以保护中低收入家庭住房需求的管理,以平均数为主的管理则是不负责任的一种市场管理。限制的是提高生活水平和城市建设的作法,让中国的城市建设仅为满足于当年的需求而失去了长远。

中国历史上曾用控制建筑费用的方式建设了大量低品质的住房,造成大量危旧房和棚改区的出现,造成了极大的浪费,今天难道还要继续重复的走这样的老路,再建一些要几年后就被淘汰的建筑吗?

《平均的终结》一书中早就将平均数这个严重影响科技进步和发展的判断标准废除了。但中国在明明已有中位数的国际标准的情况下,仍然坚持用平均房价来判断和管控市场,必然只会对市场和管理带来极大的危害,而绝不会带来任何益处。

这种错误的统计与管理方式最终只会破坏未来发展的大局,当掌握公权力的人们只能靠错误的信息和判断去做决策时,又怎么可能不犯错误,并让市场走上正常发展之路呢?

中国住房私有化率与市场化程度无关
这在国际上是衡量一个国家个人和家庭持有私有产权住房的重要指标,即反映了市场化程度,也反映了家庭私有财产的分类比重。

但在中国这个指标与市场化程度无关,与家庭财产分布有关。

曾有许多的专家、学者认为中国的住房私有化率远高于发达国家,认为这是一种市场化程度高的标志,并为此而高度骄傲和自豪。同时认为这是中国房地产市场潜在的存在巨大泡沫的一个信号。

但这是一个完全错误的判断。

中国从城镇住房私有化率的角度看,确实比发达国家都高,如加上中国农村的宅基地制度下的农村自有住房率,这个住房私有化率就更高了!

可惜的是中国的城镇住房私有化率与中国的住房市场化无关,而是中国计划经济制度下的长达五十多年的住房福利分配制度造成的结果。

1949年中国政府颁布了一项命令“城市中的一切住房归公”。除少数私有住房之外,没收了原政府和被打倒、清除对象的所有住房,改为了城市住房福利分配制度。尤其是公私合营之后,又将大量的私有住房改为了公租式住房。

正是因为这种政府分配住房的制度背景,因此在确定工资、劳动报酬收入中,剥离了住房购买和支出的因素,降低了应支付的人工成本。换句话说是政府支付的工资和劳动报酬中从来就没有住房购买和支出的部分,也消灭了市场中的住房商品化生产与交易。所有人都只能靠政府分配住房。又因为“先生产,后生活”的政治主张,重在投入经济而极少投入住房。

1949年城镇人均居住面积为4.5平方米,但到了1978年改革前,城镇人均居住面积下降为3.6平方米,不但没有增加和改善住房条件,反而更差了。

上世纪80年代之后,才加强了城镇住房的建设和福利分配,直到1997年23号文件停止住房福利分配之后的数年,这种住房分配制度才停下脚步。

这五十多年的住房分配又通过房改的办法,实现了城镇住房私有化率的大幅提升。这种房改中既包括了政府、单位分配的住房,也包括了因市政建设、城市改造大量拆迁、安置的住房(还包括单位机构以商品房价格购买后,实物分配的大量住房)。房改房的低价购置,将住房转移变为私人财富,是对历史低工资的一种补偿,而非市场化形成的结果。

因此国际上的住房私有化率的拥有者,多为中等收入以上的家庭,低收入家庭更多依靠政府保障解决住房问题。但中国福利分房之后的私有化,则并非以收入划分,最低收入家庭的住房私有化率高达72%,且有5%左右的家庭拥有两套以上住房(如拆迁所得和双职工双单位分配等)。而最高收入家庭的住房私有化率为90%,两者相差并不多。

中国自1997年开始实行住房商品化、市场化之后,开发商全部建设的纯商品房仅为9000万套左右(扣除开发商建设的非商品房套数,如经济适用房、限价房、安置房等),不到全部城镇住房总量的30%。即使不计其中一些为单位购买进行最后福利分配的部分,那么真正靠市场化商品房拥有私有住房的比例也不过30%而已。

因此可以看出中国靠市场商品化拥有住房私有化率的总量不超过30%。而大量则是靠非市场化的福利分配之后房改形成的住房私有化率,因此中国的这个指标无法与国际的指标对比,也并非在同一水平上。

更重要的是福利分房的原有住房的标准极低,并不能满足现代已日益增长的生活消费。

80年代之前的住房分配几乎是低标准的建设,大多是面积极小的,无完整生活设施的住房。如五十年代上海的纺织工人住进的新房,如今已经不得不拆除重建了,大多数卧室只有6-8平方米。许多还是共有厕所,无厨房,更不用说洗澡的设施了。

80年代改革后的标准也很低,一居室不大于40平方米,二居室不大于60平方米,三居室不大于80平方米,直到90年代,超过100平方米的住房设计是要有高知、高干指标的。因此占住房私有化率50%以上的住房是低标准的非商品化设计的住房。

即使是初期的商品住房,大多也维持在这个低标准的水平上。虽然有了独立厕所和厨房,但却没有燃气、没有热水,没有洗浴设施,连刷牙都要挤进厨房去取水。至今这些低标准、小面积的住房仍是城镇中的主力军。

之所以中国的住房私有化率高,和个人财产中住房比例高,并非市场化之后人民的自由选择,而是福利分房制度造成的必然结果,是政府用住房资产弥补历史上工资收入分配不公所造成的。与中国的住房市场化程度无关,也与消费者购买能力无关。更不是反映中国经济的发达程度,也同样不能与国际上大多数市场化国家的住房私有化率相提并论。

根据统计局调查中国城镇中还有大量的私有住房是自建房。这些自建房统计在住房私有化率之中,但既不是房改房,也不是商品房,且无法在市场中公开交易,这一比重也很高。

由此可见一个非市场化经济的国家在改革之后才进入住房市场化20年左右的时间,商品化程度和数量都极低,并不能仅用国际通行的住房私有化率指标去衡量和证明市场中发生的变化,更不能证明市场中的泡沫!

以房屋总市值推论中国房地产泡沫是错误的
国家房地产的总市值既是一个国家城市化发展的标志,也是一个国家房地产在国家经济中总量的衡量。

据第一太平戴维斯2016年8月的预计,中国的房地产市值约为270万亿元人民币,为2015年国内生产总值67万亿元人民币的4倍,随后又测算称,已达300万亿元市值。最近则在某些专家、学者的口中称为已达450万亿元,还有些与美国的房地产总市值约为26.8万亿美元相比,认为中国的房地产已出现了严重的泡沫情况。

根据国家统计局和住建部公布的两个数据看,中国城镇的住宅总量约为220亿~245亿平方米。1997年房改之后竣工的住宅不足100亿平方米,非商品房约占70%的住房总量,其中包括拆迁房、自建房,原有私房和非成套住宅。即使全部按能进入市场销售计算,并且全部按2017年全国平均住宅房价8600元/平方米计算,其总值也不过200万亿元左右。如扣除年代、成套率、配套设施等因素,高算总值不超过150万亿元,合理低值则不过100万亿元左右。如扣除不可进入市场销售的部分,则会估值更低!

中国目前的大中城市中仍有大量未拆除重建的危旧破建筑,三四线城市则是刚刚进入大量进行棚改的起步阶段。从这三年棚改1500万套的目标看,并不能解决完三四线城市的全部问题,而五六线的城镇又会如何呢?

仅从三四线城市大量的棚改就可以得出结论,这些大量的存量住房的条件极差,危旧破情况严重。许多住房根本不具备商业价值,连中央政府都不得不动用大量的财力给以补贴,支持拆除重建,就可想而知这种住房情况的困难了。而中国除70个大中城市之外,还有590个城市和众多的县镇,其住房情况仍有待改善。

实现小康和现代化目标城市化率应超70%
一个国家的城市化率与这个国家的经济发达程序密切相关,也与人民的生活水平和富裕程度相关。全球城市化率的高速发展则是集中生产能力、资本能力和第三产业发展的必要条件。

1800年之前全球几万年所创造的GDP约占全部总量的5%,1800年之后的GDP则占历史总量的95%,是因为1800年之后城市化的高速发展带动的经济高速增长,经济的增长又反过来推动人口向城市集中,加速了城市化的发展。

1800年到2010年全球的总人口量增长了6倍,但全球城市人口的数量增长了60倍。2006年全球城市的总人口数就超过了农村的总人口数,发达地区的城市化率已经突破了80%,欠发达地区的城市化率也突破了45%,全球平均的城市化率已经超过了53%,并且仍在高速增长。

但中国的户籍人口城镇化率仅为42%,低于欠发达地区的城市化率水平。按常住人口的城镇化率计算也仅为58%不到,远低于发达地区的水平。

中国要想实现小康和现代化的目标,至少城市化率的水平应在70%以上,否则无法实现经济的增长和人民收入水平的提高。

但中国的真实城市化率水平极低,正是因为户籍制度的限制造成的。目前名义上的城市户籍人口的城市化率为42%,但原有城市户籍人口的户籍与工作地不在同一城市的情况极多,于是就无法充分享受城市化带来的公共服务和资源优势,如子女入学、家庭成员的医保、退养等,都未能充分的实现城市化的条件。

而非户籍人口的城市化,则是假城市化。这些非户籍人口的城市化中,绝大多数人的生活保障与收入来源,还依赖于农村,仍离不开承包地、宅基地,更不用说子女入学、退养、医保等其他问题了。因此凡是不能实现收入来源于城市而非农业的城市化率都是假的城市化率,重要的衡量城市化率的指标不是指人在哪里住,而是指你的收入来源来自于农村还是来自于城市。

发达国家中许多人,特别是退休的老人并不住在城市,但他们的收入来源于城市,仍被计算在城市化率中。

在中国的各大城市中非户籍人口的比例都很高。如北京2100多常住人口中户籍人口仅为1200多万,上海也同样,广州和深圳则出现了非户籍人口的数量远大于户籍人口的情况。

广州最新公布的情况中,户籍人口为911.98万人,非户籍常住人口则为967.33万人,非户籍人口超过了户籍人口。20-50岁的劳动人口占85%,63%为广东省之外的人口,能在广州购房的外来人口约为二成。非户籍人口在教育、医疗、参保等社会保障方面处于较低水平。子女就读公办学校的不到5成(49.3%),就读公办幼儿园的仅为2成(20.5%),约35%的劳动者未签订劳动合同,约四成以上的没有参加“本地统筹的城镇职工基本养老保险”,四成以上的人员无医保治疗。

广州的这种情况可以说是所有城市非户籍人口的普遍情况,许多城市的情况则比广州的情况更差。由此可见中国的名义城市化率中,大量的人口是非城市化的收入来源,或只有部分收入来源于城市,这种情况并未改变其原有身份和地位。虽然人身在城市,但大量的保障和部分的收入仍来自于农村。

这种名义上的城市化率不但不能与国际对比,也不能证明农村人口的真正转移。不能改善农村的发展情况,也并未真正解决名义城市化率中的住房问题和人民生活质量提高的问题。

中国的城市化率提高将是影响中国经济增长和房地产市场发展的重要问题。

住房面积不分青红皂白的说法很不可取
住房面积统计既是市场需求与供给关系的一种衡量,也是人民生活水平的一种标准。既反映国家经济发展和人民生活水平之间的关系,也反映住房水平和居住条件的改善。

住房面积通常用三种情况反映,一是人均住房面积的大小,二是户均面积的大小,三是套均面积的大小。前者反映的是城市人口数与存量住房的情况;二者是按城市家庭户数(即居住单位)计算的存量住房的情况;三是每套住房平均的面积,反映市场供给情况的变化。前两者以人和家庭计算存量住房,三是以建筑本身的情况按独立套数计算与人无关,但三者都反映市场中的存量与新增供给的变化。

1.人均住房面积:在中国的历史上早期这一统计为人均居住面积的统计,因为那时大量的住房为非成套住房,没有厨房、厕所的面积,更没有楼房中分摊的地下室、电梯、楼梯等面积,因此只计算居住面积。1949年城镇人均居住面积为4.5平方米,1978年城镇人均居住面积为3.5平方米。

直到上世纪80年代大量的住房建设在福利分配的制度下,为尽可能的减少建设成本,增加居住面积,因此住房建筑尽可能减少非居住面积的配套面积。如几乎所有的住房无厅、小厕所、小厨房。北京市前三门大街大量建设的居民楼都在设计中没有门厅的设计。那时的拆迁政策也只计算居住面积,不把其他面积计算在补偿范围之中。厅按一半计算面积,因此拆迁房的建设也大多是无厅的设计。在以居住面积为统计基础时,住房建设中配套的厅和厨房、厕所都大大的被压缩了,更不用说有洗浴条件了。

大约90年代中期才有了厅的设计,并在住房商品化之后,让厅变大了。厕所也变成了卫生间,厨房也不再是转不过身来,放不下冰箱的小厨房了。

以后中国的住房统计也从居住面积变成了建筑面积,但在建设面积的房产证登记中(销售中)都包括了建筑配套面积,即公共分摊面积一栏。

在住建部(当时叫建设部)88号令商品房预售管理办法中,曾规定销售住房可以按套内面积或建筑面积分类计价。但由于产权证登记中都将两者合并登记为产权面积,于是就又有了分摊率的特殊名词,指产权证面积中套内面积和公共分摊面积之间的比例。这是典型的中国特色。

在不同的楼的建设中,这个分摊面积的分摊率差别巨大,如无电梯、无地下设施的大多楼梯、消防梯的分摊比例和门厅等都较低约为10%-15%。但有大门厅和电梯的楼则分摊比例提高了。多电梯、户电梯含地下车库通道电梯的则分摊比例更高。有的豪宅分摊比例高达30%,即一套产权证面积为100平方米的住房,套内面积仅为70平方米,其余均为公共面积。

因此在中国的人均建筑面积中计算的住房面积无法与国际的接轨,正是因为分摊面积的部分无法统一。在国际的人均住房面积计算中,是指套内属于私人使用的面积,如德国是以建筑分户墙中心线计算的,美国是以户门内面积计算的等,而只有中国是含有公共分摊面积的,因此在与国际对比中会出现极大的差异。

如现有中国统计公布的城镇人均建筑面积约35平方米,实际与国际对比时应扣除20%以上的公共分摊面积,则就只剩28平方米了,中国大城市的人均住房面积标准低于全国平均水平。如北京不到25平方米,上海更低,扣除公共分摊面积之后则人均住房面积都在20平方米以下,再扣除厨房、卫生间和门厅,居住面积就会更低了。

在中国自以为住房已经能满足城镇人均住房需求的人眼中,人均35平方米是个很高的数了,但实际的情况并非如此,尤其是在国际对比中就相差更多了。

从中国人均的住房面积看也许许多人会比较乐观,但从户均面积看也许就没有那么乐观了,以户计算的住房面积情况在与国际的对比之中可知道差距巨大。

如扣除户均面积中所包含的公共分摊的建筑面积,就可知这个差距更大了。

也许许多人会认为这几年高速发展的城市建设会让情况发生巨大的改变,但实际随着中国老龄化的出现并越加严重,年轻人并非按户籍所在地居住,独居人口疯狂增长,这个情况也许会更加严重。

德国1960年时人口7300万人,但家庭个数为1900多万个,随着人口老龄化,到2010年全国人口增加了800多万人,增10%多为8100万人口,家庭个数则变为4100万个,增加了一倍多。且老人住大房,会为儿女回家留住所。年轻人的住房则小,但住房总量大大增加。户均人口从3.83下降到2.01。

中国的户均人口同样从80年代的人均3.89,下降到2.8左右,还在继续快速下降。大城市如上海、北京均在2.6左右,说明人口数与家庭户数的变化正在出现德国已出现的这种情况。

中国已出现了约7500万个独居家庭,过去的3年每年独居家庭都以30%的速度增长,其中约3500万个家庭是老年人的独居家庭,4000万左右为年轻人的独居户。但在中国户籍制度的统计中,许多独居年轻人的户籍仍在父母的户口本上,并不与父母同住,而是单独居住。中国户均住户面积的统计中并未将这些户籍未变的年轻人的独居计算在以户为单位的统计之中,因此这种户均面积的统计可能会更加恶化。

北欧独居户已达总家庭户的40%,西欧也在25%左右。但中国目前仅为6%左右,如上升到25%的水平则对住户的需求会大大提高,或几年之后出现德国成倍增长的情况。(邓元杰:还是不要上升吧!人们要多生孩子!家庭要和谐!)
从抚养率水平的提高看,这种老龄化和年轻化分居的情况只会越走越快,则户均面积的情况也不乐观。

3.套均面积:指每套独立计算的住房的面积,而不论这套住房中是住了一个人或几个人,是一个家庭还是多个家庭。这个指标是衡量一个国家住房水平的重要标准。

中国早在80年代出台过套均面积的标准,一居40平方米以下,二居60平方米以下,三居80平方米以下,后在商品化之后这个标准被打破了。但2006年又出台了90/70的规定和随后又有了按面积计税的规定,如144平方米的高限等规定。

因此中国的套均面积被政策严格控制,全国100平方米以上的住房比例约为全部住房总量的25%左右,150平方米以上的住房则低于15%,因此套均面积的水平远低于发达国家的水平。

香港人多地少,住房面积是全球最低的。100平方米以上的住房则为豪宅了,但占比极低。政府提供的小面积住房所占的比例极高,中国现有住房的情况虽然远远高于香港的水平,但与经济发达国家相比则差距巨大。

不分归谁和谁在用的户均套数算法不对
一个城市或国家的住房是否已经满足或基本满足了需求,首先要看住房的独立套数,能否超过家庭的总户数,并随着家庭户数的分裂进度,始终保持着适度的空余量,使人们有自由的选择权。

通常一个国家或城市的现有住房应达到总家庭户数的数量,并大多有10%的余量,即达到家庭总户数的1:1.1。如果在家庭分裂的高峰期就应达到1:1.2,如果是城市化率高速增长时,除满足现有城市需求之外,还有一定的余量来满足新进入城市的家庭需求。

中国目前公布的户均套数大约为1:1.1左右,即总住房套数大于总家庭户数,似乎已经能满足现有城市家庭户数的需求了。

这个计算中并不管这个住房是归谁所有,由谁居住,或是尚未销售。而只计算现有住房的总量是否已大于家庭总户数,实际的情况是多于或少于家庭总户数,少于家庭总户数的肯定是不能满足需要的,大于时要看能否跟得上家庭分裂速度或新进入城市的家庭速度。

家庭分裂速度是指一个家庭因子女结婚可能变成了两个或三个家庭,新进入城市的家庭则是随着城市化进程和速度增长和变化的。

一般而言1:1.1是最基本的条件,多余的10%则是满足住房调换、工作变化、家庭分裂的必要选择余地。而城市化进程则应有更多的余量,如北京市每年新婚家庭的数量低于总家庭户数的10%,但五年前的年新增人口量则大于原有家庭户数的10%。

但中国的统计之中,忽略了两个问题,一是非成套住房的数量占比高达25%,这些非成套住宅中的套数计算是个多变的情况。如一间平房可能为一户,但一年之后四、五间平房变为了一户。这个差距会变化巨大。二是户籍制度中无法计算出户籍不变的家庭分裂情况。如独居人口的情况迅速增加,有些为人口老龄化产生的,户籍数量不变,但更多的则是年轻人的户籍未动,也未结婚另组家庭,但却独立居住,应被计算为单独户,却未被按户计算的情况。也包括各城市中异地工作独立居住的情况,他们的户籍并不在这个城市,但却会在这个城市长住,需要拥有独立的住房。

当然也有大量合居的情况,如异地工作的人员可能合租一套住房,外地或农村人口大量进城时,也会有打工者合居的情况,但中国的统计则无法跟上这种多元的变化。

如果从北京市租赁市场的情况看,约有20%的住房用于出租,但却要满足36%的常住人口。大约5-7人的住房需求,却只有一套住房的供给,那么如果这样计算,大约住房不能满足非户籍人口都按户计算的人均1:1.1套的住房,全国大约也是如此。

可以肯定的是如果将进入城市的常住人口中,都以家庭方式计算为户时,中国现有的住房无论如何都无法满足1:1的最基本条件。但实际中独立进入城市的个人大约都不是按家庭计算的,也才因此会有1:1.1的说法。

但在国际上的统计之中,这种非户籍管理方式,是个人独立护照的管理方式。则进入城市的非家庭关联的持独立护照的人口都是按单独户计算的,其独立住房的需求则要求户均住房套数计算时,必须按独立户对应独立住房套计算。

于是这就让中国的统计方式与国际的统计方式产生了不同的定义和不同的计算结果。

只管住房成套率不管房子破不破也不对
住房成套率是衡量现有城市或国家住房的基础状况和发展程度的指标。成套率越高或100%,则说明这个城市或国家的住房至少已达到了成熟的阶段,能基本满足生活的需求了,进入了提高质量与舒适度的阶段。而成套率水平越低则说明这个城市或国家虽然有住房,但这个住房是不达标的,不能满足生活需求,并亟待改善。处于这样发展阶段的城市或国家仍处于改造建设的高峰期。

如中国三四线城市的棚改就是这种情况,虽然有住房,但住房条件极差,非成套率高,危旧破严重,已到了非改不可的阶段。

何为成套住房?一般国家的定义是独立单元的住房需要有生活必须的独立设施。如要有自己的卫生间(含洗浴设施和厕所功能的卫生间,仅有厕所则定义为半个卫生间)、有自用的厨房、还要有必须的取暖设施和条件(冬季寒冷的地区)。高标准的成套定义则还有独立的电、水、热水、燃气、门厅、饭厅、客厅等必要设施。

中国现有的住房成套率水平大约在75%左右(不含农村的住房),约有25%左右的住房为非成套住房。但这个成套率的水平低于国际标准,其中大多数只有半个卫生间,即只有厕所,而无洗浴设施,更不用说没有管道燃气的住房比例高达80%以上,没有热水的住房比例高达95%以上。因此才会有大量的电热水器替代的市场。

中国城市的早期建设中大多是平房,没有独立的供水、供暖、供气和厕所,改革之前大多的洗澡要靠木桶或去公共澡堂。随着技术进步和经济发展,大多新建筑有了改善。但这些历史的平房保护区,如北京的78平方公里的旧城保护区,仍只能用煤改电解决燃煤做饭、取暖问题,仍无法用管道解决燃气、热力供应等问题。胡同中仍主要靠公共厕所解决卫生问题,洗澡等问题大多只能靠热水器了。

公私合营和人民公社的阶段,在农村取消私家厨房,改为大食堂的同时,城市中也建设了大量的这种无独立厕所和厨房的住房。北京就有所谓的社会主义大楼,这种楼是典型的类似于集体宿舍的住房。上海每天早上在里弄里洗倒马桶的情况一直延续到改革之后很多年。

住房福利分配终止之前,几乎所有的成套住房都只有厕所而无卫生间。厕所中大多除便池用水之外,无其他水源。当洗衣机、热水器出现时,大多要先对厕所进行水源改造。厨房更是狭小,以省出更多的钱扩大居住面积。当电冰箱出现时大多无法放入厨房,反倒放在客厅或卧室,成为了一种富裕家庭的“荣誉”。

但随着市场化的发展,一些商品房才真正满足了国际定义的成套住房的标准。家庭中有了独立的卫生间和适度的厨房面积,以及供暖、供热水等生活必备条件,逐步提高了人民的生活标准。

中国现有以有独立厨房和厕所定义的成套率标准,如果换成国际必须有独立卫生间的标准计算,那么中国住房的实际成套率水平大约就会降至30%-40%了。由此可见中国的住房水平与国际水平之间尚存在着巨大的差距。

人民生活水平的提高,不仅在于有房住(棚户区也叫有房住),更在于这个住房要满足生活必备的基本条件。只能在厨房去洗脸,不能在家中自由、方便的洗澡,都已成为新时代面临的难堪。

大量要依赖公共厕所解决方便问题,共用一个水龙头,在非独立厨房做饭的大量住房则更是未来要解决的重大问题。而这种现象不仅在大量棚改的三、四线城市中存在,北京、上海、长沙、西安这些大中城市中也同样大量存在,这些情况不但说明中国的住房建设尚处于发展的初期阶段,而非成熟阶段,同样也证明中国的房地产尚有很长的路要走。除了新建之外,旧改的任务也将更加艰巨和亟待解决。

住房空置率无法真实反映整体住房需求
空置率是衡量现有住房使用情况的指标,空置率越低说明充分使用率越高。空置率高则说明供给量大,但使用率低的不合理性。

空置率可分为两类:一类是指已进入市场的全部存量住房的空置情况;一类是指未进入市场的新房的空置情况。通常大多成熟的国家与城市只计算第一类情况,特别是二手房交易远远超过一手房交易量的国家。如美国大约二手房与一手房的比例为7:1,只计算第一类情况。

但香港则分别计算这两种情况,第一类的空置率较低,大约为8%左右,第二类的情况高,有时高达50-60%。此次香港准备征收的一套房空置税则主要针对于开发商未销售的一手房和已购买而未使用的一手房,但并未对二手房征收空置税。同时有二套房空置超六个月再交易的另外有税。

许多国家用征收住房空置税来提高住房的利用率。如德国,空置住房超过六个月的要征税,而将住房纳入合作社用于出租则会减免相关税费。一面提高了住房的利用率,一面稳定了住房租金,并保证了住房投资者的收益。这里以六个月为限制一是给足了住房变更、改善的交易时间,另外也回避了偶尔居住的情况,如中国也有些“五”+“二”的居住方式,五个工作日居住一地,二个休息日居住一地的情况,或为照顾病人、老人并兼顾工作的两地居住方式。

我不知道中国的空置情况是如何统计和计算的,如空置的时间是以六个月以上为空置还是以月或年计算为空置的。但我知道社会上曾传说的中国城镇住房的空置率高达22.4%或更多,高达6500万-8800万套的统计和计算结果一定是假的、错的。一是中国的商品房总量也就9000多万套,不可能有这么多的空置;二是中国的户均套数才只有1:1.1左右,如果有20%以上的空置岂不是会有许多家庭无户可住?三是中国拥有第二套住房的比例很低,总量很低,全空置也没有这么多的量;四是大量的私人出租房来自于何处?连现有户数的居住都无法满足,又哪会有房用于出租呢?当出租市场有大量需求而又同时大量住房空置是无法解释的。

杨伟民退任中财办副主任之后,在上海会议的讲话中讲到中国城市和农村的住房空置率都很高。这是现状,但却有其特殊的中国特色的原因。而这是国际上几乎所有国家都不存在的特殊原因。

自1954年中央就出台了防止农民盲流入城的文件,大跃进之后又有了城乡户籍制度的规定,因此这种户籍制度的规定限制了人口的流动。不但限制了城乡之间的人口流动,也限制了城市与城市之间的人口流动。

同时中国特有的城乡土地的双轨制,特别是82宪法的修改之后,将农村土地定为集体所有,将城市土地定为国家所有。这两种制度成为了人口流动和城市化高速发展进程中的两大壁垒障碍,也是造成与住房利用率无关的特殊的空置现象,和随劳动力流动而产生的住房困难问题。

一是城市化进程中约有四亿多农村劳动力在全国流动,其中约3亿多人进入了各类城市长期生活,1亿左右人在家乡附近的城乡之间流动列入非常住人口。这样就造成了大量农村的空置现象。

我朋友父母所在的浙江地区的一个村,在距城市几里地之外的山沟里,全村80多户农户,只剩4户人家还常住在村里,其余宅基地已没有本村人,大部分空有住房而无人居住和使用。一部分出租给了专做垃圾分类的个体外地农户,满院的大量垃圾分类后的残余被倒进进了附近的山沟之中,造成极大的污染。

这进入远距离大中城市的几亿人中,有约20%的家庭在城市购买了住房并长期居住了,80%左右的则用租住的方式在城市或工棚中租住,许多几乎长年不再回到家乡。但户籍制度则使这些家庭无法变为城市户籍,无法融入城市生活,无法享受城市中的子女教育、医保与养老等公共服务。也有许多儿女进城了,将父母接到城市的他们同样也无法分享城市的公共服务,仍依赖于农村,保持着各种千丝万缕的联系。

由于土地制度问题,这些户籍仍在农村的人口,无法将宅基地、承包地变成进城的资本,并用户籍捆在了农村的土地上。虽然他们大部分时间居住于城市,并从城市取得部分收入,但子女教育、医保、养老、失业保险大多依赖于农村和承包地,这就造成了大量的农村住房的空置和宅基地的浪费。同时他们又必须取得在城市中生存的住房!即使短期回乡,仍需保留城市住房的条件!

这种两地双居住房的特殊情况,大约只有在中国这种特定的制度之下才会存在。

二是中国的户籍制度还使城市户籍的人口,在异地投资或工作时,包括母公司或集团公司向各地分公司的派出工作,都会产生这种两地或三地的住房需求。如在父母所在地的户籍和住房,在集团或母公司所在地的住房,在被派出的分公司或项目所在地的临时或几年期内的住房等。

异地工作的情况和派出工作的情况并非少数,仅房地产公司的这种派出和异地工作的人数就大于总人数的10%。如果所有这种有异地投资或项目的企业都有10%左右的异地工作人员,那么这个总量是巨大的。这些人员中或许有50%会购买住房,50%会租用住房,不管何种方式大约都会占用多重资源,并会在几地之间流动,形成一地居住时,另一地的住房空置。长期空置的时间甚至会大于六个月,且无法将空置的住房用于出租。

这种特殊的制度原因会让城市和农村的住房都无法改变被空置的现象。但这种制度原因造成的空置与无法充分利用资源的情况,在国际上的绝大多数或其他任何国家也许都是不会出现的。尤其是中国租赁市场的不完善性,造成许多城市无法提供这种长租房。加之房价的上涨给了这些有能力购房者一种投资的机会和可能,多地占有住房而不会在异地工作时轻易放弃原有住房,就成为一种常态。

许多国家的二手房交易市场发达,且房价起浮不太大,尤其是购买住房时会有个人所得税的抵扣,因此大多这种异地工作的情况出现时,多会整个家庭同时搬入家庭主要劳动收入者的工作地,并更换住房,将原有住房卖掉(购买两套住房时无法抵扣个税,或占用和浪费抵扣额度)。同时一个重要的原因是这些国家没有户籍限制,可以让任何异地工作的人很容易的融入于所工作的城市,并可以与当地人一样分享所有的公共资源和服务,包括没有子女上学、医疗、教育、劳保、退养的各种障碍,而这些都是中国无法提供的条件。

中国将要修改的个税法,开始将个税征收扣除项中增加住房利息支出了,但却未做出抵扣总额的限制,也未做出只有一套住房贷款时可享受这种抵扣的规定,也未对非纳税地购房做出限制(集团或母公司派出异地工作的人员,许多纳税地仍在派出单位总部,而非工作地),因此即使这一政策出台仍因制度障碍存在许多问题。

中国被派出异地工作的这些中、高收入的人员,大多既有购买住房的能力,也有携带家人在异地生活的能力,同时有保留原住地住房的财力,或许还有派出单位提供的住房补贴,因此购房并在离开时卖出住房就成了最好的投资。

中国的特殊制度在一个侧面制造了城市化进程中的障碍,在另一方面则造成了住房投资收益的奇迹。因此中国的住房空置率就成为了一种无法真实反映整体住房需求的指标。在不同城市是如此,在整个国家也是如此。一方面是空置在城乡都出现;一方面是总的供给量大于1:1;一方面是许多人占有多方资源;一方面是市场供给严重不足;一方面是住房需求紧张;一方面是资源不能充分利用;一方面是住房条件无法改善;一方面要提高城市化率;一方面是已进入城市的常住人口无法融入城市,分享城市公共服务。如果单从单一指标或某一方面看,都可得出对市场判断的不同结论。但如果不从制度原因看,则无法解释为什么众多原本相互对立的现象却同时存在着,尤其是如果仅用任何单一指标与国际去对比,则必须会出现也许是完全相反的结论。

中国现有调查所得出的空置率指标如果与国际同一指标对比则会出现制度性原因造成的误差。如果不是用住房的空置率指标,而是用写字楼的空置率指标与国家对比,那么可能可比性和制度条件都相差无几,只是五十多年福利分房留下的基础和制度性障碍会造成中国特殊住房制度下的特殊情况。

租金提高但租金回报率低这是一个问题
任何不动产的投资者都会用租金回报率衡量计算投资的可行性,无论是住房投资,还是写字楼或商业设施的投资。除了房屋本身可能因价格变化而产生的投资风险之外,首先是出租回报率的合理性。

中国出现了两种不同的情况,一是商品住房的投资,大多用租金回报率计算是利润很低。扣除税费之后,难以找到合理性。但住房价格的不断上涨,则比租金回报更有利的支撑着投资者的信心,甚至未装修的房子,根本不用出租,就可以得到高额的回报。二是写字楼等公建的租金反而比住房租赁有更合理的回报率支撑,减少了市场价格变化的风险。

为什么中国城市中,特别是大中城市或第三产业比重较高或合理的城市,写字楼的租金回报率会好于、高于住房的租金回报率呢?

原因在于中国有五十多年的住房福利分配的历史,并且这些住房用老人老办法的特殊方式用房改低价变成了个人拥有的住房资产。而写字楼市场没有这种福利分配低价转化的基础,特别是第三产业发展是改革之后的事,是与写字楼商品化同步发展的进程,处于同一竞争的水平,有可比性。但住房却发生了前后两种不同的情况。

住房的商品化率约占全部住房总量的30%,福利分房、原有私房、拆迁安置房、自建房、低价经济适用房、限价房等保障类住房等所占的比重巨大,远超过商品房的比重。但两者取得的成本不同,因此无法同样用一个公式计算投资租金回报率。

市场经济中竞争的原则是建立在平等的基础上并由此而公平竞争的。但中国城市的住房有五十多年的福利分房的历史,却只有二十年市场化的时间,大量的住房是低价转成个人资产的住房,是对历史低工资收入的一种补偿形式。而市场中的商品房则是按市场价格,尤其是不断攀升的市场价格计算租金回报率的。

老的福利分配的住房虽然有些居住条件较差,但大多在成熟市区,并同时拥有方便的教育、医疗、交通、公共服务等条件,因此使用方便,但取得成本极低,租金回报率极高。因此有比商品房高数倍或数十倍的竞争优势,也因为这些住房的成本低,反而造成了租金低但回报率高的情况,也因此全面拉低了市场中的租赁价格。

如80年代之后建设的房改房,在经福利分配之后用低价房改时,60-80平方米的住房大多只有2万至6万元的房改价支付成本,月租金3000-5000元,就可在当年收回全部支付成本,租金回报率极高。

但同样的商品房即使按房改时北京的市场价5000元/平方米算,同样的租金收入,大约也要数年(7-10年)才能收回投资成本。与房改房相比就毫无竞争力了。

当房价不断上升时则商品房的竞争力与房改房就更无力可抗了,因此投资的回报率也无法对抗,只能靠市场价格的变化发财了。

中国城市住房租赁价格与国际不同的正在于有两种高低不同的成本价格的房屋,同时在市场中博弈。这五十多年的住房福利分配则提供的大量可低价出租但高回报的住房,导致商品房的住房出租回报率无法达到合理的水平。

近年中国提出了大力建立租赁市场的问题。世界多数国家,尤其是经济发达国家,大中城市中的住房租赁需求高,大城市基本达到50%左右的租赁。但这种租赁市场中的住房70%都是私人提供的,日本、德国、中国香港、美国都是如此。政府大多只提供10%-15%左右的带有保障性质的低价租赁住房,机构提供剩余的租赁住房。但市场中的租赁价格是平等竞争的,有些国家还有减税支持。如对私人住房变成租赁住房加入住房合作社或类似机构,以及用基金方式提供租赁住房的减免税政策,以此来平衡租赁的价格,同时又保证投资者的合理回报率。

中国目前的租赁市场本以私房为主,却无组织的进入了市场。政府也仅提供少数的低价租赁房和公租房(廉租房等),政策中限定个人不得购买第三套私有住房后,市场中私人住房用于租赁的数量增长迅速下降了,租金反而不断的上涨了。那些不许合租、打隔断的政策,则加速了租金的上涨,即使这样也无法满足市场中的租赁需求。

近年中国政府提出了加大多方租赁用房的建设,但多是竞地价的长租房,于是为保证最基本的租金回报,也必须大大的提高租赁市场的价格向高端迈进。但是否所有的租赁市场都只是为满足高收入阶层的租赁需求呢?如万科北京推出的长租房月租高达15000元,一次性支付十年的租金,含利息等于月租金在20000元以上了。这种高价的租赁价格只能满足少量高端需求,会起到普遍抬高市场租赁价格的水平,但却在高投资中只能取得较低的保本式的回报率。也同样与房改房的租金无任何竞争的能力。

但中国政府出台的这种建立租赁市场的政策,似乎并不是为了本就买得起住房的中高收入家庭,而是为了满足买不起商品房的中低收入阶层的需求,那么高租金的住房建设岂不是事与愿违吗?

至少从眼前看万科这种长租房虽然提高了月租金的标准,但并未提高租金的回报率,那么当这种租赁市场大量出现时,中国市场商品房化的租金回报率就更无法与国际对比了。也会让本就很低的商品房化的租金回报率降低,变得更不合理或更不具备市场化合理发展的条件了。

中国特色的制度障碍导致租金回报率这个市场投资的指标也变的深不可测了。

个人拥有第二套(含以上)住房的比例问题
国际上通常不统计这个指标,没必要在一个充分市场化的条件下,提出这种计算的要求,也没有对市场产生影响的任何作用。

充分市场经济的条件下,大多土地是私有的,住房交易是自由的,财富拥有的权利和拥有资产的存在形态,以及处置方式都是自由的。政府要管的是你是否按各种规定纳税后而拥有财富,你是否合法取得的收入或创造的财富,你拥有的财产如不动产是否依法交纳税费和承担义务,你的不动产的使用是否合法等。你拥有的不动产财富无论是用于社会出租还是自用,都是你自己的权利,合法取得和依法纳税则是必要条件。

大约只有中国从投资炒房的角度,为控制市场的价格,而对个人购买住房提出了各种限制条件。如一、二套购买住房的首付比例,贷款利率的不同,不得购买第三套住房,以及不同城市的不同限制条件。

正因为这种早期存在的投资或投机的炒房行为,在政府炒地之后不断加码和恶化,变成影响到市场价格的波动,因此做出了许多限制性条件的规定,以及要有一个“个人拥有第二套(含以下)住房的比例”的计算。但提出这种计算要求,并想以此来否定市场自由经济的合理性,和试图用此来证明投资、投机炒房是市场化的弊病,以及证明这种投资行为的比重及对市场价格的影响。

但提出这种计算方式,并试图以此证明投资投机炒房的人们和决策者们犯了极大错误,他们似乎忘了中国有五十多年住房分配的历史!也忘了中国政府大量征地拆迁进行市政基础建设和卖地,旧改过程中有大量和长期的实物拆迁补偿政策,这些政策都会造成不同收入阶层的家庭都拥有第二(含以上)的住房,但这些都与住房市场化改革无关,也与市场住房价格无关!

北京80年代的拆迁政策都是实物拆迁,最初设计居住面积,按拆除的居住面积加一定人口因素等补偿住房。而新住房的厕所、厨房、门厅等都不计入补偿面积。后来按居住面积的1.3-1.7倍补偿+人口因素,因此被拆迁安置的住房虽然远了(当时的远,如今也变为近了)但面积增加了。按代分房的家庭则有了两或三套住房,如果原有面积多的平房,则会补偿更多。北京许多拆迁户,无论其家庭中原收入水平高低,都会因拆迁安置而受益,因此有“拆迁、拆迁,一步登天”的说法。

旧城危改之后,许多拆迁是原地回迁安置的。异地安置则条件优惠,因此老北京相当比重的拆迁安置户在1997年房改政策出台之前,都靠拆迁改善居住条件。

同样80年代之后,不断增长的福利分房,也让城市居民的住房在国企、集体或拥有原有土地较多的企业就业的分配中改善了,更不用说大量在政府和国家机关、机构、事业单位就职的改善了。

拥有土地的单位,大多会引入开发商用四六分成、五五分成、六四分成等不同比例的分成方式,将自己用土地换来的分成住房进行福利分配。开发商用分给土地方的房子做购置土地的成本,将分得的房子用商品化的方式提供给市场,进行合建或交换。

五十多年的福利分房,特别是80-90年代的快速建设的福利分房,从还建开发走向开发建设,从用指标的委托代建到用指标的购买方式,有土地的合建方式进行了大量分配。直到21世纪初这种福利分配之后房改的风头才逐步熄灭。

这一阶段的福利分配并不是按收入划分的,而是人人有份。按资格、年限待遇不同,但资格同等。单位司机可能和最高领导同住一楼,只是有大房、小房面积不同之分,朝南朝北方向不同之分。

同时有些分房则是按单位职工资格,而非按职工家庭是否有房分配的福利。于是不同的家庭可能因夫妻两人各自分配了住房,再加上父母的住房让原来住在一起一套房的大家庭可能同时拥有了三套、四套的住房。还有按级别补助的面积,不能在一个住房满足时就用增加一套住房的方式解决,也有因工作任职调动的则先后在不同单位分配了福利住房。

有的则在福利分房之后,又购买了商品住房,或同时有了拆迁安置用房等其他住房。因此拥有二套(含以上)住房的家庭,几乎平均的分布于不同的七类收入水平的家庭之中。

在第二套(含以上)住房的用途中,用于出租比例差距也不大,用于偶尔居住和其他的略有差别,但空置不用的则极少。其他项目中有的改为了商用,有的或许有空置和等待置换的状态(统计中未加说明)。

但可以从分配于不同收入阶级中看出,拥有住房的比例相差不大。拥有第二套(含以上)的比例,随收入差别升级,逐步扩大。可知拥有第二套的原因并非都来自于市场中的商品化,高收入阶层拥有第二套(含以上)也并非多为了投资炒房,因此从拥有多套住房的情况看,并非因为和来自于炒房的动因,更主要与住房市场化无关!

限制购买第三套住房的情况更是与此不完全同步,一是福利分房的不计入购房之中,如再购买两套也是多购了许多;二是减少个人购房的数量也会影响到租赁市场的房源供给。总之,中国拥有二套或以上住房并非因市场化,也不能证明大量炒房行为的情况。

当大量国际通用的指标体系中的数据,因中国特色而与国际无法接轨时,当这些指标被学者专家们误读错用时,当决策者无法分辨这些事实真相时,必然会对市场产生错判。并会以错误的数据对比为基础,做出错误的决策和用错误的调控手段及办法,让市场出现更大的错误。

除上述的这些可与国际对比的指标性数据被误读误解时,中国还有许多数据也会因中国特色而被误读误解。

如大家最关心的库存量,是指现房而未销售的库存。在香港是用当年销售的空置率来表示的,中国是用当年的未销售库存量来表示的,因此香港计算的是套数,中国计算的是建筑面积。

中国的未销售量库存中既包括了商业、写字楼,也包括了住宅。如按当年的各分类销售情况看,商业与写字楼的库存约等于一年的销售量,但其中许多的领取了销售证,列入了库存量的建筑被自用或出租等方式使用了,却无法及时在统计中反映。而所谓“去库存”所指的大量住宅,则不到当年销售量的50%,从数量上看并非是严重和可怕的库存。

但不动产的特点是这些库存大多发生在无销售的城市或地区,也许永远都无法销售,长年处于库存之中。而有销售需求的地区则并没有应用的库存量,因此造成了许多地区有巨大的库存,许多城市则供给紧张,房价不断高涨。

并且这些所谓的库存中,还有些是房子竣工了,但配套设施不齐全,如道路交通、水暖电气热的缺失等,造成这些住房无法使用和交付。也成为库存无法消化的原因之一。

如争议较大的是中国在建工程的总量很大,开发商在施面积高达70多亿平方米,与每年的竣工量和销售量不成比例。

早期中国开发商的在施面积与竣工面积的比大约是1:0.29,即大约等于3年竣工量。这是一个合理的建设周期。但近几年基本为1:0.15,即大约等于7年才能完成的竣工量,或说工程项目的建设周期延长到了七年才能竣工,这并非合理的建设周期。

这种统计大约也与中国特色相关。一次性审批的规划,一次性审批的开工量都很大,但实际的开工和施工是分步进行的。如一次批了十个楼座的开工,也许基础是一个,但楼座是分期建设的。因此在统计中会出现开工量巨大,在施量巨大,但每年的竣工量却与在施量不相匹配。

因为有这样大的在施量,许多学者和专家以为中国未来的供给量巨大,可以满足几年的消费,担心市场无法消化并变成巨大的库存。

如去年全部商品房销售面积为16亿多平方米,但在施面积为70多亿平方米,那么这些在施面积用70÷16=4.37,要用4年半的时间才能消化。如果每年再有相当的新开工,那市场岂不是会有大量的积压?

但这些学者与专家忽略了另外一系列的数字关系,即销售量与竣工量的关系。在每年的销售中,销售量总是远远大于竣工量的。

这大约也是中国预售制度特色的原因造成的。一是竣工面积中包括了不能计算为销售面积中的车库、配套设施、人防、变电站、热力站、锅炉等等面积,因此当年的竣工面积与销售面积不是对应的关系。竣工面积中只有约70%的面积为可计入销售面积的部分,车位是另外按个数计算的,而非统计在销售面积之中。二是每年实际的销售面积都远远大于竣工面积,大约为每年相差20%-40%。去年的竣工总量约10亿多平方米,但销售面积约17亿平方米约为1:1.7的差距。

那么这个差距正来自于预售制度。每年销售的面积90%以上为正在建设而未完工的房屋,10%不到的面积为库存的现房。每年的竣工量实际都是在交付早于几年前销售的房屋。大多与当年的销售情况无关,也绝不会因竣工而造成大量库存。

如果按前十年销售面积与竣工面积之差计算,现有在建面积中约30多亿平方米是已经被销售了的面积。如扣除车库等各种配套面积,则差距会更大。实际在建面积中再扣除一部分(约20%)的非销售面积,那么等于只有新开面积和少量的在施面积是未被销售的面积。

因此才能解释为什么市场中许多城市有大量需求却无大量的供给,要用排号摇号的方式销售。除了因政府压制用审批价格的方式导致一些本可向市场销售的房屋无法销售,造成大量积压之外,实际的在施面积中本就没有充足的供给量。

虽然中国有巨大的在施面积总量,但从已预售的情况看,并不能说明未来有巨大的市场供给量和可能造成巨大的库存,反倒是有可能无法满足需求。尤其是部分被严格调控的城市,无论是从土地供给,从新开工还是从在建面积上看都存在着无法满足市场未来需求的情况。至少短期之内无法在市场决定价格的情况下,让房价下跌而不上涨。

也许中国需要按中国特色另外准备一套能更完整反映市场实际情况的统计方式:一是用同一定义和标准与国际统计接轨;二是能真实的反映市场的情况;三是不再以全国范围统计,而是以地方范围统计(城市统计)为主的加总方式,以更全面的反映地区和城市的情况;四是尤其万万不可都用平均数的概念去反映市场的价格和试图调控平均房价的上涨!

市场中的价格信号是最真实的反映市场供求关系的信号。但中国的土地是以价高者得竞拍的,因此土地的供给量控制会引发天价土地,而房价又是本应由市场中的供求双方决定的,却被政府用公权力干预变成了政府审批定价,市场中的价格信号就被政府行政权力扭曲了,并不能真实反映市场中的供求关系。

于是对市场的判断则不是靠市场中的价格信号,是靠政府对需求量与供给量的关系为参考了。但如果这一系列能反映供给与需求关系的指标都同样因中国制度特色而被误读误解,那么就无法真实的判断和理解市场中的需求了。

因此长期的政策调控和密集的政令出台,都证明政府并不掌握市场的真实情况,也无法出台合理和较长期的政策,也因此才会有短期内不停调整政策的节奏。用头痛医头,脚痛治脚的办法应对复杂的市场,结果是头病脚病都没治好,反而让全身所有的部位都出了新的毛病!

理清各种指标的定义与内涵,结合中国特色找出问题的所在,才能有助于更好的认识市场,并让政府合理、正确的制定相关的政策。清理那些本不应靠公权力的干预破坏市场机制的行政命令,让市场恢复其自我调节的功能。靠真实的价格信号,掌握市场中的供求关系,合理的调整土地供给的数量和节奏,让市场的供求双方自由的选择生产更适合于未来生活需要的住房和城市。让中国的城市化带动中国经济的发展,并实现人民想要的中国梦!(老.邓.的.财.经.茶.馆)
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任志强全面分析中国楼市:政府并不掌握市场真实情况
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任志强全面分析中国楼市:政府并不掌握市场真实情况
邓元杰:这是任志强在当今楼市继续调控、各项政策越来越偏离实际情况时,忍无可忍而写出的一篇两万字雄文!为什么我说他“忍无可忍”?因为如果你仔细读这篇文章,就会明白他的心情,尤其是到文章的最后。

本文,既可以看成是任志强在分析楼市,也可以看成他在给政府极为认真地提建议。绝大多数人如果花一个小时认真读读,对房地产的理解会上一个档次。

几乎所有的经济学家们都在用中国的情况与国际的情况对比,去讨论中国的经济问题,特别是对比讨论中国的房地产问题。但几乎所有的讨论中都忽略了中国的特色与国际惯例的差别。也只用一些名词套用却忽略了这些名词的内在含意,忽略了产生这些名词背景的原因,因此在社会中造成了极大的误解和错判。但却对官方的政策制定产生了极大的影响,导致各种行政调控对市场产生了逆向发展的引导作用,并一错再错的误导着中国的经济和民心。

我仅举几个常用的词,解释其中的定义和中国特色的差别。

房价收入比误导政策
这是个衡量房价和国民收入之间的关系,平衡市场价格与购买能力的比例,也是一个重要的判断市场房价的指数。

国际的房价收入比定义为:国民收入的中位数,每套住房面积的中位数与房屋价格的中位数,三者之间的关系。

之所以用中位数作为基础是不论奢侈性消费的情况,只兼顾社会的中位以下水平。(邓元杰注:在收入差距极度扩大的情况下,中位数要远低于平均数。比如一个国家国民的收入中位数是5万元,但平均年薪可能是20万。因为一个高收入者的收入很可能是低收入者的几十倍。因此,用中位数计算房价收入比,会导致这个值比较低)
购买力的中位数是指居民的中位数收入水平,兼顾着中位数以下的消费能力,而不计算高收入者的消费能力。房屋面积的中位数同样是指全社会住房水平的中位数标准,高于此标准的则为高消费能力。

房屋价格的中位数同样是指全社会每套住房价格的中位水平,而非指含高消费的特殊产品。

中位数坚持的是以社会中位水平的情况,以保护和兼顾低于中位数水平的家庭住房问题而不计算高消费的水平。

中国在计算物质指数时,同样把一般消费品纳入指数,而将奢侈品消费排除在外是同一意思。但中国的住房价格却从未公布过中位数,而是使用的平均数。(邓元杰注:这导致计算出的值严重偏高)。平均数的最大误导就是将高消费的水平并入其中而对市场产生了巨大的误导。

当社会用平均数去计算收入水平时就大大的提高了平均收入的水平,而用平均房价时不但提高了房价的水平,同时忽略了低房价商品的存在并在市场引发涨价的恐慌。同时不使用住房面积的中位数也会提高了全社会的住房要求和标准,产生过度的追求。

2016年底的数据是全国平均房价超过万元的城市19个,其中平均房价超过2万元的城市9个,全国平均房价不到8000元/平方米,但中位数则不到4000元/平方米,相差近一倍。

2016年底长沙市(含区县)平均房价为7000多元/平方米,最低价2000多元/平方米,最高近30000元/平方米,但中位数不到4000元/平方米,大约也与平均数相差近一倍。

上海市最高房价为30万元/平方米,最低则只有2万多元/平方米,平均价约为5.4万元/平方米,中位数则不到3万元/平方米,也几乎相差近一倍。

可见无论是城市还是全国,平均数与中位数之间的差距大约都在40%以上,平均数大大提高了市场对房价的认知。

中国城市的户均面积约为75平方米左右,但中位数则不是60平方米。如上海的户均为68平方米,但中位数则不足50平方米。许多学者都按每户90-100平方米计算房价,这就大大抬高了房价的总量。

房价的平均数和房屋面积的数据远大于中位数就会使计算中的总房价远超过按中位数计算出的结果,并让这个差距远远的大于50%,变为成倍增长了!

当中国计算收入时通常会按统计局公布的人均收入或职工收入计算,但这些收入均以工资收入为主。许多富人的收入却并非主要来自于工资收入,这就让平均收入的水平大大低于实际收入水平。

国际上的计算中位数收入时,则在收入中包括财产性收入、投资收益、广告收益、一次性劳务、稿件等其他收入。这就让两者之间的收入计算范围出现了极大的差异,并使计算收入比时出现无法对比的情况。

因此中国所有的专家、经济学家们喊出的房价收入比都是与国际计算非统一标准,并具有极大偏差和欺骗性的计算。完全不具有对比性。

我也无法计算出完全按国际标准计算的中位数的房价收入比,但我知道目前公布的这些房价收入比都是被严重扩大了现实差距的不正确数据。

正是由于这种用平均数而非中位数的统计方式和宣传作用,导致的结果是不但没有让高房价的那些房价下降,反而在把那些低房价的房价大大拉高,向平均数靠拢了。

当我们试图用平均数控制地方的房价涨幅时,造成的结果是地方政府不得不将原并未纳入市区统计范围的区县的低房价都纳入统计中去平均,以降低名义的平均房价。却大大提高了原来较低的房价,造成部分城市名义均价的下降,但全国房价的普遍上涨。

因中位数的管理是以保护中低收入家庭住房需求的管理,以平均数为主的管理则是不负责任的一种市场管理。限制的是提高生活水平和城市建设的作法,让中国的城市建设仅为满足于当年的需求而失去了长远。

中国历史上曾用控制建筑费用的方式建设了大量低品质的住房,造成大量危旧房和棚改区的出现,造成了极大的浪费,今天难道还要继续重复的走这样的老路,再建一些要几年后就被淘汰的建筑吗?

《平均的终结》一书中早就将平均数这个严重影响科技进步和发展的判断标准废除了。但中国在明明已有中位数的国际标准的情况下,仍然坚持用平均房价来判断和管控市场,必然只会对市场和管理带来极大的危害,而绝不会带来任何益处。

这种错误的统计与管理方式最终只会破坏未来发展的大局,当掌握公权力的人们只能靠错误的信息和判断去做决策时,又怎么可能不犯错误,并让市场走上正常发展之路呢?

中国住房私有化率与市场化程度无关
这在国际上是衡量一个国家个人和家庭持有私有产权住房的重要指标,即反映了市场化程度,也反映了家庭私有财产的分类比重。

但在中国这个指标与市场化程度无关,与家庭财产分布有关。

曾有许多的专家、学者认为中国的住房私有化率远高于发达国家,认为这是一种市场化程度高的标志,并为此而高度骄傲和自豪。同时认为这是中国房地产市场潜在的存在巨大泡沫的一个信号。

但这是一个完全错误的判断。

中国从城镇住房私有化率的角度看,确实比发达国家都高,如加上中国农村的宅基地制度下的农村自有住房率,这个住房私有化率就更高了!

可惜的是中国的城镇住房私有化率与中国的住房市场化无关,而是中国计划经济制度下的长达五十多年的住房福利分配制度造成的结果。

1949年中国政府颁布了一项命令“城市中的一切住房归公”。除少数私有住房之外,没收了原政府和被打倒、清除对象的所有住房,改为了城市住房福利分配制度。尤其是公私合营之后,又将大量的私有住房改为了公租式住房。

正是因为这种政府分配住房的制度背景,因此在确定工资、劳动报酬收入中,剥离了住房购买和支出的因素,降低了应支付的人工成本。换句话说是政府支付的工资和劳动报酬中从来就没有住房购买和支出的部分,也消灭了市场中的住房商品化生产与交易。所有人都只能靠政府分配住房。又因为“先生产,后生活”的政治主张,重在投入经济而极少投入住房。

1949年城镇人均居住面积为4.5平方米,但到了1978年改革前,城镇人均居住面积下降为3.6平方米,不但没有增加和改善住房条件,反而更差了。

上世纪80年代之后,才加强了城镇住房的建设和福利分配,直到1997年23号文件停止住房福利分配之后的数年,这种住房分配制度才停下脚步。

这五十多年的住房分配又通过房改的办法,实现了城镇住房私有化率的大幅提升。这种房改中既包括了政府、单位分配的住房,也包括了因市政建设、城市改造大量拆迁、安置的住房(还包括单位机构以商品房价格购买后,实物分配的大量住房)。房改房的低价购置,将住房转移变为私人财富,是对历史低工资的一种补偿,而非市场化形成的结果。

因此国际上的住房私有化率的拥有者,多为中等收入以上的家庭,低收入家庭更多依靠政府保障解决住房问题。但中国福利分房之后的私有化,则并非以收入划分,最低收入家庭的住房私有化率高达72%,且有5%左右的家庭拥有两套以上住房(如拆迁所得和双职工双单位分配等)。而最高收入家庭的住房私有化率为90%,两者相差并不多。

中国自1997年开始实行住房商品化、市场化之后,开发商全部建设的纯商品房仅为9000万套左右(扣除开发商建设的非商品房套数,如经济适用房、限价房、安置房等),不到全部城镇住房总量的30%。即使不计其中一些为单位购买进行最后福利分配的部分,那么真正靠市场化商品房拥有私有住房的比例也不过30%而已。

因此可以看出中国靠市场商品化拥有住房私有化率的总量不超过30%。而大量则是靠非市场化的福利分配之后房改形成的住房私有化率,因此中国的这个指标无法与国际的指标对比,也并非在同一水平上。

更重要的是福利分房的原有住房的标准极低,并不能满足现代已日益增长的生活消费。

80年代之前的住房分配几乎是低标准的建设,大多是面积极小的,无完整生活设施的住房。如五十年代上海的纺织工人住进的新房,如今已经不得不拆除重建了,大多数卧室只有6-8平方米。许多还是共有厕所,无厨房,更不用说洗澡的设施了。

80年代改革后的标准也很低,一居室不大于40平方米,二居室不大于60平方米,三居室不大于80平方米,直到90年代,超过100平方米的住房设计是要有高知、高干指标的。因此占住房私有化率50%以上的住房是低标准的非商品化设计的住房。

即使是初期的商品住房,大多也维持在这个低标准的水平上。虽然有了独立厕所和厨房,但却没有燃气、没有热水,没有洗浴设施,连刷牙都要挤进厨房去取水。至今这些低标准、小面积的住房仍是城镇中的主力军。

之所以中国的住房私有化率高,和个人财产中住房比例高,并非市场化之后人民的自由选择,而是福利分房制度造成的必然结果,是政府用住房资产弥补历史上工资收入分配不公所造成的。与中国的住房市场化程度无关,也与消费者购买能力无关。更不是反映中国经济的发达程度,也同样不能与国际上大多数市场化国家的住房私有化率相提并论。

根据统计局调查中国城镇中还有大量的私有住房是自建房。这些自建房统计在住房私有化率之中,但既不是房改房,也不是商品房,且无法在市场中公开交易,这一比重也很高。

由此可见一个非市场化经济的国家在改革之后才进入住房市场化20年左右的时间,商品化程度和数量都极低,并不能仅用国际通行的住房私有化率指标去衡量和证明市场中发生的变化,更不能证明市场中的泡沫!

以房屋总市值推论中国房地产泡沫是错误的
国家房地产的总市值既是一个国家城市化发展的标志,也是一个国家房地产在国家经济中总量的衡量。

据第一太平戴维斯2016年8月的预计,中国的房地产市值约为270万亿元人民币,为2015年国内生产总值67万亿元人民币的4倍,随后又测算称,已达300万亿元市值。最近则在某些专家、学者的口中称为已达450万亿元,还有些与美国的房地产总市值约为26.8万亿美元相比,认为中国的房地产已出现了严重的泡沫情况。

根据国家统计局和住建部公布的两个数据看,中国城镇的住宅总量约为220亿~245亿平方米。1997年房改之后竣工的住宅不足100亿平方米,非商品房约占70%的住房总量,其中包括拆迁房、自建房,原有私房和非成套住宅。即使全部按能进入市场销售计算,并且全部按2017年全国平均住宅房价8600元/平方米计算,其总值也不过200万亿元左右。如扣除年代、成套率、配套设施等因素,高算总值不超过150万亿元,合理低值则不过100万亿元左右。如扣除不可进入市场销售的部分,则会估值更低!

中国目前的大中城市中仍有大量未拆除重建的危旧破建筑,三四线城市则是刚刚进入大量进行棚改的起步阶段。从这三年棚改1500万套的目标看,并不能解决完三四线城市的全部问题,而五六线的城镇又会如何呢?

仅从三四线城市大量的棚改就可以得出结论,这些大量的存量住房的条件极差,危旧破情况严重。许多住房根本不具备商业价值,连中央政府都不得不动用大量的财力给以补贴,支持拆除重建,就可想而知这种住房情况的困难了。而中国除70个大中城市之外,还有590个城市和众多的县镇,其住房情况仍有待改善。

实现小康和现代化目标城市化率应超70%
一个国家的城市化率与这个国家的经济发达程序密切相关,也与人民的生活水平和富裕程度相关。全球城市化率的高速发展则是集中生产能力、资本能力和第三产业发展的必要条件。

1800年之前全球几万年所创造的GDP约占全部总量的5%,1800年之后的GDP则占历史总量的95%,是因为1800年之后城市化的高速发展带动的经济高速增长,经济的增长又反过来推动人口向城市集中,加速了城市化的发展。

1800年到2010年全球的总人口量增长了6倍,但全球城市人口的数量增长了60倍。2006年全球城市的总人口数就超过了农村的总人口数,发达地区的城市化率已经突破了80%,欠发达地区的城市化率也突破了45%,全球平均的城市化率已经超过了53%,并且仍在高速增长。

但中国的户籍人口城镇化率仅为42%,低于欠发达地区的城市化率水平。按常住人口的城镇化率计算也仅为58%不到,远低于发达地区的水平。

中国要想实现小康和现代化的目标,至少城市化率的水平应在70%以上,否则无法实现经济的增长和人民收入水平的提高。

但中国的真实城市化率水平极低,正是因为户籍制度的限制造成的。目前名义上的城市户籍人口的城市化率为42%,但原有城市户籍人口的户籍与工作地不在同一城市的情况极多,于是就无法充分享受城市化带来的公共服务和资源优势,如子女入学、家庭成员的医保、退养等,都未能充分的实现城市化的条件。

而非户籍人口的城市化,则是假城市化。这些非户籍人口的城市化中,绝大多数人的生活保障与收入来源,还依赖于农村,仍离不开承包地、宅基地,更不用说子女入学、退养、医保等其他问题了。因此凡是不能实现收入来源于城市而非农业的城市化率都是假的城市化率,重要的衡量城市化率的指标不是指人在哪里住,而是指你的收入来源来自于农村还是来自于城市。

发达国家中许多人,特别是退休的老人并不住在城市,但他们的收入来源于城市,仍被计算在城市化率中。

在中国的各大城市中非户籍人口的比例都很高。如北京2100多常住人口中户籍人口仅为1200多万,上海也同样,广州和深圳则出现了非户籍人口的数量远大于户籍人口的情况。

广州最新公布的情况中,户籍人口为911.98万人,非户籍常住人口则为967.33万人,非户籍人口超过了户籍人口。20-50岁的劳动人口占85%,63%为广东省之外的人口,能在广州购房的外来人口约为二成。非户籍人口在教育、医疗、参保等社会保障方面处于较低水平。子女就读公办学校的不到5成(49.3%),就读公办幼儿园的仅为2成(20.5%),约35%的劳动者未签订劳动合同,约四成以上的没有参加“本地统筹的城镇职工基本养老保险”,四成以上的人员无医保治疗。

广州的这种情况可以说是所有城市非户籍人口的普遍情况,许多城市的情况则比广州的情况更差。由此可见中国的名义城市化率中,大量的人口是非城市化的收入来源,或只有部分收入来源于城市,这种情况并未改变其原有身份和地位。虽然人身在城市,但大量的保障和部分的收入仍来自于农村。

这种名义上的城市化率不但不能与国际对比,也不能证明农村人口的真正转移。不能改善农村的发展情况,也并未真正解决名义城市化率中的住房问题和人民生活质量提高的问题。

中国的城市化率提高将是影响中国经济增长和房地产市场发展的重要问题。

住房面积不分青红皂白的说法很不可取
住房面积统计既是市场需求与供给关系的一种衡量,也是人民生活水平的一种标准。既反映国家经济发展和人民生活水平之间的关系,也反映住房水平和居住条件的改善。

住房面积通常用三种情况反映,一是人均住房面积的大小,二是户均面积的大小,三是套均面积的大小。前者反映的是城市人口数与存量住房的情况;二者是按城市家庭户数(即居住单位)计算的存量住房的情况;三是每套住房平均的面积,反映市场供给情况的变化。前两者以人和家庭计算存量住房,三是以建筑本身的情况按独立套数计算与人无关,但三者都反映市场中的存量与新增供给的变化。

1.人均住房面积:在中国的历史上早期这一统计为人均居住面积的统计,因为那时大量的住房为非成套住房,没有厨房、厕所的面积,更没有楼房中分摊的地下室、电梯、楼梯等面积,因此只计算居住面积。1949年城镇人均居住面积为4.5平方米,1978年城镇人均居住面积为3.5平方米。

直到上世纪80年代大量的住房建设在福利分配的制度下,为尽可能的减少建设成本,增加居住面积,因此住房建筑尽可能减少非居住面积的配套面积。如几乎所有的住房无厅、小厕所、小厨房。北京市前三门大街大量建设的居民楼都在设计中没有门厅的设计。那时的拆迁政策也只计算居住面积,不把其他面积计算在补偿范围之中。厅按一半计算面积,因此拆迁房的建设也大多是无厅的设计。在以居住面积为统计基础时,住房建设中配套的厅和厨房、厕所都大大的被压缩了,更不用说有洗浴条件了。

大约90年代中期才有了厅的设计,并在住房商品化之后,让厅变大了。厕所也变成了卫生间,厨房也不再是转不过身来,放不下冰箱的小厨房了。

以后中国的住房统计也从居住面积变成了建筑面积,但在建设面积的房产证登记中(销售中)都包括了建筑配套面积,即公共分摊面积一栏。

在住建部(当时叫建设部)88号令商品房预售管理办法中,曾规定销售住房可以按套内面积或建筑面积分类计价。但由于产权证登记中都将两者合并登记为产权面积,于是就又有了分摊率的特殊名词,指产权证面积中套内面积和公共分摊面积之间的比例。这是典型的中国特色。

在不同的楼的建设中,这个分摊面积的分摊率差别巨大,如无电梯、无地下设施的大多楼梯、消防梯的分摊比例和门厅等都较低约为10%-15%。但有大门厅和电梯的楼则分摊比例提高了。多电梯、户电梯含地下车库通道电梯的则分摊比例更高。有的豪宅分摊比例高达30%,即一套产权证面积为100平方米的住房,套内面积仅为70平方米,其余均为公共面积。

因此在中国的人均建筑面积中计算的住房面积无法与国际的接轨,正是因为分摊面积的部分无法统一。在国际的人均住房面积计算中,是指套内属于私人使用的面积,如德国是以建筑分户墙中心线计算的,美国是以户门内面积计算的等,而只有中国是含有公共分摊面积的,因此在与国际对比中会出现极大的差异。

如现有中国统计公布的城镇人均建筑面积约35平方米,实际与国际对比时应扣除20%以上的公共分摊面积,则就只剩28平方米了,中国大城市的人均住房面积标准低于全国平均水平。如北京不到25平方米,上海更低,扣除公共分摊面积之后则人均住房面积都在20平方米以下,再扣除厨房、卫生间和门厅,居住面积就会更低了。

在中国自以为住房已经能满足城镇人均住房需求的人眼中,人均35平方米是个很高的数了,但实际的情况并非如此,尤其是在国际对比中就相差更多了。

从中国人均的住房面积看也许许多人会比较乐观,但从户均面积看也许就没有那么乐观了,以户计算的住房面积情况在与国际的对比之中可知道差距巨大。

如扣除户均面积中所包含的公共分摊的建筑面积,就可知这个差距更大了。

也许许多人会认为这几年高速发展的城市建设会让情况发生巨大的改变,但实际随着中国老龄化的出现并越加严重,年轻人并非按户籍所在地居住,独居人口疯狂增长,这个情况也许会更加严重。

德国1960年时人口7300万人,但家庭个数为1900多万个,随着人口老龄化,到2010年全国人口增加了800多万人,增10%多为8100万人口,家庭个数则变为4100万个,增加了一倍多。且老人住大房,会为儿女回家留住所。年轻人的住房则小,但住房总量大大增加。户均人口从3.83下降到2.01。

中国的户均人口同样从80年代的人均3.89,下降到2.8左右,还在继续快速下降。大城市如上海、北京均在2.6左右,说明人口数与家庭户数的变化正在出现德国已出现的这种情况。

中国已出现了约7500万个独居家庭,过去的3年每年独居家庭都以30%的速度增长,其中约3500万个家庭是老年人的独居家庭,4000万左右为年轻人的独居户。但在中国户籍制度的统计中,许多独居年轻人的户籍仍在父母的户口本上,并不与父母同住,而是单独居住。中国户均住户面积的统计中并未将这些户籍未变的年轻人的独居计算在以户为单位的统计之中,因此这种户均面积的统计可能会更加恶化。

北欧独居户已达总家庭户的40%,西欧也在25%左右。但中国目前仅为6%左右,如上升到25%的水平则对住户的需求会大大提高,或几年之后出现德国成倍增长的情况。(邓元杰:还是不要上升吧!人们要多生孩子!家庭要和谐!)
从抚养率水平的提高看,这种老龄化和年轻化分居的情况只会越走越快,则户均面积的情况也不乐观。

3.套均面积:指每套独立计算的住房的面积,而不论这套住房中是住了一个人或几个人,是一个家庭还是多个家庭。这个指标是衡量一个国家住房水平的重要标准。

中国早在80年代出台过套均面积的标准,一居40平方米以下,二居60平方米以下,三居80平方米以下,后在商品化之后这个标准被打破了。但2006年又出台了90/70的规定和随后又有了按面积计税的规定,如144平方米的高限等规定。

因此中国的套均面积被政策严格控制,全国100平方米以上的住房比例约为全部住房总量的25%左右,150平方米以上的住房则低于15%,因此套均面积的水平远低于发达国家的水平。

香港人多地少,住房面积是全球最低的。100平方米以上的住房则为豪宅了,但占比极低。政府提供的小面积住房所占的比例极高,中国现有住房的情况虽然远远高于香港的水平,但与经济发达国家相比则差距巨大。

不分归谁和谁在用的户均套数算法不对
一个城市或国家的住房是否已经满足或基本满足了需求,首先要看住房的独立套数,能否超过家庭的总户数,并随着家庭户数的分裂进度,始终保持着适度的空余量,使人们有自由的选择权。

通常一个国家或城市的现有住房应达到总家庭户数的数量,并大多有10%的余量,即达到家庭总户数的1:1.1。如果在家庭分裂的高峰期就应达到1:1.2,如果是城市化率高速增长时,除满足现有城市需求之外,还有一定的余量来满足新进入城市的家庭需求。

中国目前公布的户均套数大约为1:1.1左右,即总住房套数大于总家庭户数,似乎已经能满足现有城市家庭户数的需求了。

这个计算中并不管这个住房是归谁所有,由谁居住,或是尚未销售。而只计算现有住房的总量是否已大于家庭总户数,实际的情况是多于或少于家庭总户数,少于家庭总户数的肯定是不能满足需要的,大于时要看能否跟得上家庭分裂速度或新进入城市的家庭速度。

家庭分裂速度是指一个家庭因子女结婚可能变成了两个或三个家庭,新进入城市的家庭则是随着城市化进程和速度增长和变化的。

一般而言1:1.1是最基本的条件,多余的10%则是满足住房调换、工作变化、家庭分裂的必要选择余地。而城市化进程则应有更多的余量,如北京市每年新婚家庭的数量低于总家庭户数的10%,但五年前的年新增人口量则大于原有家庭户数的10%。

但中国的统计之中,忽略了两个问题,一是非成套住房的数量占比高达25%,这些非成套住宅中的套数计算是个多变的情况。如一间平房可能为一户,但一年之后四、五间平房变为了一户。这个差距会变化巨大。二是户籍制度中无法计算出户籍不变的家庭分裂情况。如独居人口的情况迅速增加,有些为人口老龄化产生的,户籍数量不变,但更多的则是年轻人的户籍未动,也未结婚另组家庭,但却独立居住,应被计算为单独户,却未被按户计算的情况。也包括各城市中异地工作独立居住的情况,他们的户籍并不在这个城市,但却会在这个城市长住,需要拥有独立的住房。

当然也有大量合居的情况,如异地工作的人员可能合租一套住房,外地或农村人口大量进城时,也会有打工者合居的情况,但中国的统计则无法跟上这种多元的变化。

如果从北京市租赁市场的情况看,约有20%的住房用于出租,但却要满足36%的常住人口。大约5-7人的住房需求,却只有一套住房的供给,那么如果这样计算,大约住房不能满足非户籍人口都按户计算的人均1:1.1套的住房,全国大约也是如此。

可以肯定的是如果将进入城市的常住人口中,都以家庭方式计算为户时,中国现有的住房无论如何都无法满足1:1的最基本条件。但实际中独立进入城市的个人大约都不是按家庭计算的,也才因此会有1:1.1的说法。

但在国际上的统计之中,这种非户籍管理方式,是个人独立护照的管理方式。则进入城市的非家庭关联的持独立护照的人口都是按单独户计算的,其独立住房的需求则要求户均住房套数计算时,必须按独立户对应独立住房套计算。

于是这就让中国的统计方式与国际的统计方式产生了不同的定义和不同的计算结果。

只管住房成套率不管房子破不破也不对
住房成套率是衡量现有城市或国家住房的基础状况和发展程度的指标。成套率越高或100%,则说明这个城市或国家的住房至少已达到了成熟的阶段,能基本满足生活的需求了,进入了提高质量与舒适度的阶段。而成套率水平越低则说明这个城市或国家虽然有住房,但这个住房是不达标的,不能满足生活需求,并亟待改善。处于这样发展阶段的城市或国家仍处于改造建设的高峰期。

如中国三四线城市的棚改就是这种情况,虽然有住房,但住房条件极差,非成套率高,危旧破严重,已到了非改不可的阶段。

何为成套住房?一般国家的定义是独立单元的住房需要有生活必须的独立设施。如要有自己的卫生间(含洗浴设施和厕所功能的卫生间,仅有厕所则定义为半个卫生间)、有自用的厨房、还要有必须的取暖设施和条件(冬季寒冷的地区)。高标准的成套定义则还有独立的电、水、热水、燃气、门厅、饭厅、客厅等必要设施。

中国现有的住房成套率水平大约在75%左右(不含农村的住房),约有25%左右的住房为非成套住房。但这个成套率的水平低于国际标准,其中大多数只有半个卫生间,即只有厕所,而无洗浴设施,更不用说没有管道燃气的住房比例高达80%以上,没有热水的住房比例高达95%以上。因此才会有大量的电热水器替代的市场。

中国城市的早期建设中大多是平房,没有独立的供水、供暖、供气和厕所,改革之前大多的洗澡要靠木桶或去公共澡堂。随着技术进步和经济发展,大多新建筑有了改善。但这些历史的平房保护区,如北京的78平方公里的旧城保护区,仍只能用煤改电解决燃煤做饭、取暖问题,仍无法用管道解决燃气、热力供应等问题。胡同中仍主要靠公共厕所解决卫生问题,洗澡等问题大多只能靠热水器了。

公私合营和人民公社的阶段,在农村取消私家厨房,改为大食堂的同时,城市中也建设了大量的这种无独立厕所和厨房的住房。北京就有所谓的社会主义大楼,这种楼是典型的类似于集体宿舍的住房。上海每天早上在里弄里洗倒马桶的情况一直延续到改革之后很多年。

住房福利分配终止之前,几乎所有的成套住房都只有厕所而无卫生间。厕所中大多除便池用水之外,无其他水源。当洗衣机、热水器出现时,大多要先对厕所进行水源改造。厨房更是狭小,以省出更多的钱扩大居住面积。当电冰箱出现时大多无法放入厨房,反倒放在客厅或卧室,成为了一种富裕家庭的“荣誉”。

但随着市场化的发展,一些商品房才真正满足了国际定义的成套住房的标准。家庭中有了独立的卫生间和适度的厨房面积,以及供暖、供热水等生活必备条件,逐步提高了人民的生活标准。

中国现有以有独立厨房和厕所定义的成套率标准,如果换成国际必须有独立卫生间的标准计算,那么中国住房的实际成套率水平大约就会降至30%-40%了。由此可见中国的住房水平与国际水平之间尚存在着巨大的差距。

人民生活水平的提高,不仅在于有房住(棚户区也叫有房住),更在于这个住房要满足生活必备的基本条件。只能在厨房去洗脸,不能在家中自由、方便的洗澡,都已成为新时代面临的难堪。

大量要依赖公共厕所解决方便问题,共用一个水龙头,在非独立厨房做饭的大量住房则更是未来要解决的重大问题。而这种现象不仅在大量棚改的三、四线城市中存在,北京、上海、长沙、西安这些大中城市中也同样大量存在,这些情况不但说明中国的住房建设尚处于发展的初期阶段,而非成熟阶段,同样也证明中国的房地产尚有很长的路要走。除了新建之外,旧改的任务也将更加艰巨和亟待解决。

住房空置率无法真实反映整体住房需求
空置率是衡量现有住房使用情况的指标,空置率越低说明充分使用率越高。空置率高则说明供给量大,但使用率低的不合理性。

空置率可分为两类:一类是指已进入市场的全部存量住房的空置情况;一类是指未进入市场的新房的空置情况。通常大多成熟的国家与城市只计算第一类情况,特别是二手房交易远远超过一手房交易量的国家。如美国大约二手房与一手房的比例为7:1,只计算第一类情况。

但香港则分别计算这两种情况,第一类的空置率较低,大约为8%左右,第二类的情况高,有时高达50-60%。此次香港准备征收的一套房空置税则主要针对于开发商未销售的一手房和已购买而未使用的一手房,但并未对二手房征收空置税。同时有二套房空置超六个月再交易的另外有税。

许多国家用征收住房空置税来提高住房的利用率。如德国,空置住房超过六个月的要征税,而将住房纳入合作社用于出租则会减免相关税费。一面提高了住房的利用率,一面稳定了住房租金,并保证了住房投资者的收益。这里以六个月为限制一是给足了住房变更、改善的交易时间,另外也回避了偶尔居住的情况,如中国也有些“五”+“二”的居住方式,五个工作日居住一地,二个休息日居住一地的情况,或为照顾病人、老人并兼顾工作的两地居住方式。

我不知道中国的空置情况是如何统计和计算的,如空置的时间是以六个月以上为空置还是以月或年计算为空置的。但我知道社会上曾传说的中国城镇住房的空置率高达22.4%或更多,高达6500万-8800万套的统计和计算结果一定是假的、错的。一是中国的商品房总量也就9000多万套,不可能有这么多的空置;二是中国的户均套数才只有1:1.1左右,如果有20%以上的空置岂不是会有许多家庭无户可住?三是中国拥有第二套住房的比例很低,总量很低,全空置也没有这么多的量;四是大量的私人出租房来自于何处?连现有户数的居住都无法满足,又哪会有房用于出租呢?当出租市场有大量需求而又同时大量住房空置是无法解释的。

杨伟民退任中财办副主任之后,在上海会议的讲话中讲到中国城市和农村的住房空置率都很高。这是现状,但却有其特殊的中国特色的原因。而这是国际上几乎所有国家都不存在的特殊原因。

自1954年中央就出台了防止农民盲流入城的文件,大跃进之后又有了城乡户籍制度的规定,因此这种户籍制度的规定限制了人口的流动。不但限制了城乡之间的人口流动,也限制了城市与城市之间的人口流动。

同时中国特有的城乡土地的双轨制,特别是82宪法的修改之后,将农村土地定为集体所有,将城市土地定为国家所有。这两种制度成为了人口流动和城市化高速发展进程中的两大壁垒障碍,也是造成与住房利用率无关的特殊的空置现象,和随劳动力流动而产生的住房困难问题。

一是城市化进程中约有四亿多农村劳动力在全国流动,其中约3亿多人进入了各类城市长期生活,1亿左右人在家乡附近的城乡之间流动列入非常住人口。这样就造成了大量农村的空置现象。

我朋友父母所在的浙江地区的一个村,在距城市几里地之外的山沟里,全村80多户农户,只剩4户人家还常住在村里,其余宅基地已没有本村人,大部分空有住房而无人居住和使用。一部分出租给了专做垃圾分类的个体外地农户,满院的大量垃圾分类后的残余被倒进进了附近的山沟之中,造成极大的污染。

这进入远距离大中城市的几亿人中,有约20%的家庭在城市购买了住房并长期居住了,80%左右的则用租住的方式在城市或工棚中租住,许多几乎长年不再回到家乡。但户籍制度则使这些家庭无法变为城市户籍,无法融入城市生活,无法享受城市中的子女教育、医保与养老等公共服务。也有许多儿女进城了,将父母接到城市的他们同样也无法分享城市的公共服务,仍依赖于农村,保持着各种千丝万缕的联系。

由于土地制度问题,这些户籍仍在农村的人口,无法将宅基地、承包地变成进城的资本,并用户籍捆在了农村的土地上。虽然他们大部分时间居住于城市,并从城市取得部分收入,但子女教育、医保、养老、失业保险大多依赖于农村和承包地,这就造成了大量的农村住房的空置和宅基地的浪费。同时他们又必须取得在城市中生存的住房!即使短期回乡,仍需保留城市住房的条件!

这种两地双居住房的特殊情况,大约只有在中国这种特定的制度之下才会存在。

二是中国的户籍制度还使城市户籍的人口,在异地投资或工作时,包括母公司或集团公司向各地分公司的派出工作,都会产生这种两地或三地的住房需求。如在父母所在地的户籍和住房,在集团或母公司所在地的住房,在被派出的分公司或项目所在地的临时或几年期内的住房等。

异地工作的情况和派出工作的情况并非少数,仅房地产公司的这种派出和异地工作的人数就大于总人数的10%。如果所有这种有异地投资或项目的企业都有10%左右的异地工作人员,那么这个总量是巨大的。这些人员中或许有50%会购买住房,50%会租用住房,不管何种方式大约都会占用多重资源,并会在几地之间流动,形成一地居住时,另一地的住房空置。长期空置的时间甚至会大于六个月,且无法将空置的住房用于出租。

这种特殊的制度原因会让城市和农村的住房都无法改变被空置的现象。但这种制度原因造成的空置与无法充分利用资源的情况,在国际上的绝大多数或其他任何国家也许都是不会出现的。尤其是中国租赁市场的不完善性,造成许多城市无法提供这种长租房。加之房价的上涨给了这些有能力购房者一种投资的机会和可能,多地占有住房而不会在异地工作时轻易放弃原有住房,就成为一种常态。

许多国家的二手房交易市场发达,且房价起浮不太大,尤其是购买住房时会有个人所得税的抵扣,因此大多这种异地工作的情况出现时,多会整个家庭同时搬入家庭主要劳动收入者的工作地,并更换住房,将原有住房卖掉(购买两套住房时无法抵扣个税,或占用和浪费抵扣额度)。同时一个重要的原因是这些国家没有户籍限制,可以让任何异地工作的人很容易的融入于所工作的城市,并可以与当地人一样分享所有的公共资源和服务,包括没有子女上学、医疗、教育、劳保、退养的各种障碍,而这些都是中国无法提供的条件。

中国将要修改的个税法,开始将个税征收扣除项中增加住房利息支出了,但却未做出抵扣总额的限制,也未做出只有一套住房贷款时可享受这种抵扣的规定,也未对非纳税地购房做出限制(集团或母公司派出异地工作的人员,许多纳税地仍在派出单位总部,而非工作地),因此即使这一政策出台仍因制度障碍存在许多问题。

中国被派出异地工作的这些中、高收入的人员,大多既有购买住房的能力,也有携带家人在异地生活的能力,同时有保留原住地住房的财力,或许还有派出单位提供的住房补贴,因此购房并在离开时卖出住房就成了最好的投资。

中国的特殊制度在一个侧面制造了城市化进程中的障碍,在另一方面则造成了住房投资收益的奇迹。因此中国的住房空置率就成为了一种无法真实反映整体住房需求的指标。在不同城市是如此,在整个国家也是如此。一方面是空置在城乡都出现;一方面是总的供给量大于1:1;一方面是许多人占有多方资源;一方面是市场供给严重不足;一方面是住房需求紧张;一方面是资源不能充分利用;一方面是住房条件无法改善;一方面要提高城市化率;一方面是已进入城市的常住人口无法融入城市,分享城市公共服务。如果单从单一指标或某一方面看,都可得出对市场判断的不同结论。但如果不从制度原因看,则无法解释为什么众多原本相互对立的现象却同时存在着,尤其是如果仅用任何单一指标与国际去对比,则必须会出现也许是完全相反的结论。

中国现有调查所得出的空置率指标如果与国际同一指标对比则会出现制度性原因造成的误差。如果不是用住房的空置率指标,而是用写字楼的空置率指标与国家对比,那么可能可比性和制度条件都相差无几,只是五十多年福利分房留下的基础和制度性障碍会造成中国特殊住房制度下的特殊情况。

租金提高但租金回报率低这是一个问题
任何不动产的投资者都会用租金回报率衡量计算投资的可行性,无论是住房投资,还是写字楼或商业设施的投资。除了房屋本身可能因价格变化而产生的投资风险之外,首先是出租回报率的合理性。

中国出现了两种不同的情况,一是商品住房的投资,大多用租金回报率计算是利润很低。扣除税费之后,难以找到合理性。但住房价格的不断上涨,则比租金回报更有利的支撑着投资者的信心,甚至未装修的房子,根本不用出租,就可以得到高额的回报。二是写字楼等公建的租金反而比住房租赁有更合理的回报率支撑,减少了市场价格变化的风险。

为什么中国城市中,特别是大中城市或第三产业比重较高或合理的城市,写字楼的租金回报率会好于、高于住房的租金回报率呢?

原因在于中国有五十多年的住房福利分配的历史,并且这些住房用老人老办法的特殊方式用房改低价变成了个人拥有的住房资产。而写字楼市场没有这种福利分配低价转化的基础,特别是第三产业发展是改革之后的事,是与写字楼商品化同步发展的进程,处于同一竞争的水平,有可比性。但住房却发生了前后两种不同的情况。

住房的商品化率约占全部住房总量的30%,福利分房、原有私房、拆迁安置房、自建房、低价经济适用房、限价房等保障类住房等所占的比重巨大,远超过商品房的比重。但两者取得的成本不同,因此无法同样用一个公式计算投资租金回报率。

市场经济中竞争的原则是建立在平等的基础上并由此而公平竞争的。但中国城市的住房有五十多年的福利分房的历史,却只有二十年市场化的时间,大量的住房是低价转成个人资产的住房,是对历史低工资收入的一种补偿形式。而市场中的商品房则是按市场价格,尤其是不断攀升的市场价格计算租金回报率的。

老的福利分配的住房虽然有些居住条件较差,但大多在成熟市区,并同时拥有方便的教育、医疗、交通、公共服务等条件,因此使用方便,但取得成本极低,租金回报率极高。因此有比商品房高数倍或数十倍的竞争优势,也因为这些住房的成本低,反而造成了租金低但回报率高的情况,也因此全面拉低了市场中的租赁价格。

如80年代之后建设的房改房,在经福利分配之后用低价房改时,60-80平方米的住房大多只有2万至6万元的房改价支付成本,月租金3000-5000元,就可在当年收回全部支付成本,租金回报率极高。

但同样的商品房即使按房改时北京的市场价5000元/平方米算,同样的租金收入,大约也要数年(7-10年)才能收回投资成本。与房改房相比就毫无竞争力了。

当房价不断上升时则商品房的竞争力与房改房就更无力可抗了,因此投资的回报率也无法对抗,只能靠市场价格的变化发财了。

中国城市住房租赁价格与国际不同的正在于有两种高低不同的成本价格的房屋,同时在市场中博弈。这五十多年的住房福利分配则提供的大量可低价出租但高回报的住房,导致商品房的住房出租回报率无法达到合理的水平。

近年中国提出了大力建立租赁市场的问题。世界多数国家,尤其是经济发达国家,大中城市中的住房租赁需求高,大城市基本达到50%左右的租赁。但这种租赁市场中的住房70%都是私人提供的,日本、德国、中国香港、美国都是如此。政府大多只提供10%-15%左右的带有保障性质的低价租赁住房,机构提供剩余的租赁住房。但市场中的租赁价格是平等竞争的,有些国家还有减税支持。如对私人住房变成租赁住房加入住房合作社或类似机构,以及用基金方式提供租赁住房的减免税政策,以此来平衡租赁的价格,同时又保证投资者的合理回报率。

中国目前的租赁市场本以私房为主,却无组织的进入了市场。政府也仅提供少数的低价租赁房和公租房(廉租房等),政策中限定个人不得购买第三套私有住房后,市场中私人住房用于租赁的数量增长迅速下降了,租金反而不断的上涨了。那些不许合租、打隔断的政策,则加速了租金的上涨,即使这样也无法满足市场中的租赁需求。

近年中国政府提出了加大多方租赁用房的建设,但多是竞地价的长租房,于是为保证最基本的租金回报,也必须大大的提高租赁市场的价格向高端迈进。但是否所有的租赁市场都只是为满足高收入阶层的租赁需求呢?如万科北京推出的长租房月租高达15000元,一次性支付十年的租金,含利息等于月租金在20000元以上了。这种高价的租赁价格只能满足少量高端需求,会起到普遍抬高市场租赁价格的水平,但却在高投资中只能取得较低的保本式的回报率。也同样与房改房的租金无任何竞争的能力。

但中国政府出台的这种建立租赁市场的政策,似乎并不是为了本就买得起住房的中高收入家庭,而是为了满足买不起商品房的中低收入阶层的需求,那么高租金的住房建设岂不是事与愿违吗?

至少从眼前看万科这种长租房虽然提高了月租金的标准,但并未提高租金的回报率,那么当这种租赁市场大量出现时,中国市场商品房化的租金回报率就更无法与国际对比了。也会让本就很低的商品房化的租金回报率降低,变得更不合理或更不具备市场化合理发展的条件了。

中国特色的制度障碍导致租金回报率这个市场投资的指标也变的深不可测了。

个人拥有第二套(含以上)住房的比例问题
国际上通常不统计这个指标,没必要在一个充分市场化的条件下,提出这种计算的要求,也没有对市场产生影响的任何作用。

充分市场经济的条件下,大多土地是私有的,住房交易是自由的,财富拥有的权利和拥有资产的存在形态,以及处置方式都是自由的。政府要管的是你是否按各种规定纳税后而拥有财富,你是否合法取得的收入或创造的财富,你拥有的财产如不动产是否依法交纳税费和承担义务,你的不动产的使用是否合法等。你拥有的不动产财富无论是用于社会出租还是自用,都是你自己的权利,合法取得和依法纳税则是必要条件。

大约只有中国从投资炒房的角度,为控制市场的价格,而对个人购买住房提出了各种限制条件。如一、二套购买住房的首付比例,贷款利率的不同,不得购买第三套住房,以及不同城市的不同限制条件。

正因为这种早期存在的投资或投机的炒房行为,在政府炒地之后不断加码和恶化,变成影响到市场价格的波动,因此做出了许多限制性条件的规定,以及要有一个“个人拥有第二套(含以下)住房的比例”的计算。但提出这种计算要求,并想以此来否定市场自由经济的合理性,和试图用此来证明投资、投机炒房是市场化的弊病,以及证明这种投资行为的比重及对市场价格的影响。

但提出这种计算方式,并试图以此证明投资投机炒房的人们和决策者们犯了极大错误,他们似乎忘了中国有五十多年住房分配的历史!也忘了中国政府大量征地拆迁进行市政基础建设和卖地,旧改过程中有大量和长期的实物拆迁补偿政策,这些政策都会造成不同收入阶层的家庭都拥有第二(含以上)的住房,但这些都与住房市场化改革无关,也与市场住房价格无关!

北京80年代的拆迁政策都是实物拆迁,最初设计居住面积,按拆除的居住面积加一定人口因素等补偿住房。而新住房的厕所、厨房、门厅等都不计入补偿面积。后来按居住面积的1.3-1.7倍补偿+人口因素,因此被拆迁安置的住房虽然远了(当时的远,如今也变为近了)但面积增加了。按代分房的家庭则有了两或三套住房,如果原有面积多的平房,则会补偿更多。北京许多拆迁户,无论其家庭中原收入水平高低,都会因拆迁安置而受益,因此有“拆迁、拆迁,一步登天”的说法。

旧城危改之后,许多拆迁是原地回迁安置的。异地安置则条件优惠,因此老北京相当比重的拆迁安置户在1997年房改政策出台之前,都靠拆迁改善居住条件。

同样80年代之后,不断增长的福利分房,也让城市居民的住房在国企、集体或拥有原有土地较多的企业就业的分配中改善了,更不用说大量在政府和国家机关、机构、事业单位就职的改善了。

拥有土地的单位,大多会引入开发商用四六分成、五五分成、六四分成等不同比例的分成方式,将自己用土地换来的分成住房进行福利分配。开发商用分给土地方的房子做购置土地的成本,将分得的房子用商品化的方式提供给市场,进行合建或交换。

五十多年的福利分房,特别是80-90年代的快速建设的福利分房,从还建开发走向开发建设,从用指标的委托代建到用指标的购买方式,有土地的合建方式进行了大量分配。直到21世纪初这种福利分配之后房改的风头才逐步熄灭。

这一阶段的福利分配并不是按收入划分的,而是人人有份。按资格、年限待遇不同,但资格同等。单位司机可能和最高领导同住一楼,只是有大房、小房面积不同之分,朝南朝北方向不同之分。

同时有些分房则是按单位职工资格,而非按职工家庭是否有房分配的福利。于是不同的家庭可能因夫妻两人各自分配了住房,再加上父母的住房让原来住在一起一套房的大家庭可能同时拥有了三套、四套的住房。还有按级别补助的面积,不能在一个住房满足时就用增加一套住房的方式解决,也有因工作任职调动的则先后在不同单位分配了福利住房。

有的则在福利分房之后,又购买了商品住房,或同时有了拆迁安置用房等其他住房。因此拥有二套(含以上)住房的家庭,几乎平均的分布于不同的七类收入水平的家庭之中。

在第二套(含以上)住房的用途中,用于出租比例差距也不大,用于偶尔居住和其他的略有差别,但空置不用的则极少。其他项目中有的改为了商用,有的或许有空置和等待置换的状态(统计中未加说明)。

但可以从分配于不同收入阶级中看出,拥有住房的比例相差不大。拥有第二套(含以上)的比例,随收入差别升级,逐步扩大。可知拥有第二套的原因并非都来自于市场中的商品化,高收入阶层拥有第二套(含以上)也并非多为了投资炒房,因此从拥有多套住房的情况看,并非因为和来自于炒房的动因,更主要与住房市场化无关!

限制购买第三套住房的情况更是与此不完全同步,一是福利分房的不计入购房之中,如再购买两套也是多购了许多;二是减少个人购房的数量也会影响到租赁市场的房源供给。总之,中国拥有二套或以上住房并非因市场化,也不能证明大量炒房行为的情况。

当大量国际通用的指标体系中的数据,因中国特色而与国际无法接轨时,当这些指标被学者专家们误读错用时,当决策者无法分辨这些事实真相时,必然会对市场产生错判。并会以错误的数据对比为基础,做出错误的决策和用错误的调控手段及办法,让市场出现更大的错误。

除上述的这些可与国际对比的指标性数据被误读误解时,中国还有许多数据也会因中国特色而被误读误解。

如大家最关心的库存量,是指现房而未销售的库存。在香港是用当年销售的空置率来表示的,中国是用当年的未销售库存量来表示的,因此香港计算的是套数,中国计算的是建筑面积。

中国的未销售量库存中既包括了商业、写字楼,也包括了住宅。如按当年的各分类销售情况看,商业与写字楼的库存约等于一年的销售量,但其中许多的领取了销售证,列入了库存量的建筑被自用或出租等方式使用了,却无法及时在统计中反映。而所谓“去库存”所指的大量住宅,则不到当年销售量的50%,从数量上看并非是严重和可怕的库存。

但不动产的特点是这些库存大多发生在无销售的城市或地区,也许永远都无法销售,长年处于库存之中。而有销售需求的地区则并没有应用的库存量,因此造成了许多地区有巨大的库存,许多城市则供给紧张,房价不断高涨。

并且这些所谓的库存中,还有些是房子竣工了,但配套设施不齐全,如道路交通、水暖电气热的缺失等,造成这些住房无法使用和交付。也成为库存无法消化的原因之一。

如争议较大的是中国在建工程的总量很大,开发商在施面积高达70多亿平方米,与每年的竣工量和销售量不成比例。

早期中国开发商的在施面积与竣工面积的比大约是1:0.29,即大约等于3年竣工量。这是一个合理的建设周期。但近几年基本为1:0.15,即大约等于7年才能完成的竣工量,或说工程项目的建设周期延长到了七年才能竣工,这并非合理的建设周期。

这种统计大约也与中国特色相关。一次性审批的规划,一次性审批的开工量都很大,但实际的开工和施工是分步进行的。如一次批了十个楼座的开工,也许基础是一个,但楼座是分期建设的。因此在统计中会出现开工量巨大,在施量巨大,但每年的竣工量却与在施量不相匹配。

因为有这样大的在施量,许多学者和专家以为中国未来的供给量巨大,可以满足几年的消费,担心市场无法消化并变成巨大的库存。

如去年全部商品房销售面积为16亿多平方米,但在施面积为70多亿平方米,那么这些在施面积用70÷16=4.37,要用4年半的时间才能消化。如果每年再有相当的新开工,那市场岂不是会有大量的积压?

但这些学者与专家忽略了另外一系列的数字关系,即销售量与竣工量的关系。在每年的销售中,销售量总是远远大于竣工量的。

这大约也是中国预售制度特色的原因造成的。一是竣工面积中包括了不能计算为销售面积中的车库、配套设施、人防、变电站、热力站、锅炉等等面积,因此当年的竣工面积与销售面积不是对应的关系。竣工面积中只有约70%的面积为可计入销售面积的部分,车位是另外按个数计算的,而非统计在销售面积之中。二是每年实际的销售面积都远远大于竣工面积,大约为每年相差20%-40%。去年的竣工总量约10亿多平方米,但销售面积约17亿平方米约为1:1.7的差距。

那么这个差距正来自于预售制度。每年销售的面积90%以上为正在建设而未完工的房屋,10%不到的面积为库存的现房。每年的竣工量实际都是在交付早于几年前销售的房屋。大多与当年的销售情况无关,也绝不会因竣工而造成大量库存。

如果按前十年销售面积与竣工面积之差计算,现有在建面积中约30多亿平方米是已经被销售了的面积。如扣除车库等各种配套面积,则差距会更大。实际在建面积中再扣除一部分(约20%)的非销售面积,那么等于只有新开面积和少量的在施面积是未被销售的面积。

因此才能解释为什么市场中许多城市有大量需求却无大量的供给,要用排号摇号的方式销售。除了因政府压制用审批价格的方式导致一些本可向市场销售的房屋无法销售,造成大量积压之外,实际的在施面积中本就没有充足的供给量。

虽然中国有巨大的在施面积总量,但从已预售的情况看,并不能说明未来有巨大的市场供给量和可能造成巨大的库存,反倒是有可能无法满足需求。尤其是部分被严格调控的城市,无论是从土地供给,从新开工还是从在建面积上看都存在着无法满足市场未来需求的情况。至少短期之内无法在市场决定价格的情况下,让房价下跌而不上涨。

也许中国需要按中国特色另外准备一套能更完整反映市场实际情况的统计方式:一是用同一定义和标准与国际统计接轨;二是能真实的反映市场的情况;三是不再以全国范围统计,而是以地方范围统计(城市统计)为主的加总方式,以更全面的反映地区和城市的情况;四是尤其万万不可都用平均数的概念去反映市场的价格和试图调控平均房价的上涨!

市场中的价格信号是最真实的反映市场供求关系的信号。但中国的土地是以价高者得竞拍的,因此土地的供给量控制会引发天价土地,而房价又是本应由市场中的供求双方决定的,却被政府用公权力干预变成了政府审批定价,市场中的价格信号就被政府行政权力扭曲了,并不能真实反映市场中的供求关系。

于是对市场的判断则不是靠市场中的价格信号,是靠政府对需求量与供给量的关系为参考了。但如果这一系列能反映供给与需求关系的指标都同样因中国制度特色而被误读误解,那么就无法真实的判断和理解市场中的需求了。

因此长期的政策调控和密集的政令出台,都证明政府并不掌握市场的真实情况,也无法出台合理和较长期的政策,也因此才会有短期内不停调整政策的节奏。用头痛医头,脚痛治脚的办法应对复杂的市场,结果是头病脚病都没治好,反而让全身所有的部位都出了新的毛病!

理清各种指标的定义与内涵,结合中国特色找出问题的所在,才能有助于更好的认识市场,并让政府合理、正确的制定相关的政策。清理那些本不应靠公权力的干预破坏市场机制的行政命令,让市场恢复其自我调节的功能。靠真实的价格信号,掌握市场中的供求关系,合理的调整土地供给的数量和节奏,让市场的供求双方自由的选择生产更适合于未来生活需要的住房和城市。让中国的城市化带动中国经济的发展,并实现人民想要的中国梦!(老.邓.的.财.经.茶.馆)
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证券代码:601788 股票简称:光大证券 公告编号:临2018-038
H股代码:6178 H股简称:光大证券
光大证券股份有限公司
关于为全资子公司于境外举借商业银行贷款
向担保人提供反担保的公告
本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、
误导性陈述或者重大遗漏,并对其内容的真实性、准确性和完整性
承担个别及连带责任。

重要内容提示:
. 被反担保人名称:招商银行股份有限公司上海分行
. 本次担保总额:港币35亿元(按2018年8月14日央行汇率
中间价,折合人民币约30.63亿元,下同)
. 公司无逾期担保事项
一、担保及反担保情况概述
2018年5月15日,光大证券股份有限公司(以下简称“公司”)
2017年年度股东大会审议通过了《关于公司发行境外债务融资工具
一般性授权的议案》,同意为公司全资子公司光大证券金融控股有限
公司(以下简称“光证金控”)向境外银行举借商业贷款提供担保、
出具支持函、维好协议及/或其他市场惯用的信用增级方式,按照每

次发行结构而定,境外债务融资工具授权总额度不超过200亿港币或
其他等值货币,具体内容详见公司于2018 年 3月 27 日在《中国证
券报》、《上海证券报》、《证券时报》、《证券日报》和上海证券交易所
网站(http://www.sse.com.cn)上发布的相关公告,以及于2018
年4月14日在上海证券交易所网站(http://www.sse.com.cn)公告
的《光大证券2017年年度股东大会会议文件》。

因境外业务发展需要,光证金控需于境外向商业银行举借贷款。

现公司确定由招商银行股份有限公司上海分行(以下简称“招行上海
分行”)向境外银团牵头行WING LUNG BANK LTD,HONG KONG(香港
永隆银行,以下简称“永隆银行”)提供担保,公司以反担保的方式
向招行上海分行申请保函,反担保总金额为港币35亿元整(约人民
币30.63亿元)。

二、被反担保人基本情况
1、名称:招商银行股份有限公司
2、注册地址:深圳市深南大道7088号招商银行大厦
3、法定代表人:李建红
4、注册资本:人民币252.20亿元
5、经营范围:吸收公众存款;发放短期、中期和长期贷款;办
理结算;办理票据贴现;发行金融债券;代理发行、代理兑付、承销

政府债券;买卖政府债券;同业拆借;提供信用证服务及担保;代理
收付款项及代理保险业务;提供保管箱服务。外汇存款;外汇贷款;
外汇汇款;外币兑换;国际结算;结汇、售汇;同业外汇拆借;外汇
票据的承兑和贴现;外汇借款;外汇担保;买卖和代理买卖股票以外
的外币有价证券;发行和代理发行股票以外的外币有价证券;自营和
代客外汇买卖;资信调查、咨询、见证业务;离岸金融业务。经中国
银监会批准的其他业务。

6、财务情况:
截至2017年末,被反担保人招商银行的资产总额人民币6.30
万亿元,负债总额人民币5.81万亿元,归属于母公司所有者权益合
计人民币4,802.10亿元;2017年度实现营业收入人民币2,208.97
亿元,实现净利润人民币706.38亿元。

7、被反担保人不是本公司股东、股东的实际控制人、关联方、
股东的控股子公司或附属企业。被反担保人的基本情况及财务状况请
见其于2018年3月24日发布的《招商银行股份有限公司2017年度
报告》。

三、反担保协议的主要内容
为促进公司境外业务发展,偿还债务并补充流动性资金,公司以
反担保的方式向招行上海分行申请为光证金控获取境外永隆银行贷

款开具保函。2018年8月13日,公司与招行上海分行已完成有关保
函协议的签署;2018年8月14日,招行上海分行已向永隆银行开具
保函(金额为港币35亿元整),永隆银行据此牵头境外银团向光证金
控发放贷款。

四、董事会意见
公司第五届董事会第四次会议审议通过了《关于公司发行境外债
务融资工具一般性授权的议案》,并根据公司2017年年度股东大会决
议,转授权公司执行总裁全权办理本次境外公司债务融资工具的全部
事项,包括制定及调整具体发行方案等。其中,发行方案包含担保函、
支持函及/或维好协议等市场惯用的信用增级安排等。

五、累计对外担保数量及逾期担保的数量
本次反担保于2018年8月14日生效。此外,2015年公司对全
资子公司发行境外债券向担保人提供反担保,该项反担保将于2018
年9月26日到期。本次反担保生效后且前次反担保到期前,公司对
全资子公司提供的担保总额约合人民币约87.01亿元,占公司最近一
期经审计净资产的17.39%;本次反担保生效后且前次反担保到期后,
公司对全资子公司提供的担保总额约合人民币约53.01亿元,占公司
最近一期经审计净资产的10.60%。公司不存在逾期担保事项。

六、备查文件

1、公司第五届董事会第四次会议决议
2、公司2017年年度股东大会决议
3、被反担保人企业法人营业执照复印件、金融许可证复印件
特此公告。


光大证券股份有限公司董事会
2018年8月15日


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胡学文

最近见了几位创投圈的朋友,难免不聊起目前的行业现状以及各自机构面临的问题。募资难几乎是几位朋友口中提及最多的词。

笔者倒也见怪不怪,毕竟听圈内朋友念叨募资难、投资贵、管理难、退出慢已经习惯了。

先来看一组清科的数据,2018年上半年中外创投机构共新募集261只可投资于中国大陆的基金,其中,披露募资规模的234只基金新增可投资于中国大陆的资本量为794.67亿元,同比下降44.1%,平均募集规模为3.40亿元人民币。中国早期投资机构上半年度新募集36只基金,共募得38.22亿元。与2017年上半年数据对比,募集基金数同比下降41.9%,募资金额同比下降52.6%。

乍一看确实下降得厉害。不过,即使在募资压力偏大的环境下,优质机构仍能完成大额募资。2018年上半年,中国创业投资市场募资金额在10亿及以上的基金共有26只,与去年同期基本持平。其中,启明、天图等多家知名机构都完成了20亿元以上的基金募集,达晨创投完成了40亿元的基金募集。

当然,这些大机构的募资或许背后也不容易,东方富海也刚刚募完40亿,东方富海陈玮公开喊不容易,“原来募资一般平均3个月,最长5个月,这次募资用了13个月,搞得我非常辛苦。”

从上述情况来看,一方面募资难是不争事实,另一方面,募资分化和头部效应越发明显。而且在资金面越紧张的情况下,只会越发明显。

募资难,其实是个伪命题。所谓募资难,是因机构而异,资金面大环境对大机构来说影响没那么大,而对中小机构则相关性大得多。资金池子其实就那么大,水涨的时候,大机构先囤满,溢出来的中小机构分而食之,中小机构抢水难;水枯的时候,大机构一统江湖,中小机构连分食的机会都没有,自然更是难上加难。

为什么不论资金面紧张与否,头部机构募资都不难?原因无非以下几点:

一是有持续优秀业绩做保障,被投项目明星案例加持。以高瓴资本为例,投资了众多炙手可热的明星公司,包括百度、腾讯、京东、去哪儿、携程、Airbnb、Uber、百济神州、滴滴出行、蔚来汽车、药明康德,以及新近在港股挂牌上市的美团,可谓星光熠熠。有这样的成绩单背书,会让出资人更放心地把钱交给你,越是在市场大环境不好的情况下,资金越会向这类机构集中。

二是募资对象选择上也一定程度决定拿钱难易程度。机构的钱,募的时候很严格,但对投资回报的预期更平稳,愿意承受的时间周期也更长,个人和中小民营企业的钱则受宏观经济的影响波动更大,赚快钱、赚大钱的心理还比较普遍。一个不争的事实就是,目前国内中小创投基金募资个人和民营企业的比例还是普遍居高。

三是募资时机的选择也很重要。国内一家知名创投机构负责人曾对笔者表示,自己主要的职责就是审时度势,选择最好的节奏为所在基金募集粮草,也正所谓“兵马未动,粮草先行”,可见募资时机和策略选择的重要性。也正是这家机构,在今年上半年市场资金面远没有那么紧张的时候,顺利完成了一只规模不小的基金募集,又一次踩对了节奏。眼下,用清科研究中心分析师的话来说,从宏观环境分析,我国正处于经济结构转型阶段,严监管、去杠杆为金融业主要基调;从市场层面分析,募资难是投资机构爆发式增长后优胜劣汰的必经过程;另外私募基金登记备案要求提高,部分地区基金注册困难,导致机构的运营成本、合规成本提高,一定程度上加剧了机构募资难度。当然,对于头部机构来说,相比过往优秀业绩、募资对象选择,募资择时的影响则没那么显性了。

(作者系证券时报记者)

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大盘震荡下行跌1.34% 三大指数均创阶段新低_股票行情分析

发布时间:6704-08-17 15:34:49

来源:股票啦 点击:

8月17日讯 今日沪指高开低走,一路震荡下行,午后跌幅进一步扩大,失守2700点,创业板大跌超2%,三大指数集体创阶段新低,下跌动能非...

8月17日讯 今日沪指高开低走,一路震荡下行,午后跌幅进一步扩大,失守2700点,创业板大跌超2%,三大指数集体创阶段新低,下跌动能非常强劲,银行、保险等蓝筹股表现较为疲软,家电、白酒等大消费板块继续杀跌,两市仅煤炭、高送转这两个板块逆势上涨,钢铁板块午后冲高回落,生物医药板块大跌。

截至收盘:沪指跌1.34%,报2668.97点;深指跌1.69%,报8357.04点;创业板指数跌2.02%,报1434.31点。

板块方面:两市仅煤炭开采与高送转板块逆势上涨,自贸区、非汽车交运、海南等板块跌幅居前。

外围情况:美股全线收涨,道指大涨近400点。盘面上,银行股涨幅居前。目前,公司财报仍是市场关注的焦点。沃尔玛涨逾9%,其公布的第二季度财报显示每股收益、营收和美国同店销售均超预期,并上调了全年业绩展望。亚太股市集体小幅上涨,东京日经指数涨0.35%,报收22270点;台湾加权指数涨0.07%,报收10691点;韩国综合指数跌0.07%,报收2247点。

消息面上:天津出台燃气锅炉低氮改造方案9月底前完成;天境生物科技拟在港上市集资最多5亿美元;战略配售基金集体增聘基金经理;国债期货午后跳水 或因30年期国债招标较差;唐山或于9月1日提前执行采暖季限产 钢企限产比例不低于50%;潘石屹:只要香港欢迎SOHO3Q就会在香港上市;国债期货大跌10年期债至6月以来盘中新低;宝能汽车与博世签协议 姚振华:希和博世在汽车等领域全方位合作;宝钢上调8月份工模具钢价格;中国石化今冬将增加可供应气量18亿方;7月新增备案私募基金900只 新增管理基金规模1900亿元。

中金公司认为,外围动态、中国增长态势演化、政策变化及潜在改革措施有望给股市带来积极变化。一是MSCI将A股纳入比例将由此前的2.5%上调至5%,9月3日正式执行。二是在下半年财政政策更加积极的背景下,基建、乡村振兴、科技投入等可能是稳增长的重要抓手,其中铁路投资近期已有发力迹象。

中银国际表示,市场底部确认,A股无需悲观,代表中国经济未来发展方向的价值成长股仍然值得坚定持有。清和泉资本表示,虽然短期不确定因素仍然很多,但把目光放长远一些,仍有一些板块具有长期机会。目前市场过度悲观导致估值压缩,若下半年国内外紧张的环境边际改善,可能会存在悲观情绪修复带来的估值提升机会。

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“旅游+”给游客带来惊喜,也为地方经济社会发展注入正能量,让当地群众共享发展成果。


人民日报记者 罗珊珊 王珂

今年前8月,全国网上零售额55195亿元,同比增长28.2%,新能源汽车、工业机器人、集成电路产量同比分别增长56.0%、19.4%和13.4% 以电商、快递、高端装备制造等产业为代表的新经济正在积聚中国经济的新动能,成为推动高质量发展的重要力量。

近年来,新经济发展如火如荼,在从小到大、由弱变强的过程中,给经济发展和居民生活带来了怎样的改变?在自身发展中遇到哪些困惑?从今天开始,我们推出 新经济新观察 系列报道,关注新经济中有代表性的几个典型行业,寻访新经济催生的新变化,探讨新经济如何实现新发展。

编者

国庆长假,旅游业交上亮眼成绩单:全国共接待国内游客7.26亿人次,实现国内旅游收入5990.8亿元,同比分别增长9.43%和9.04%。

随着消费升级步伐加快,旅游业在服务业中异军突起,成为拉动消费和经济增长的新动力。特别是在线旅游等新业态的发展,给百姓带来更舒适体验,也让旅游行业的新玩法越发多样。

看需求:游客更重视个性化、多元化旅游体验

今年以来,我国旅游市场加速转型升级,成为经济增长一大亮点,文化和旅游部数据显示,上半年,国内旅游人数28.26亿人次,同比增长11.4%;国内旅游收入2.45万亿元,同比增长12.5%。

中国旅游研究院院长戴斌认为,国内旅游消费需求持续旺盛,除了居民收入提高和消费升级等因素,也得益于旅游环境持续优化。为加大全国旅游市场秩序整治力度,文化和旅游部积极推动综合监管机制建设,截至9月20日,各地已设立旅游警察机构437家,工商旅游分局344家,旅游巡回法庭554家,较2017年底有较大提升。

景区降价等措施也进一步激发出游需求。截至9月28日,981个国有景区已出台实施或发文向社会公布了免费开放或降价措施(免费开放74个,降价907个)。降价的907个景区中,降幅超过20%的有491个,降幅超过30%的有214个。

在旅游市场总量受关注的同时,今年我国旅游消费的结构升级引发更多讨论。

过去带团旅游,游客消费集中在住宿、购物方面。现在游客更加重视个性化、多元化的旅游体验,在娱乐项目、美食品尝方面花费更高。 北京资深导游王立勇说,以住宿为例,游客需求也逐渐分化,不再局限于星级酒店。可以近距离感受当地风俗的民宿走俏,特色主题酒店等也成为人们热衷的选择。

携程总裁孙洁表示,80后、90后成为旅游消费主力军,年轻群体的消费习惯和需求有所不同,他们更喜爱自由行、热衷美食、追求个性化、重视旅游体验、喜欢在社交网络分享旅游感受。

旅游不再是简单地看风景,在游山赏水中品味文化,成为人们拓宽视野、增长见识的重要方式。数据显示,国庆期间,超过90%的游客参加了文化活动,超过40%的游客参加了2项文化体验,前往博物馆、美术馆、图书馆和科技馆的游客达到40%以上,有37.8%的游客会花2至5天的时间进行文化体验。

文化旅游不只是参观博物馆、科技馆等,还包括演出、电影、艺术节以及博览会等,文化活动的形式更多样、新颖、生动。 王立勇说。

戴斌说,旅游已经成为大众日常休闲的重要选项,旅游消费需求也在不断升级。为了更好满足新需求,我国旅游供给侧结构性改革不断深入,全域旅游、文化旅游等旅游融合发展进程加速,新服务、新产品层出不穷。

看供给: 旅游+ 让居民出游选择更丰富

前几天休年假,我参加了 大美青海房车自驾游 旅行团,很新鲜。 四川德阳某学校数学老师王金华说,比起跟团游坐大巴,房车自驾游更舒适,有足够时间和空间可以在路上休息,老人孩子不受罪。晚上可以停靠在沿途的房车露营地,不仅有篝火晚会,有时候还会赶上采摘、真人野战游戏等主题活动。 这样的休闲旅游可以更多一些。

随着我国旅游产品供给体系日趋完善,居民出游选择也更加丰富。国庆期间,全国各地推出的体育健身游、教育游、科技游、康养游、美食游等特色产品引爆旅游市场,满足不同游客差异化、个性化需求。比如,云南苍山洱海、滇西边关热海、茶乡、红河谷、喀斯特山水等精品自驾线路,山西太原博物馆的文物展、文瀛公园的书画展、皇城相府的千年绝技 打铁花 表演,都吸引了大量游客。

一个APP就可以玩转一座城,信息科技的创新和发展不断刷新人们对于旅游的印象。过去,景点买票要排队、出门游玩不识路、不了解当地的气候、不知道当地特色小吃在哪里等情况时有发生,现在只要下载一个APP,就相当于拥有了一个覆盖旅游生活全要素的万能 百宝箱 。

从厦门刚刚旅行回来的湖南长沙自由职业者卢杰深有感触: 去厦门之前做攻略,发现一款叫做 厦门全域旅游 的APP,不下载不知道,下载之后才发现这就是厦门的 百科全书 ! 厦门全域旅游APP囊括了旅游所需的各种信息,提升了旅游的效率和便捷性。

智慧旅游发展迅速,给游客带来实实在在的便利。在河北, 旅游产业运行监测与应急指挥中心 建设完成后,在线预订、智能导游、分享评价等智能化旅游服务得到普遍应用。河南清明上河园通过智慧旅游做到 10分钟入园、10分钟购物、10分钟找失 ,芒砀山景区通过大数据共享使旅游交通更加畅达

旅游+ 给游客带来惊喜,也为地方经济社会发展注入正能量,让当地群众共享发展成果。河北康保县是国家级扶贫开发重点县,经济相对落后,但旅游资源丰富。今年以来,康保县先后组织了 遗鸥摄影节 草原国际马拉松 和 恋人花文化生态旅游嘉年华 等大型旅游活动。康保县一家旅馆的老板李想说: 以前,我们县里的年轻人喜欢外出打工。现在许多年轻人从外面回来,开餐馆、旅馆、商店等,日子越过越宽裕。

看前景:对 舒适旅游 有更多期待

旅游业发展势头良好,但也要看到,跟人民群众日益增长的旅游需求相比,旅游供给还有不少短板。比如,以厕所为代表的旅游公共服务及交通等基础设施,与旅游爆发式、井喷式市场需求不相适应;一些旅游市场失序、文明旅游滞后,与 舒适旅游 的要求还有差距等。

戴斌认为,我国旅游业必须通过加快供给侧改革,大力发展全域旅游、优质旅游来持续增加旅游的有效供给和高质量服务。

大众旅游越来越强调对目的地生活方式的深度体验。 戴斌说,景观背后是生活,旅游发展必须重视并不断完善目的地生活环境和商业环境。发展全域旅游,要重视旅游商业共同体的主体作用,让市场在旅游资源配置中发挥决定性作用,用开放和共享的理念,把旅游融入到所在地的经济社会发展体系中。

王立勇说,作为经常带队出行的导游,虽然国内旅游市场环境已经有了较大改善,但是黑导游、强制消费、门票价格明降暗升、不文明旅游等现象时有发生,创造更安全、舒适的旅游环境,不仅关系游客体验,也关系行业未来的健康发展。

业内人士认为,目前,应创新旅游市场综合监管机制,精准实施专项市场整治行动,强化旅游诚信体系建设,改革旅行社、导游管理体制,推动旅游市场秩序持续向好,为旅游企业和广大游客创造更高质量的经营和消费环境。

游客还期待更多以用户需求为导向的新模式、新产品。 国内旅游企业要把游客需求放在首位,开发更多新产品,满足消费者个性化、多样化旅游需求。 孙洁说,比如,对于一些中高收入群体,携程推出2人起成团、不拼团、不进购物点、不等待、专属服务的 私家团 产品,很火爆。 游客需求点就是打开市场新增长点的金钥匙,找准需求点发力,才能设计出更受欢迎的产品,全方位提升游客体验。

慢旅游 ,新体验(延伸阅读)

放慢节奏,旅游更有滋味。 今年 十一 长假,上海市杨浦区某银行员工蒋方涛在四川成都安仁古镇,享受了一次印象深刻的 慢旅游 。

蒋方涛说,来过几次成都,特别喜欢这里的慢节奏。以前总在旅途中尽量安排更多的行程,在有限的时间里到知名景点 打卡 ;现在不同了,更愿意让脚步慢下来,在一个地方多待几天,安静地感受当地的风土人情。

蒋方涛这样安排自己在安仁古镇的行程:

第一天,在特色民宿睡到自然醒,到古镇老街上吃一碗当地特色的凉粉,再去感受庄园民居建筑群;

第二天, 泡 在安仁古镇的建川博物馆,在这个占地500亩、藏品800余万件、汇集30余座场馆的 博物馆群 ,感受艺术文化的魅力;

第三天,到集书店、茶艺、咖啡、艺术生活为一体的安仁书院,过一个有情调有书香味的白天;晚上,观看沉浸式体验剧《今时今夜是安仁》,穿越时空去感知安仁的古韵;

第四天,从古镇穿过斜江河,到南岸参观 锦绣安仁 花卉主题公园,徜徉在6000余平方米的花海中,和栩栩如生的精美花雕合影,留下难忘的记忆;

第五天,感受 公馆 文化,在老街上的华公馆,看看 唐朝下午茶 中国古茶器数字艺术展;再到古镇外的李育滋公馆,一睹已被升级为澳洲主题庄园的田园公馆风采。

几天行程下来,特别放松,既有文化味,又有艺术味,还有时尚味,心满意足。 蒋方涛说。


原标题: 旅游新供给,“玩”出新活力——健身游、教育游、科技游、康养游等特色产品正在引爆旅游市场


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本周将迎来2018年美联储最后一次利率决议,市场普遍预期本次美联储将进行加息。美联储12月加息板上钉钉,但仍需留意这五个变数。此前,美联储官员已开始发出信号,暗示美联储2019年将略微放缓加息步伐。投资者更关心决议声明中会否再出现鸽派信号,给黄金带来喘息机会。周一现货黄金走势持稳,在1240美元下方,需警惕金价在美联储会议后出现大波动。

市场普遍预期美联储12月加息,但仍需留意这五大变数

分析师普遍预期美联储将在本周升息25个基点,至2.25-2.50%。

但美国经济增长放缓、贸易争端,温和的通胀以及日益可怕的地缘政治形势,意味着美联储可能会明确表示,计划放缓甚至暂停当前的紧缩周期,而是采取观望态度,直到经济形势变得更加明朗。

自去年10月以来,美联储主席鲍威尔等官员进行公开讲话,暗示在继续或暂停逐步加息之间摇摆不定,金融市场随之也上下震荡。

最近几天,经济学家开始将美联储2019年加息预期次数从4次下调至1-2次。美联储官员在9月份曾预测明年加息3次,但在12月19日的新预测中可能进行修正。

为您前瞻了五大变量因素可能影响FED决议前后的市场行情。

第一,下调9月加息点阵图预期中值。

经济学家普遍预测,本次利率决议将下修9月份加息点阵图的预期中值,从原来的明年三次加息缩减至两次,时间分别在3月份和9月份。这种更加鸽派的预期符合美联储主席鲍威尔等决策者最近几周表达出的更为谨慎的基调,以及金融市场展现出的焦虑情绪。

不过,经济学家同时也认为美联储在2020年年中还会再次加息,届时利率将达到本轮紧缩周期的峰值,目标范围在3%至3.25%之间。

第二,关注利率政策声明是否出现调整

一些受访者预计声明会作出另一项重大调整,39%的人相信政策制定者会放弃宣称有必要“进一步渐进上调利率”的表述,认为到明年3月再作出会后声明调整的人数比例更多,上升至72%。

尽管出现了这种转变,但经济学家并不认为美联储官员在会后声明中会口风急转。大约三分之二的受访者表示,美联储会坚称“经济前景面临的短期风险大致均衡”。

分析师相信美联储整体基调依然是保持渐进式加息,但未来指引将会被删除的更多,因为只有这样才能保持更大的灵活性。因此,如果美联储在声明中删除“预期将进一步渐进式加息至目标区间”论述,市场也不应该感到意外。

第三,美国政府关门会否拖累美元

特朗普要求国会为他的“边境墙”拨款50亿美元,而民主党人不想给他超过10亿美元。目前,美国政府资金将于12月21日用尽,这意味着没有资金政府很快将会关门。今年1月20日,美国政府就曾因为预算未通过而关门,数十万联邦雇员休假,人们的生活受到严重影响。

美国政府关门的可能性亦拖累美元,这也是12月利率决议前后一变量因素。

第四,特朗普会不会炒掉鲍威尔

2019年绝对不能排除任何事件,无论是低概率、高影响力的“黑天鹅”事件,还是稍微更可预测、但仍很重要的“灰天鹅”事件。

美国总统特朗普屡次抨击鲍威尔,称他领导下的美联储“疯狂”、“执拗”且“荒谬”。如果美联储明年继续收紧政策,特朗普是否会放大招炒掉鲍威尔?

这些并非危言耸听,美联储升息频繁升息、收益率曲线倒挂、经济陷入衰退、股市崩跌,都会迫使特朗普采取更加激烈的行动。这将令投资者感到不安,激发不确定性,导致所有市场动荡,而如果这种情况发生,美元的对立面黄金无疑将受到追捧。

第五,美股调整、美联储的看跌期权可能被触发

自今年10月以来美股出现深度调整,市场希望听到美联储对于市场波动的看法。但美联储对于金融市场的具体看法并没有在11月的利率声明中出现。

一般而言市场认为,当股市出现了超过20%的下跌后,可能就会触发美联储进行货币政策的调整,也就是所谓的美联储看跌期权。

维持金融市场稳定依然是美联储的重要职能之一,在删除了货币政策将保持宽松的措辞后,未来的政策路径将与短期经济数据以及金融市场变化更加相关,这或许意味着美元未来的升势依旧坎坷,黄金有望迎来大利好。

投资者别担心,现货黄金前景光明

RJO Futures大宗商品资深策略师Phil Streible称,市场现在将注意力转向12月召开的联邦公开市场委员会(FOMC)会议,聚焦2019年加息的未来路径。

Streible称,如果美联储采取更温和的立场,应该看到美元迅速回落,这应该会给黄金一个反弹的机会。

大宗商品经纪公司SP Angel在报告中表示,预计2019年对黄金来说是个好年头。分析师称,美联储可能会在明年加息1到2次。

与此同时,减税和工资增长可能会引发美国通胀以及关税问题。SP Angel表示,金价可以轻松上涨100美元/盎司,最高价为1375美元/盎司,投资者可以逢低吸纳,预期底部约为1208美元/盎司。

澳新银行表示未来金价将进一步受到支撑。随着明年股市波动性增加,美联储暂停加息使美元失去动力,而黄金作为重要的投资多元化组合,其价格将受到支撑。此外,英国脱欧和其它政治风险,全球经济增速放缓,新兴市场货币波动性将有助于避险需求,央行黄金购买也将保持韧性。

Saxo Capital驻新加坡全球宏观策略师Kay Van-Petersen周一表示,如果本周的FOMC会议确认美国国债收益率和美联储主席鲍威尔关于美国利率的暗示,那么美元可能会面临“惨烈的”抛售。

外汇资讯网站Dailyfx最新撰文给出现货黄金的操作建议。

Dailyfx表示,黄金价格运行在1230-1240美元/盎司,重点关注1240美元/盎司阻力,若突破这一水平,金价有机会重回1240-1250美元/盎司甚至1260美元/盎司,否则金价将保持调整节奏。

具体操作策略方面,Dailyfx称,倾向稳健者观望,激进者可考虑靠近1240美元/盎司水平轻仓做空一次,止损设在1243美元/盎司,目标看向1225美元/盎司。

本文由综合整理。如需转载,请注明出处。技术面分析仅供参考。更多精彩内容进入

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这几天,可能有买机票的人注意到,机票又 涨价 了。日前,东方航空、深圳航空、国航、海航、江西航空等多家航空公司,发出上调国内航线燃油附加费的公告,800公里以上航线最高标准由30元/人调整至50元/人。记者了解到,这是今年燃油附加费再次上调。

据悉,由于近期国际市场油价持续上涨,依据民航国内航线旅客运输燃油附加与航空煤油价格联动机制,多家航空公司再次调整燃油附加费。800公里(含)以下航线每名旅客(成人)收取20元燃油附加费不变,800公里以上航线每名旅客(成人)收取燃油附加费上调至50元。另外,儿童、按民航局规定享受优惠的革命伤残军人和因公致残的人民警察实行减半收取,即800公里以下航段每名旅客收取10元,800公里以上航段每名旅客收取20元。按成人全价票10%计价的婴儿免收燃油附加。

记者查询机票预订网站发现,11月8日,由南昌飞往北京的多个航班的燃油附加费已调至50元。这是今年国内机票燃油附加费再次上调, 基建+燃油费 首次达到100元。记者从携程机票了解到,根据航空公司通知,11月5日以前出票的国内客票,如变更至11月5日(含)以后,不按新标准补收燃油附加费。

6月起,随着国际油价逐步上涨,多家航企恢复征收国内航线燃油附加费,成人旅客每人收取10元。10月,800公里(含)以下最高标准由10元/人调整至20元/人,800公里以上最高标准由10元/人调整至30元/人。

业内人士表示,800公里到1200公里是航空、高铁竞争较激烈的范围,航油成本的提高一定程度上减弱航企的盈利,对于空铁竞争激烈的线路来说, 基建+燃油费 的100元也成为优惠票价中绕不过去的 隐形成本 ,航油成本持续上涨不利于以后航企和高铁的竞争。

记者注意到,目前,南昌昌北国际机场有至北京、深圳、海口、西安、重庆、成都、郑州等40余条800公里(含)及以上国内航线。(记者赵影)

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用测试版建议安装到另一个目录下,如果覆盖安装,在安装前请一定要备份好板块和公式等设置。
注意:测试版可能存在较多的BUG或错误。如有建议,请跟贴。
谢谢大家对通达信的一贯支持!
 
1.支持保存上次选股时的选股范围
2.完善形态匹配选股功能
3.恢复上个版本去掉的分笔明细BS标记的隐藏设置项
4.期货合约条件预警、上下破位设置后重启不保存当前设置的问题
5.任务栏在左右上时主窗口的位置问题
6.导出数据中的图象文件采用精巧的PNG格式
7.DDY,DDZ公式的微调
8.解决多周期同列不刷新的问题
9.键盘精灵优先级的问题
10.从板块中删除的功能调整
2010-05-20修改记录:
1.收费版支持形态匹配选股功能(分析图中右框选一段区域松开,选择 形态匹配选股 )
2.支持屏幕截图功能(工具- 屏幕截图,快捷键为35)
3.期货行情小窗口显示的几处BUG
4.客户端易用性的调整,去掉一些费解的地方
2010-05-12修改记录: 
如果设置成不显示分析图的行情小窗口的话,在分析图上部显示所属行业信息
港股期货菜单加入港股期货的综合排名菜单
缺省打开自动隐藏键(老板键),去掉一些很少用的设置项
解决港股品种的除权除息有时混淆的问题
2010-05-06修改记录:
修正期货分笔数据导出的BUG,同时修正导出对话框
股指期货中显示金额数据
缺省设置成只下载A股和指数的日线数据
2010-04-29修改记录:
深Level2支持逐笔委托和盘中提示字段信息的揭示的修正(深Level2测试主站已升级)


2010-05-31修改记录:


2010-04-28修改记录:
1.分时图上部支持显示涨跌停价和所属行业(系统设置- 设置4)
2.`键(ESC下面的那个键)可以快速开关扩展区
3.状态栏指数栏支持到6个品种(系统设置- 设置4)
4.个股外挂链接支持各类风格的设置(系统设置- 外挂)
5.通讯设置中支持[自动连接港股期货主站]
6.深Level2支持逐笔委托和盘中提示字段信息的揭示(需主站升级)
2010-04-26修改记录:
主力监控精灵的自选股变蓝BUG
港股期货连接过程中的BUG


2010-04-13修改记录:
港股休市日的链接不对的问题
分时指标的几个BUG的解决
多周期图的起始周期顺序进行保存
扩展行情的多日分时图问题
合一版将当前屏幕的标题显示在顶层标题区
自动登录期货并切换至期货市场时,仅当期货交易在线时
2010-04-01修改记录:
分时图上对设置有价格预警的股票进行标识,顶部加入图标点击可重新设置
加入几个选股和K线模式系统公式
修正SUPV算法,加入主力买卖力度公式
修改DDE等排序下进入个股按PageDown的一处BUG
2010-03-25修改记录:
深交所Level2的相关修改
对于收费用户,本测试版选择最后的[深交所Level2测试]主站可以查看深交所Level2行情
2010-03-23修改记录:
1.在行情报价中加入 所属行业 栏
2.修正使用本地数据模式下的一处BUG
3.修正指标公式缺省值的一处BUG
4.修正综合选股的一处BUG
5.当不选择 自动连接资讯主站 时,程序出现错误的问题
6.版面管理器的一处BUG
7.优化键盘精灵,彻底解决机器慢时吃键的问题


2010-03-17修改记录:
1.修正一处分析图中的崩溃问题

2.优化CPU占用率
2010-03-15修改记录:
1.公式系统最大值最小值的BUG
2.加入通达信客服专区
2010-03-11修改记录:
1.修正指数和个股分析图的指标集的切换有时出现的问题
2.解决有时指标计算慢的问题
3.修正更换多股同列中的股票一处BUG
4.分析图和分时图中显示十档单独设置的一处BUG


2010-03-08修改记录:
 


1.解决在固定行情组件中有时能打开板块的BUG
2.多周期同列加入快捷键: Ctrl+X
3.早上行情初始化断开后,资讯不进行自动断开
4.如果期货交易登录进来,则自动切换到期货界面
5.配合股指期货的功能改进
  a.主力监控精灵支持300成份的过滤
  b.关联报价中加入沪深300的关联品种和指数成份股
  c.沪深300指数的右上角支持指数贡献度和多空阵线
  d.叠加品种和对照品种中加入沪深300指数
  e.沪深300指数支持领先(需行情主站支持)

2010-03-03修改记录:
1.专业交易版和机构交易版支持盘面一键撤单等功能
2.全面支持复合通告文件和数据清除指令功能(券商版需券商后台支持)
3.对于交易中融资融券的情况,通讯设置中进行相应的选择
4.定制版面中,超过2个(包含2个)的【行情报价】的,点击排序混乱的BUG
5.勾选添加股票到自定义板块时,提示从另一板块删除,但是没反应的BUG
6.综合选股中V=0的选股问题
7.分时图 布局 设置分析图中不显示十档盘时,重新进入系统后保持用户设置
8.设置了分析图不显示十档盘,在分时图情况下敲多分钟分析图的时候,转换到分析图切换显示十档盘;
9.定制版面中的大盘特有分析图组件也支持换指标和周期等
10.支持保存辅助区的浮动和停靠状态
11.调用本地数据,信息小窗口换股票不再消失
12.高开低开的股票也加入开盘价和收盘价的中轴切换
2010-01-11修改记录:
1.修正0108发布版本的几个BUG
2010-01-08修改记录:
1.修正5分钟下载的问题(收费主站全升级了)
2010-01-04修改记录:
1.修正修改版面名称的BUG
2009-12-30修改记录:
1.修正测试版中使用本地数据时有时会崩溃的问题
2.加快DDE决策等的本地计算速度
3.高级导出支持导出本地的5分钟K线数据
2009-12-25修改记录:


通用部分(包含免费版):
1.指数和个股分析图的指标集、专家系统、五彩K线和子窗个数等用户习惯分开处理
2.行情报价中支持按Ctrl或Shift进行多选,支持加入到板块和从板块中删除
3.支持系统内置版面(缺省加入板块全景图和热点星空图)
4.支持多股同列的涨跌顺序,加入00快捷键进行当前顺序的多股同列
5.从定制版面中的行情报价组件出去后,保留行情报价中的排序代码顺序
6.定制版面中的行情报价组件固定保存其栏目排序顺序
7.外挂中支持今日YYYYMMDD等参数信息
8.信息地雷和投资日志用与分时图分析图主体相同的背景风格
9.标记文字支持到10000个字符
10.分析图中缺省显示指标和模板显示区
11.量比支持按其与1的大小比较采用红绿颜色
12.615支持板块指数涨幅排名
13.工具栏的系统定制版面改为最近使用过的定制版面
14.基金分析平台中的排序问题
 
15.历史行情报表中中支持16个输出线,共4组指标
16.嵌入定制版面中的通用浏览组件页支持在网页内部输入按键
17.修改综合选股中的BUG
18.修改闪电图中的颜色问题
19.修改分时图均价偏离值太大的问题
20.修改有些本地网页中链接造成无响应的问题
21.解决老版本中点击右键更换栏目顺序的BUG
22.AH对照的脱机时的排序问题
23.定制版面中双击雷标记的问题


收费版部分:
1.支持新的组件:板块指数全景组件
2.趋势导航中按ESC回来行情报价中
3.专业版中主力轨迹图部分的修正
4.支持保存专业版中的分时图和分析图中扩展区的最近选择习惯,并设置成乒乓键处理
5.专业版新趋势导航支持新的重要信息,加入宏观分析功能


即将推出的新收费功能部分(升格为通达信金融终端):
1.资讯工场(个股综合资讯,行业综合资讯,观察员资讯和F11资讯全界面浏览)
2.机构攻略(个股机构攻略,行业机构攻略)
3.财务透视
4.大盘资金流向(BBD)
5.动态预警池

 
 


2009-09-27修改记录:
修改公式系统的几处BUG
2009-09-24修改记录: 
大幅优化下载和读取数据的效率
2009-09-17修改记录:
1.支持未来函数自动检测(正本清源,杜绝忽悠)
2.半场走势时分时指标同步显示
3.增加15快捷键,支持板块指数
4.支持状态栏上显示总成交(设置4中设置)
5.解决综合选股中上拐下拐问题

 
2009-09-12修改记录:
1.全面支持创业板
2.支持分时指标(免费登录不支持选择分时指标)
3.支持画线工具画线的编辑功能
4.趋势导航功能的完善
5.主力监控列表支持按自选股和当前个股过滤,支持更多监控项(需连接升级过的行情主站)
6.支持板块指数功能,支持板块指数和自定组合品种的成份股关联功能(板块指数需连接升级过的行情主站)
7.港股期货行情支持量比,涨速,支持综合排名.
8.港股支持换手,市值,权证属性等数据,支持港股权证关联等功能,支持A+H行情对照功能
9.权证盘口王的分笔的价格精度问题的解决
10.美国线等画线的改进
11.其它BUG和易用性的修改


Level2专业版的功能(免费登录和基础版Level2不能使用)
1.关联行情报价功能
2.主力轨迹图和主力风向标
3.板块全景图
4.新趋势导航信息功能
5.板块DDE和SUP
2009-07-27修改记录:
1.DDE,SUP决策,在系统设置- 决策中可以设置
2.修正前几次发布的BUG
3.修改历史行情报表中的细节
 


2009-07-23修改记录:
1.定时刷新放在后台进行,不弹出刷新窗口
2.客户端全面支持证监会行业板块
3.DDZ指标进行改进,增加SUPAMO指标
4.分时Level2指标进行改进
5.条件预警中支持分时线均线预警
6.下载数据支持只支持A股(系统设置- 设置1)
7.历史行情报表中的指标排序支持保存所有的指标
8.主窗口支持总在前端显示
9.解决分析图按F5切换游标闪烁的问题
10.解决分时图和分析图切换时,右下角分笔等部件重构引起闪烁的问题
11.解决分时区间分段统计时计算的问题
12.定制品种重新计算问题的修正
13.修正市场雷达中监控方面的BUG
 

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盛大传奇1.76

IF 多头无功而返

IF指数过去一个半月以来连续四次反弹到压力点位3294后无功而返,上周五收盘时下跌到接近MACD预测指标线的位置。IF本周初如果能在此指标线得到支撑并突破3294的话,它将启动一波大幅上升行情。但如果收破此指标线,IF将向3104或3062一线下跌。这两个点位是IF在支撑点位3059处试图筑底反转的最后希望。一旦跌破,IF可能将再创新低。

IC 测试4170一线

IC指数下跌到4222后开始反弹,上周反弹到压力点位4517遇阻下跌,上周五收盘在MACD预测指标线之下,已经形成死叉。IC本周大概率将继续下跌到4300和4170一线的位置。IC如果不能反转回升的话,创出新低的概率将大幅上升。IC本周如果能在跌破4222之前反转回升并突破4517的话,将启动大幅上升的行情。

十债谨防深度回撤

十年国债指数三周前上升到压力区域97.1后出现回撤,回撤后续创新高。T0指数上周攀升到更高的压力点位97.4时遇阻后企稳,本周只要不跌破周五低点96.9,它就将继续上升。一旦跌破96.9的话,十债可能将深度回撤到96.5或96.3一线的位置。与此同时,T0在97.4处构筑阶段性顶部的概率将会出现。

(文章来源:期货日报)

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K图 600085_1

由于旗下子公司涉嫌使用过期蜂蜜加工,北京同仁堂遭遇信任危机。同仁堂今日独家回应第一财经表示,公司组成的调查组已经进入盐城金蜂,目前公司也在等待最终调查结果。

同仁堂今日开盘下跌4.33%,随后小幅震荡,截止收盘,公司股价报29.31元,下跌2.33%。

【相关报道】

同仁堂蜂业就过期蜂蜜当原料致歉 “同款”产品在京东等电商平台仍在售卖

16日,同仁堂蜂业就被曝光委托生产商把过期蜂蜜当原料致歉,声明称,在委托生产过程中,同仁堂蜂业存在监管不力和严重失察的责任。《投资快报》记者注意到,被暴光的同仁堂蜂业系上市公司同仁堂(600085)的子公司,其出品的蜂蜜产品在京东、天猫等电商平台仍正常销售。

同仁堂蜂业就被曝“回收过期蜂蜜,涉嫌更改日期”致歉

12月16日,北京同仁堂蜂业有限公司(下称:同仁堂蜂业)在官方微信上发布致歉声明,就媒体曝光的把过期蜂蜜当原料,向消费者致歉。致歉声明称,在委托生产过程中,同仁堂蜂业存在监管不力和严重失察的责任。

12月15日晚,江苏电视台城市频道城市频道“南京零距离”栏目在微博发布视频,曝光同仁堂蜂蜜的委托生产商盐城金蜂食品科技有限公司(简称“盐城金蜂”),在生产同仁堂蜂蜜时存在大量违规行为。

视频中,盐城金蜂回收了大量过期、临近过期蜂蜜统一倒进大桶,其工作人员表示这些“倒蜜”将被退给蜂农喂蜜蜂,但实际上这些回收蜂蜜被送进了工厂的原料库。盐城市滨海县市场监管部门表示,已发现盐城金蜂多次类似操作,该公司此前还曾出现篡改同仁堂蜂蜜生产日期的行为。

同仁堂蜂业致歉声明还称,已通知盐城金蜂在调查期间暂停其受托加工生产活动。但尚未发现这些蜂蜜进入生产用原料库的情形,将进一步深入调查核实。此外,“对于报道中提及的更改标签日期的行为,所涉产品已全部封存,未流向市场,会在监管部门的监督下依法处理”。

《投资快报》记者注意到,同仁堂蜂业是上市公司北京同仁堂股份有限公司(600085)控股子公司(持股51.29%)。而在2016年,同仁堂蜂业某批次的一款麦卢卡蜂蜜曾被权威第三方检测机构测出糖浆。目前,虽然北京同仁堂健康药业股份有限公司官网还存有同仁堂麦卢卡蜂蜜的产品介绍,但各大电商平台已无此款产品的购买链接。

据悉,北京食药监管部门已对北京同仁堂蜂业开展调查。北京市食品安全监管部门有关负责人表示,食品委托企业要对其委托生产的食品建立严格的食品安全管控制度,珍惜品牌荣誉,对消费者负责。

同仁堂蜂业蜂蜜产品在京东、天猫等电商平台正常销售

事情被曝光后,网友直呼“利益贪心使他们忘掉组训,又将毁掉百年老店信誉?”有网友喊:“家里还有一瓶没有开呢,2018年7月的,当时在超市买的,价格比同类产品高一些,看中的是同仁堂的牌子,刚刚仔细一看,也是盐城的!这么大的品牌,让我们相信谁?”更有网友称“默默看一眼才买的三罐同仁堂蜂蜜,还能喝吗?”

有消费者向《投资快报》记者反映称,其今年上半年在京东 “同仁堂京东自营旗舰店”购买的800g蜂蜜的产品,前期打开来吃发现比较酸,口感远没以前买的好,吃了几次后不敢再吃。虽然生产地与此次被曝光的并非同一个地方,但也很担心其买的并吃了一些的产品是不是也存在问题。

《投资快报》记者注意到,截至12月16日上下15点45分记者截稿时止,在京东、天猫等电商平台仍可下单购买由同仁堂蜂业有限公司出品的蜂蜜产品。其中,在京东 “同仁堂京东自营旗舰店” 800g蜂蜜的产品价格介于69元至98元。在天猫 “同仁堂北京专卖”同款产品与京东基本一致。产生地在衢州。

数据显示,我国是养蜂大国,据中国蜂产品协会介绍,目前我国蜂群总数已达到920万群。在此基础上,2017年我国蜂蜜产量达到47万吨,蜂胶、蜂花粉、蜂蜡产量分别为600吨、5000吨、1万吨,均位列世界第一。(来源:投资快报)

最新公告

同仁堂:持有同仁堂蜂业51.29%股权

致歉声明

同仁堂致歉:涉嫌违规生产食品蜂蜜已全部封存 未流向市场

分析解读

下游生产商回收过期蜂蜜、更改生产日期?谁在砸百年同仁堂的招牌

百年老店紧急回应!“过期蜂蜜”事件仍在发酵 业绩影响几何 股价要受冲击?

(文章来源:第一财经)

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