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张建龙在两会“部长通道”接受采访

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纪念植树节设立40周年暨首枚植树节纪念邮票发布仪式

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“绿​卫2019”森林草原执法专项行动电视电话会议

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“林业草原生态扶贫专项基金”成立仪式

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纪念植树节设立40周年<br/>暨2019年全民义务植树系列宣传活动启动仪式

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从严治党

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“林业信息化 十年铸辉煌”——第六届美丽中国作品大赛

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根据国家统计局数据显示,前三季度国内生产总值同比增长6.7%,全国规模以上工业增加值同比实际增长6.4%。今年以来,我们面对的外部挑战变数明显增多,国内结构调整阵痛继续显现,经济运行稳中有变、稳中有缓。

结合以往年份数据经验来看,经过二季度大学生毕业季之后,第三季度的求职申请人数一般会出现回落,本年度数据也体现出这一特点。根据智联招聘平台大数据,2018年第三季度求职申请人数环比下降了24.37%,招聘需求人数环比下降了20.79%。招聘需求人数下降幅度低于求职申请人数下降幅度,使得三季度的CIER指数小幅上升至1.97,高于前两季度的数据(1.91和1.88)。

在就业景气较好的行业中,本季度中介服务业、保险、教育/培训/院校等行业排名仍靠前,CIER指数与上季度相比均有所增加,中介服务业也继续保持行业景气度第一的位置。

从排名变化来看,教育/培训/院校、酒店/餐饮、外包服务、医药/生物工程等行业排名上升。教育培训行业的就业景气度从上一季度的第五升至本季度第三。

李颖

(能赚钱的资讯才是真行情,)

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2018-06-30预计2018年1-6月归属于上市公司股东的净利润盈利16,167.44万元-23,700.99万元,同比下降53.87%-68.53%。1.62亿~2.37亿-68.53%~
-53.87%(一)非经营性损益减少与去年同期相比,本报告期收到的政府补助大幅减少,同比减少62,169.28万元。(二)扣除非经常性损益净利润增加归属于上市公司股东扣除非经常性损益净利润同比增加主要原因:本报告期持续加强内部管理,尤其是深入推进集中采购、智能化生产及减员增效等专项管理提升工作,使扣非净利润同比增加5,670.09万元到9,416.14万元。预减5.14亿2018-07-262017-12-31预计2017年1-12月归属于上市公司股东的净利润盈利:69,184.23万元-86,281.96万元,比上年同期下降:29.44%-43.42%6.92亿~8.63亿-43.42%~
-29.44%(一)非经营性损益的影响本期归属于上市公司股东的净利润同比大幅减少的主要原因是上年同期部分子公司根据政府关于工业企业退城入园的规划要求,处置了老厂区土地使用权等原因形成的非流动资产处置利得107,181.02万元。本年度公司非流动资产处置利得数额较小。(二)主营业务影响归属于上市公司股东扣除非经常性损益的净利润同比增加主要原因:一是本年计提的减值准备同比降低;二是由于去年计提的部分减值准备预计以后年度难以收回而未计提所得税费用,且本年度计提的减值准备形成的递延所得税同比增加;三是公司扎实落实控股股东工作部署,积极推进供给侧结构性改革,做好提质增效工作,主营业务盈利水平略有提升。略减12.23亿2018-01-272015-09-30预计2015年1-9月归属于上市公司股东的净利润上年将增加50%左右。10.32亿50%报告期内公司业绩增长的原因主要是本公司全资子公司土地资产处置的交割手续办理完成,相应土地处置收益增加所致。预增6.88亿2015-09-302015-06-30预计2015年1-6月归属于上市公司股东的净利润上年同期相比,将增加70%左右。8.96亿70%报告期内公司业绩增长的原因主要是本公司全资子公司土地资产处置的交割手续在2015年6月份办理完成,相应土地处置收益增加所致。预增5.27亿2015-07-09
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原标题:镇宁万亩火龙果产销两旺

火龙果丰收。

北盘江河谷万亩精品水果生态观光示范园区。

7月,北盘江畔,镇宁自治县火龙果核心产区——良田镇乐丰村。清澈的江水沿山脚流淌而过,连绵起伏的山坡上,一个个怒放的“红色火球”映衬着满山碧绿。

这些天,火龙果进入丰收季,采果、选果、装箱、打包……镇宁果农们忙得不亦乐乎;而远在2000公里外的青岛利群超市,从下树到客户手中不到48小时,镇宁火龙果一经上架,便受到青岛市民好评,很快被抢购一空。

“上周,我们发了第一车货到青岛,销售很火爆!”利群商业集团股份有限公司采购员冯素军告诉记者,“长期以来,我们去了很多地方,寻找高品质的水果货源,对比之下,镇宁火龙果甜度高、颜色深、果皮薄、花青素含量高、口感好,确实值得推广”。

今年,镇宁火龙果顺利打入利群集团分布在全国各地的连锁商超市场,找到了“婆家”,一下打消了果农对今年火龙果销路的顾虑,千万镇宁果农吃下“定心丸”。

镇宁自治县良田镇等南部多个乡镇,地处亚热带低热河谷自然气候区,拥有发展火龙果等热带水果种植的优良气候优势。2012年以来,包括良田镇、简嘎乡在内,镇宁自治县重点打造了北盘江河谷万亩精品水果生态观光示范园区,共发展火龙果种植2.28万亩,已进入丰产面积1.3万亩,预计今年火龙果产量为1.56万吨,同比增长20.9%,总产值将达9360万元。

“酒好也怕巷子深。”近年来,尽管火龙果品种不断更新,品质不断提升,但随着种植面积扩大,市场价格持续走低,从过去的每公斤20多元下降到6元左右,甚至在去年,一些小果价格只能以1.5元到2元“贱卖”。

火龙果不仅要产得好,卖得好不好更关乎农民的切身利益。面对火龙果价格逐年下降的困境,镇宁自治县高度重视,结合实际分析市场环境变化,及时对农户零散被动销售的方式作出调整,主动帮农户寻找市场销售渠道。

今年6月,镇宁火龙果上市之初,在青岛挂职的镇宁县委常委、马厂镇党委书记杨猛积极联系,对接上总部位于青岛的全国知名大型商业上市集团——利群商业集团股份有限公司,向该公司常务副总裁曹莉娟推荐了镇宁火龙果。

经多次洽谈后,6月底,曹莉娟亲自率队到镇宁自治县北盘江河谷万亩精品水果现代农业生态观光示范园区考察火龙果等产业,在品尝镇宁火龙果后,她惊喜万分,“没想到,贵州也能长出这么好的火龙果,口感好”!当场决定和镇宁自治县合作,签订火龙果直采协议,支持镇宁火龙果产业发展。

“通过和利群集团的合作,将我们千万果农的小生产和千变万化的大市场对接起来,让镇宁火龙果有机会走出大山!”镇宁县良田镇良田开发有限公司总经理卢声磊表示,如今,通过合作,火龙果有了稳定的销路,老百姓不愁好货卖不上好价,实现企业、果农、消费者的三方共赢。

利群商业集团股份有限公司采购员冯素军告诉记者,现在,每3天,就有1万多斤镇宁火龙果经过挑选分级、24小时包装完毕后,由青岛利群集团冷链物流装车,发往该集团在山东、江苏等全国各地的连锁门店、超市销售,直采将持续到今年12月火龙果采摘期结束。

“今年果子不愁销路,供不应求,县里为我们联系了青岛的采购商来收果子,8两以上的果子4元一斤,其他的果子都是3元一斤,有多少收多少”!乐丰村果农黄友敏黄友敏笑呵呵地说,去年,她家150亩火龙果,未分级进行销售,很多好果也没卖上好价。而今年,果子都是分级销售,上市到现在,仅两批果就已经卖了15万。

尽管利群集团选果标准严苛,却激发了不少农户将火龙果种得更好的决心。“明年,我要加强果园管理,把火龙果种得更好,卖得更好!”火龙果种植大户张朝连说。

镇宁自治县农业局局长张志荣表示,下一步,镇宁将完善冷链仓储、物流等基础设施建设,在火龙果种植产业精细管理、开拓市场、夯实品牌等方面下足功夫,让镇宁火龙果产得好、销得旺、能致富。(文/图 金秋时)

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2018/06/27

TechCrunch 国际创新峰会 2018 杭州站 由美国极负盛名的科技媒体 TechCrunch 及其中国官方唯一合作伙伴、国际创新平台动点科技 TechNode 联合主办。

7 月 2 日 – 7 月 3 日

杭州云栖小镇国际会展中心二期!

不仅仅是独角兽!

会场导览

峰会概览

峰会安排

主论坛议程

7 月 2 日– 7 月 3 日

云栖小镇国际会展中心二期会场 A

此次 TechCrunch 国际创新峰会的主论坛,国内外顶级的企业家、投资人、创业领军人物、跨界创新先锋将陆续登上主论坛的舞台,紧紧围绕人工智能、电商、智能硬件 & 物联网、生物医疗、游戏娱乐、智能出行、企业级服务、网络安全等多个行业的热点主题 , 探讨未来趋势 , 分享他们对未来科技发展的真知灼见。共享经济究竟能走多远?无人驾驶谁主沉浮?区块链 " 火花四溅 " 的未来?人工智能 " 改变 "or" 取代 "?物联网时代,万物感知的市场空间有多大?新零售超新格局,争夺战怎么打?将在这里震撼揭晓!

自动驾驶专场

7 月 2 日下午

云栖小镇国际会展中心二期会场 C

众所周知,计算机加减乘除的运算能力远远强过人类,但在汽车驾驶这样涉及物体识别与复杂决策的领域,计算机一直以来的表现其实都不太好。然而,自从深度学习问世之后,这些原本无法实现或者预计还要很长时间才能实现的功能却都在一瞬间变得不再那么遥不可及。

没错,自动驾驶来了,人类 " 万物灵长 " 的地位也将伴随全自动驾驶汽车的实现而持续。尽管目前业内的自动驾驶汽车都还只是处于路测阶段,但各大汽车厂商都将全自动驾驶汽车的落地时间定在了 2020 年左右,想想也只有 1 年多了。

为此,在即将到来的 TechCrunch 杭州峰会上,我们专门设置了自动驾驶论坛,并邀请了该领域各个赛道的优秀企业,从芯片算法、传感器、高精地图、落地应用以及资本动向来解构自动驾驶的过去、现在与未来。

你想要知道的一切,在这里全都能找到。

投资人专场

7 月 3 日下午

云栖小镇国际会展中心二期会场 C

渐渐消退的 " 大跃进 " 式创业热潮,以及优质项目的稀缺,不禁让人感到颓意。或许,是时候停下追逐热门项目的步伐,探索与思考资本如何在日趋成熟的投融资环境中 " 存活 " 和继续成长。

在愈渐愈冷的 " 资本寒冬 ",这次 TechCrunch2018 杭州投资人峰会,你只会看到最热的赛道,最 " 燥 " 的投资干货分享和最纯粹的投资人。

区块链专场

7 月 2-3 日下午

云栖小镇国际会展中心二期会场 B

今年 TC 杭州将特别设立区块链分会场。准备倾听创新型的创业公司是怎样在中心化企业巨头割据的产业中崭露头角,分得一席之地。人工智能与区块链技术结合;EOS 引爆的热点话题和谁是下一个挑战者的讨论;区块链技术为基础的社交网络,更多精彩尽在 TC 区块链分会场。

未来是去中心化的天下,你做好加入的准备了吗?

7 月 2 日

7 月 3 日

十分之约

7 月 2-3 日

云栖小镇国际会展中心十分之约专区

TechCrunch 国际创新峰会中国站的传统环节 " 十分之约 ",是让创业者在寻找 VC 上不再需要浪费那么多宝贵时间,创业者可以在短时间内约见大量 VC,快速获得融资机会。一排长椅,近百个创投机构的投资人等你来约!

云天使基金、新城控股、雅盛投资、盈动资本、源点创投、58 产业基金、众合创业投资管理有限公司、华山资本、鼎升资本、基本粒子、源码资本、启赋资本、红点投资、Amber AI、软银中国、源星资本、熊猫资本、赛伯乐投资、戈壁创投、华旦天使、心元资本、阿米巴资本、真格基金、光速中国、创世伙伴资本、创世资本、连接资本、宽带资本、美国中经合、启迪之星、北极光创投、头头是道、赛富基金、远毅资本、松禾资本、梅花天使

十分之约区块链专场

结合当下最佳热点话题 " 区块链 ",我们将于 2018 年 7 月 2 日在 " 十分之约 " 开设区块链主题专场,邀请区块链的初创企业以及海内外最具权威和突破力的投资机构参与,期待更多的区块链初创企业通过 " 十分之约 ",获得投资者的青睐,成为下一个中国区块链的独角兽!

十分之约活动规则

1 十分之约会以一对一的形式展开,到场创业者根据契合的投资机构,进行对接。

2 创业者可以根据自身的创业领域在 " 十分之约 " 找到相互契合的投资机构。

3 Ÿ 创业者除报名外,也请上传 BP 或宣传文件(ppt/pdf), 审核通过后会收到官方确认邮件。

4 请于指定时间到达活动现场,每位创业者和 VC 的交流时间为十分钟,每个团队有 3 次交流机会,交流结束请重新排队与下一位投资人进行交流。

5 请创业者自行携带介绍资料与设备,会场不提供播放设备进行演示。

PRO 精品板块

本次十分之约在原有基础上,将继续新增十分之约 PRO 这一精品板块。PRO 环节将为十分之约带来专注精神。我们会邀请多家机构高层入驻独立交流场地,那些在十分钟内给人留下深刻印象的创业公司将被相关投资机构选中,在独立场地与投资人进行更深入的交流与探讨!

参与须知:有意愿参与 PRO 环节的机构,请于下方链接内报名

https://tc.technode.com/2018-hangzhou/vc-meetup/

创新大展

7 月 2 日 -3 日

云栖小镇国际会展中心二期会场展区

此次创新大展包含了 150 个酷炫科技创意展位,涵盖了当下最火热的 6 大主题,即区块链、智慧生活、智能出行、机器人、国际展团,以及新品发布专区,同时还分设了媒体专区以及体验区。TechCrunch 国际创新峰会数年来一直致力于举办一场属于创业者的聚会,将优质创业公司推送到媒体和投资机构面前,让两者更紧密得联系在一起。

海内外众多代表未来的在 VR/AR,机器人,人工智能,工业 4.0 等领域的创新理念和创新公司将带着最具创意的产品和 idea 在这里展出!

部分展出产品

若琪外星人,若琪月石,若琪梵星、奇点 iS6、搜狗同传、贤二机器僧、小雅 AI 音箱、Mapbox 、零零无限 " 小黑侠 " 无人机、Le Wagon 编程培训营、个推、XPUMP premium 3D 智慧环绕音效引擎、图森未来 -L4 级别自动驾驶卡车解决方案、即动 AR 智能台球、易休脑电波催眠眼罩、数字货币支付 POS 机、AlphaSee、去电机器人、无人自助回收一体机、电气技术服务、新物种家庭服务机器人、声耐 HiFi 流媒体音响、去电机器人、四维口袋、企业级智能客户数据平台、算子加速器、M 系列 3D 打印机、骨传导蓝牙耳机、小鹦鹉智能话销机器人、e 签宝、有鱼股票 & 有鱼智投、便携式打标机、FaceAI、Lino、又拍云、PDT 量化基金、YOUChain、齐悟大脑、毫米波雷达传感器、宽凳科技、SegmentFault、夏洛克智能贴锁、面向自动驾驶的地图服务、创营、初橙会、性能功耗比最高的人工智能专用芯片 NovuTensor、PhiGolf、Qtum 量子链、公司宝、Newme 新我计划、移动支付解决方案、捷雁 TR7 无人机、物联网领域公有链、P2 联合创业办公社、FUSE 新零售、MDT 量数、优搜、方图、AGAIN- 运动社交工具、CyberMiles、家庭生活服务、变现猫、爱聚微招聘、爱聚云店宝、爱聚电商宝、AM、满兜理财、屋里咖啡、摩鱼智能充电机器人、白犀牛、天算 APP、青团社、搜狐网、租葛亮

BuzzBuzz、NUSIC、Rocket、Judolaunch、VR & 360 virtual tours、Portier Technologies、Muddy, Your Personal Networking Buddy、niHUB、ABLE、Real Estate Doc、Real Estate Doc、Caohejing Innoclub、ATMdroid、Dbrain、Game X Coin ( GXC ) 、Le Wagon 2 Month Coding Bootcamp、RightPrint、AI Technology Network ( ATN )

新品发布(部分预告)

作为当今最前沿科技创新风向标,TechCrunch 国际创新峰会在国内外具有巨大的影响力和传播效应,众多创新公司纷纷将 TechCrunch 作为新品发布前哨站。

工作坊

而此次 TC 杭州峰会的创新大展中,来自 Le Wagon 的三位重量级嘉宾导师将会在工作坊与前来参观者进行互动,分别围绕产品开发与运营、用户体验 & 网页产品设计、零基础 2 个小时学会建站(英文)这几大个主题揭开产品开发设计的独特魅力。

如何打造与定义你的产品: 产品开发与运营

7 月 2 号上午 10:00 至 12:00

用户体验 & 网页产品设计入门

7 月 2 号下午 3:00 至 5:00

How to Build Your Own Website in 2 hours!(英文)

7 月 3 号上午 10:00 至 12:00

特别环节

1 Ÿ 在创新大展的小舞台前聆听海内外优秀创业者带来的产品更新迭代,还可以参与我们的抽奖环节,惊喜多多,奖励多多!

2 Ÿ TechCrunch 官方限量版的纪念 T-shirt 将在咨询台售卖

3AfterParty 将在 7 月 2 日晚强势登陆,在这里有机会和众多海内外重量级嘉宾和投资人面对面交流洽谈,一起畅谈未来的科技 " 风口 "!

参会指南

签到注意事项

1 每日签到时间:上午 8:00 – 9:30

2 峰会共设有 7 条签到通道:媒体票、学生票、VIP 贵宾票、普通通票(3 个通道)、现场购票

3 入场签到请使用主办方发送的入场二维码或报名注册手机号、邮箱,进行签到;也可通过现场购票通道购票入场。

4 媒体票、学生票签到请提前准备好相应证件,并按规定前往媒体通道或学生通道进行签到入场。

票种权益

周边住宿

交通路线

峰会地址:杭州云栖小镇国际会展中心二期

搭乘公交:190 路、595 路公交车到达鲤鱼山站,步行 470 米到达场地。

开车前往:沿 320 国道 / 云河路 / 珊狮线行驶 1.3 公里,向左转,进入科海路行驶 2.2 公里后在河山路处调头,活动场地在道路右侧。

扫描下方二维码 , 立即购票 ~

TechCrunch 国际创新峰会 2018 杭州站会场

活动时间:

2018 年 7 月 2 日— 3 日

活动地点:

杭州市西湖区转塘街道河山街 333 号

云栖小镇国际会展中心

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 推荐理由与投资建议
 本轮股市回调是对基本面走弱和风险压力加大的共同反应。此外,基建上利空反应预期过度了,但也有消息说西部地区基建需求有所起色,PPP项目恢复开工。三季度需求数据或者对利空预期有一定修复。技术上看,市场超跌短线有反弹需求,但市场结构仍在下行通道中。当前投机空单可获利离场,关注当前...展开全文>>

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来源:央视财经 编辑:东方财富网

6月28日,《中国与世界贸易组织》白皮书发表,这是中国首次就这一问题发表白皮书,白皮书全面介绍了中国加入世贸组织17年来履行承诺的实践,阐明中国推进更高水平对外开放的愿景与行动。当天,2018年新版外商投资准入负面清单发布,22个领域迎来重大开放举措,兑现了中国履行扩大开放的承诺。

白皮书强调,中国坚定遵守和维护世贸组织规则,是多边贸易体制的积极参与者、坚定维护者和重要贡献者。中国加入世贸组织既发展了自己,也造福了世界。2002年以来,中国对世界经济增长的平均贡献率接近30%,成为拉动世界经济复苏和增长的重要引擎。商务部副部长兼国际贸易谈判副代表王受文表示,中国开放的大门不会关闭,只会越开越大。

而按照新版外资准入负面清单,从7月28日起,外资进入多个行业领域的限制将被取消。负面清单之外的领域,按照内外资一致原则实施管理,不得专门针对外商投资准入进行限制;负面清单之外的外商投资,原则上实行属地化备案,这次修订缩短了负面清单,相应地也缩小了审批范围。

负面清单不断缩减,贸易便利程度日渐提高!更高水平对外开放,如何做好加减法?29日晚《央视财经评论》邀请中国国际经济交流中心副总经济师徐洪才和央广财经评论员王冠做客演播室,对此做深度评论。

白皮书告诉你:扩大对外开放 中国说到做到

徐洪才:坚持扩大开放,勇于展现大国担当

在这样一个时间上坚持扩大开放,一方面是履行我们的承诺,另一方面也是勇于展现大国的担当。

当前世界经济虽然出现了一个明显复苏的势头,保护主义单边主义甚嚣尘上,特别是中美之间的贸易纷争,现在是愈演愈烈,在这样一个背景下,中国言而有信。

在博鳌论坛的时候,习主席曾经讲到要扩大对外开放,有四个方面的政策举措,而且已经制订的这种对外开放的政策举措要尽快落实,宜早不宜慢,宜快不宜迟。这一次也是兑现了承诺,同时也向国际社会展示了中国的一种信心,进一步的对外开放深化改革的决心。

王冠:事实是对无端指责最有力的回击

我们在此时发布白皮书的意义和价值就是兑现承诺,中国展示信心与胸怀。

实际上是最近一段时间以美国特朗普政府为代表的,对中国无端狭隘的指责说你们没有兑现对于WTO的承诺等等,一时之间是甚嚣尘上,在这种情况下我们拿出了12000字的白皮书包括大量的细节和数据,这既是对无端指责非常有信心的一种回击,与此同时也是对于我们拿出来事实的信心所在,这种权威发布是以政府官方的信用向全球来发布,所以昨天到今天全球都非常关注。

做好负面清单的减法 做好内生动力的加法

王冠:外资开大门就是改革踩油门

外资开大门就是改革踩油门,两者就像孪生兄弟。

用金融领域开放的例子来讲,A股冲击明晟MSCI这个指数,实际上中间几经波折,原定的231只股票入摩的名单,后来砍了5只,是因为这5支老停牌,实际上,加入国际金融市场以后,你就得按照统一的规则来,就不能按照传统的思路,实际上对金融业进一步开放,各个领域都是这样的,开放之后会带来这种更先进的国际经验,更为通行的国际规则。

徐洪才:进一步扩大开放是既定方针

扩大服务业对外开放是十三五规划的重点,这是既定方针,在博鳌论坛习主席也宣布了这一点,现在我们只不过落实原来规划和计划,一方面自身有这个条件也有这个需要,另一方面国际社会也有一个期待。

在过去经贸合作当中,特别是服务贸易这块相对来讲是我国的短板,另外服务业开放也有助于解决外贸之间的不平衡,货物贸易顺差目前还是比较大的,通过服务业的扩大开放以后,吸引外部有价值的资源技术人才管理等,也可以产生一个效应,带动国内的改革创新。

更高水平对外开放的吸引力在哪里?

徐洪才:在扩大开放中实现互利共赢

中国是全球最有发展潜力的市场,现在有3—4亿的中等收入人群,人均收入达到9000美元,未来的市场潜力还非常巨大,这种消费的转型升级,投资的机会,让他们可以分享中国经济发展的红利,搭上便车。

过去的经验表明,扩大开放可以促进互利共赢,现在在40周年的节点上,总结过去展望未来,改革开放再出发,所以未来还是要坚持一贯的推动开放和释放改革的既定方针,推动人类命运共同体的建设,开放试点经济的可持续发展。

中国的大门不会关闭,

只会越开越大!

(来源:央视财经 2018-06-30 07:39) [点击查看原文]
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 中美重启磋商,贸易战或迎转机
 8月16日,商务部消息,应美方邀请,商务部副部长兼国际贸易谈判副代表王受文拟于8月下旬率团访美,与美国财政部副部长马尔帕斯率领的美方代表团就双方各自关注的中美经贸问题进行磋商。
 中方重申,反对单边主义和贸易保护主义做法,不接受任何单边贸易限制措施。中方欢迎在...展开全文>>

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股票|明星天价片酬要“凉凉”!但这拨股票却“组团”涨停!
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任志强全面分析中国楼市:政府并不掌握市场真实情况
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棚改贷款收紧信号下 139家上市房企市值缩水2300亿
任志强全面分析中国楼市:政府并不掌握市场真实情况
邓元杰:这是任志强在当今楼市继续调控、各项政策越来越偏离实际情况时,忍无可忍而写出的一篇两万字雄文!为什么我说他“忍无可忍”?因为如果你仔细读这篇文章,就会明白他的心情,尤其是到文章的最后。

本文,既可以看成是任志强在分析楼市,也可以看成他在给政府极为认真地提建议。绝大多数人如果花一个小时认真读读,对房地产的理解会上一个档次。

几乎所有的经济学家们都在用中国的情况与国际的情况对比,去讨论中国的经济问题,特别是对比讨论中国的房地产问题。但几乎所有的讨论中都忽略了中国的特色与国际惯例的差别。也只用一些名词套用却忽略了这些名词的内在含意,忽略了产生这些名词背景的原因,因此在社会中造成了极大的误解和错判。但却对官方的政策制定产生了极大的影响,导致各种行政调控对市场产生了逆向发展的引导作用,并一错再错的误导着中国的经济和民心。

我仅举几个常用的词,解释其中的定义和中国特色的差别。

房价收入比误导政策
这是个衡量房价和国民收入之间的关系,平衡市场价格与购买能力的比例,也是一个重要的判断市场房价的指数。

国际的房价收入比定义为:国民收入的中位数,每套住房面积的中位数与房屋价格的中位数,三者之间的关系。

之所以用中位数作为基础是不论奢侈性消费的情况,只兼顾社会的中位以下水平。(邓元杰注:在收入差距极度扩大的情况下,中位数要远低于平均数。比如一个国家国民的收入中位数是5万元,但平均年薪可能是20万。因为一个高收入者的收入很可能是低收入者的几十倍。因此,用中位数计算房价收入比,会导致这个值比较低)
购买力的中位数是指居民的中位数收入水平,兼顾着中位数以下的消费能力,而不计算高收入者的消费能力。房屋面积的中位数同样是指全社会住房水平的中位数标准,高于此标准的则为高消费能力。

房屋价格的中位数同样是指全社会每套住房价格的中位水平,而非指含高消费的特殊产品。

中位数坚持的是以社会中位水平的情况,以保护和兼顾低于中位数水平的家庭住房问题而不计算高消费的水平。

中国在计算物质指数时,同样把一般消费品纳入指数,而将奢侈品消费排除在外是同一意思。但中国的住房价格却从未公布过中位数,而是使用的平均数。(邓元杰注:这导致计算出的值严重偏高)。平均数的最大误导就是将高消费的水平并入其中而对市场产生了巨大的误导。

当社会用平均数去计算收入水平时就大大的提高了平均收入的水平,而用平均房价时不但提高了房价的水平,同时忽略了低房价商品的存在并在市场引发涨价的恐慌。同时不使用住房面积的中位数也会提高了全社会的住房要求和标准,产生过度的追求。

2016年底的数据是全国平均房价超过万元的城市19个,其中平均房价超过2万元的城市9个,全国平均房价不到8000元/平方米,但中位数则不到4000元/平方米,相差近一倍。

2016年底长沙市(含区县)平均房价为7000多元/平方米,最低价2000多元/平方米,最高近30000元/平方米,但中位数不到4000元/平方米,大约也与平均数相差近一倍。

上海市最高房价为30万元/平方米,最低则只有2万多元/平方米,平均价约为5.4万元/平方米,中位数则不到3万元/平方米,也几乎相差近一倍。

可见无论是城市还是全国,平均数与中位数之间的差距大约都在40%以上,平均数大大提高了市场对房价的认知。

中国城市的户均面积约为75平方米左右,但中位数则不是60平方米。如上海的户均为68平方米,但中位数则不足50平方米。许多学者都按每户90-100平方米计算房价,这就大大抬高了房价的总量。

房价的平均数和房屋面积的数据远大于中位数就会使计算中的总房价远超过按中位数计算出的结果,并让这个差距远远的大于50%,变为成倍增长了!

当中国计算收入时通常会按统计局公布的人均收入或职工收入计算,但这些收入均以工资收入为主。许多富人的收入却并非主要来自于工资收入,这就让平均收入的水平大大低于实际收入水平。

国际上的计算中位数收入时,则在收入中包括财产性收入、投资收益、广告收益、一次性劳务、稿件等其他收入。这就让两者之间的收入计算范围出现了极大的差异,并使计算收入比时出现无法对比的情况。

因此中国所有的专家、经济学家们喊出的房价收入比都是与国际计算非统一标准,并具有极大偏差和欺骗性的计算。完全不具有对比性。

我也无法计算出完全按国际标准计算的中位数的房价收入比,但我知道目前公布的这些房价收入比都是被严重扩大了现实差距的不正确数据。

正是由于这种用平均数而非中位数的统计方式和宣传作用,导致的结果是不但没有让高房价的那些房价下降,反而在把那些低房价的房价大大拉高,向平均数靠拢了。

当我们试图用平均数控制地方的房价涨幅时,造成的结果是地方政府不得不将原并未纳入市区统计范围的区县的低房价都纳入统计中去平均,以降低名义的平均房价。却大大提高了原来较低的房价,造成部分城市名义均价的下降,但全国房价的普遍上涨。

因中位数的管理是以保护中低收入家庭住房需求的管理,以平均数为主的管理则是不负责任的一种市场管理。限制的是提高生活水平和城市建设的作法,让中国的城市建设仅为满足于当年的需求而失去了长远。

中国历史上曾用控制建筑费用的方式建设了大量低品质的住房,造成大量危旧房和棚改区的出现,造成了极大的浪费,今天难道还要继续重复的走这样的老路,再建一些要几年后就被淘汰的建筑吗?

《平均的终结》一书中早就将平均数这个严重影响科技进步和发展的判断标准废除了。但中国在明明已有中位数的国际标准的情况下,仍然坚持用平均房价来判断和管控市场,必然只会对市场和管理带来极大的危害,而绝不会带来任何益处。

这种错误的统计与管理方式最终只会破坏未来发展的大局,当掌握公权力的人们只能靠错误的信息和判断去做决策时,又怎么可能不犯错误,并让市场走上正常发展之路呢?

中国住房私有化率与市场化程度无关
这在国际上是衡量一个国家个人和家庭持有私有产权住房的重要指标,即反映了市场化程度,也反映了家庭私有财产的分类比重。

但在中国这个指标与市场化程度无关,与家庭财产分布有关。

曾有许多的专家、学者认为中国的住房私有化率远高于发达国家,认为这是一种市场化程度高的标志,并为此而高度骄傲和自豪。同时认为这是中国房地产市场潜在的存在巨大泡沫的一个信号。

但这是一个完全错误的判断。

中国从城镇住房私有化率的角度看,确实比发达国家都高,如加上中国农村的宅基地制度下的农村自有住房率,这个住房私有化率就更高了!

可惜的是中国的城镇住房私有化率与中国的住房市场化无关,而是中国计划经济制度下的长达五十多年的住房福利分配制度造成的结果。

1949年中国政府颁布了一项命令“城市中的一切住房归公”。除少数私有住房之外,没收了原政府和被打倒、清除对象的所有住房,改为了城市住房福利分配制度。尤其是公私合营之后,又将大量的私有住房改为了公租式住房。

正是因为这种政府分配住房的制度背景,因此在确定工资、劳动报酬收入中,剥离了住房购买和支出的因素,降低了应支付的人工成本。换句话说是政府支付的工资和劳动报酬中从来就没有住房购买和支出的部分,也消灭了市场中的住房商品化生产与交易。所有人都只能靠政府分配住房。又因为“先生产,后生活”的政治主张,重在投入经济而极少投入住房。

1949年城镇人均居住面积为4.5平方米,但到了1978年改革前,城镇人均居住面积下降为3.6平方米,不但没有增加和改善住房条件,反而更差了。

上世纪80年代之后,才加强了城镇住房的建设和福利分配,直到1997年23号文件停止住房福利分配之后的数年,这种住房分配制度才停下脚步。

这五十多年的住房分配又通过房改的办法,实现了城镇住房私有化率的大幅提升。这种房改中既包括了政府、单位分配的住房,也包括了因市政建设、城市改造大量拆迁、安置的住房(还包括单位机构以商品房价格购买后,实物分配的大量住房)。房改房的低价购置,将住房转移变为私人财富,是对历史低工资的一种补偿,而非市场化形成的结果。

因此国际上的住房私有化率的拥有者,多为中等收入以上的家庭,低收入家庭更多依靠政府保障解决住房问题。但中国福利分房之后的私有化,则并非以收入划分,最低收入家庭的住房私有化率高达72%,且有5%左右的家庭拥有两套以上住房(如拆迁所得和双职工双单位分配等)。而最高收入家庭的住房私有化率为90%,两者相差并不多。

中国自1997年开始实行住房商品化、市场化之后,开发商全部建设的纯商品房仅为9000万套左右(扣除开发商建设的非商品房套数,如经济适用房、限价房、安置房等),不到全部城镇住房总量的30%。即使不计其中一些为单位购买进行最后福利分配的部分,那么真正靠市场化商品房拥有私有住房的比例也不过30%而已。

因此可以看出中国靠市场商品化拥有住房私有化率的总量不超过30%。而大量则是靠非市场化的福利分配之后房改形成的住房私有化率,因此中国的这个指标无法与国际的指标对比,也并非在同一水平上。

更重要的是福利分房的原有住房的标准极低,并不能满足现代已日益增长的生活消费。

80年代之前的住房分配几乎是低标准的建设,大多是面积极小的,无完整生活设施的住房。如五十年代上海的纺织工人住进的新房,如今已经不得不拆除重建了,大多数卧室只有6-8平方米。许多还是共有厕所,无厨房,更不用说洗澡的设施了。

80年代改革后的标准也很低,一居室不大于40平方米,二居室不大于60平方米,三居室不大于80平方米,直到90年代,超过100平方米的住房设计是要有高知、高干指标的。因此占住房私有化率50%以上的住房是低标准的非商品化设计的住房。

即使是初期的商品住房,大多也维持在这个低标准的水平上。虽然有了独立厕所和厨房,但却没有燃气、没有热水,没有洗浴设施,连刷牙都要挤进厨房去取水。至今这些低标准、小面积的住房仍是城镇中的主力军。

之所以中国的住房私有化率高,和个人财产中住房比例高,并非市场化之后人民的自由选择,而是福利分房制度造成的必然结果,是政府用住房资产弥补历史上工资收入分配不公所造成的。与中国的住房市场化程度无关,也与消费者购买能力无关。更不是反映中国经济的发达程度,也同样不能与国际上大多数市场化国家的住房私有化率相提并论。

根据统计局调查中国城镇中还有大量的私有住房是自建房。这些自建房统计在住房私有化率之中,但既不是房改房,也不是商品房,且无法在市场中公开交易,这一比重也很高。

由此可见一个非市场化经济的国家在改革之后才进入住房市场化20年左右的时间,商品化程度和数量都极低,并不能仅用国际通行的住房私有化率指标去衡量和证明市场中发生的变化,更不能证明市场中的泡沫!

以房屋总市值推论中国房地产泡沫是错误的
国家房地产的总市值既是一个国家城市化发展的标志,也是一个国家房地产在国家经济中总量的衡量。

据第一太平戴维斯2016年8月的预计,中国的房地产市值约为270万亿元人民币,为2015年国内生产总值67万亿元人民币的4倍,随后又测算称,已达300万亿元市值。最近则在某些专家、学者的口中称为已达450万亿元,还有些与美国的房地产总市值约为26.8万亿美元相比,认为中国的房地产已出现了严重的泡沫情况。

根据国家统计局和住建部公布的两个数据看,中国城镇的住宅总量约为220亿~245亿平方米。1997年房改之后竣工的住宅不足100亿平方米,非商品房约占70%的住房总量,其中包括拆迁房、自建房,原有私房和非成套住宅。即使全部按能进入市场销售计算,并且全部按2017年全国平均住宅房价8600元/平方米计算,其总值也不过200万亿元左右。如扣除年代、成套率、配套设施等因素,高算总值不超过150万亿元,合理低值则不过100万亿元左右。如扣除不可进入市场销售的部分,则会估值更低!

中国目前的大中城市中仍有大量未拆除重建的危旧破建筑,三四线城市则是刚刚进入大量进行棚改的起步阶段。从这三年棚改1500万套的目标看,并不能解决完三四线城市的全部问题,而五六线的城镇又会如何呢?

仅从三四线城市大量的棚改就可以得出结论,这些大量的存量住房的条件极差,危旧破情况严重。许多住房根本不具备商业价值,连中央政府都不得不动用大量的财力给以补贴,支持拆除重建,就可想而知这种住房情况的困难了。而中国除70个大中城市之外,还有590个城市和众多的县镇,其住房情况仍有待改善。

实现小康和现代化目标城市化率应超70%
一个国家的城市化率与这个国家的经济发达程序密切相关,也与人民的生活水平和富裕程度相关。全球城市化率的高速发展则是集中生产能力、资本能力和第三产业发展的必要条件。

1800年之前全球几万年所创造的GDP约占全部总量的5%,1800年之后的GDP则占历史总量的95%,是因为1800年之后城市化的高速发展带动的经济高速增长,经济的增长又反过来推动人口向城市集中,加速了城市化的发展。

1800年到2010年全球的总人口量增长了6倍,但全球城市人口的数量增长了60倍。2006年全球城市的总人口数就超过了农村的总人口数,发达地区的城市化率已经突破了80%,欠发达地区的城市化率也突破了45%,全球平均的城市化率已经超过了53%,并且仍在高速增长。

但中国的户籍人口城镇化率仅为42%,低于欠发达地区的城市化率水平。按常住人口的城镇化率计算也仅为58%不到,远低于发达地区的水平。

中国要想实现小康和现代化的目标,至少城市化率的水平应在70%以上,否则无法实现经济的增长和人民收入水平的提高。

但中国的真实城市化率水平极低,正是因为户籍制度的限制造成的。目前名义上的城市户籍人口的城市化率为42%,但原有城市户籍人口的户籍与工作地不在同一城市的情况极多,于是就无法充分享受城市化带来的公共服务和资源优势,如子女入学、家庭成员的医保、退养等,都未能充分的实现城市化的条件。

而非户籍人口的城市化,则是假城市化。这些非户籍人口的城市化中,绝大多数人的生活保障与收入来源,还依赖于农村,仍离不开承包地、宅基地,更不用说子女入学、退养、医保等其他问题了。因此凡是不能实现收入来源于城市而非农业的城市化率都是假的城市化率,重要的衡量城市化率的指标不是指人在哪里住,而是指你的收入来源来自于农村还是来自于城市。

发达国家中许多人,特别是退休的老人并不住在城市,但他们的收入来源于城市,仍被计算在城市化率中。

在中国的各大城市中非户籍人口的比例都很高。如北京2100多常住人口中户籍人口仅为1200多万,上海也同样,广州和深圳则出现了非户籍人口的数量远大于户籍人口的情况。

广州最新公布的情况中,户籍人口为911.98万人,非户籍常住人口则为967.33万人,非户籍人口超过了户籍人口。20-50岁的劳动人口占85%,63%为广东省之外的人口,能在广州购房的外来人口约为二成。非户籍人口在教育、医疗、参保等社会保障方面处于较低水平。子女就读公办学校的不到5成(49.3%),就读公办幼儿园的仅为2成(20.5%),约35%的劳动者未签订劳动合同,约四成以上的没有参加“本地统筹的城镇职工基本养老保险”,四成以上的人员无医保治疗。

广州的这种情况可以说是所有城市非户籍人口的普遍情况,许多城市的情况则比广州的情况更差。由此可见中国的名义城市化率中,大量的人口是非城市化的收入来源,或只有部分收入来源于城市,这种情况并未改变其原有身份和地位。虽然人身在城市,但大量的保障和部分的收入仍来自于农村。

这种名义上的城市化率不但不能与国际对比,也不能证明农村人口的真正转移。不能改善农村的发展情况,也并未真正解决名义城市化率中的住房问题和人民生活质量提高的问题。

中国的城市化率提高将是影响中国经济增长和房地产市场发展的重要问题。

住房面积不分青红皂白的说法很不可取
住房面积统计既是市场需求与供给关系的一种衡量,也是人民生活水平的一种标准。既反映国家经济发展和人民生活水平之间的关系,也反映住房水平和居住条件的改善。

住房面积通常用三种情况反映,一是人均住房面积的大小,二是户均面积的大小,三是套均面积的大小。前者反映的是城市人口数与存量住房的情况;二者是按城市家庭户数(即居住单位)计算的存量住房的情况;三是每套住房平均的面积,反映市场供给情况的变化。前两者以人和家庭计算存量住房,三是以建筑本身的情况按独立套数计算与人无关,但三者都反映市场中的存量与新增供给的变化。

1.人均住房面积:在中国的历史上早期这一统计为人均居住面积的统计,因为那时大量的住房为非成套住房,没有厨房、厕所的面积,更没有楼房中分摊的地下室、电梯、楼梯等面积,因此只计算居住面积。1949年城镇人均居住面积为4.5平方米,1978年城镇人均居住面积为3.5平方米。

直到上世纪80年代大量的住房建设在福利分配的制度下,为尽可能的减少建设成本,增加居住面积,因此住房建筑尽可能减少非居住面积的配套面积。如几乎所有的住房无厅、小厕所、小厨房。北京市前三门大街大量建设的居民楼都在设计中没有门厅的设计。那时的拆迁政策也只计算居住面积,不把其他面积计算在补偿范围之中。厅按一半计算面积,因此拆迁房的建设也大多是无厅的设计。在以居住面积为统计基础时,住房建设中配套的厅和厨房、厕所都大大的被压缩了,更不用说有洗浴条件了。

大约90年代中期才有了厅的设计,并在住房商品化之后,让厅变大了。厕所也变成了卫生间,厨房也不再是转不过身来,放不下冰箱的小厨房了。

以后中国的住房统计也从居住面积变成了建筑面积,但在建设面积的房产证登记中(销售中)都包括了建筑配套面积,即公共分摊面积一栏。

在住建部(当时叫建设部)88号令商品房预售管理办法中,曾规定销售住房可以按套内面积或建筑面积分类计价。但由于产权证登记中都将两者合并登记为产权面积,于是就又有了分摊率的特殊名词,指产权证面积中套内面积和公共分摊面积之间的比例。这是典型的中国特色。

在不同的楼的建设中,这个分摊面积的分摊率差别巨大,如无电梯、无地下设施的大多楼梯、消防梯的分摊比例和门厅等都较低约为10%-15%。但有大门厅和电梯的楼则分摊比例提高了。多电梯、户电梯含地下车库通道电梯的则分摊比例更高。有的豪宅分摊比例高达30%,即一套产权证面积为100平方米的住房,套内面积仅为70平方米,其余均为公共面积。

因此在中国的人均建筑面积中计算的住房面积无法与国际的接轨,正是因为分摊面积的部分无法统一。在国际的人均住房面积计算中,是指套内属于私人使用的面积,如德国是以建筑分户墙中心线计算的,美国是以户门内面积计算的等,而只有中国是含有公共分摊面积的,因此在与国际对比中会出现极大的差异。

如现有中国统计公布的城镇人均建筑面积约35平方米,实际与国际对比时应扣除20%以上的公共分摊面积,则就只剩28平方米了,中国大城市的人均住房面积标准低于全国平均水平。如北京不到25平方米,上海更低,扣除公共分摊面积之后则人均住房面积都在20平方米以下,再扣除厨房、卫生间和门厅,居住面积就会更低了。

在中国自以为住房已经能满足城镇人均住房需求的人眼中,人均35平方米是个很高的数了,但实际的情况并非如此,尤其是在国际对比中就相差更多了。

从中国人均的住房面积看也许许多人会比较乐观,但从户均面积看也许就没有那么乐观了,以户计算的住房面积情况在与国际的对比之中可知道差距巨大。

如扣除户均面积中所包含的公共分摊的建筑面积,就可知这个差距更大了。

也许许多人会认为这几年高速发展的城市建设会让情况发生巨大的改变,但实际随着中国老龄化的出现并越加严重,年轻人并非按户籍所在地居住,独居人口疯狂增长,这个情况也许会更加严重。

德国1960年时人口7300万人,但家庭个数为1900多万个,随着人口老龄化,到2010年全国人口增加了800多万人,增10%多为8100万人口,家庭个数则变为4100万个,增加了一倍多。且老人住大房,会为儿女回家留住所。年轻人的住房则小,但住房总量大大增加。户均人口从3.83下降到2.01。

中国的户均人口同样从80年代的人均3.89,下降到2.8左右,还在继续快速下降。大城市如上海、北京均在2.6左右,说明人口数与家庭户数的变化正在出现德国已出现的这种情况。

中国已出现了约7500万个独居家庭,过去的3年每年独居家庭都以30%的速度增长,其中约3500万个家庭是老年人的独居家庭,4000万左右为年轻人的独居户。但在中国户籍制度的统计中,许多独居年轻人的户籍仍在父母的户口本上,并不与父母同住,而是单独居住。中国户均住户面积的统计中并未将这些户籍未变的年轻人的独居计算在以户为单位的统计之中,因此这种户均面积的统计可能会更加恶化。

北欧独居户已达总家庭户的40%,西欧也在25%左右。但中国目前仅为6%左右,如上升到25%的水平则对住户的需求会大大提高,或几年之后出现德国成倍增长的情况。(邓元杰:还是不要上升吧!人们要多生孩子!家庭要和谐!)
从抚养率水平的提高看,这种老龄化和年轻化分居的情况只会越走越快,则户均面积的情况也不乐观。

3.套均面积:指每套独立计算的住房的面积,而不论这套住房中是住了一个人或几个人,是一个家庭还是多个家庭。这个指标是衡量一个国家住房水平的重要标准。

中国早在80年代出台过套均面积的标准,一居40平方米以下,二居60平方米以下,三居80平方米以下,后在商品化之后这个标准被打破了。但2006年又出台了90/70的规定和随后又有了按面积计税的规定,如144平方米的高限等规定。

因此中国的套均面积被政策严格控制,全国100平方米以上的住房比例约为全部住房总量的25%左右,150平方米以上的住房则低于15%,因此套均面积的水平远低于发达国家的水平。

香港人多地少,住房面积是全球最低的。100平方米以上的住房则为豪宅了,但占比极低。政府提供的小面积住房所占的比例极高,中国现有住房的情况虽然远远高于香港的水平,但与经济发达国家相比则差距巨大。

不分归谁和谁在用的户均套数算法不对
一个城市或国家的住房是否已经满足或基本满足了需求,首先要看住房的独立套数,能否超过家庭的总户数,并随着家庭户数的分裂进度,始终保持着适度的空余量,使人们有自由的选择权。

通常一个国家或城市的现有住房应达到总家庭户数的数量,并大多有10%的余量,即达到家庭总户数的1:1.1。如果在家庭分裂的高峰期就应达到1:1.2,如果是城市化率高速增长时,除满足现有城市需求之外,还有一定的余量来满足新进入城市的家庭需求。

中国目前公布的户均套数大约为1:1.1左右,即总住房套数大于总家庭户数,似乎已经能满足现有城市家庭户数的需求了。

这个计算中并不管这个住房是归谁所有,由谁居住,或是尚未销售。而只计算现有住房的总量是否已大于家庭总户数,实际的情况是多于或少于家庭总户数,少于家庭总户数的肯定是不能满足需要的,大于时要看能否跟得上家庭分裂速度或新进入城市的家庭速度。

家庭分裂速度是指一个家庭因子女结婚可能变成了两个或三个家庭,新进入城市的家庭则是随着城市化进程和速度增长和变化的。

一般而言1:1.1是最基本的条件,多余的10%则是满足住房调换、工作变化、家庭分裂的必要选择余地。而城市化进程则应有更多的余量,如北京市每年新婚家庭的数量低于总家庭户数的10%,但五年前的年新增人口量则大于原有家庭户数的10%。

但中国的统计之中,忽略了两个问题,一是非成套住房的数量占比高达25%,这些非成套住宅中的套数计算是个多变的情况。如一间平房可能为一户,但一年之后四、五间平房变为了一户。这个差距会变化巨大。二是户籍制度中无法计算出户籍不变的家庭分裂情况。如独居人口的情况迅速增加,有些为人口老龄化产生的,户籍数量不变,但更多的则是年轻人的户籍未动,也未结婚另组家庭,但却独立居住,应被计算为单独户,却未被按户计算的情况。也包括各城市中异地工作独立居住的情况,他们的户籍并不在这个城市,但却会在这个城市长住,需要拥有独立的住房。

当然也有大量合居的情况,如异地工作的人员可能合租一套住房,外地或农村人口大量进城时,也会有打工者合居的情况,但中国的统计则无法跟上这种多元的变化。

如果从北京市租赁市场的情况看,约有20%的住房用于出租,但却要满足36%的常住人口。大约5-7人的住房需求,却只有一套住房的供给,那么如果这样计算,大约住房不能满足非户籍人口都按户计算的人均1:1.1套的住房,全国大约也是如此。

可以肯定的是如果将进入城市的常住人口中,都以家庭方式计算为户时,中国现有的住房无论如何都无法满足1:1的最基本条件。但实际中独立进入城市的个人大约都不是按家庭计算的,也才因此会有1:1.1的说法。

但在国际上的统计之中,这种非户籍管理方式,是个人独立护照的管理方式。则进入城市的非家庭关联的持独立护照的人口都是按单独户计算的,其独立住房的需求则要求户均住房套数计算时,必须按独立户对应独立住房套计算。

于是这就让中国的统计方式与国际的统计方式产生了不同的定义和不同的计算结果。

只管住房成套率不管房子破不破也不对
住房成套率是衡量现有城市或国家住房的基础状况和发展程度的指标。成套率越高或100%,则说明这个城市或国家的住房至少已达到了成熟的阶段,能基本满足生活的需求了,进入了提高质量与舒适度的阶段。而成套率水平越低则说明这个城市或国家虽然有住房,但这个住房是不达标的,不能满足生活需求,并亟待改善。处于这样发展阶段的城市或国家仍处于改造建设的高峰期。

如中国三四线城市的棚改就是这种情况,虽然有住房,但住房条件极差,非成套率高,危旧破严重,已到了非改不可的阶段。

何为成套住房?一般国家的定义是独立单元的住房需要有生活必须的独立设施。如要有自己的卫生间(含洗浴设施和厕所功能的卫生间,仅有厕所则定义为半个卫生间)、有自用的厨房、还要有必须的取暖设施和条件(冬季寒冷的地区)。高标准的成套定义则还有独立的电、水、热水、燃气、门厅、饭厅、客厅等必要设施。

中国现有的住房成套率水平大约在75%左右(不含农村的住房),约有25%左右的住房为非成套住房。但这个成套率的水平低于国际标准,其中大多数只有半个卫生间,即只有厕所,而无洗浴设施,更不用说没有管道燃气的住房比例高达80%以上,没有热水的住房比例高达95%以上。因此才会有大量的电热水器替代的市场。

中国城市的早期建设中大多是平房,没有独立的供水、供暖、供气和厕所,改革之前大多的洗澡要靠木桶或去公共澡堂。随着技术进步和经济发展,大多新建筑有了改善。但这些历史的平房保护区,如北京的78平方公里的旧城保护区,仍只能用煤改电解决燃煤做饭、取暖问题,仍无法用管道解决燃气、热力供应等问题。胡同中仍主要靠公共厕所解决卫生问题,洗澡等问题大多只能靠热水器了。

公私合营和人民公社的阶段,在农村取消私家厨房,改为大食堂的同时,城市中也建设了大量的这种无独立厕所和厨房的住房。北京就有所谓的社会主义大楼,这种楼是典型的类似于集体宿舍的住房。上海每天早上在里弄里洗倒马桶的情况一直延续到改革之后很多年。

住房福利分配终止之前,几乎所有的成套住房都只有厕所而无卫生间。厕所中大多除便池用水之外,无其他水源。当洗衣机、热水器出现时,大多要先对厕所进行水源改造。厨房更是狭小,以省出更多的钱扩大居住面积。当电冰箱出现时大多无法放入厨房,反倒放在客厅或卧室,成为了一种富裕家庭的“荣誉”。

但随着市场化的发展,一些商品房才真正满足了国际定义的成套住房的标准。家庭中有了独立的卫生间和适度的厨房面积,以及供暖、供热水等生活必备条件,逐步提高了人民的生活标准。

中国现有以有独立厨房和厕所定义的成套率标准,如果换成国际必须有独立卫生间的标准计算,那么中国住房的实际成套率水平大约就会降至30%-40%了。由此可见中国的住房水平与国际水平之间尚存在着巨大的差距。

人民生活水平的提高,不仅在于有房住(棚户区也叫有房住),更在于这个住房要满足生活必备的基本条件。只能在厨房去洗脸,不能在家中自由、方便的洗澡,都已成为新时代面临的难堪。

大量要依赖公共厕所解决方便问题,共用一个水龙头,在非独立厨房做饭的大量住房则更是未来要解决的重大问题。而这种现象不仅在大量棚改的三、四线城市中存在,北京、上海、长沙、西安这些大中城市中也同样大量存在,这些情况不但说明中国的住房建设尚处于发展的初期阶段,而非成熟阶段,同样也证明中国的房地产尚有很长的路要走。除了新建之外,旧改的任务也将更加艰巨和亟待解决。

住房空置率无法真实反映整体住房需求
空置率是衡量现有住房使用情况的指标,空置率越低说明充分使用率越高。空置率高则说明供给量大,但使用率低的不合理性。

空置率可分为两类:一类是指已进入市场的全部存量住房的空置情况;一类是指未进入市场的新房的空置情况。通常大多成熟的国家与城市只计算第一类情况,特别是二手房交易远远超过一手房交易量的国家。如美国大约二手房与一手房的比例为7:1,只计算第一类情况。

但香港则分别计算这两种情况,第一类的空置率较低,大约为8%左右,第二类的情况高,有时高达50-60%。此次香港准备征收的一套房空置税则主要针对于开发商未销售的一手房和已购买而未使用的一手房,但并未对二手房征收空置税。同时有二套房空置超六个月再交易的另外有税。

许多国家用征收住房空置税来提高住房的利用率。如德国,空置住房超过六个月的要征税,而将住房纳入合作社用于出租则会减免相关税费。一面提高了住房的利用率,一面稳定了住房租金,并保证了住房投资者的收益。这里以六个月为限制一是给足了住房变更、改善的交易时间,另外也回避了偶尔居住的情况,如中国也有些“五”+“二”的居住方式,五个工作日居住一地,二个休息日居住一地的情况,或为照顾病人、老人并兼顾工作的两地居住方式。

我不知道中国的空置情况是如何统计和计算的,如空置的时间是以六个月以上为空置还是以月或年计算为空置的。但我知道社会上曾传说的中国城镇住房的空置率高达22.4%或更多,高达6500万-8800万套的统计和计算结果一定是假的、错的。一是中国的商品房总量也就9000多万套,不可能有这么多的空置;二是中国的户均套数才只有1:1.1左右,如果有20%以上的空置岂不是会有许多家庭无户可住?三是中国拥有第二套住房的比例很低,总量很低,全空置也没有这么多的量;四是大量的私人出租房来自于何处?连现有户数的居住都无法满足,又哪会有房用于出租呢?当出租市场有大量需求而又同时大量住房空置是无法解释的。

杨伟民退任中财办副主任之后,在上海会议的讲话中讲到中国城市和农村的住房空置率都很高。这是现状,但却有其特殊的中国特色的原因。而这是国际上几乎所有国家都不存在的特殊原因。

自1954年中央就出台了防止农民盲流入城的文件,大跃进之后又有了城乡户籍制度的规定,因此这种户籍制度的规定限制了人口的流动。不但限制了城乡之间的人口流动,也限制了城市与城市之间的人口流动。

同时中国特有的城乡土地的双轨制,特别是82宪法的修改之后,将农村土地定为集体所有,将城市土地定为国家所有。这两种制度成为了人口流动和城市化高速发展进程中的两大壁垒障碍,也是造成与住房利用率无关的特殊的空置现象,和随劳动力流动而产生的住房困难问题。

一是城市化进程中约有四亿多农村劳动力在全国流动,其中约3亿多人进入了各类城市长期生活,1亿左右人在家乡附近的城乡之间流动列入非常住人口。这样就造成了大量农村的空置现象。

我朋友父母所在的浙江地区的一个村,在距城市几里地之外的山沟里,全村80多户农户,只剩4户人家还常住在村里,其余宅基地已没有本村人,大部分空有住房而无人居住和使用。一部分出租给了专做垃圾分类的个体外地农户,满院的大量垃圾分类后的残余被倒进进了附近的山沟之中,造成极大的污染。

这进入远距离大中城市的几亿人中,有约20%的家庭在城市购买了住房并长期居住了,80%左右的则用租住的方式在城市或工棚中租住,许多几乎长年不再回到家乡。但户籍制度则使这些家庭无法变为城市户籍,无法融入城市生活,无法享受城市中的子女教育、医保与养老等公共服务。也有许多儿女进城了,将父母接到城市的他们同样也无法分享城市的公共服务,仍依赖于农村,保持着各种千丝万缕的联系。

由于土地制度问题,这些户籍仍在农村的人口,无法将宅基地、承包地变成进城的资本,并用户籍捆在了农村的土地上。虽然他们大部分时间居住于城市,并从城市取得部分收入,但子女教育、医保、养老、失业保险大多依赖于农村和承包地,这就造成了大量的农村住房的空置和宅基地的浪费。同时他们又必须取得在城市中生存的住房!即使短期回乡,仍需保留城市住房的条件!

这种两地双居住房的特殊情况,大约只有在中国这种特定的制度之下才会存在。

二是中国的户籍制度还使城市户籍的人口,在异地投资或工作时,包括母公司或集团公司向各地分公司的派出工作,都会产生这种两地或三地的住房需求。如在父母所在地的户籍和住房,在集团或母公司所在地的住房,在被派出的分公司或项目所在地的临时或几年期内的住房等。

异地工作的情况和派出工作的情况并非少数,仅房地产公司的这种派出和异地工作的人数就大于总人数的10%。如果所有这种有异地投资或项目的企业都有10%左右的异地工作人员,那么这个总量是巨大的。这些人员中或许有50%会购买住房,50%会租用住房,不管何种方式大约都会占用多重资源,并会在几地之间流动,形成一地居住时,另一地的住房空置。长期空置的时间甚至会大于六个月,且无法将空置的住房用于出租。

这种特殊的制度原因会让城市和农村的住房都无法改变被空置的现象。但这种制度原因造成的空置与无法充分利用资源的情况,在国际上的绝大多数或其他任何国家也许都是不会出现的。尤其是中国租赁市场的不完善性,造成许多城市无法提供这种长租房。加之房价的上涨给了这些有能力购房者一种投资的机会和可能,多地占有住房而不会在异地工作时轻易放弃原有住房,就成为一种常态。

许多国家的二手房交易市场发达,且房价起浮不太大,尤其是购买住房时会有个人所得税的抵扣,因此大多这种异地工作的情况出现时,多会整个家庭同时搬入家庭主要劳动收入者的工作地,并更换住房,将原有住房卖掉(购买两套住房时无法抵扣个税,或占用和浪费抵扣额度)。同时一个重要的原因是这些国家没有户籍限制,可以让任何异地工作的人很容易的融入于所工作的城市,并可以与当地人一样分享所有的公共资源和服务,包括没有子女上学、医疗、教育、劳保、退养的各种障碍,而这些都是中国无法提供的条件。

中国将要修改的个税法,开始将个税征收扣除项中增加住房利息支出了,但却未做出抵扣总额的限制,也未做出只有一套住房贷款时可享受这种抵扣的规定,也未对非纳税地购房做出限制(集团或母公司派出异地工作的人员,许多纳税地仍在派出单位总部,而非工作地),因此即使这一政策出台仍因制度障碍存在许多问题。

中国被派出异地工作的这些中、高收入的人员,大多既有购买住房的能力,也有携带家人在异地生活的能力,同时有保留原住地住房的财力,或许还有派出单位提供的住房补贴,因此购房并在离开时卖出住房就成了最好的投资。

中国的特殊制度在一个侧面制造了城市化进程中的障碍,在另一方面则造成了住房投资收益的奇迹。因此中国的住房空置率就成为了一种无法真实反映整体住房需求的指标。在不同城市是如此,在整个国家也是如此。一方面是空置在城乡都出现;一方面是总的供给量大于1:1;一方面是许多人占有多方资源;一方面是市场供给严重不足;一方面是住房需求紧张;一方面是资源不能充分利用;一方面是住房条件无法改善;一方面要提高城市化率;一方面是已进入城市的常住人口无法融入城市,分享城市公共服务。如果单从单一指标或某一方面看,都可得出对市场判断的不同结论。但如果不从制度原因看,则无法解释为什么众多原本相互对立的现象却同时存在着,尤其是如果仅用任何单一指标与国际去对比,则必须会出现也许是完全相反的结论。

中国现有调查所得出的空置率指标如果与国际同一指标对比则会出现制度性原因造成的误差。如果不是用住房的空置率指标,而是用写字楼的空置率指标与国家对比,那么可能可比性和制度条件都相差无几,只是五十多年福利分房留下的基础和制度性障碍会造成中国特殊住房制度下的特殊情况。

租金提高但租金回报率低这是一个问题
任何不动产的投资者都会用租金回报率衡量计算投资的可行性,无论是住房投资,还是写字楼或商业设施的投资。除了房屋本身可能因价格变化而产生的投资风险之外,首先是出租回报率的合理性。

中国出现了两种不同的情况,一是商品住房的投资,大多用租金回报率计算是利润很低。扣除税费之后,难以找到合理性。但住房价格的不断上涨,则比租金回报更有利的支撑着投资者的信心,甚至未装修的房子,根本不用出租,就可以得到高额的回报。二是写字楼等公建的租金反而比住房租赁有更合理的回报率支撑,减少了市场价格变化的风险。

为什么中国城市中,特别是大中城市或第三产业比重较高或合理的城市,写字楼的租金回报率会好于、高于住房的租金回报率呢?

原因在于中国有五十多年的住房福利分配的历史,并且这些住房用老人老办法的特殊方式用房改低价变成了个人拥有的住房资产。而写字楼市场没有这种福利分配低价转化的基础,特别是第三产业发展是改革之后的事,是与写字楼商品化同步发展的进程,处于同一竞争的水平,有可比性。但住房却发生了前后两种不同的情况。

住房的商品化率约占全部住房总量的30%,福利分房、原有私房、拆迁安置房、自建房、低价经济适用房、限价房等保障类住房等所占的比重巨大,远超过商品房的比重。但两者取得的成本不同,因此无法同样用一个公式计算投资租金回报率。

市场经济中竞争的原则是建立在平等的基础上并由此而公平竞争的。但中国城市的住房有五十多年的福利分房的历史,却只有二十年市场化的时间,大量的住房是低价转成个人资产的住房,是对历史低工资收入的一种补偿形式。而市场中的商品房则是按市场价格,尤其是不断攀升的市场价格计算租金回报率的。

老的福利分配的住房虽然有些居住条件较差,但大多在成熟市区,并同时拥有方便的教育、医疗、交通、公共服务等条件,因此使用方便,但取得成本极低,租金回报率极高。因此有比商品房高数倍或数十倍的竞争优势,也因为这些住房的成本低,反而造成了租金低但回报率高的情况,也因此全面拉低了市场中的租赁价格。

如80年代之后建设的房改房,在经福利分配之后用低价房改时,60-80平方米的住房大多只有2万至6万元的房改价支付成本,月租金3000-5000元,就可在当年收回全部支付成本,租金回报率极高。

但同样的商品房即使按房改时北京的市场价5000元/平方米算,同样的租金收入,大约也要数年(7-10年)才能收回投资成本。与房改房相比就毫无竞争力了。

当房价不断上升时则商品房的竞争力与房改房就更无力可抗了,因此投资的回报率也无法对抗,只能靠市场价格的变化发财了。

中国城市住房租赁价格与国际不同的正在于有两种高低不同的成本价格的房屋,同时在市场中博弈。这五十多年的住房福利分配则提供的大量可低价出租但高回报的住房,导致商品房的住房出租回报率无法达到合理的水平。

近年中国提出了大力建立租赁市场的问题。世界多数国家,尤其是经济发达国家,大中城市中的住房租赁需求高,大城市基本达到50%左右的租赁。但这种租赁市场中的住房70%都是私人提供的,日本、德国、中国香港、美国都是如此。政府大多只提供10%-15%左右的带有保障性质的低价租赁住房,机构提供剩余的租赁住房。但市场中的租赁价格是平等竞争的,有些国家还有减税支持。如对私人住房变成租赁住房加入住房合作社或类似机构,以及用基金方式提供租赁住房的减免税政策,以此来平衡租赁的价格,同时又保证投资者的合理回报率。

中国目前的租赁市场本以私房为主,却无组织的进入了市场。政府也仅提供少数的低价租赁房和公租房(廉租房等),政策中限定个人不得购买第三套私有住房后,市场中私人住房用于租赁的数量增长迅速下降了,租金反而不断的上涨了。那些不许合租、打隔断的政策,则加速了租金的上涨,即使这样也无法满足市场中的租赁需求。

近年中国政府提出了加大多方租赁用房的建设,但多是竞地价的长租房,于是为保证最基本的租金回报,也必须大大的提高租赁市场的价格向高端迈进。但是否所有的租赁市场都只是为满足高收入阶层的租赁需求呢?如万科北京推出的长租房月租高达15000元,一次性支付十年的租金,含利息等于月租金在20000元以上了。这种高价的租赁价格只能满足少量高端需求,会起到普遍抬高市场租赁价格的水平,但却在高投资中只能取得较低的保本式的回报率。也同样与房改房的租金无任何竞争的能力。

但中国政府出台的这种建立租赁市场的政策,似乎并不是为了本就买得起住房的中高收入家庭,而是为了满足买不起商品房的中低收入阶层的需求,那么高租金的住房建设岂不是事与愿违吗?

至少从眼前看万科这种长租房虽然提高了月租金的标准,但并未提高租金的回报率,那么当这种租赁市场大量出现时,中国市场商品房化的租金回报率就更无法与国际对比了。也会让本就很低的商品房化的租金回报率降低,变得更不合理或更不具备市场化合理发展的条件了。

中国特色的制度障碍导致租金回报率这个市场投资的指标也变的深不可测了。

个人拥有第二套(含以上)住房的比例问题
国际上通常不统计这个指标,没必要在一个充分市场化的条件下,提出这种计算的要求,也没有对市场产生影响的任何作用。

充分市场经济的条件下,大多土地是私有的,住房交易是自由的,财富拥有的权利和拥有资产的存在形态,以及处置方式都是自由的。政府要管的是你是否按各种规定纳税后而拥有财富,你是否合法取得的收入或创造的财富,你拥有的财产如不动产是否依法交纳税费和承担义务,你的不动产的使用是否合法等。你拥有的不动产财富无论是用于社会出租还是自用,都是你自己的权利,合法取得和依法纳税则是必要条件。

大约只有中国从投资炒房的角度,为控制市场的价格,而对个人购买住房提出了各种限制条件。如一、二套购买住房的首付比例,贷款利率的不同,不得购买第三套住房,以及不同城市的不同限制条件。

正因为这种早期存在的投资或投机的炒房行为,在政府炒地之后不断加码和恶化,变成影响到市场价格的波动,因此做出了许多限制性条件的规定,以及要有一个“个人拥有第二套(含以下)住房的比例”的计算。但提出这种计算要求,并想以此来否定市场自由经济的合理性,和试图用此来证明投资、投机炒房是市场化的弊病,以及证明这种投资行为的比重及对市场价格的影响。

但提出这种计算方式,并试图以此证明投资投机炒房的人们和决策者们犯了极大错误,他们似乎忘了中国有五十多年住房分配的历史!也忘了中国政府大量征地拆迁进行市政基础建设和卖地,旧改过程中有大量和长期的实物拆迁补偿政策,这些政策都会造成不同收入阶层的家庭都拥有第二(含以上)的住房,但这些都与住房市场化改革无关,也与市场住房价格无关!

北京80年代的拆迁政策都是实物拆迁,最初设计居住面积,按拆除的居住面积加一定人口因素等补偿住房。而新住房的厕所、厨房、门厅等都不计入补偿面积。后来按居住面积的1.3-1.7倍补偿+人口因素,因此被拆迁安置的住房虽然远了(当时的远,如今也变为近了)但面积增加了。按代分房的家庭则有了两或三套住房,如果原有面积多的平房,则会补偿更多。北京许多拆迁户,无论其家庭中原收入水平高低,都会因拆迁安置而受益,因此有“拆迁、拆迁,一步登天”的说法。

旧城危改之后,许多拆迁是原地回迁安置的。异地安置则条件优惠,因此老北京相当比重的拆迁安置户在1997年房改政策出台之前,都靠拆迁改善居住条件。

同样80年代之后,不断增长的福利分房,也让城市居民的住房在国企、集体或拥有原有土地较多的企业就业的分配中改善了,更不用说大量在政府和国家机关、机构、事业单位就职的改善了。

拥有土地的单位,大多会引入开发商用四六分成、五五分成、六四分成等不同比例的分成方式,将自己用土地换来的分成住房进行福利分配。开发商用分给土地方的房子做购置土地的成本,将分得的房子用商品化的方式提供给市场,进行合建或交换。

五十多年的福利分房,特别是80-90年代的快速建设的福利分房,从还建开发走向开发建设,从用指标的委托代建到用指标的购买方式,有土地的合建方式进行了大量分配。直到21世纪初这种福利分配之后房改的风头才逐步熄灭。

这一阶段的福利分配并不是按收入划分的,而是人人有份。按资格、年限待遇不同,但资格同等。单位司机可能和最高领导同住一楼,只是有大房、小房面积不同之分,朝南朝北方向不同之分。

同时有些分房则是按单位职工资格,而非按职工家庭是否有房分配的福利。于是不同的家庭可能因夫妻两人各自分配了住房,再加上父母的住房让原来住在一起一套房的大家庭可能同时拥有了三套、四套的住房。还有按级别补助的面积,不能在一个住房满足时就用增加一套住房的方式解决,也有因工作任职调动的则先后在不同单位分配了福利住房。

有的则在福利分房之后,又购买了商品住房,或同时有了拆迁安置用房等其他住房。因此拥有二套(含以上)住房的家庭,几乎平均的分布于不同的七类收入水平的家庭之中。

在第二套(含以上)住房的用途中,用于出租比例差距也不大,用于偶尔居住和其他的略有差别,但空置不用的则极少。其他项目中有的改为了商用,有的或许有空置和等待置换的状态(统计中未加说明)。

但可以从分配于不同收入阶级中看出,拥有住房的比例相差不大。拥有第二套(含以上)的比例,随收入差别升级,逐步扩大。可知拥有第二套的原因并非都来自于市场中的商品化,高收入阶层拥有第二套(含以上)也并非多为了投资炒房,因此从拥有多套住房的情况看,并非因为和来自于炒房的动因,更主要与住房市场化无关!

限制购买第三套住房的情况更是与此不完全同步,一是福利分房的不计入购房之中,如再购买两套也是多购了许多;二是减少个人购房的数量也会影响到租赁市场的房源供给。总之,中国拥有二套或以上住房并非因市场化,也不能证明大量炒房行为的情况。

当大量国际通用的指标体系中的数据,因中国特色而与国际无法接轨时,当这些指标被学者专家们误读错用时,当决策者无法分辨这些事实真相时,必然会对市场产生错判。并会以错误的数据对比为基础,做出错误的决策和用错误的调控手段及办法,让市场出现更大的错误。

除上述的这些可与国际对比的指标性数据被误读误解时,中国还有许多数据也会因中国特色而被误读误解。

如大家最关心的库存量,是指现房而未销售的库存。在香港是用当年销售的空置率来表示的,中国是用当年的未销售库存量来表示的,因此香港计算的是套数,中国计算的是建筑面积。

中国的未销售量库存中既包括了商业、写字楼,也包括了住宅。如按当年的各分类销售情况看,商业与写字楼的库存约等于一年的销售量,但其中许多的领取了销售证,列入了库存量的建筑被自用或出租等方式使用了,却无法及时在统计中反映。而所谓“去库存”所指的大量住宅,则不到当年销售量的50%,从数量上看并非是严重和可怕的库存。

但不动产的特点是这些库存大多发生在无销售的城市或地区,也许永远都无法销售,长年处于库存之中。而有销售需求的地区则并没有应用的库存量,因此造成了许多地区有巨大的库存,许多城市则供给紧张,房价不断高涨。

并且这些所谓的库存中,还有些是房子竣工了,但配套设施不齐全,如道路交通、水暖电气热的缺失等,造成这些住房无法使用和交付。也成为库存无法消化的原因之一。

如争议较大的是中国在建工程的总量很大,开发商在施面积高达70多亿平方米,与每年的竣工量和销售量不成比例。

早期中国开发商的在施面积与竣工面积的比大约是1:0.29,即大约等于3年竣工量。这是一个合理的建设周期。但近几年基本为1:0.15,即大约等于7年才能完成的竣工量,或说工程项目的建设周期延长到了七年才能竣工,这并非合理的建设周期。

这种统计大约也与中国特色相关。一次性审批的规划,一次性审批的开工量都很大,但实际的开工和施工是分步进行的。如一次批了十个楼座的开工,也许基础是一个,但楼座是分期建设的。因此在统计中会出现开工量巨大,在施量巨大,但每年的竣工量却与在施量不相匹配。

因为有这样大的在施量,许多学者和专家以为中国未来的供给量巨大,可以满足几年的消费,担心市场无法消化并变成巨大的库存。

如去年全部商品房销售面积为16亿多平方米,但在施面积为70多亿平方米,那么这些在施面积用70÷16=4.37,要用4年半的时间才能消化。如果每年再有相当的新开工,那市场岂不是会有大量的积压?

但这些学者与专家忽略了另外一系列的数字关系,即销售量与竣工量的关系。在每年的销售中,销售量总是远远大于竣工量的。

这大约也是中国预售制度特色的原因造成的。一是竣工面积中包括了不能计算为销售面积中的车库、配套设施、人防、变电站、热力站、锅炉等等面积,因此当年的竣工面积与销售面积不是对应的关系。竣工面积中只有约70%的面积为可计入销售面积的部分,车位是另外按个数计算的,而非统计在销售面积之中。二是每年实际的销售面积都远远大于竣工面积,大约为每年相差20%-40%。去年的竣工总量约10亿多平方米,但销售面积约17亿平方米约为1:1.7的差距。

那么这个差距正来自于预售制度。每年销售的面积90%以上为正在建设而未完工的房屋,10%不到的面积为库存的现房。每年的竣工量实际都是在交付早于几年前销售的房屋。大多与当年的销售情况无关,也绝不会因竣工而造成大量库存。

如果按前十年销售面积与竣工面积之差计算,现有在建面积中约30多亿平方米是已经被销售了的面积。如扣除车库等各种配套面积,则差距会更大。实际在建面积中再扣除一部分(约20%)的非销售面积,那么等于只有新开面积和少量的在施面积是未被销售的面积。

因此才能解释为什么市场中许多城市有大量需求却无大量的供给,要用排号摇号的方式销售。除了因政府压制用审批价格的方式导致一些本可向市场销售的房屋无法销售,造成大量积压之外,实际的在施面积中本就没有充足的供给量。

虽然中国有巨大的在施面积总量,但从已预售的情况看,并不能说明未来有巨大的市场供给量和可能造成巨大的库存,反倒是有可能无法满足需求。尤其是部分被严格调控的城市,无论是从土地供给,从新开工还是从在建面积上看都存在着无法满足市场未来需求的情况。至少短期之内无法在市场决定价格的情况下,让房价下跌而不上涨。

也许中国需要按中国特色另外准备一套能更完整反映市场实际情况的统计方式:一是用同一定义和标准与国际统计接轨;二是能真实的反映市场的情况;三是不再以全国范围统计,而是以地方范围统计(城市统计)为主的加总方式,以更全面的反映地区和城市的情况;四是尤其万万不可都用平均数的概念去反映市场的价格和试图调控平均房价的上涨!

市场中的价格信号是最真实的反映市场供求关系的信号。但中国的土地是以价高者得竞拍的,因此土地的供给量控制会引发天价土地,而房价又是本应由市场中的供求双方决定的,却被政府用公权力干预变成了政府审批定价,市场中的价格信号就被政府行政权力扭曲了,并不能真实反映市场中的供求关系。

于是对市场的判断则不是靠市场中的价格信号,是靠政府对需求量与供给量的关系为参考了。但如果这一系列能反映供给与需求关系的指标都同样因中国制度特色而被误读误解,那么就无法真实的判断和理解市场中的需求了。

因此长期的政策调控和密集的政令出台,都证明政府并不掌握市场的真实情况,也无法出台合理和较长期的政策,也因此才会有短期内不停调整政策的节奏。用头痛医头,脚痛治脚的办法应对复杂的市场,结果是头病脚病都没治好,反而让全身所有的部位都出了新的毛病!

理清各种指标的定义与内涵,结合中国特色找出问题的所在,才能有助于更好的认识市场,并让政府合理、正确的制定相关的政策。清理那些本不应靠公权力的干预破坏市场机制的行政命令,让市场恢复其自我调节的功能。靠真实的价格信号,掌握市场中的供求关系,合理的调整土地供给的数量和节奏,让市场的供求双方自由的选择生产更适合于未来生活需要的住房和城市。让中国的城市化带动中国经济的发展,并实现人民想要的中国梦!(老.邓.的.财.经.茶.馆)
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来源:风生焱起

近期A股市场掀起了一波问题股暴跌后的妖化炒作,乐视网、中弘股份、金盾股份等等,而印纪传媒也是这类妖股中的一员,在市场整体低迷下行探新低的时刻,最近6个交易日,印纪传媒逆势大涨47.99%,近五成,其中9月5日、9月6日、9月7日三日更是连续涨停板。

不过,问题股始终还是问题股,这些上市企业的问题并未解决,并且有继续恶化的迹象,只不过是市场上机构对此类个股避之大吉,筹码松动,加上暴跌后,看上去筹码便宜,让一些散户心生抄底欲望,而游资则趁机对其展开“快餐式”的击鼓传花的围猎式炒作,吸引散户接盘。接下来这类企业还是随时会出现问题,进而对其股价形成利空打击,严重的甚至迈入连续跌停,让追涨者亏损惨重,此类问题股的炒作风险实在巨大,看着上涨欢心,实则暗藏巨大风险,跑得快好世界,跑得慢的容易本想赚点话费结果把手机赔了进去。

这不,今日A股市场大跌,盘中还强势逆势上涨的印纪传媒在晚间便发布公告称,公司未能按照约定将“ 17印纪娱乐CP001 ”兑付资金按时足额划至托管机构,已构成实质违约,即确认了公司出现债务违约,没钱完成债券兑付。

其实这只债券涉及的应付本息总额为4.236亿元,原本在9月8日兑付的,不过由于周末的因素,被顺延至9月10日即今日才兑付本息,但是结果来看,即使多两天,印纪传媒也是没能凑到钱来兑付,实际上在9月3日,印记传媒便发布过债券兑付本息存在不确定性的特别风险提示公告,可是市场偏偏从那开始对其股价展开了一番爆炒,可能资金以为能有什么转机。

印纪传媒在2017年的4月闪崩跌停之前可是A股市场上有名的大牛股,其在2014年借壳高金食品,实现登陆A股市场,公司主业也摇身一变从生猪屠宰及冻鲜肉销售,变成高大上的影视制作企业,在“惊险”几乎踩线式完成业绩承诺期的三年(2014年-2016年)净利润不低于4.3亿元、5.58亿元、7.19亿元后,从2017年营业收入出现下降但净利润依然微增长,不过今年上半年公司开始业绩爆降,从半年报来看,公司实现营业收入3.90亿元同比下降49.36%,净利润2170.43万元同比大降91.89%,在扣除非经常性损益后净利润一项更是-4949.08万元,并预计接下来亏损将进一步扩大,业绩呈现断崖式坠落。

更要命的是伴随公司业绩出现问题后,其他问题也不断随之浮现,包括公司实际控制人“先走未敬”,大幅减持公司股份,两次减持累计套现24亿元,如今其还陷入债务纠纷剩余持股被悉数司法冻结并陷入股权质押爆仓危机;公司对外兼并失败,但是资产重组保证金2.5亿元却出现至今未能收回的奇葩一幕;银行账户被冻结;公司高管更现辞职潮,现印记传媒的董事长、财务总监、董秘全部由吴冰一人担任;不过更让人无语的是此前公司曾在2017年年报中宣布面向全体股东进行现金分红3363万元,但是后来却因为账上没钱而宣布变更利润分配方案的公告成不分红。再叠加本次债券兑付违约,印纪传媒的资金链紧张度可见一斑,如此的一家问题企业,其股票却在低迷的A股市场上掀起巨浪被资金追逐炒作,六日大涨近五成,如果还有散户投资者敢去接盘,实属令人唏嘘。


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