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张建龙在两会“部长通道”接受采访

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纪念植树节设立40周年暨首枚植树节纪念邮票发布仪式

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“绿​卫2019”森林草原执法专项行动电视电话会议

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“林业草原生态扶贫专项基金”成立仪式

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纪念植树节设立40周年<br/>暨2019年全民义务植树系列宣传活动启动仪式

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“林业信息化 十年铸辉煌”——第六届美丽中国作品大赛

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贾跃亭和许家印正式决裂 FF还有谁能救?|贾跃亭

评论|贾跃亭和许家印正式决裂 FF还有谁能救?

网友调侃:贾跃亭只能等山西人众筹了。

李祖阔


 

恒大与贾跃亭之间的纠纷进入“打官司”扯皮阶段。

11月7日,恒大健康对贾跃亭方面提出全面反诉,同时在开曼群岛大法院和香港国际仲裁中心向贾跃亭提起诉讼。

“这一动作,也意味着双方撕破脸了。”一位接近交易的人士表示。

恒大健康表示,贾跃亭和合资公司强行赶走时颖委派的出纳员、强行阻止时颖财务人员进行财务审查,造成时颖无法知悉合资公司的财务状况。按照股东协议,时颖有权进行财务审查并向合资公司委派出纳员,同时约定如果出纳员七天不签字即视为同意付款。

赶走财务人员,这绝对是贾跃亭能干出来的事。“许老板要主事,但贾跃亭觉得我也是老板,应该直接跟你对话,双方互相看不上眼。”这位人士表示。

因贾跃亭仍实际控制的合资公司拒绝提供财务资料及相关文件,时颖委任的合资公司的董事向开曼群岛大法院提出诉讼,要求法院命令合资公司提供所有财务资料及相关文件。

FF此后回应称,恒大拒绝付款跟FF赶走他们的出纳是两码事。FF是因为恒大违约拒绝付款,导致协议失效,所以在香港提交仲裁,然后再让出纳离开。这应该有个先后顺序。

在宣布入主FF不到四个月后,恒大在今年国庆期间遭到贾跃亭的反目。最重要的原因在于对资金极度饥渴的贾跃亭要求恒大方面提前支付后续投资款项,但一开始就对贾跃亭设置了严格条款的恒大并未让他如愿,纠纷由此开始。

整个纠纷的发展一直围绕资金问题展开。贾跃亭在恒大出资的条件、时间等方面有“出尔反尔”的迹象,恒大方面则希望能掌控FF量产甚至整个公司的日常运营。

一方不断要钱,一方要控制权,双方其实一直“各怀心思”。这也注定了这场交易的失败。

按照今年6月底恒大入主FF时的协议,恒大会委派集团董事局副主席、总裁夏海钧担任Smart King公司董事长,委派时守明担任董事,同时恒大还有权进行财务审查并向FF委派出纳。但后续因贾跃亭方面的阻挠,恒大的委派进行的并不顺利。

在此前贾跃亭掌舵乐视系期间,他在资金使用方面一直有绝对的话语权。但也正因其掌握财政大权,并时常在上市公司和非上市公司间任意腾挪资金,造成财务混乱,使得后来进入乐视的融创也难以厘清。

为了守住梦想的最后阵地,贾跃亭对FF的控制更甚,资金使用权也一直完全包揽。阻止恒大方面的财务人员入住,这不仅剥夺了大股东的财务审核权,同时如果他要挪用资金,大股东也无从防范,股东权利这他这里无从得到保证。

10月底,贾跃亭提出与恒大的仲裁申请结果出炉后,双方尽管反应不一,但当时的结果其实是尽量都照顾了双方的权益。作为一项临时性救助措施,仲裁结果支持了FF当前阶段的融资诉求,额度不超过5亿美元,这对急需资金的贾跃亭而言是好事。

但这次仲裁中依然确保了恒大作为大股东的权益。不仅贾跃亭的新融资要经过恒大的同意,并且恒大还享有新股的优先购买权。

界面新闻也了解到,贾跃亭接触的新投资方包括红杉资本和一家中东基金,但那两边也表态说,必须要经过恒大同意。投资人虽然继续看好FF的技术和前景,但对贾跃亭个人却并不信任,即便同意投资,一个前提条件就是“贾跃亭套现退出”,但这又是贾跃亭无法接受的。

在贾跃亭商业生涯里,违背商业原则,掠夺股东利益的故事也多次上演。当初乐视入股一年多后,易到用车创始人周航表示,由于乐视资金链断裂,直接导致易到经营困难。而曾经手握一手好牌的乐视体育短短两年时间,就从辉煌走向崩塌,直接原因就是贾跃亭在乐视体育完成融资的关键时期,抽走乐视体育大量现金流,导致无法如约支付版权费,而陷入困境。

败走美国后,贾跃亭个人的信用账本已经不能用瑕疵来形容,最近也有越来越多的国内债权人开启越洋讨债模式。除恒大外,上海启程月明已向加州联邦地区法院提交了申请,要求法院执行向贾跃亭追讨1亿美元的仲裁裁决。

当初乐视系陷入困境,山西老乡孙宏斌耗费大笔资金慷慨向贾跃亭伸出援手,但随后也陷入泥潭。果断的孙宏斌也曾自认失败。

许家印出手FF的消息在正式公布前,市场上也曾多次传出消息,但最终确定还是让大多数人感到意外。这可以理解为,恒大方面在入主前期确实做了很多铺垫,也考虑过后续的各种风险,这包括投资新能源汽车的前景和贾跃亭的个人信用问题。但即便准备充分,还是陷入了纠纷。

对于造车的梦想许家印和恒大是坚定的。不仅已将FF中国纳入集团核心业务规划,还从广汽挖来高层组建管理团队,花费145亿入股广汇集团搭建经销渠道也正式落定。贾跃亭这边的困境不会影响他们的计划。

如果恒大最终选择放弃FF,已经难有商誉的贾跃亭如何继续他的造车梦,现在看来前景并不明朗。虽然仍有资本抱有投资兴趣,但想要让资本“为他所用”的贾跃亭谈判筹码已越来越少。

与恒大纠纷不断,新的融资也还没落定,FF官方目前仍不时释放一些利好消息,正努力推进后续的预量产车。但时间不等人,约定的明年一季度FF91量产交付的承诺已经不远了。

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评论|贾跃亭和许家印正式决裂 FF还有谁能救?

网友调侃:贾跃亭只能等山西人众筹了。

李祖阔


 

恒大与贾跃亭之间的纠纷进入“打官司”扯皮阶段。

11月7日,恒大健康对贾跃亭方面提出全面反诉,同时在开曼群岛大法院和香港国际仲裁中心向贾跃亭提起诉讼。

“这一动作,也意味着双方撕破脸了。”一位接近交易的人士表示。

恒大健康表示,贾跃亭和合资公司强行赶走时颖委派的出纳员、强行阻止时颖财务人员进行财务审查,造成时颖无法知悉合资公司的财务状况。按照股东协议,时颖有权进行财务审查并向合资公司委派出纳员,同时约定如果出纳员七天不签字即视为同意付款。

赶走财务人员,这绝对是贾跃亭能干出来的事。“许老板要主事,但贾跃亭觉得我也是老板,应该直接跟你对话,双方互相看不上眼。”这位人士表示。

因贾跃亭仍实际控制的合资公司拒绝提供财务资料及相关文件,时颖委任的合资公司的董事向开曼群岛大法院提出诉讼,要求法院命令合资公司提供所有财务资料及相关文件。

FF此后回应称,恒大拒绝付款跟FF赶走他们的出纳是两码事。FF是因为恒大违约拒绝付款,导致协议失效,所以在香港提交仲裁,然后再让出纳离开。这应该有个先后顺序。

在宣布入主FF不到四个月后,恒大在今年国庆期间遭到贾跃亭的反目。最重要的原因在于对资金极度饥渴的贾跃亭要求恒大方面提前支付后续投资款项,但一开始就对贾跃亭设置了严格条款的恒大并未让他如愿,纠纷由此开始。

整个纠纷的发展一直围绕资金问题展开。贾跃亭在恒大出资的条件、时间等方面有“出尔反尔”的迹象,恒大方面则希望能掌控FF量产甚至整个公司的日常运营。

一方不断要钱,一方要控制权,双方其实一直“各怀心思”。这也注定了这场交易的失败。

按照今年6月底恒大入主FF时的协议,恒大会委派集团董事局副主席、总裁夏海钧担任Smart King公司董事长,委派时守明担任董事,同时恒大还有权进行财务审查并向FF委派出纳。但后续因贾跃亭方面的阻挠,恒大的委派进行的并不顺利。

在此前贾跃亭掌舵乐视系期间,他在资金使用方面一直有绝对的话语权。但也正因其掌握财政大权,并时常在上市公司和非上市公司间任意腾挪资金,造成财务混乱,使得后来进入乐视的融创也难以厘清。

为了守住梦想的最后阵地,贾跃亭对FF的控制更甚,资金使用权也一直完全包揽。阻止恒大方面的财务人员入住,这不仅剥夺了大股东的财务审核权,同时如果他要挪用资金,大股东也无从防范,股东权利这他这里无从得到保证。

10月底,贾跃亭提出与恒大的仲裁申请结果出炉后,双方尽管反应不一,但当时的结果其实是尽量都照顾了双方的权益。作为一项临时性救助措施,仲裁结果支持了FF当前阶段的融资诉求,额度不超过5亿美元,这对急需资金的贾跃亭而言是好事。

但这次仲裁中依然确保了恒大作为大股东的权益。不仅贾跃亭的新融资要经过恒大的同意,并且恒大还享有新股的优先购买权。

界面新闻也了解到,贾跃亭接触的新投资方包括红杉资本和一家中东基金,但那两边也表态说,必须要经过恒大同意。投资人虽然继续看好FF的技术和前景,但对贾跃亭个人却并不信任,即便同意投资,一个前提条件就是“贾跃亭套现退出”,但这又是贾跃亭无法接受的。

在贾跃亭商业生涯里,违背商业原则,掠夺股东利益的故事也多次上演。当初乐视入股一年多后,易到用车创始人周航表示,由于乐视资金链断裂,直接导致易到经营困难。而曾经手握一手好牌的乐视体育短短两年时间,就从辉煌走向崩塌,直接原因就是贾跃亭在乐视体育完成融资的关键时期,抽走乐视体育大量现金流,导致无法如约支付版权费,而陷入困境。

败走美国后,贾跃亭个人的信用账本已经不能用瑕疵来形容,最近也有越来越多的国内债权人开启越洋讨债模式。除恒大外,上海启程月明已向加州联邦地区法院提交了申请,要求法院执行向贾跃亭追讨1亿美元的仲裁裁决。

当初乐视系陷入困境,山西老乡孙宏斌耗费大笔资金慷慨向贾跃亭伸出援手,但随后也陷入泥潭。果断的孙宏斌也曾自认失败。

许家印出手FF的消息在正式公布前,市场上也曾多次传出消息,但最终确定还是让大多数人感到意外。这可以理解为,恒大方面在入主前期确实做了很多铺垫,也考虑过后续的各种风险,这包括投资新能源汽车的前景和贾跃亭的个人信用问题。但即便准备充分,还是陷入了纠纷。

对于造车的梦想许家印和恒大是坚定的。不仅已将FF中国纳入集团核心业务规划,还从广汽挖来高层组建管理团队,花费145亿入股广汇集团搭建经销渠道也正式落定。贾跃亭这边的困境不会影响他们的计划。

如果恒大最终选择放弃FF,已经难有商誉的贾跃亭如何继续他的造车梦,现在看来前景并不明朗。虽然仍有资本抱有投资兴趣,但想要让资本“为他所用”的贾跃亭谈判筹码已越来越少。

与恒大纠纷不断,新的融资也还没落定,FF官方目前仍不时释放一些利好消息,正努力推进后续的预量产车。但时间不等人,约定的明年一季度FF91量产交付的承诺已经不远了。

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特斯拉最新季度亏损仍高达50亿,但马斯克坚称今年内盈利

8月1日,美国电动车制造商特斯拉公布了2018年二季度财报,数据显示,公司当期营收为40.02亿美元(约274亿元人民币),较去年同期增长43%。这一营收成绩超出分析师的预期;第二季度特斯拉净亏损收窄至7.43亿美元(约51亿元人民币),一季度公司净亏损额为7.85亿美元(约54亿元人民币),但较去年同期净亏损4.01亿美元(约27亿元人民币)仍扩大85.3%。

其中,特斯拉二季度的汽车业务收入为31亿美元(约212亿元人民币),相比于去年同期20亿美元(约137亿元人民币)增长了55%;但亏损也同比翻了一番,从去年的3.364亿美元(约23亿元人民币)增至7.175亿美元(约49亿元人民币)。

尽管持续巨额亏损,但特斯拉重点提到了Model 3车型的产能提升计划。据悉,特斯拉计划到今年三季度实现55000辆Model 3累计产量,平均周产能为4230辆。而在八月底,Model 3的产能预计将提升至6000辆/周。

“我们希望尽快实现周产能10000辆的目标。”特斯拉在本周三的财报会议中表示。数据显示,今年二季度,特斯拉共生产53339辆新车,Model 3交付量为18449辆。

与此同时,根据特斯拉的说法,今年第三季度,特斯拉Model 3的毛利率将在15%左右,第四季度将上涨至20%,以此帮助特斯拉提高整个集团的毛利率水平。

分析认为,Model 3的产能增长提升了营收,而亏损幅度却并未同步增加。同时,汽车业务的毛利率也在回升,这表明随着Model 3的逐步增产,这款车可以帮助特斯拉挣钱。该公司CEO马斯克认为,特斯拉将在接下来的两个季度内实现盈利。

对此,不少分析人士认为马斯克还是过于“乐观”。

尽管特斯拉正想方设法削减开支,但“烧钱”的状况却并没有停止。

特斯拉已经确定在上海临港地区独资建设集研发、制造、销售等功能于一体的特斯拉超级工厂(Gigafactory 3),该项目规划年生产50万辆纯电动整车,预计将在2年后开始生产车辆,至少需要5年时间实现最大年产能。

毫无疑问,中国市场对特斯拉有着巨大诱惑。2017年,特斯拉在中国的销售额为20.27亿美元,较2016年增幅超过90%,占到当年全部销售额的17%。

另一方面,作为特斯拉全球化扩张的一部分,该公司未来还计划在欧洲地区建厂。目前,特斯拉初步选择将德国和荷兰作为投资建厂的所在地,并已进入了实质性谈判阶段。

面对多个建厂项目的推进,就特斯拉目前的资金状况而言压力不小。此外,有媒体报道称,特斯拉现任和前任员工都抱怨说,特斯拉正在匆忙提高产量,因此生产了高比例的有缺陷的零件和车辆。

但是,快速实现Model 3车型的批量化交付仍是投资者继续信任特斯拉的关键。在本周三财报发布后,特斯拉股价在盘后交易中大涨9.16%,报328.35美元/股。美联社报道称,原因是该公司提高了电动汽车Model 3的产量。


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广州智能制造与工匠精神课程哪个性价比高 来源网络 发布时间:2018-10-25 16:11 此页面信息为商业广告

这几天,参加机械行业精益管理培训班的企业高管们,仍在微信群里热烈地交流着收获和心得,普遍的感受是培训 解渴 、实操性强,很对企业 胃口 。10月30日至11月2日,市机械行业协会组织企业赴浙江大学西子研究院,参加精益管理理论培训并到先进企业对标观摩学习,企业争相参加,回来后大家心里头满满的获得感。这也是继2016年10月成功举办*期后,淄博机械行业企业家培训的升级版。今年的培训从形式到内容更 接地气 :10月10日 12日,为期三天的精益生产体系培训在淄博开班,邀请浙江大学西子研究院李若望教授亲临授课,培训现场报名火爆,一座难UFgyV7求。

广州智能制造与工匠精神课程哪个性价比高

高管培训,为企业培育优质高管!那么,高管培训该怎么做?*、高管培训——罚款是没有用的对于一个低层主管来说,罚款是有用的。对于一个高级主管来说,罚部下的款是没有用的。因为部属不是机器,特别是你主管的不是一些从事实干的员工,而是下一层的主管的时候。罚款的效果是很低的。所有人似乎都认为,罚款之后,对方一定会因为害怕罚款而承担一定的责任。其实这是想当然!一个高级主管,要懂得自己想和别人想是两回事。你自己觉得OK的,部属很多时候是觉得不OK的。罚款,很多部属的心态是,罚就罚吧,罚都罚了,你还想让我怎么样?根本没有把教训放在心上。学校开设的时尚管理提供开发创意思维,营销和业务技能的机会。课程设置方面会涉及到品牌营销学、目标客户研究、品牌定位与品牌建立、市场层级划分等方面。

随后,又组织22家重点企业负责人到精益生产的发源地 日本的丰田汽车公司以及京瓷集团、生田机械、北斗电子、京都大学学习、考察。

此前的今年3月份,市机械行业协会还启动了 淄博市企业家论坛 首场活动并与浙大西子研究院签订了创建 浙江大学西子研究院淄博市企业管理创新促进中心 ,企业家培训在全国率先拥有了机制化的永久性平台。

我市机械行业为何如此重视企业家培训?市机械行业协会会长董存良说,***报告中提出 加快建设制造强国,加快发展先进制造业。 强调培育新增长点、形成新动能,市委、市政府把加快新旧动能转换作为统领全市经济发展的重大工程,在此新旧动能转换的关键期,淄博亟需破解机械行业 小、散、弱 制约瓶颈,更快实现凤凰涅槃、浴火重生,加快打造淄博装备制造竞争新优势。第二、高管培训——看任何问题,都要深一层想一个人,看到苹果只想到这是苹果,这个人是一个基层员工。一个人,看到苹果会想,这是谁的苹果,这个人是个低层主管。一个人,看到苹果会想,这个苹果为什么在这里?这个人是一个高级主管。一个人,看到苹果会想,这样的苹果值不值钱,这个人是老板。高级主管要善于解读表层下面的意义。所有员工都很害怕你,是什么原因?所有员工都非常亲近你,是什么原因?表相和真相很多时候是完全相背离的。第三、高管培训——善于从大局出发高级主管,永远都要明白,什么事情,轮到你的时候,一定都是一些大问题,都是一些很难解决的问题。虽然它表面上看起来,可能非常简单。

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加快新旧动能转换主体在企业,而企业家作为企业的掌门人尤为重要。 新旧动能转换,首先是企业家的脑筋要转换,这是*的动能。 董存良表示。

市机械行业协会适时把行业新旧动能转换的着眼点,放在了引导和帮助企业夯基础、练内功加强内部管理上,以此深挖自身潜力,激活内生动力。而实现这一目标,*有效的办法就是引进现代化的管理技术,途径就是进行现代管理知识的培训。

为此,市机械行业协会经过多方咨询、周密探访和详细考察了解,分别在国外国内选定了学习培训的标杆。在国外,选择日本丰田、京瓷及参照性强的中小企业;在国内,把目标锁定在了浙江大学西子研究院。浙大西子研究院科研实力雄厚,并拥有一支管理实践经验丰富的企业家和来自美国、台湾等外国管理专家组成的高级教授队伍。他们的目标是 打造先进管理技术高地,推动中国制造转型升级 ,双方一拍即合,顺利达成培训合作。南安普顿大学的所有艺术设计类专都设置在温彻斯特小镇上。在这个紧密的创意社区,学生将能够与设计专业的学生一起参加各类合作项目,以提高技能。还有机会参加伦敦的展览和时装秀。广州智能制造与工匠精神课程哪个性价比高

10月28日,在组织企业家赴日参观学习丰田、京瓷等公司管理现场回国后,协会又专门聘请国内顶尖精益管理研究专家到淄博来,在行业重点企业华成集团召开现场会,结合我市企业特点,对丰田公司的精益生产进行再解读,让企业对导入精益生产管理模式并持续改善有了更明确的认识和掌握。有企业家深有感触地说: 在对标培训中我们感知到自身企业与先进管理企业差距所在,查找到了改进企业不足的方式方法,提升管理贵在学习、贵在坚持、贵在跟进。

如今,经过两年培训探索,市机械行业协会找到了行业企业家务实培训的有效方法和路径,即以精益管理和智能制造为培训内容,紧密联系行业企业实际,持之以恒推进精益管理体系系统培训, 通过典型培育,力争3至5年后,淄博机械工业能够形成一批行业现代化管理企业。 董存良信心满满。广州智能制造与工匠精神课程哪个性价比高

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因为在你下面还有一些低层主管,而低层主管都是轻易不把事情向上报告的,因为你会追问,会责难。所以一个高级主管在做任何决定的时候,要多重考虑。为什么这么做?有没有更恰当的方法?企业如果在这方面有规定,为什么低层主管不照企业规定做,而要向上传?是不是企业规定不符合实际情况?其它人对于这件事情的看法是怎么样?都是要考虑的。不是只有照本宣科。那是愚蠢的主管的办法。第四、高管培训——人才就是那些不听话的人只有真正有才干的人,才会跟你抬扛。真正有才干的人都是有傲骨的。高级主管对于日常听话的人,基本上是不用自己来费心的,因为这种事情低级主管可以轻松解决,不过是照法宣科的事情,这没什么困难。高级主管难就难在,要去收服这些真正有才干的人。这是主要工作。

澳大利亚经济协会会员、澳大利亚证券协会会员、澳大利亚金融银行协会会员、美国国际商贸学协会会员和澳大利亚翻译协会会员。前澳大利亚埃迪斯科文大学国际交流学院院长、国际留学生教育学院副院长、商学院中国课程部主任。1985年始相继在澳大利亚LATROBE大学、MONASH大学、墨尔本大学任教。

从事经济学研究工作工作20年,主要教学和研究领域是国际商贸学,银行金融学和经济学。在中国财经出版社出版 中国上市公司资本结构分析 一书;另发表论文: 中国股市的发展 、 中国证券市场的出现 、 中国银行改革的历史 中国股市的风险分析 、 中国上市公司的资本结构分析 、 从中国上市公司的资本结构看公司治理问题 、 中国和世贸组织 、 中国商业银行的管理问题 、 中国入世界贸易组织后的机会和挑战 等。英国不仅仅是经济飞速发展,艺术时尚领域也是走在国际前沿。英国大学的相关课程机制也相当成熟,教师资源十分雄厚,与市场也紧密相连。其中,传说中高大上的三大管理专业,时尚管理,奢饰品管理和艺术管理,也是不少英国留学生青睐的热门。听上去很高级的专业,到底学的什么呢?今天,就跟着小编来了解下吧~时尚管理 Fashion Management随着潮流更新换代,越来越多的学生将眼光投在了时尚板块。英国拥有广为追随的高端时尚品牌如BURBERRY、Alexander McQueen等,伦敦作为世界时尚之都,每年都有伦敦时装周这样大型的时尚盛宴,这都是英国时尚管理专业独有的资源优势。要求学生成绩达到英国二等二级学位以上;雅思总分不低于6.5,阅读写作不低于6,口语和听力不低于5.5。诺丁汉洛伦特大学

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高盛资产管理(Goldman Sachs Asset Management)表示,今年全球股市普遍存在的波动并无异常,也不罕见,并提供了买入特定新兴市场资产的窗口。

高盛国际市场策略负责人James Ashley认为,这是向常态回归,我们认为新兴市场处于超卖状态,将此视为一个有吸引力的进入机会。

James Ashley并不是唯一一个说可能是时候买入新兴市场资产的人。Aberdeen Standard Investments本月早些时候收购了美国股票,而安联全球投资正在抢购新兴市场债券和选择性的英国、中国和欧洲股票。 Northcape Capital也看到了买入机会。 由于全球市场波动性飙升,11月金融市场充满了挑战性,虽然近几天全球股市已经收复部分亏损,但由于担心经济增长放缓、油价下滑,美国、香港和韩国等股票市场都陷入了熊市。

Ashley表示,2019年的关键信息是我们青睐股票,其次是信贷,再次是发达市场的固定收益,在新兴市场和发达市场中我们更喜欢前者。

但也有人不那么乐观。摩根大通(JPMorgan)旗下的资产团队抛售股票以提高现金水平和国债持有量,以降低风险。

Ashley说,现在不是走向防御的时候,未来几年的环境将比过去更具挑战性,回报更低,风险更高,但这并不意味着现在是持有现金的时候,美元明年将走弱,使得印尼盾、阿根廷比索和波兰兹罗提等新兴市场货币有机会走强。

高盛减持美国国债,还称在2019年底之前10年期国债收益率提高至3.5%左右并非不合理。

(文章来源:金十数据)

(:DF353)

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8月14日,在北京朝阳区一间麦田房产门店,一名客户询问当前是否为买房的最好时机时,该店销售经理李伟明回应道,“现在倒是卖房的好时机,当然也是买房的好时机,可选择余地多一些。”

与今年第二季度相比,拥有五年销售经验的李伟明的直观感受是,最近二手房源明显多了起来,“原来客户过来想看房都比较难,需要预约很长时间,现在随便一个小区,一次起码能看三四套。”

他的另一感受是降价房源也多了,由于最近成交主要以置换和改善需求为主,“有些着急用钱的房东,如果客户首付比较高、付款周期短的话,可以谈的空间是很大的。”经他手的一套千万元出头的房子,如果一个月内能付款,房东可以便宜近百万元出售。

7月31日召开的中央经济工作会议指出,要下定决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,政治市场秩序,坚决遏制房价上涨,加快建立促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。

与原有政策相比,关于房价部分表述从“坚决遏制房价快速上涨”转变为“坚决遏制房价上涨”,李伟明等中介作为房地产市场的最前端群体,捕捉到了其中变化,“所以说,现在是卖房的好时机。”李伟明说。

链家研究院院长杨现领告诉经济观察报记者,目前二手房市场一些迹象与市场预期无关,“今年购房压力很大,房价绝对值很高,换房压力也很大,所以整个市场会出现调整,我觉得是市场正常的反映。”

房源增多

童胜利和李伟明是同一个区域的链家门店小组长,“最近房源确实增多了,像我今天带一个客户一次就看了六套房,4月份时根本没这么多房可看。”童胜利说。

链家数据显示,2018年以来,北京在售房源数量一直不断上升,2月份维持在3万套以内,3月份初突破3万套,6月上旬达到4万套,截至8月15日,北京在售房源数量为46916套。

房源带看方面,今年最高峰出现在3月初至5月下旬,每周带看次数多维持在10万次左右,8月份前两周看房量在8万次以内。

成交方面,今年3月份前,7日成交均值基本在300套以下;3月30日该均值首次突破300套;6月底再次回落到300套以内;8月6日至今,一直未能突破200套。

童胜利表示,市场行情好的时候,一套房往往有不同的中介公司同时介入,再加上看房人数多、房源数量少等原因,客户想要看房往往需要排队,即便是同一家中介公司,“想要从别的门店同事手中拿到钥匙也需要排队等候。”

进入8月份后情况开始扭转,房源数量在增加,但房源带看数和成交量相对减少了,从而使得单个客户看房的次数增加了不少。

据链家和我爱我家等中介机构公布数据统计,7月份涨价房源与降价房源比为1:5.12,8月1日至7日此比值为1:6.8,8月8日至14日为1:8.89,8月12日、13日连续两日比值均超过1:10。

在李伟明和童胜利看来,这一定程度上与市场供需结构有关。

改善型置换需求为主

近期,一则麦田房产中介人员发布41套房打包出售的消息引起一时热议。其中中海凯旋11套房总价预估约4亿元;合生霄云路7套总价预估约3亿元;保利中央公园8套总价预估约1亿元;棕榈泉15套总价预估约4亿元。如果按照消息所说的七折打包出售,41套房的总价也超过8亿元。

据经济观察报记者了解,发布41套房产资产包的麦田中介人员在麦田房产华贸店上班,目前其朋友圈该消息已经删除。其8月12日发布了一个棕榈泉1号房源的出售信息,186平方米、满二1900万元、税费10万元,该房源信息与41套资产包消息中的棕榈泉1号房源高度符合。

经济观察报记者就此向麦田多位中介人员求证,一部分中介表示为假消息,依据是内部系统并没有这个资产包,而且部分小区房源面积与实际有出入;另一部分则认为有一部分房源并没有经过验真,消息真伪存疑。

链家一位中介人士认为假消息的可能性不大,一方面发布信息如此具体的假消息难度较大,且没有意义,另一方面北京房多的并不在少数,“我们附近的店,一个客户一次挂了50多套。”

经济观察报记者多方了解到,当前北京房地产市场除了类似因套现需求而出售的部分现象,供需主要还是以改善型置换需求为主。

望京地区的一位业主表示,她的儿子在中关村一家高科技企业上班,本来并没有打算换房,三代人住三居室已经足够,“说是明年海淀学区政策有变化,这两个月我儿子的同事们都在换房,他也跟着要换到海淀区,那边的房子已经交了订金,11月份必须完成过户。”

这套132平方米的三居室,报价为1270万元,业主表示,如果看中可以与她儿子详谈,“我们那边急需要钱,如果你能接受付款要求,价格可以谈。”同行的中介表示,这套房子比刚挂牌时便宜了30万。

酒仙桥附近一个小区内,一套面积161平方米的四居室,“这个房子去年挂出来是1380万,他非要1330万,最后没谈成,现在报价降到1130万了。”一位长期跟踪该套房源的链家中介人员表示。

这位中介表示,即便是挂牌价降低了250万元,但当前并不好成交,一方面房源比较多,客户可选择性大;另一方面,不久前该小区一套同户型房子成交价为1050万元。

经济观察报记者走访了北京6个小区14套挂牌房源,其中8套单价在8万元以上,主要位于四环附近,6套单价在6万元以下,主要在五环外。

14个挂牌房源中,1套为业主已离开北京需要出售套现,1套为业主用于公司周转资金,其他12套全部为改善型置换。12套改善型置换出售房源中,有2户为以旧换新,即出售后购买新房,有1户为同区域置换大户型,9户主要为了置换学区。

在李伟明看来,目前市场成交总价较高,尤其是第二套房,基本形同于全款购买,大部分购房者难以承受,“很多一套房的客户也都是通过置换,很少直接购买第二套,尤其第一套有贷款的,大部分人还是没有这个实力。”

市场平稳、反应正常

对于当前北京房地产市场形势,多数中介人士均认为以平稳为主,与2017年“317”限购前的市场高点相比,价格有所回落,但从2018年整体来看,无论成交量,还是成交价格,整体波动并不激烈。

链家数据显示,2018年5月北京成交价均值上升至6.4万元,6月为6.39万元,7月份为6.55万元,8月份第二周为6.53万元。

中国房价网数据显示,截至8月15日,近一个月北京二手房均价为6.34万元,同比上升0.37%,环比下降0.43%;新房价格为6.43万元,环比上涨0.64%。

在成交量方面,链家数据显示,2018年5月,成交量达到全年峰值9586套,此后开始下滑,6月份为7148套,7月份为7075套,8月份第一周为1323套,第二周为1035套。

李伟明和童胜利均认为,与“317”调控政策出台前相比,整体市场下滑较为明显,但今年市场整体保持平稳,第二季度市场短暂回暖一定程度上与学区有关系,“现在价格有一些回升,但和高点时比,还是便宜八九千元左右。”童胜利说。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,目前房地产政策方面的调控有所强化,市场进入一个调整阶段,必然会呈现下滑,一些二手房出现想卖卖不掉的情况,尤其是一线城市,70%-80%为置换型改善需求,“想要买一套,就需要卖一套,卖不掉的话,就买不了,链条就断掉了。”

张宏伟认为,置换型需求所出现的买卖困境会在下半年越来越多,在这种形势下,不排除房价会有下降的可能,“这种情况和房地产税预期没关系,更多和调整大基调还有市场进入调整期有关系,但调控大基调没有变,对于一二线城市来讲,严格了一些。”

杨现领也表示,目前市场状况和房地产预期关系不大,主要是与市场自发调整有关,为房地产市场正常反应。

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股价翻倍是每个投资者的梦想,那么翻十倍呢?华润水泥用了不到2年半的时间就完成许多上市公司和投资者梦寐以求的事情,即使在在2018年恒指走弱的情况下,其股价也逆势上涨50%,市值逼近500亿,最高涨幅更是超过100%。

溯本求源还得看业绩。3月8日晚间,华润水泥公布了2018年的成绩单,不得不说,这样的业绩也对得起股价的上涨。财报显示,2018年全年,华润水泥营业额387.91亿港元,同比增长29.5%;股东应占溢利79.75亿港元,同比增长120.5%。

回过头来我们发现,华润水泥2018年可谓是大丰收,其产品“量价齐升”,盈利大幅增加成为必然。

价格上涨的逻辑来自政策面

水泥价格的成就了华润水泥2018年的辉煌,事实上,这还得从政策面的影响说起。由于供给侧改革和环保趋严导致水泥供给端减少,市场供需失衡,诱发价格大涨。018年全国水泥总产量22.1亿吨,同比下降5.18%,连续两年负增长。说白了,政策面导致市场缺货,价格因此大涨。

回顾2018年,水泥行业可谓是机遇和挑战并行。出于可持续发展考虑,国务院发布《打赢蓝天保卫战三年行动计划》等国家政策,要求水泥行业继续化解过剩产能,严禁新增产能,对确有必要新建的产能必须实施等量或减量置换,城市建成区的水泥、化工等重污染企业加快搬迁改造或关闭退出,污染环境、破坏生态、乱采滥挖的露天矿山依法关闭。这一系列措施将有助水泥行业淘汰落后产能及强化污染防治工作。结果就是,水泥供给减少。

然而,与之相对应的水泥需求却并没有下降。众所周知,房地产市场是水泥需求端的大户,以房地产市场为例,2018年全国房地产投资按年增长9.5%至12.0万亿元,实现连续三年上升。房地产市场稳定运行,导致水泥需求量的上升,市场供需失衡。

产品“量价齐升”

在此背景下,华润水泥的主要产品“量价齐升”。2018年华润水泥三种主要产品的价格全线上涨,水泥、熟料和混凝土价格上涨的幅度分别为25.43%、28.17%和17%,水泥价格更是创近五年新高。与此同时,水泥和混凝土的销量并没有因为价格的上涨为下跌,同比分别增长8.84%和5.74%,熟料出现下滑。但需要注意的是,华润水泥的产品结构以水泥为主,约占到八成,熟料和混泥土占比相对较低,熟料销量的下滑对业绩的影响微乎其微。

“量价齐升”的直接结果就是营业额的大幅增加,但能不能有效转化为利润,还得看销售成本。华润水泥的销售成本包括煤炭、电力、材料及其他成本,占销售成本的比例分别为33.4%、11.9%、32.5%及22.2%。

事实上,煤炭和电力的价格在2018年仅出现小幅上涨,和水泥价格的涨幅相比,实在是蚂蚁尿湿柴—不值一提。财报显示,公司2018年采购煤炭的平均价格751港元/吨,较2017年707港元/吨增加6.2%;公司2018年每吨水泥的平均电力成本31.1港元,较2017年31.0港元增加0.3%。

结果显然意见,毛利率显著提升,股东坐等数钱。财报显示,2018年华润水泥的毛利率39.8%,较2017年的30.8%上升9个百分点;净利润79.75亿港元,同比增长120.5%。

账面现金充裕,加码装配式建筑业务

而在此过程中,华润水泥的运营能力也在提升。

以应收账款为例,在营业额大幅增加的情况下,应收账款同比应该会增加,然而实际上并没有如此,公司2018年应收账款23.67亿港元,较2017年下降2.27以港元;与之相对应的应付账款则出现上涨,公司2018年应付账款为34.6亿港元,较2017年上升0.85亿港元。应收账款的减少和应付账款的增加从侧面反映出公司在整个产业链中处于优势地位。

受益于盈利能力增强和运营效率提升,公司的账面现金大幅增加,短期和长期银行贷款均明显下滑。财报显示,2018年公司于一年内到期的银行贷款45.3亿港元,较2017年减少20亿港元;公司于一年后到期的银行贷款45.5亿港元,较2017年减少24.4亿港元;公司的现金及银行结余123亿港元,较2017年增加69.2亿港元;公司的借款净额1.3亿港元,较2017年下降115.7亿港元。

当然,账面现金里面还包含配股所募集的资金。公司2018年6月配股募集资金净额41.8亿港元,主要用于发展装配式建筑业务和骨料业务。

装配式建筑是指部份或全部构件在工厂预制,然后在工地组装而成的建筑。相较于传统建筑,装配式建筑可减少建筑垃圾、降低施工能耗、噪音及粉尘污染等,有助提升质量安全水平。装配式建筑业务是探索产业链延伸的结果,预计该业务总投资金额经达到16.7亿港元,是公司未来的重点发展业务之一。

受益于粤港澳大湾区的建设

华润水泥业务运营区域包括广东、广西、福建、海南、云南、贵州及山西,其中广东省的销售收入占比达到42%。随着粤港澳大湾区整体规划的推进,料广东省对于水泥的需求将进一步增加。2019年2月,国务院发布《粤港澳大湾区发展规划纲要》,目标到2022年,国际一流湾区和世界级城市群框架基本形成。未来大湾区将加强基础设施建设,依托以高速铁路、城际铁路和高等级公路为主体的快速交通网络与港口群和机场群,形成主要城市间高效连接的网络化空间格局。此外,纲要提出全面提高城镇化发展质量和水平,因地制宜推进城市更新,改善城乡人居环境。

与此同时,我们还注意到,上述七个省份的水泥产量分别为1.6亿吨、1.2亿吨、8780万吨、2100万吨、1.2亿吨、1.1亿吨及4130万吨,按年分别增长5.6%、6.3%、7.6%、11.8%、5.9%、4.8%及15.7%,远高于社会平均。原因就是,这些省份固定资产投资的增速并没有明显下降。

以销量占比最高的广东、广西和福建为例,三个省份固定资产投资增速近三年来基本持稳,数值远高于全社会固定资产投资的增速,很大程度上保证了其水泥需求的稳定。具体数据显示,2018年全社会固定资产投资同比增长0.59%至64.5万亿,广东、广西和福建固定资产投资增长率分别为10.7%、10.8%和11.5%。

综合来看,华润水泥2018年如此靓丽的业绩得益于“量价齐升”,尤其是价格的大幅上涨。2019年在供给侧改革和严厉的环保政策下,水泥价格或维持高位,但很难出现2018年那样的涨幅,水泥销量或呈现稳中有升的格局。这也就意味着,与2018年相比,2019年营业额和净利润将继续攀升,但其增速将下滑。当然,未来存在很多不确定,华润水泥要想再创辉煌,还得多加把劲儿!

(文章来源:智通财经网)

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正所谓有所不为才能有所为,多操作不一定就机会就多,有时什么也不做,就是一种最好的选择。不要担心错失机会,善猎者必善等待。在没有大机会的时候,要安静的如一块石头。交易之道在于,耐心等待机会,耐心等待最有利的风险与报酬比,耐心掌握机会。


1、严格止损策略:如果能够严守止损策略,那么黄金投资买卖风险反而较股票市场更容易控制。股票采用T+1交易制度,当天下单第二天才可以平仓;但是黄金原油采用T+0交易,下一秒就可以平仓,若发现方向不对,可平仓观望,付出最小的代价来盘活资金,盈利的机会亦较股票市场更多,利润亦高。


2、对冲实战策略:即同时建立买单和卖单,将损失或利润锁定在一定的区间,不至于扩大。一般不建议客户采取锁定亏损的对冲策略!实行锁定亏损是金银投资实战中的下下策,尤其是在资金浮亏额度特别巨大的前提下,为保全客户的最终利益才可采取此策略。锁定利润的策略可以使用,但是对技术以及策略要求较高。


3、盈利实战策略:见好就收,获利平仓,落袋为安。蝇头小利都要赚,把握机会,就是把握赚钱的诀窍。不放过任何一个赚小钱的机会,积少成多!但是对于不清晰的行情应控制自己的贪欲,减少做单次数,并配合止损,以防万一。


4、依据资金状况制定合理的操作计划:即合理的仓位控制,一般保证1/3以下的仓位,仓位越低,抗风险能力越强,实际承担的风险越低。在操作之前根据资金量大小合理的订制资金运作的比例,为失误操作造成的损失留下回旋的空间和机会。


5、交易时间风险控制概率提示:每到晚上超过10点30分后,投资者在下单时必须绝对清醒,把握自己的大脑是否处于疲惫状态,避免由于判断失误造成的损失。


最后,惜墨想说的是既然选择一件事情,就要认真去把他做好。选择了投资这个道就要踏实的走好,而不是稀里糊涂的走。赚不知为何,亏也不知为何。总结是一个必须所有的好习惯,赚钱时回想赚钱的点在哪,将好的习惯谨记并发扬。亏损的时候反省原因,是哪些地方没有做好。又要如何去改正。下次绝不再犯。一点点的完善自己的交易习惯。拥有一颗匠心。你敷衍,结果就对你敷衍。你细致完美,结果就如你愿闪亮。


文/惜墨如金 (韦辛wwa9337) 扣裙763265716 输入 741

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为反映在深交所上市的深圳企业整体表现,凸显深圳经济改革创新特色,给市场提供更丰富的研究和投资标的,2018年7月31日,深圳证券信息有限公司发布深圳创新引擎指数(简称创新引擎,代码:399050)。该指数以2012年12月31日为基日,基点为1000点。

创新引擎指数以在深交所上市的深圳企业为选样空间,综合考察上市公司的创新性、基本面、行业代表性、可投资性等指标,选取50只股票作为样本股。指数于每年1月和7月的第一个交易日实施样本股定期调整。

自2012年12月底至2018年6月底,创新引擎指数实现累计收益88%,同期沪深300累计收益为39%,体现了指数标的良好的成长性和投资价值。

作为反映深圳上市企业发展的股票指数,创新引擎指数将更好地发挥深圳改革开放的“窗口”功能,凸显深圳“创新之都”经济发展特色与优势,为投资者分享深圳经济发展红利提供新渠道。

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满仓华西能源和万林股份。不解释

来源:姜超宏观债券研究(ID:jiangchao8848)

下行中的分化:三四线消费仍旺。从分省情况来看,三四线城市居多的中西部省份消费增速保持高增长,各省在人均消费性支出上的变化趋势也与此相同。从城市层面来看,三四线城市的总消费增速远高于一线城市,甚至在近两年超过二线。2012年以来,一线城市的消费增速出现明显下滑,社会消费零售总额同比增速从12%持续下降到2017年的7.3%。相比之下,二线城市和三四线及以下城市的消费增速下降幅度较小,2016年和2017两年三四线城市消费增速还出现了反弹。

消费高增背后:去库存与城镇化。我们从人口和收入两个角度来寻找线索。人口回流三四线?趋势并不明显。三四线消费高增是否缘于人口回流?我们发现,一二线城市常住人口规模增速仍远高于三四线城市,并且一二线城市年轻指数也远高于三四线城市,说明年轻人依然更青睐一二线城市。因此,从人口规模和人口结构角度看,都没有观察到有利于三四线消费增长的变化。城镇化进程推进,收入带动消费。过去几年,三四线城市城镇人口占比逐年提升,大部分三四线城市农村人口缩减幅度均大于全国平均水平。城镇化的推进带来了大量新增城镇居民。农村居民入城之后,随着收入改善、生活方式和消费观念改变,消费规模也会随之扩大。三四线地产繁荣,带来 拉动效应 。值得注意的是,虽然三四线城市并无人口回流,但是近年来其房地产销售却较为火爆,这主要得益于以棚改货币化安置为主的地产去库存政策。而地产繁荣对消费存在明显拉动作用:一是量的方面,地产销售会带来引致需求,即拉动地产后周期类消费品的需求,这类消费品本质上是房地产的 互补品 ,包括家电、家具和建材等。二是价的方面,房价上涨会带来 财富效应 ,即居民财产性收入增加,使得其购买力提升,从而促进消费,尤其是非必需品、奢侈品的消费。一言以蔽之,棚改货币化推进带来的三四线房地产繁荣,是拉动三四线城市消费高速增长的重要原因。

高增速能否维持?前景难言乐观。一二线人口集中趋势难改。从国际发展经验看,人口向大中城市群集中才是普遍规律,目前我国一线城市人口增速依然保持高位,受政策调控因素放弃迁入一线城市的居民将转而涌向二线城市,长期来看,三四线城市并不能够依靠人口回流来维持消费的高速增长。城镇化尚有空间,但进程放缓。随着城镇化的推进,三四线城市的消费提升还有一定空间。但城镇化的进程已经开始放缓。因此,由城镇化带来的消费效应预计将有所减弱,而消费升级带来的结构变化将比总量增长更值得关注。棚改货币安置退潮,房价挤出效应强化。三四线城市房价上涨主要来自棚改货币化安置的带动,政策推出的本意是为化解三四线城市过高的商品房库存,而目前去库存已基本完成,棚改货币化安置已完成其历史使命,而其副作用仍在持续发酵,包括助推三四线房价上涨、推升地方政府隐性债务等。7月底政治局会议定调 坚决遏制房价上涨 ,我们预计棚改货币化未来将会逐渐退出,而7月PSL贷款的缩量也印证棚改货币化安置的退潮。这就意味着房地产对三四线城市消费的拉动效应将有所减弱。而地产繁荣对消费不仅有 拉动效应 ,也有 挤出效应 。居民举债购房增加债务负担,将透支购买力,挤出消费,这也正是今年以来消费低迷的核心原因。目前部分三四线城市房价收入比已经超过一二线城市,房价上涨对三四线消费的负面影响将逐渐显现。

近来贸易摩擦纷争不断,外部环境不确定性增加带来经济下行压力渐增,内需对经济的拉动作用凸显。4月底政治局会议时隔三年重提扩大内需,降低部分消费品税率政策也配合出台。三四线城市是过去几年内需增长的主力,尤其是消费持续保持高增长。三四线城市消费因何改善?未来能否维持?本报告将对此进行展开分析。

1.下行中的分化:三四线消费仍旺

省级层面:三四线城市居多的中西部省份消费增速仍保持高增长。全国社会消费品零售增速自2010年以来持续下滑。而从省级数据看,各区域走势存在明显分化。2017年中部省份和西部省份社会消费品零售总额加权平均增速均在11%左右,而东部省份仅在9.6%左右,比中西部省份要低一个百分点。而各省在人均消费性支出上的趋势与此相同,2017年中部省份人均消费性支出加权平均增速7.9%,西部省份也在7%以上的水平,东部省份尚未达6.5%,低于中西部省份约1个百分点。东北地区受辽宁经济数据挤水分拖累,17年社零增速和人均消费增速均出现显著下滑。

城市层面:三四线城市消费增速持续高于一线,近两年超过二线。2012年以来,一线城市的消费增速出现明显下滑,社会消费零售总额同比增速从12%持续下降到2017年的7.3%。相比之下,二线城市和三四线及以下城市的消费增速下降幅度较小,2016年和2017两年三四线城市消费增速还出现了反弹。

2.消费高增背后:去库存与城镇化

三四线消费是怎样实现高增长的?理论上来说,消费主要受到人口和收入两大因素的影响,因而我们不妨从这两方面来寻找线索。

2.1人口回流三四线?趋势并不明显

人口回流推升三四线消费?一般来说,人口增长较快的地区,其消费增速同样较快,并且,消费与人口结构也存在密切关系,年轻人消费倾向较高,因此年轻人聚集区域常具备高消费增速。有人认为,近期人口出现了向三四线城市回流的趋势,以此来解释三四线城市消费的高速增长。但我们发现,无论从人口规模还是人口结构上,都没有观察到三四线城市有利于消费增长的人口变化。

从常住人口规模增速上来看,一二线城市仍远高于三四线城市。17年一线城市和二线城市常住人口同比增速分别为1.45%、1.22%,而三线城市同比增速只有0.31%,仅相当于一线城市增速的20%左右。由此可见,三四线城市人口规模的低增速并不能解释其消费的高增长。

从人口结构上来看,三四线城市也并没有得到年轻人的青睐。根据腾讯大数据发布的全国城市年轻指数,年轻人口仍主要集中于一二线城市。2017年,一线城市平均年轻指数为78.5,二线城市为74.7,三四线城市均在70以下。三四线城市中,东部地区年轻指数最高,平均为68.8,西部地区居次为66.5,中部地区再次为65.2,东北地区排名垫底,只有56.8。因此,人口结构的改变也无法解释三四线城市消费增速的高企。

2.2城镇化进程推进,收入带动消费

城镇人口占比提升,城镇化进程推进。虽然整体看三四线城市人口流出,但城镇人口占比在逐年提升,这一结构性的变化仍不容忽视。2010年以来,我国每年平均减少农村人口1400万人,由于一二线城市的农村人口占比较低,所以城镇化对三四线城市的城镇人口提升效果更强。由于数据的可得性,我们计算了部分省份三四线城市2010年-2014年的农村人口变化幅度,结果发现大部分的三四线城市农村人口缩减幅度均大于全国平均水平。

城镇化的推进为三四线城市带来了大量新的城镇居民,消费也快速增长。2017年我国农村居民人均消费为11000元,而城镇居民的消费24000元,城乡消费支出的差别一方面来自收入的差别,另一方面也与生活环境相关。农村居民入城之后,随着生活方式和消费观念的改变,消费规模会扩大,这为当前三四线城市消费的增长提供了支撑。

2.3三四线地产繁荣,带来 拉动效应

没有人口回流的房价上涨。而与过去两年间三四线消费高增相伴的,是其房价超预期上涨。所谓超预期,表现在两个方面。一是三四线并无人口回流,中长期并不具备涨价的基础。二是本轮三四线房价上涨,持续时间和韧性,都远超一二线。以往房价涨跌,均是一二三线同涨同跌,但本轮房价上涨,一二线城市房价同比分别在16年4月和10月见顶回落,而三四线城市房价同比直到17年7月才见顶,并且此后稳定在7%左右。这说明三四线房价上涨的主因不是人口,而是货币,并且是由结构性的货币政策驱动。

棚改货币化安置拉动三四线地产销售。三四线城市房价之所以大幅上涨,主要得益于以棚改货币化安置为主的地产去库存政策。15年6月国务院颁布《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》,棚改补偿模式由实物货币安置并重转向货币安置优先,而央行推出的PSL(抵押补充贷款)创新性政策工具,部分解决了棚改货币化安置的资金问题。

棚改货币化政策的实施对三四线地产销售形成有力支撑。14年货币化安置比例仅为10%,15、16年则分别达到30%和50%,17年约在65%左右。16年楼市调控之前,全国各线级城市地产销量增速同步走高,但16年9月底楼市调控后明显分化。17年重点40城(一二线城市占绝大多数)商品房销售面积增速大幅回落、几近归零,而非重点城市(均为三四线城市)商品房销售面积增速均值则高达20%。

房地产销售火爆对消费存在两方面拉动作用:

一是量的方面,地产销售会带来引致需求,即拉动地产后周期类消费品的需求,这类消费品本质上是房地产的 互补品 ,包括家电、家具和建材等。

二是价的方面,房价上涨会带来 财富效应 ,即居民财产性收入增加,使得其购买力提升,从而促进消费,尤其是非必需品、奢侈品的消费。

由此可见,棚改货币化安置带来的三四线地产繁荣,是其消费高增长的重要原因。

3.高增速能否持续?前景难言乐观

三四线城市消费的高速增长是否能够保持?通过对人口、收入和城镇化进程的分析,答案也许并不乐观。

3.1一二线人口集聚:短期调整,长期难阻

从国际发展经验看,人口向大中城市群集中才是普遍规律。齐普夫定律揭示了国家内城市规模的分布,即一个国家第N大的城市人口,是首位城市人口数量的1/N,此时取对数后的城市人口排序和人口规模存在负相关关系,散点图呈斜向下直线。这一法则已被证明符合大多数国家以及不同历史时期的城市规模分布情况。它表明由于规模效应完全补偿了边际成本递增,大城市的增长速度并不会比小城市慢。

三四线人口饱和,一二线还未见顶。根据齐普夫定律,我国三四线城市人口已经趋于饱和,而一线城市人口远远低于理论值,这主要是由于人为的管制人口流动、控制大城市的土地供给。尽管如此,一线城市人口增速依然保持高位,受政策调控因素放弃迁入一线城市的居民将转而涌向二线城市,从而使得二线城市人口规模排名和人口增速都处于较高水平。

长期来看,三四线城市并不能够依靠人口回流来维持消费的高速增长。

3.2城镇化尚有空间,但进程已经开始放缓

随着城镇化的推进,三四线城市的消费提升还有一定空间。目前我国城镇化率为58%,相比与发达国家还有一定的上升空间,而未来城镇化的提升很大一块将依赖于本地农村居民向城镇居民的转变,因此,未来农村居民入城的趋势不会改变,而三四线城市的消费提升尚有空间。

但应当引起注意的是,我国城镇化的进程已经开始放缓。2012年以前,我国城镇人口占比每年平均增加约1.35个百分点,而在13-17年间,城镇人口占比每年仅增加1.2个百分点左右,且趋势上仍在继续下行,因此,由城镇化带来的消费增长预计将有所减弱,而消费升级带来的结构变化将比总量增长更值得关注。

3.3棚改货币安置退潮,房价挤出效应显现

去库存基本完成。三四线城市房价上涨主要来自棚改货币化安置的带动,政策推出的本意是为化解三四线城市过高的商品房库存,而目前地产高库存早已逐渐消化,从商品房待售面积代表的狭义库存来看,18年7月商品房待售面积不足5.5亿平米,已降至14年2季度水平,住宅商品房待售面积不足2.7亿平米,更是接近12年的水平,可以说,去库存已经基本完成。

棚改货币化安置退潮。棚改货币化安置已经基本完成去库存的历史使命,但其副作用仍在持续发酵,已成为部分地区房价大涨的推手。18年以来三线城市房价环比增速持续上行,7月更是达到1.3%的高位,刷新历史和同期新高。7月底政治局会议定调 坚决遏制房价上涨 ,各地调控也纷纷加码,我们预计棚改货币化安置政策将会逐渐退出。

PSL贷款缩量,拉动效应减弱。棚改货币化安置资金主要来自于央行创设的PSL,央行投放的PSL资金转化为安置居民的购房款,最终大部分变成了地产企业的收入,类似于用基础货币直接补贴地产行业,对经济整体健康发展不利。而央行2季度的PSL贷款也比1季度明显下降,7月新增资金更是降至16年5月以来新低,PSL贷款的缩量也印证棚改货币化安置的退潮,房价上涨势头料将随之放缓,房地产对三四线城市消费的拉动效应将有所减弱。

此外,房价对消费的影响是把 双刃剑 ,房价上涨短期会促进消费,长期反而会抑制消费,房价上涨使得居民不得不加大居住类相关支出,占用收入比重过大,从而对消费形成 挤出效应 。此外,由于目前我国居民购房以贷款为主,房价上涨推升了居民部门杠杆率水平,增加了其债务负担,进一步透支未来的购买力。

此前,房价上涨对三四线城市消费的拉动效应更明显,而对一二线城市的挤出效应更明显。根据我们对包含一二三线的45个城市2016年的数据进行分析,结果发现房价收入比较高的城市,房价上涨1%只会带来消费增速上涨0.2%;而对房价收入比较低的城市,其房价上涨1%会带来7.9%的消费增速。

但是本轮房价上涨已经造成三四线城市房价收入比上升,未来挤出效应将逐步强化。经过2016-2017年的上涨,部分三四线城市房价收入比已经超过不少一二线城市。同时,本轮房价上涨周期中,三四线城市居民也出现加杠杆买房的现象,导致居民负债规模扩大。一线城市的消费增速下滑部分原因就在于住房相关支出对其他消费的挤出,而随着三四线城市房价上涨,未来高房价对消费的抑制情况也终将在三四线城市上演。

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