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张建龙在两会“部长通道”接受采访

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纪念植树节设立40周年暨首枚植树节纪念邮票发布仪式

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“绿​卫2019”森林草原执法专项行动电视电话会议

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“林业草原生态扶贫专项基金”成立仪式

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纪念植树节设立40周年<br/>暨2019年全民义务植树系列宣传活动启动仪式

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暨2019年全民义务植树系列宣传活动启动仪式

从严治党

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“林业信息化 十年铸辉煌”——第六届美丽中国作品大赛

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直播丨2018观点商业年会——新商业浪潮:重新连接

和讯房产消息 带着探索的需求,2018观点商业年会于11月21日在香港愉景湾召开。

与往年一样,年会将邀请海内外商业地产发展商、商、运营机构、金融机构及政府协会嘉宾,以“新商业浪潮:重新连接”为主题,深度探讨当下商业地产、产业地产、存量资产、新零售等热点话题,为行业集体面对的问题贡献出更多智慧的思考,以及可运用的解决之道!

主持人:尊敬的各位来宾、朋友们,下午好!

欢迎来到2018观点商业年会现场,这是一个商业地産行业的高端思想性论坛。

直播丨2018观点商业年会——新商业浪潮:重新连接

观点商业年会已经连续第三年在香港举办,正当此时,商业地产需要连接新的商业浪潮与市场机遇,探寻全然不同的资本与市场路径,以发现未来成功之道。

过去五年,观点商业年会承载并记录着中国商业地产行业的深层次变化,并不断改变和创新。每一年,我们都相聚于这个论坛,在思考、学习、交流与对话等一场场智慧的较量中,共同支撑起了一个权威而具有影响力的平台。

当下,我们身处一个传统与革新互相交融的时代,商业地产总是能找到让人兴奋的亮点,但传统和创新之间横跨着的无数难题,需要我们努力重新建立完美的连接。时至今日,商业地产不仅仅是商场、购物中心等传统意义上的商业,在定义范围扩大之后,商业地产新边界是什么?在新商业浪潮下,各方如何跨越新时代?

今天,我们相聚在“2018观点商业年会”,围绕主题“新商业浪潮:重新连接”开展讨论,展望新商业浪潮中国商业地产现状与未来。同时,提请大家注意,今晚观点商业年会现场还将举行盛大的“2018年度中国商业地产TOP100暨 商业表现奖”颁奖盛典。

在这短暂而又紧凑的时间里,让我们一起用思想为中国商业地产描绘长远图景。

最后,请允许我代表主办方观点地产新媒体再次欢迎各位的到来,谢谢大家!

下面我将向大家介绍一下今天到场的嘉宾,他们是:

中国业协会商业和地产专业委员会秘书长蔡云女士

清华大学货币政策与金融稳定中心副主任郭杰群先生

宝能集团高级副总裁、宝能地产总裁,兼宝能城市建设发展集团有限公司总裁余英先生

中原地产中国大陆区主席先生

爱琴海商业集团CEO兼总裁容女士

中南置地副总裁、中南商业总裁韩石先生

香港兴业国际集团租务及管理主管杜一莉女士

碧桂园集团助理总裁、集团商管中心总经理、文集团总经理先生

蓝光商业集团董事长刘侠先生

印力集团合伙人、副总裁许英女士

董事、执行总裁、福晟投资公司副董事长何建华先生

新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷先生

(,)首席技术官黎振伟先生

建银国际金融有限公司董事总经理曾粤晖先生

全国工商联房地产商会香港及国际分会主席林熙龄先生

奥陆资本执行首席投资官蔡金强先生

首创钜大有限公司助理总裁符兹栋先生

招商局蛇口工业区控股股份有限公司商业管理事业部副总经理标先生

福晟事业合伙人、福晟集团董事、福晟地产集团执行总裁、福晟商业集团总裁吴洋先生

中海商业副总经理唐安琪女士

(,)副总裁、商业事业部总经理吴艳芬女士

高级董事总经理及中国房地产部总裁王天兵先生

美林基业集团有限公司执行总裁刘根智先生

益田集团执行董事、益田旅游商业集团总裁刘雅娟女士

深圳万科城市公司执行合伙人、深圳市万科商业管理有限公司总经理姜浩女士

深圳市星河商用股份有限公司副总经理冉崇勇先生

大悦城地产副总经理耀先生

光控安石商业运营总经理林宝泰先生

佳兆业商业集团有限公司副总裁彭华唯先生

合生商业集团商业事业部副总经理燕女士

恒亿集团董事局主席郭建平先生

凯德商用北部区域总经理袁嘉骅先生

广州市时代商业管理有限公司总经理王媛媛女士

勒泰集团商业董事长王广策先生

中国长城资产(国际)控股有限公司投资部董事总经理田炯先生

深圳市卓越商业运营有限公司郑诗千女士

莱蒙国际集团副总裁、莱蒙国际集团莱蒙商管公司董事总经理先生

西藏水资源有限公司执行董事勤先生

元丰资本合伙人古迎辉先生

深圳市花样年商业管理有限公司副总裁甘永清先生

广东省房地产研究会副会长韩世同先生

华夏时报房地产总经理王冰凝女士

观点地产新媒体出品人、博鳌房地产论坛创始人 陈诗涛女士

谢谢所有嘉宾朋友的到来。同时,我代表论坛主办方,感谢2018观点商业年会的合作伙伴,香港兴业国际、香港愉景湾酒店、全国工商联房地产商会香港及国际分会、5100西藏冰川矿泉水,本次论坛获得众多中国内地、港澳台及海外实力房地产企业、商业及零售品牌企业等参与,我代表主办方再一次感谢所有的嘉宾宾,以及参与、支持2018观点商业年会的朋友们,谢谢大家。

接下来我们进入致辞及2018中国商业地产发展年度报告发布环节,首先有请华夏时报房地产总经理王冰凝女士上台,为我们致辞,掌声有请。

王冰凝:尊敬的各位来宾、尊敬的陈诗涛女士、女士们、先生们、朋友们,我是华夏时报的王冰凝,非常荣幸能参加2018观点商业年会,也很高兴同新老朋友相聚香港愉景湾,首先我代表华夏时报及总编辑对2018观点商业年会的召开表示热烈的祝贺,并向远道而来的嘉宾表示最诚挚的欢迎。

2018年商业地产步入提档升级和结构性变化的新常态,纵观市场,新零售风口正劲,体验营销如火如荼,智慧商业方兴未艾,但与此同时与巨头强势整合,线下实体商业发展两极分化,可以说中国商业地产迎来了前所未有的风口与机遇,也遭遇着前所未有的挑战与冲击。观点商业年会连续三届落地香港这座高度繁荣的国际大都市,香港作为全球最自由经济体和最具竞争力城市之一,在世界享有盛誉,也是内地沟通世界的窗口,观点商业年会成功在这个商业之都开辟了一片天地,链接内地、香港及海外资源,从资源对接及企业实践角度展示了一大批极具代表与指导意义的经典案例与领军企业,推动中国商业地产的发展。

华夏时报作为联合主办方之一,有幸参与其中。2018年也是华夏时报改版11周年,华夏时报在水皮总编辑带领下,历经11年,已经从一份单纯的中央级财经媒体发展成为涵盖报纸、网站、新媒体、活动策划、水皮杂谈和财经大V频道的全媒体综合服务平台,在全媒体领域,华夏时报成立了地产事业部,我们与上百家知名企业建立了深度合作,欢迎大家继续关注支持和鼓励我们的发展。

观点商业年会的关键核心是中国商业地产的未来,期待大家在此发表真知灼见,充分展开观点交流和思想碰撞。共绘充满活力的商业地产新愿景。最后再次祝贺本届年会圆满成功,谢谢大家。

主持人:掌声感谢王冰凝女士为我们带来的致辞,接下来掌声有请观点地产新媒体出品人、博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士为我们隆重发布2018中国商业地产发展年度报告。

陈诗涛:尊敬的各位来宾,下午好!观点商业年会在香港连续举行多年,今天下午我在看愉景湾项目的时候,我看到朋友圈很多人在发“40年愚公移山的精神”,我们举办地点从中环到九龙到愉景湾,我们可以全方位从不同的深度了解一下香港。以前大家想到香港,就是商业和资本非常繁华、居住空间非常狭小的地方,其实这次我们可以看一个完全不一样的香港。

而最重要的商业地产,就像刚才主持人讲到,我们现在的商业地产已经不再是传统意义上的购物中心或者是社区商业,而是发展到租赁市场,随着经济大趋势的变化,我相信我们的商业地产也在经历着不同的改变。

今天下午的论坛有三个主题,从政策、金融、行业的专业领域来探讨可以跟2019或者未来长期不一样的改变中的商业地产,提供不一样的思考,而记录和预测这份改变,我相信没有比2018中国商业地产发展年度报告更加概括得准确和全面。

现在正式发布2018中国商业地产发展年度报告。因为时间关系,我只用非常简单的概述给大家做一个汇报。大家手上拿到的年度报告,在桌上有纸质版的,网页版会有一点小小的纠错。

其实在过往的这一年,大家知道住宅市场在中国的房地产市场整体是发生了非常大的改变,可以用谨慎或者很微妙,或者是巨大来概括,而商业地产作为房地产发展两翼中间最重要的一环,我们可以好好看看这个报告。

这里我们举了一个例,包括原有18家自有酒店的企业,去年市场给出一个资产增值的收益,就像华尔街说的,只要有稳定的现金流就把它证券化,这个表现是比较好的。右边我们看到11家商业地产的融资的情况。

第一章是市场篇,大家看这两张报表,基于一个数据,社会消费品零售总额和人均可支配收入在过去的9个月是持续向好的,我们的数据显示到2020年我们的中产阶层预计会达到81%,会成为中国消费主要的力量。今年前9个月房屋新开工面积增长,但是商业运营用房和办公楼新开工面积是负增长。所以对商业地产,我们也会看到因为资金的紧张,分配在商业地产上的子弹也相应的做了下降。所以商业地产的投资是比较谨慎的。

随着各个城市的人口增长变化,一线城市的净流入是在减弱的,而二三线城市甚至是四线城市也成为了商业地产进入的一个有机会的区域。我们会看到去年年底的时候大悦城发布了一个大悦春风里,就是在一线城市非核心商圈,或者是二线城市核心商圈里面做了一个投入,2018年商业地产去库存取得了比较好的明显,不过有的城市还有50个月的存量,甚至有的城市有100个月的存量,所以商业地产去库存的形势比较严峻。

当然现在有一些政策对租赁用房进行调整,是鼓励的政策,所以顺应着怎么去库存,或者说找到一些新的投资机会,我们可能会对商业物业进行一些重新的赋能,因为重组,可以讲述一些新的故事。包括我们会看到龙湖或者其它一些新的领域都在做,做一个更好的商业故事,包括大家看到K11在消费升级上也在做一些改变。

大家最关心的就是商业地产的资金,在2018年大家会看到房地产企业去地产化是比较明显,万科、保利、龙湖、时代等等超过10家房企进行了更名,我们认为是在向市场表示发展综合业务的核心。虽然商业地产资金沉淀比较重,回报周期比较长,但是日常现金流或者物业的估值会给文字带来很大的裨益。

第二章,中国的购物中心每年新建设的体量还在持续增长,我们的定位是规模疾跑下的购物中心。大家看到2017年部分城市购物中心增长的情况。购物中心的体量越来越大,购物中心大规模的入市我们认为还将持续,包括我们看到近两年龙湖、万科、远洋、金茂、中海等等在商业地产方面快速扩张。购物中心空置率一直是一个比较严重的问题,不过最近通过我们的数据感觉到得到一些扭转,购物中心赋能的可能是多元的玩法和求变。这里面临80后、90后、00后的消费群体,这些改变大家可以再细看一下。

最重要的一个改变,就是新技术、智慧零售的闯入,购物体验的升级。第二个改变是购物中心业态组合的N+1种可能。

第三章是长租公寓。长租公寓是随着我们的政策不断地利好,所以公寓是一个政策长风下的万亿市场,随着2017年我们的人口规模达到2.5亿人,2025年可能会超过3亿人,长租市场的红利还再继续。

右边这张表是长租公寓的品牌运营情况,长租公寓的融资总额、融资数量,包括前三季度房企租赁市场资产证券化的情况。长租公寓前段时间有两三家爆仓,大家认为投资周期太长,回报率太低,包括还有成本、税收成本。我们看到国外一些机构整个空白还是比较大,竞争可能也是必然的。

第四章讲的是写字楼和联合办公。2018年投资增速放缓,存量是各个城市关注的焦点,联合办公对城市写字楼的压力缓解了部分,特别是前三季度西安的空置率下降了25.5%,前三季度成都甲级写字楼的市场保持了租金环比上涨2.4%。联合办公的规模,随着鼓励创业,新增的注册人数,使它成为一片蓝海。联合办公以前是北京、上海,现在是广州、深圳,更重要的是往二三线城市下沉。

城市的布局大家也可以看看这个数量表,这里是联合办公不分品牌分类和发展规模的报表。大家一说联合办公可能会想到优客工场和wework,我们对两家的并购情况和2018年以来的联合办公市场融资报告做了一个数据化的表格整理。联合办公除了二房东的租金收入,如何探索增值服务和智能办公,提供更多的非工位收入是一个关键软实力。

第五章是社区商业和街区商业。整体来说大家会看到我们的社区商业存量是10亿平方米,到2020年预计到住宅物业是300亿平方米,社区服务市场是13.5万亿平米,相对其它国家来说,占比只到30%多,而发达国家是到了60%,所以我们认为社区商业是有很大的发展空间。大家可以看到社区商业的三个分类。我们看到房企为什么要做社区商业,有三个动因,因为社区商业,我们对两轮驱动,租金和销售额,对前面的动因做了一个阐释。

包括这里有25个房企的社区商业的产品线,投资物业的掘金,大家可以在下来继续了解。包括万科的定位的升级,它叫做城乡建设与生活服务商,它在一开始提出了五菜一汤,今年提出了2.0版本的V-Link。我们也点评了保利的若比邻,还有世茂的商业我们也进行了研究。

还有街区商业,我们看到绿地做了熙街,蓝光做了爽街,远洋太古里上海大宁国际广场和上海新天地,都有各自的一些特点和值得借鉴的地方。

最后讲一下资产证券化,所有人都知道商业地产对资金的需求是非常重要的,特别是商业地产到存量化时代,如何用好资产证券化这个工具箱,今天在座的很多金融界的嘉宾,我们就不详细说,从发行市场、发行方式到标的来进行分析,大家可以看一下资产证券化过去的规模和发展趋势。

我们提了两个点,资产证券化退出的捷径就是REITs,国内由于政策的原因,我们只是用了类REITs,所以我们也对类REITs进行了分析。我们也推出了一个快速回本的良方CMBS,这里也有一些解释和案例的分享。

类REITs和CMBS的区别大家也可以看一看。这里面也有一些案例,包括大家可以看到REITs发展的难点,不过再难,未来还是要发展。商业地产整体未来会怎么发展,今天在报告里面有写到,更重要的是我们今天下午的论坛会做一个全面的解释。

现在由我发布2018年度中国商业地产Top100及商业表现奖。昨天晚上有来宾已经在跟我讨论这一点,我们的商业地产很多的指数,或者我们很多的权益要怎么解释。我觉得接下来我们可以继续探讨,我们主要是指非住房市场的商业物业的范围。

我们这个榜单最重要的是用数据和过去的表现作为基础指标,在榜单上我们针对了一线城市、二三线城市,企业主要是在中国内地运营的商业地产开发和经营管理的企业与机构。数据来源是大家非常关心的,有自行申报的,也有上市公司的公开资料,还有第三方专业机构提供的数据,还有观点指数研究院团队的调研。也许还会有些误差,我也希望得到在座各位认同的同时,也给我们更多的容错。

这个指标大家是非常关心的,我们的100分,运营指标40分,管理指标30分,品牌指标15分,创新指标10分,人气指标5分。运营指标,我们在去年的基础上做了权益的调整,运营指标40分,包括投资物业收益、投资物业资产、区域分布。

投资物业收益是投资及持有物业的收益总额,投资物业资产是企业投资的总资产值,以当前的公允价值计算,区域分布是投资物业分布的城市、区域和物业数量。我们还有一些参考指标,比如说管理面积等等。管理指标包含了业态规划、招商管理、团队建设、策划推广。品牌指标15分,我们是包含了品牌熟知度、租户认可度、社会贡献等等。

大家都知道品牌开拓市场、占领市场获取利润的能力,也是消费者选择产品的信心指标。第四是创新指标15分,充分反应了企业勇于改变和可持续发展的指标,包含资本创新、模式创新、社会创新。人气指数有5分,主要是指企业的人气热度、影响力。前段时间我们有一个月通过网络票选的方式定位了人气指数。

从这上面可以看到,我们的100强的榜单。

我们对100强做简单的表述,华润是连续三年蝉联榜首,凯德第二,印力厚积薄发。

我们看到华润的投资物业在半年报的时候总值是1067.2亿元,拥有在营商业面积717万平方米,包含了27个购物中心,华润今年已经实现了77.26亿元的租金收入。凯德的商业现在也越来越大,而且它也在不断地改变,管理资产超过了2000亿元,它的管理包括共享空间C3已经在今年5月份推出。

印力在一路飙升,自从跟万科合并以后,进入了内地58个城市,管理了120多个商业资产,它在后面的基金运作上是不断地在创新的。恒隆、龙湖、九龙仓、新鸿基、万达、中海、大悦城是位列前10的。恒隆曾经提出,商业地产就是地点,大小体积、设计以及建筑水平四个因素起决定作用。龙湖商业地产发展自北城天街,随着越来越多的布局,它的长租公寓现在在国内已经遥遥领先。

今年我们会提到一个资产值,我们这里做了一个单位面积资产值的排行,大家会看到这个资产值里面,到1万元/平方米的商业地产的企业占比最多,占到了46.03%,低于1万元每平米的有31.75%。这里面收益比较好的我们看到嘉里建设、金茂、华润、恒隆。还有可圈可点的包括星河商置。

商业地产的城市网络,港企和中资非常不同,这两张图比较了港资企业和内地企业布局的不同。我们看到落地比较难的是深圳,可能是由于靠近深圳,或者是已经有很多的优质商业,所以外地的企业很难去布局。哈长城市群目前有很多的企业进行了布局。我们也鼓励创新,包括大家看到各种商业、智能化、人工智能。

这里看一下大屏幕,是我们年度商业地产运营能力Top30,去年我们点评了富力和融创的酒店资产的交易。这张表是2018年度中国商业地产管理TOP30,管理能力是一个商业地产能否长久运营的非常重要的能力指标。这是2018年度中国商业地产品牌价值30强,这是港资和内资企业各占了一半。这是2018中国商业地产创新能力30强。

最后我们发布的是2018年度商业表现奖的获奖名单,他们是在各个业态、各个类别或者各个指标上有突出的表现,大家可以看大屏幕。

在接下来我们全面的发布榜单,大家可以看一下观点地产网及观点指数的微信公众号,我们也提供PDF版本的下载,大家可以在我们的网页上直接下载,也欢迎大家对我们发布的报告进行指正,谢谢大家。主持人:掌声感谢陈诗涛女士为我们带来的中国商业地产发展年度报告。
 
接下来掌声有请中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会秘书长蔡云女士为我们致辞暨大会主旨演讲“新时代下中国商业地产之战国美人潮”。掌声有请。

蔡云:尊敬的各位来宾、各位同行们,大家下午好!又是一年的因缘际会,依然在充满城市活力的香港举办。2018年的观点商业年会我们又聚集在一起,作为我国房地产行业的一个行业组织,中国房地产业协会历年来都是观点商业年会的一个积极的参与者和支持者。因为每一年的会都是在大量的专业人士、大量的业界精英以及地产先进的代表企业当中来参加会议的同志们,更多的是商业地产当中,特别是商业地产行业当中每年最具有思想碰撞力的,同时又是对市场进行深度研讨的,对整个市场今后的行动指针又是一个很好的出发点的活动,所以我再次代表中国房地产业协会衷心地祝贺这次大会的圆满成功。也非常开心地见到新老朋友,谢谢你们。
 
今年的年会主题是“新时代,新商业,战国美人潮”,我们面对着今年这个新的时代,2018年已经将近年底了,又到了今年该总结的时候了,2018年确实是不平凡的一年,我们这一年首先是贯彻十九大精神的开局之年,同时也是改革开放40周年,全面建设小康社会的决胜年,同时也是实施十三五计划的承上启下关键的一年,所以今年是非常不平凡的一年。
 
在今年中国进入了一个新时代,我想大家对新时代要有一个更深刻的理解,什么是新时代?纵观我们国家房地产市场,将近40年的改革开放历程和30年的房地产开发,商业地产是房地产开发中重要的领域,商业地产从原来的小区配套、底商到现在的购物中心、城市综合体、写字楼、会展中心等等,房地产开发企业和开发商承建了公共功能的所有物业开发,在此基础上商业地产又成为我们城市开发的一个主要的产品,同时它的房地产细分市场出现了。
 
随着我们国家经济的发展,特别是房地产业高速发展了十几年,我们可以看到现在跟我们国家经济一样,同时进入了一个调整和转型期,在转型期当中,我们有了新的市场机遇。我们今天在一起,更重要的是行业内部的人士在一起客观地看我们这个房地产市场,面对市场的现状,我们要采取什么样的积极的市场应对政策,同时也是我们现在开发企业坐下来,静下心来讨论的一个问题。
 
在今天的形势下,下面我就新时代、新商业和战国美人潮跟与会代表讨论一下这个问题。在新的市场环境下怎么样顺应市场环境,怎么样加速提升质量,商业地产怎么在换挡中迭代前行,怎么做好这项工作,我们就商业地产的十大市场表现和十大发展趋势和大家一起探讨。

首先看一下中国新时代的商业地产。谈到商业地产,我们不可回避的是,商业地产处在一个市场经济的大环境当中,现在我们国家的经济发展进入一个新的发展阶段,可以看到显着的特征。
 
跟商业地产有关的第一点是我们的经济发展的特征,第三产业对我们国家经济增长的发展是非常有突出的贡献,所以说随着经济发展,在产业形态上,它不断地攀升,是任何一个产业演变的自然规律,国内国外都是这样的,未来随着产业分工的深化,特别是互联网与传统产业的融合加深的发展,我们国家的服务业将迎来一个快速发展的时期,可以说推动我们国家经济高质量的发展,这样大力发展服务业是当中最重要的一个着力点。
 
第二是创新,现在整个社会都提倡创新,社会转型,创新要继续,经历了我们国家30年的高速增长,可以看出总体而言,我们国家过去的高速增长确实是建立在大量的要素投入上,粗放的生产方式导致了环境、资源、生态,包括整个社会的代价十分沉重。我们今天看了愉景湾,我们知道他们是怎么对环境资源的保护。
 
我们过去30年高速增长当中,我们发展快,但是付出的代价是非常大的。所以说现在我们要推动我们国家经济向高质量发展,这种情况下需要提高全素质的一个生产力,特别是我们抓住未来二三十年转型当中互联网对全社会的影响,它对我们的生产方式、生活方式等等带来的是前所未有的爆发性的增长,这种情况下就要求首先是要创新。
 
第三是消费,现在三架马车当中最重要的就是消费,它对市场的拉动非常大。但是恰恰商业地产跟消费的连接是最紧密的,所以消费的强大的需求力是未来我们经济增长的动力,同时也是对我们整个国民经济贡献度不断增加的这么一个最大的指标。
 
回到我们国家现在经济形势,党的十九大报告也提出,完善促进消费体制机制,增强消费对经济发展的基础性作用。所以今后一个时期,大家在做商业地产,从事服务业发展当中,一定要注意凡是与消费有关的基础设施、环境、氛围、制度安排等等工作,为整个经济发展创造一个更好的条件,我们要适应这样的市场条件。

第四是结构优化。基于创新的支撑、消费驱动、第三产业壮大,总会出现结构上的一个重大的变化。在这个情况下,可以说结构优化是我们整个国民经济发展的一个重要特点。
 
第五是包容性和普惠式增长。在今后的经济发展中,包容性、普惠性逐渐增长。普惠性和包容性都跟商业地产有很大的密切关系,所以我们要在继续推进发展的基础上,着力解决好发展不平衡、不充分的问题,同时也是我们商业地产,特别是房地产当中也要解决一个结构上不合理、结构上的发展不平衡、不充分的问题。
 
一般来讲我们整个经济发展,服务业往往它有很强的一个就业承载力,同时它单位生产的产出比较高,再一个是它藏富于民的特点,所以大力发展服务业,增加消费类服务业经济增长的积极作用,是创新繁荣的一个根源,这是谈到我们国家经济发展,必须看到进入新时代、新阶段的三个特点。
 
另外基于我们国家的消费特征,统计局刚刚发的第三季度的数据可以看到,前三季度我们国家的消费保持平稳的增长,这时候零售融合发展逐渐明显。随着市场供给方式不断变化,消费继续发挥着市场的作用。另外随着我们国家的新零售、新发展、新商业业态的出现,带动传统产业的升级,不断地迭代发展,促使了居民消费进一步提高,这是我们消费不断升级的一个原因。这是我们国家经济发展特征对我们国家的商业地产的影响。

第二部分谈谈新时代下中国商业地产十大市场表现。谈到商业地产,我特别强调一下,我们今天说到的商业地产,购物中心、商业街区,这类商业地产具有明显的市场特征的,在我们的讨论中是突出的。对于其它的持有型业态,比如说办公、租赁等等,是我们没强调的内容。
 
我们在商业地产的市场表现,首先物业增长和消费不断升级,给我们的商业带来了良好的市场环境,在这个市场环境当中,我们可以看到开发企业当中真正投资商业地产会更加趋于理性和谨慎,可以说它的供应量和它的持有量,包括库存是逐渐增大。
 
再一个,我们市场的消费能力和市场运营能力又远远低于我们市场拿地的水平。可以看到开工的数量逐渐的回升了,但同时可喜的一点是,我们现在是文旅商同时并进,我们知道开发企业在各地拿地的时候,在大家谈到房地产的情况下,文化、旅游、健康、养老等产业受到各级政府的欢迎。这些产业所承载的串起来的产业链肯定要好的商业。所以在文化、旅游、健康这个复合的产业中,商业地产得到了长足的发展。
 
另外就是数字化技术的不断发展,现在的数字化技术,包括人工智能,包括大数据等等,对我们的影响是非常大的,不断地创新发展。

再一个是新业态,新物种,这个层出不穷的市场。我们可以看到新品牌在我们的购物中心、城市综合体、社区商业中可以说是活力四射,各种五花八门的业态都进入了我们的商业中,购物中心也多元化,我们在购物中心或者社区商业当中,或者是城市的Mall当中,可以看到很极致的产业,比如说VR、跳楼机、溜冰、冰雪运动等等,已经达到世界水平了。
 
还有一个是科技元素,生活场景的搭建。因为体验式走进了我们的购物中心,走进了商业综合体,它的新科技元素也融入了我们一般人的生活当中,所以它的体验式消费是我们的一个重要的组成部分。还有一个是实体商业和电商的界限模糊了,我们在谈到商业地产和实体商业的时候,甚至在天猫191亿拿下天猫购物节的时候,我们当时觉得电商冲击了我们的实体,但是我们现在看到,随着消费水平升级,逐渐是线上线下融合成为我们当今的主流。
 
所以一直在说不要惧怕新的事物,更多的是开发企业特别是商业地产,我们做的这种购物中心,是我们所有的经济生活当中的一个载体,这个载体是不可缺少的。电商是商业地产融合的基础。
 
现在商业地产依然面临着过剩的压力,一二线城市遇到了,三四线城市更是遇到,这跟经济水平发展,跟我们的运营能力、市场的认知能力和市场的引领作用是分不开的,这是我们现在遇到的这种表现。
 
最后一个是传统的融资渠道逐渐的收紧。在这当中融资的门槛也提高了,开发企业融资现在非常困难了,在这个情况下,包括它的审批流程、合规性等等,都受到了市场发展的影响,也制约了商业地产的发展,这是一个现状。
 
在这种艰难的情况下,在这个市场环境比较复杂的情况下,我们国家特别是商业地产出现了很多新商业,这种新商业给我们的商业地产带来了非常大的效果。可以看到有盒马生鲜、超级物种,包括现在的电竞等等,都进入了我们的商业综合体当中,引领了商业的发展。

刚才讲了新时代,现在讲新商业。我们可以看到购物、娱乐、餐饮、幼教等等老八样更新换代的速度加快。再一个是互联网+消费场景的模式继续深入到购物中心的每个角落,购物中心不再是一层是化妆品,二层女装、三层男装,四层以上是餐饮,不再是这样的情况,购物中心的业态和它的动线分布发生了很大的变化。
 
同时它的空间场景、消费新生活打破了原有的空间界限,在这个情况下,新零售业态加速布局,可以说购物中心不再是我们购物的一个场所,更多的是一个社交的场所,是一个城市会客厅的表现。这种表现需要各种不同的功能在往这个载体上发挥最大的作用。
 
再一个就是大数据、人工智能,经济发展了,科技水平发展了,科技渗入到生活的每个方面,作为生产发展的动力,我们的购物中心也会跟它逐渐融合。我们的艺术、音乐、动漫、图书、烘焙、网红线下店等等五花八门的业态都有。
 
最后谈一下我国商业地产发展的十大趋势。一是线上线下消费逐渐握手。第二是国内消费升级和高质量需求回暖,现在需求高品质的人越来越多。第三是消费对象细分化,消费行为时尚化、多元化,同时社群经济得到长足的发展,第四是购物中心业态体验化占据功能的主流。第五是商业形态出现更加具有独特品质的细分市场。第六是商业界、特色小镇和旅游乡镇成为商业地产发展的主要阶段。
 
随着特色商业的发展,购物中心的所有功能也下沉到其它的领域。第七是金融手段引入运营机制,刚才在陈总说的2018年的报告中也看出来,REITs、CMBS也进入,这种金融化保障我们未来的发展,第八是如果没有金融,没有金融与商业的融合,我们的商业是走不长久的,第九是在这种情况下,金融手段多元化,开发投资的渠道证券化,只有我们跟金融融合,才能促进发展。第十是城镇人口红利等等,消费升级带来整个发展。
 
我们对市场的研判,随着新兴产业的发展,消费对经济的动力超过60%的时候,是我们整个商业地产发展的基本市场面,市场面没变,大家的努力是不会付之东流的。商业地产作为上接生产、下接消费的平台,我们又掌握了商品流通的最终环节,必然在商品浪潮中起一个重大的作用。我们的结论就是顺应时代的要求,开创新的模式,提升新体验,我们的前行趋势是锐不可当的。

 

主持人:谢谢蔡云女士带来精彩的演讲,我们今天的大会一共分为三项议程,马上进入第一个环节。
 
生活方式与消费趋势的变革正在重新定调商业,在需求的推动下,传统商业不断加速模式的创新,新零售、共享经济、大数据等成为了行业的关键字,第一项议程的主题是“市场洞察:新消费趋势下的商业地产”,我们首先要进行的是演讲环节,让我们掌声有请第一位演讲嘉宾,他是清华大学货币政策与金融稳定中心副主任郭杰群先生,演讲题目是“2019货币政策展望”。

郭杰群:大家下午好!感谢诗涛总的邀请,我们今天虽然身处在环境优美的愉景湾,但是我们都知道,在当前以及在未来的一段时间里,中国的经济将面临着巨大的挑战。解决问题并不是单一的货币政策就能达到的,当前中国迫切需要一个有担当的改革。
 
今年是2008年金融危机爆发后的10周年,2007、2008年的时候我还在纽约的瑞信投行从事债券的交易工作,在危机爆发之后,美国、中国和世界主要发达经济体在一开始拖沓处理之后,采取了前所未有的力度,对经济进行了干预和支持。按照IMF(国际货币基金组织)的统计,这既包括央行的常态货币政策工具,比如基准利率调节、存款准备金制度、再贴现制度、公开市场操作。
 
但也包括了非常规的货币政策,即接对资产流、企业债、国债进行购买,同时也对金融行业进行了操作,比如包括银行、政府为银行负债进行担保,从银行购买不良资产。央行也设置了货币双边互换的条例,以便提高货币的流动性。通过央行购买长期限政府债券调节利率的收益率曲线,包括负利率,即对商业银行在央行的额外储备金进行调节,以及进行相关的刺激。
 
在央行的大力干涉下,世界经济在2009年开始企稳,并在之后大致保持着一个相对稳定的发展速度。纵观各国金融危机的经历,从中可以看到一个重要的教训就是政府的良好财政状况是对抗金融危机所带来的负面影响的一个有力手段。
 
中国的4万亿财政刺激就是一个很好的案例,但是它也不是没有代价的,全国政府平均债务与GDP的比例从危机前的36%增加到当前的52%。央行资产负债表急剧攀升,同时大规模的拯救措施所带来的公共债务的快速上升和财政的弱化,已经使得人们开始担心如果金融危机再次到来,政府是否还有同样的能力对市场再次进行有效干预,特别是在这10年中,我们看到一个非常负面的社会问题开始出现,这就是原本追求开放的全球经济环境,开始出现强烈的民粹和贸易保护色彩。

数据显示,2018年全球经济发展速度仍然保持在一个相对良好的水平,随着世界主要经济体之间的贸易纷争的继续,发达国家货币政策从非常态向常态化的转移,以及资本流动的改变,也就是说从危机前向发展中国家的流入到目前的流出,通货膨胀率的回升等等,这些不确定因素加剧了对2019年经济发展的负面影响。
 
在经历了金融危机之后,在我们谈论货币政策之时,必须要考虑两个方面的因素。第一,在全球化的经济环境中,中国的货币政策不是一个独立的行为,因此对海外特别是对美国的政治与经济环境要做先期性的分析。第二,货币政策与财政政策不可分离性,以一个事实来展示,我国大多数区域性银行都受到地方政府的控股或影响,地方政府财政的过度扩张可能导致银行体系内的信贷分配不均,以至对货币政策造成影响。
 
下面我们先看一下第一个问题,即美国政经的现状与预测。美国中期选举已经结束,其结果对中国可谓喜忧参半。一方面民主党在8年之后重新赢得了众议院的控制权,从明年1月份开始将占据众议院议长以及各议院委员会主席的职务,由于众议院掌握着是否对提交法案进行审议的权力,因此增加了阻挠特朗普总统施政的有效工具,特朗普将不得不花费更多的时间与精力来处理两党之争。
 
但在另一方面,特朗普总统在面临国内施政难以有效的环境下,比如在推进进一步减税政策上,在设置政府新的债务上限额度上会面临一定的困难。但为了谋求2020年总统选举的连任成功,他将会加大外交政策方面的行动,包括对中国的压力,以获得一定的业绩。

而民主党的重要支持基础来自于工会,具有较强的贸易保护政策主张,因此在推动对中国采用更加强硬的态度上与特朗普总统是不谋而合的,中美贸易冲突可能更加严峻,这会催生出两个可能的结果:第一,随着美国贸易保护的加强,中国对美国贸易的出口量将有较大的退步。第二,中美两国经济发展都将因此面临着压力,而对全球其它经济体也将产生负面影响。如果其它经济体也因此降低进口需求,这将进一步加剧中国对外出口的压力,特别是全球贸易保护思潮的来临,包括美国总统特朗普、巴西新任总统,以及英国脱欧等一系列事件,对国际贸易秩序将造成重要影响。
 
IMF在今年10月份的报告中指出,中国经济增速可能在2019年比2018年降低1.6%,而美国也将下降0.9%,全球经济增速则在2020年降低超过0.8%,国内部分学者认为即便放弃对美国全面出口,也将仅仅会影响中国GDP0.2%到0.5%的增长,这种观点是以静态来看待中美贸易的,实际上以中兴事件为例,只要美国限制对华关键技术的出口,这么庞大的公司就可能在一夜间倒闭,不但不会有任何产品对美出口,对其它国家也不可能有任何出口,在国内也不会有任何销售收入。因此,如果对美贸易全面停止,对中国经济发展将是极其严重的打击,不排除GDP因此可能下降。
 
尽管如上述的政治格局的变化,从经济上来看,美国在紧货币与宽财政的政策组合下,美国经济将持续保持一个良好的发展态势。在2017年新任总统特朗普的领导下,自上世纪80年代以来的第一次大规模减税法案得以通过立法,从市场普遍认为的不可能变为现实,该税法的实施大幅降低了企业税负,并降低了对个人所得税,对美国企业,特别是中小企业影响巨大,有利于投资和消费的促进,并在推高以美元计价资产的收益率的同时,有利于吸引资金的回流,对长期提振美国实体经济具有重要意义。

2018年第二季度,美国实际GDP同比增幅达到4.2%,为2014年第二季度以来最高值。第三季度初始数据显示实际GDP增速为3.5%,也超过了市场3.3%的普遍预期。
 
随着美国对华出口被其它经济体所取代或弥补,共和党与民主党达成扩大基础设施投资的协议,美国经济增速在明年还将有望保持超过50年平均增长速度的规模。
 
美联储从2015年12月开始启动加息,至今已经8次,在2017年、2018年各提息3次之后,美联储的目标利率已经达到2.25%,为近10年的最高值,美联储的积极行动对美国经济发展起到重要作用,但给世界其它国家的资本流出造成负面影响。今年美元计价的新兴市场股价下跌超过15%,要知道在2003—2017年中,新兴市场股市年均回报高达近13%。在目前美联储所偏爱的个人消费价格指数接近2%,失业率仅为3.7%,为近50年的最低点,接近过去50年的平均值的一半。
 
在经济持续良好的环境下,美联储在2019年将持续缩减资产负债表,升息的步伐也不会改变。但由于税改、缩表以及大规模基建投资对美联储偿付能力的要求增加,大幅度提息的压力也开始增大。同时个人住房抵押贷款30年固定利率已经重回6%,住房的可支付性面临压力,交易量与价格都有些放缓。从人口结构上看,婴儿潮这一代已经进入退休年龄,卖房子而不是买房子的动机开始增加,而家庭形成速度并不充分,导致美国住房市场预计将在一年或两年内有一定的调整。
 
市场一些人士认为,10月以来美联储的暴跌在很大程度上是由于利率上升过快,造成流动性紧缩,在上周美联储主席在美联储达拉斯表达了对财政刺激的消退、需求放缓,拖累全球经济,以及货币政策滞后性影响的关切度。这与他在10月初表达美联储距离中性利率还有很长一段距离有一定区别,市场对利率上调的担心可能会导致美联储在10月份放弃加息,在2019年预计美联储升息行动也可能不会过于频繁,预计可能调息约2到3次。

从中国的经济状况来看,2018年GDP虽然达到政府预定目标,但回头来看,2018年每个季度的GDP同比增速都在降低,第三季度GDP为6.5%,低于第二季度的6.7%,低于第一季度的6.8%。而6.5%也是在金融危机顶峰时期(2008年第四季度、2009年第一季度)的数值。在当前对明年中国经济的预测都普遍低于6.5%。
 
在中美贸易之争的同时,由于国内金融的强监管和去杠杆,引发了市场大幅度的波动,对金融市场造成冲击,人民币持续贬值。美元对人民币的中间价一度逼近7.0的关口,加剧了资本外流的风险。根据清华大学五道口金融学院测算,在2008年初,A股股权质押总市值为6.5万亿人民币,到2018年10月份,仅为4.4万亿人民币,与此同时,股权质押的总量显着从年初的5700万股攀升到10月份的6400万股,意味着质押股权平均价格下跌近40%,股权质押价值的快速、大幅贬值,增加了交易账户被强制平仓的可能性,不但进一步演化了螺旋下跌的可能性,而且对大部分上市民企的生产和发展造成了严重的不确定性。
 
2018年4月,中国人民银行行长易纲指出,美国10年期国债收益率为2.8%,中国为3.7%,中美利差为90个基点,还处在比较舒服的区间。然而到11月,中美10年期国债利率已经从之前的90个基点缩减到30个基点,不但如此,中美一年期、两年期国债利率已经开始倒挂。

而在市场上,押注明年3月之前中美10年其国债利率差倒挂的声音已经在持续增加,虽然会挤出无风险套利的热钱,但也带来中国资本流出的压力,引起基本跨境流动的大幅波动。
 
中共中央政治局在10月31号的会议上提出要研究解决民营企业、中小企业发展中遇到的困难,此后各部位纷纷出台了各种扶持政策,中共中央政治局在会议中同时指出了要实施积极的财政政策和稳定的货币政策,截止2018年10月,央行已经实施了4次定向降准,降低抵押品的范围和规模,并继续采取信贷支持、债券融资、股权融资等政策,支持民营企业拓宽融资渠道。
 
中央虽然有决心,大家货币政策如何有效地实施债务传导机制,如果传导机制不流畅,再好的货币政策也不会有效,这里面存在三个问题:第一,央行与市场的沟通问题,美联储主席伯南克就多次指出央行加强与投资者、公众的沟通力度,可以让市场更好地理解央行的货币政策目标,预测央行未来采取的行动,这不但提高央行货币政策的传导性、提升央行的有效度,而且降低了经济与金融市场的不确定性。目前我国面临的一个事实就是政策决策的不透明性,文件太多,变化太快,每一次新发现都是对市场的冲击,而不是可预测的行为。
 
第二,货币政策目标的明确和可度量性。美国国会在设立美联储的法案中明确指出,美联储的货币政策法定职责是稳定价格和稳健的长期利率。美联储2012年1月宣布以个人消费支出价格的年变化率为基础,设立2%为通胀目标,由此使得长期通胀率被牢牢地锁定住,对促进市场价格的稳定性和稳健的长期利率非常有帮助。
 
根据我国在1995年实施的《中华人民共和国中国人民银行法》第三条规定,我国的货币政策的目标是保证货币利率的稳定。在实际工作中通过央行的货币政策报告可以看出我国的货币政策目标较多,包括经济增长、价格水平稳定、充分就业、利率稳定、汇率稳定、国际收支平衡,众多目标常常导致实施的政策无法面面俱到。不但如此,我国货币政策目标缺乏明确的可定量的标准,常看到的描述就是稳健中性的货币政策,但什么是稳健中性缺乏标准。虽然有各种解读,但目前都是市场上的臆断,而非官方的明确目标,导致在实际实施中的随意性。
 
第三,货币政策的最后一公里的实施。我国上层的政策往往在实施上就差临门一脚,多年来中央强调货币对实体经济的支持,提出大银行至少1/3贷款,中小银行至少2/的贷款要流向实体经济,这种指标忽略了各地经济组成的不同,贷款质量的不同。但是为什么有这种一刀切的要求呢?这正反映了监管对最后一公里政策执行不到位的无奈。比如对中小企业放贷上,如果被监管的银行为了监管不得不发放,但实际上是随意发放的,就会导致寻租获利行为,而不是完全从企业真正需求入手。

下面谈一下2019年的展望。
 
面对世界政治环境的不确定性和经济发展的波动性,中国虽无需悲观,但仍要积极作为,应该抓住时机,推进体制改革,预计在2019年政府将加大财政政策力度,包括减税措施,切切实实解决民营企业、中小微企业的税务负担,货币供应增长将不会超过10%。
 
央行已经多次指出,中国广义货币的总量在经济体中已经相当大,在追求质量型增长的同时需要减少过去大量依赖资金支持的增长模式。但在保持货币供应量适度增长的基础上,政府会出台更为宽松的货币政策和信贷政策,包括降准的持续进行。
 
引导市场利率和贷款利率下行,政府会继续加强对民营企业定向资金流向的操作,适度释放流动性,加大非常规货币政策,监管将延缓去杠杆的速度和力度。
 
我们需要充分意识到当前股市和金融市场的问题,在很大程度上是由于我们在金融整治的运动式的操作,去杠杆的力度过大过快的结果在很大程度上和贸易战并没有多大的关系,我们的监管在政策实施上希望立竿见影的思维有待提高。由于金融链条长,一个政策从实施到见效大致需要一段时间的过渡才能体现,因此增加了监管部门前瞻性调控的重要性。
 
在历经过去两年对房地产行业的严格调控后,房地产交易量、价发生疲软,个人住房贷款利率从2017年9月的5.01%一路上升到2018年9月的5.72%,但由于社会融资需求超过一半都是与房地产行业相关,房地产市场对金融机构和社会产生巨大影响,个别中小企业在政府的严格持续调控中可能面临存亡问题。
 
尽管房地产行业的调控在短期内仍不会有大的逆转,但应该注意到10月的政治局会议已经不再提及房地产调控,对地产企业的融资环境可能带来一定的放松。
 
外汇储备对中国未来发展非常关键,未来减少对人民币贬值的压力,央行虽不太乐意降息,但不排除降低贷款利率,预计央行将持续加强外汇的资本管制,并对未来短期波动性较高的跨境交易进行逆周期调控,以达到资本跨境流动的平衡。
 
2018年不但是金融危机的十周年,也如蔡秘书长所说,是改革开放的40周年,在40年中中国所创造的奇迹来自于改革,我们上面所看到的一些问题不是单一的政策所能根本解决,尊重市场、尊重民营企业发展的合理需求,减少政府的运动式的行政干预,加快体制改革是中国迈向下一个辉煌的重要举措。

主持人:掌声感谢郭杰群先生为我们带来的精彩分享。接下来让我们掌声有请第二位演讲嘉宾,招商局蛇口工业区控股股份有限公司商业管理事业部副总经理王俊标先生。演讲题目是:新商业趋势下招商蛇口模式升级与转型实践。掌声有请!

 

王俊标:各位地产同仁、各位媒体朋友,下午好!非常感谢主办方观点地产新媒体给我们搭建了这么好的平台,汇聚各位大咖共同商讨商业地产战国美人潮。同时非常高兴,我代表招商蛇口跟大家分享“新商业驱使下招商蛇口模式升级与转型实践”。我今天要讲的内容分三部分,第一部分是招商蛇口的概述,第二部分是城市升级发展模式,第三部分是以商为势承载美好生活。
 
招商蛇口是隶属于招商局的,总部在维多利亚港,是香港四大国有企业之一。我们的母公司招商局成立于1872年,在中国创造了很多个第一,中国的第一家银行、中国第一家保险公司、中国第一通电话都是从招商局打出去的,它是清朝末年洋务运动创立的,到目前已经有140多年,我们也是国资委直属的一个重要企业。
 
招商局下面有三大平台,主要涵盖了交通、金融、城市园区综合开发运营。我们旗下有33家上市公司,其中招商蛇口在招商局扮演者城市园区综合开发运营的角色,也是我们集团里面唯一的地产资产整合平台和重要业务的协同平台。
 
公司的发展历程,我们是从1979年在蛇口创建了蛇口工业区,1984年在深交所A、B股同时上市,2015年12月30号跟招商地产合并为招商蛇口,史无前例地重组上市,我们的代码是001979。
 
招商蛇口的整体定位是“中国领先的城市和园区综合开发运营服务商”。
 
招商蛇口有很多诱人的数据,我们2018年第一季度的资产总额是3000多亿,目前布局了50个城市,有350个项目。我们的业务遍布全中国及海外。
 
第二部分介绍一下我们的发展模式。我们公司的发展模式是“前港-中区-后城”,我们公司原来是航运起家的,所以我们以港口物流、邮轮发展为主,中区是以就业创业商业配套为主,后城是以生活、城市商业配套为主。中国第一支商船队创办于招商局,所以我们的很多业务也分布在中国沿海的港口。
 
我们除了做园区、港口,我们也有很多的创新,很多口号和标语都是从蛇口出来的,比如说“时间就是金钱”“空谈误国、实干兴邦”,还有跟我们目前生活息息相关的很多制度和理念,也是从蛇口走出去的,比如劳动用工、社保、薪酬分配、工程招标,这些都是最早由招商蛇口创新提出来的,都是比较敢为天下先的。
 
招商蛇口的前港、中区、后城,由前面的港口资源,中间的产业发展,到后面的产业配套,这都是跟着城市升级同步发展的。在时间演变上,港口码头是由最早的客运功能转变为邮轮客运,带动了旅游,蛇口港口是从香港、澳门和世界各地的邮轮都是从这里出发。海上世界是最早的观光点,后面我们也升级为复合业态,以邮轮为主的综合业态。最早的蛇口的工厂我们把它改造升级为文旅的展示园区。
 
我们的美好生活定位是分布了各种定位,其中商业这一块是在整个过程中扮演了最重要的角色。

我们的商业产品线有三个,第一是海上世界这种综合体,第二个是社区型的购物中心,花园城和汇港。第三是我们的写字楼开发和运营。
 
目前我们招商蛇口有大量的已开发和待开发的物业和商业面积,我们在中国的20多个城市,到2020年开发超过30多个商业项目,总体量超过300万平方。
 
这里简单介绍我们的海上世界的产品。目前海上世界已经布局了厦门、上海、湛江、南通、烟台等沿海主要城市未来也会在大连、青岛、宁波、武汉、重庆布局海上世界。
 
海上世界的定位是城市客厅的超大综合体,是前港-中区、后城模式承上启下的重要一环节,向前可承接前港溢出的商务、娱乐、购物需求,向后可承接后城的居住、购物、休憩的功能。海上世界的产品定位主要是打造两大特色、五大功能,涵盖居住、商务、体验商业、文化、市民休憩各个方面。海上世界对招商蛇口的贡献就是带动了GDP、就业、税收的提升,这也是每个商业必须要有的。
 
社会效益显着,海上世界已经成为深圳的地标,很多人从内地过来就是要看“空谈误国、实干兴邦”这两句话,也有很多人为了来看我们的邮轮,来观看我们的文化艺术馆。
 
我们的第二个产品线是社区型的商业,就是花园城。花园城目前已经开业了三个项目,第一个是在深圳蛇口,第二个是在南京,还有一个是在贵州毕节。目前筹备的项目总共有8个,分别在南京、杭州、大连、沈阳、上海等城市。
 
花园城产品的定位是城市区域级商业中心,选址一般都会选择一二线和强三线的中心区,这种业态主要是以家庭、亲子、互动为主,满足社区的需求。我们经过多年的运营,已经积累了很多的品牌库,有很多战略的伙伴商家。
 
第三个产品线是艺术类型的汇港。汇港是以集中式和半开放式街区结合,用建筑来构造艺术的空间,包括从业态规划、推广、场内的设置,都是打造艺术的能量。包含艺术设计、艺术的展品展示、艺术运营。汇港分为一期和二期,二期项目计划在2019年底开业。
 
招商蛇口除了运营以上三个业态之外,还有我们的招商局广场,服务我们的产业升级带来的高端商务写字楼,目前我们的写字楼主要是以重要的交通枢纽周边布局,选择最好的商业交通区块。
 
2018年是中国改革开放40周年,也是招商蛇口建设美好生活的元年,商业地产扮演了非常重要的角色,它可以是生活的主场,时尚的领地,承载了不可估量的功能。所以招商蛇口也会一直在前港-中区-后城的模式,依托海上世界、花园城、汇港三个产品线,在商业地产方面持续发力,以商为势,点亮城市繁荣。

主持人:感谢王俊标先生。接下来掌声有请下一位演讲嘉宾,她是爱琴海商业集团CEO兼总裁张华容,演讲题目是:技术升级运营联接资产管理。

张华容:各位尊敬的来宾、新老朋友们,大家好,很高兴参加一年一度的观点地产商业年会,今天大会的主题有一个重点词叫“重新连接”,我相信在座的很多朋友都能认同的一个观点是,我们作为一个资产运营商,我们所扮演的角色正是一个连接者,我们将物业主、商户、资产方和消费者进行一个有机的连接,在这个过程中,通过我们的资产运营,我们的商业资产可能会处于一个比较良性的攀升阶段,这样我们整个城市的变革和城市的发展也会受益。
 
所以今天也是希望通过这个机会跟大家交流一下爱琴海在运营的过程中是如何运用一些相应的技术手段或者是管理手段,让我们在竞争激烈的情况下不仅能够保证自己的发展,还能够在这个状态下跟我们的整体发展能够有一个前期的匹配。
 
目前我们大部分的开发商主航道还是以开发为主,以资本的高周转会带来更大的资金规模和高利润的回报。前面陈总和蔡秘书长也讲到,随着市场的变化,很多的开发企业也将我们的开发行为伸向了第二个发展的管道。从去年下半年到今年一整年,大家都在讲关于存量市场的话题,其实如果我们看一下存量市场的流转额,如果我们仅仅关注开发企业,真正能够有发力空间的还是在存量经营和存量改造。但是可能因为我是做这一行的,可能有一定的主观性,但是我还是认为在这个区域内它的空间比较大,变现和周转会比较快。
 
所以我们未来的购物中心是以经营为核心的存量物业,将会是我们打造第二曲线的一个重要考虑的赛道。
 
在我们看来,资产管理所代表的千亿级的市场正在被越来越多的企业所重视,不管是从短期还是从长期来看,规模都会持续增长。我们早些年讲资产管理的企业不多,但是现在从做商业地产或者说做综合开发的企业来说,没有说自己做轻资产管理的也不多了,几乎大家都在做这个。
 
我们为什么会转到这么一个状态上,并且是这么快的时间做了这样的变革?商业地产资金沉淀的下来特别大,回报的效率很低,回报率不那么高。在国内很少有企业愿意主动、长期地持有资产。这就要求我们作为资产运营方,站在一个以终为始的格局上,以退出机制的角度,回到原点来看待我们的资产管理,并对我们的商业地产进行有机的整合,通过我们的运营,我们希望达成与高质量的运营商以及有一定运营能力的资产管理方建立良性的合作循环关系,完善我们的能力,提高我们的运行效率,并且为市场做好强大的资产的后备力量,这样便于我们的资产在运行过程中逐步的估值的提升,以及我们的资产总体回报的最大化。
 
目前在国内真正能够把这个资产管理做得比较有好的数据的不多,我相信通过我们去年的综合乏力,加上我们今年确实都是各自在互相学习、各自比武,我相信在明年的这个时候,包括今天来参会的大多数企业,拿出来的数据都会比较好看,并且我们背后的数字逻辑也会有一定的标准性和一定的可参考性。

回到爱琴海,我们通过怎样的手段把物业管理或者说资产管理做到有一定的规模呢?爱琴海商业集团是通过规模化管理的效果,实现了收入的提高和费用的节省。我们目前意向签约的有100多家,投资运行的有70多个,开业的有十几个。我不敢说我们是最快的,因为我们每年就开几个,今年大概开八九个,但是我们敢说我们能够在运营过程中投入全部的精力,尽量地提高资产的回报率和收益。其次尽量地通过技术化的手段,通过我们管理的反复论证,来降低我们在运行过程中的一些成本。当然,我们的NPI得到了提高,我们就会有很好的市场表现。
 
我们的规模化发展来自于资产管理的合作模式的多样性,以前有人问过我,是不是我们只做轻资产管理,或者问我的比例,其实我们没有很严格的比例,对于我这家运营的公司来说,集团给我的理念和我们所运行的理念,我就是做资产管理。所以我的合作方是多种多样的,我们有通过自持,说是自持,其实我的公司是不持有这个物业的,我跟我们的开发公司还是合作关系,我们通过合作的方式、租赁的方式,通过市场的购买方式,来实现我们的快速拓展。
 
近期可能在座的有几个企业也知道我们把慈溪的项目拿下来了,虽然跟了一段时间,但是我们最终通过公开市场的拍卖拿到这个项目以后,大概用了前后10个月的时间,在9月30号的时候开业了,当地的政府和我们都感到很惊奇,开业前7天每天都是20多万人,没想到在慈溪都有这么多人来,并且前三天都是市里派了专职的队伍在那里负责交通的疏导和安保。
 
在这个过程中,我们是通过盘活物业,市场的公开收购来做的一个最好的案例,我们是跟星浩资本有合作,我们做了一个产品跟他们一起拿的这个项目,如果有机会,我们可以更多地拿这样的项目。
 
我们拿到了这些项目,最终达到这样的效果,我们都做了什么呢?除了我们常规的做法,近期我们又有一点变化,就是我们加入了更多的技术元素,就是在管理中增加了更多的管理的内容。能够用文字表现的就是我们的精准的5A的场景化模式,还有我们爱琴海全资产管理的模块化的运行模式。大家看到的刚才的这两张图,我们都已经把它数据化、信息化了,在我们的实际运行过程中,我可以通过这些模块运行到我的日常经营管理过程中去,这也是能够在短时间内实现全国的规模化运营的一个基础,当然这个我们也花了一定的时间(两年多时间)才逐步走向稳健运营。
 
后面的细节我就不讲了,对每个精准的定位的解释,从文字上就能看得出来,我们通过对数据的分析,对我们的运营、选址、服务、会员进行了一对一或者是目标性的营销,包括我们近期做的嗨购节都是有针对性的。
 
另外我们在业态、空间上都有一定的创新,我们的马术俱乐部已经是一个常态了,这是安藤忠雄设计的民族美术馆和光的空间的书店,还有我们自有的IP小店长,还有我们在商业的外立面、商业的大空间上的创新。

主持人:谢谢张华容女士。接下来有请本环节最后一位演讲嘉宾,他是新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷先生,演讲的题目是“知大势、解人性、玩商业、借智能”。掌声有请。

欧阳捷:非常高兴能够在观点商业地产论坛上跟大家分享一些我们对未来商业地产大势的看法。这次汇报的题目叫“知大势、解人性、玩商业、借智能”。
 
大家都知道大润发曾经提出一个观点,“打败我的不是同行,而是时代”。别人还在活着,时代还在进步,它没有了。有些企业为什么被时代打败了?其实不是被时代打败,是被自己打败,因为他们看错了大势、踩错了节拍,失去了未来的发展机会。有非常多的企业的法人治理结构非常完备、内部流程体系非常健全,人才团队非常优秀,但是因为他们没有看清楚大势,所以才失去了未来。
 
大势到底是什么样的?我们的商业的地带仅仅是零售的迭代吗?过去经过了这么多的迭代,它也没有突破零售的范畴,新零售也没有突破零售的范畴,过去我们讲线上只是工具,这句话是对的,新零售能够让我的增长更快吗?并不能,新零售并没有给我们带来很多的增长,我们的社会零售总额还在下降,电商的增速也在开始放缓,所以我们认为电商只是切分了市场增长的蛋糕,并没有给市场带来更多的增长。但是购物中心也在突破过去零售的范畴,引入更多的体验式的业态,很多业态也推行了线上线下的融合交易。但是即便是这样,购物中心的这种变化也没有带来零售更多的增长。这是什么原因?
 
我们可以看到,我们的人口还在不断增长,但是社会零售总额的增速却在下降。背后的逻辑有三个大势。有人说是不是因为我们房价太高了,透支了消费力,这是短期的行为。更长期的有三个趋势,第一是新生儿逐年减少,现在的新生儿比上世纪90年代每年少400多万人。
 
第二是老龄化,李光耀曾经说过日本是一个走向衰退的国家,就是因为老年人不怎么买东西,老电视机看着也挺好,老汽车开着也行。
 
第三是我们对消费的欲望逐渐淡漠,我们现在吃、穿、用的消费都在下降,男士戴手表的越来越少,女士穿拖鞋的越来越多,我们对消费奢侈品没有过去那么强烈了。当然,我们市场的蛋糕还在变到,它的增速虽然在下降,但是还在增长,只是增速不会那么快。我们已经快进入一个不知道要消费什么的时代。

对于商业广场、商业地产、购物中心来讲,我们可能面临一个更大的危机,这个危机就是科技可以让我们足不出户。我们为什么一定要到商业里面去?过去有人说购物中心里面有魔镜,女士要到魔镜面前去试,我们要选各种各样的衣服,但是未来魔镜可以放到家里。
 
同时,无人商店能不能带来更多的消费者,这也不行,购物中心都不去了,无人商店还有什么意义呢?未来还有无人移动商店,未来满街跑的无人汽车就变成无人移动商店,我们用手机一呼叫,它就从无人商店通过无人机把东西送到我们家的阳台,我们还要感知购物吗?不需要了。
 
所以现在最大的问题是我们的物质已经基本满足,而我们的精神是非常匮乏的,但是我们的收入还在增多,我们多下来的钱干吗了?一个是追求人民日益增长的美好生活,但是这个日益增长的美好生活不是从物质里面获得幸福的时代,这个时代已经结束了。
 
我们需要洞察人类的本性需求,人类的本原需求在哪里?我们满足我们的生理本能之后,我们会追求社会的本能,自我认同的本能,以及我们的解脱本能,这些都是精神层面的消费。什么是精神消费?精神消费就是你花了钱,什么都没买来,最后变成一张纸,比如说门票,它是我们的感官刺激、个人提升、思想感悟。
 
我们都在体验各种感官刺激,我有一个朋友的女儿到南极去跳海,我问了身边的很多朋友,你们愿意去吗?没有一个人敢去,因为那里不仅是水性好的问题,根本是你能不能施展开,只有企鹅能施展开,他们为什么要跳呢?就是追求极致的生命体验。
 
另外就是提升自我,我们的知识迭代,各种思想修养、艺术修养都是如此。所以我曾经跟爱琴海华容总交流,他们引进了一个马术项目,我跟那个马术项目的负责人交流过,我说那个马术确实很好,但是还远远不够,你仅仅给他们带来了一些体验,带来了马术的技能和技巧,下一步你应该去做什么呢?应该带来一些知识,带来文化、礼仪、修养,甚至带来击剑,再进一步你把他的爸爸妈妈一起带进来,如果他们的父母不跟他们一起学习,他们的代沟会越来越大。同时我们还可以修炼自己,我们可以礼佛、修禅,来提升自己,学会珍爱生命。

我也写了一个公众号,我的公众号叫欧阳先声,我写了4篇关于精神消费的内容,我认为精神消费是不少于物质消费的一个更大的新蓝海,这个巨大的市场蛋糕会非常大。
 
现在我们的社会已经进入了高周转时代,所有的东西都进入高周转,我们到海南、香港出差,出差一个星期的时间,以前没有手机,没有BB机,我们可能晃晃荡荡来一天,然后再开两天会,然后再回去,一周就过去了,领导也找不着你。现在我们的微信、短信,随时随地被下达了任务,这时候我们的时间成本是非常高昂的,我们必须从过去的无目的性消费转变成更精准的消费,这时候我们的商业的本质期待就是更精准、更方便、更人性、更丰富。
 
更精准,现在有智能导航、智能导购,还有智能分析,包括我们现在不光是商业广场用上了人脸识别,我们的吾悦广场的建设工地上也开始用了人脸识别,当然有了人脸识别,我们就可以分析工地上到底有多少人,到底今天有多少木匠,有多少瓦工,有多少钢筋工等等。
 
当然我们还需要更方便,我们需要更好地去理解消费者的懒人思维,为他们提供更便捷的消费通道。在这种情况下我们可以看到无人餐厅、无人商店等等,这些都已经不新鲜了。我们还要减少他们的排队,让他们付款非常简便,还可以把货直接送到家里去。当然我们还有更人性的东西,比如说未来男人可能非常不愿意去逛街,这时候我们有机器人陪着女人去逛街,解脱我们的男人,在过程中还帮她们出主意,当参谋,这时候我们的女性可能不再需要男人去陪着逛了。
 
当然我们的精神消费更加丰富多彩,精神消费不同于商业地产,它一定是独特的、与众不同的作品,因此它可以满足我们分散化的、个性化的、小众化的各种各样的需求。所以人总是向往着一个更美好的生活场景,如果我们把这个生活场景更富有变化、更有格调的消费场景,放到我们商业的物业门口,一定会有更多的游客愿意到我们的商业广场里面来。

当然未来商业场景到底怎么打造?我们认为要打造好一个商业,首先要把客流引进来,所以我们需要把商业场景打造好,怎么打造商业场景?我们首先要关注人,什么样的人会到商业里面来?我们觉得未来重点要关注两类人的方向,第一个是新人种的游戏人生,我们前段时间曾经听过零点资讯的董事长袁岳先生讲的东西,我觉得非常有启发,他说70后的人70%玩游戏,80后的人80%玩游戏,90后的人90%玩游戏,00后没有人不会玩游戏,未来的新人种的游戏就是游戏人生,我们要从他们的游戏人生中寻找机会,未来游戏场景的商业空间对他们来讲是充满了熟悉感,充满了亲切感的。
 
当然我们的电竞的商业场所,我们有电竞主题酒店,电竞主题餐厅、电竞馆等等,这都是他们未来需要的商业场景。我们也可以引入到我们的商业广场。另外有很多游戏人喜欢闻所未闻的,看前所未见的,玩总也过不了关的,这对他们来讲都是人生的极致的体验。他们也会结合虚拟世界把我们的游戏玩得更加极致。所以我们如果能够抓住新人种的游戏需求,就能抓住新人种的消费潮流。我们还可以模拟驾驶舱,体验轰炸、格斗、俯冲、上升等等。
 
当然这些年轻人总是会成熟的,总会慢慢长大,这时候他们可能更关注的是成年人的文化世界,在这个成年人的文化世界,他们不但体验动的快乐,可能也愿意体验静的享受。比如说我们面对围棋高手的碾压,很多人脑炸、吐血,但是我们却欲罢不能。比如说我们喜欢欣赏音乐,我们可以看机器人怎么指挥,这是新的商业体验。我们还可以看到共享音乐创作室,未来把它引进我们的商业广场也是有可能的,我们把共享音乐创作室引进来,有很多人喜欢作词,他不喜欢作曲,我们这里有各种各样的作曲家,还有人帮你演绎,帮你形成曲子,出门就可以分享。我们的机器人还可以为我们讲经,帮助我们修禅,帮助我们懂得更多的人生的哲理。
 
所以未来我们想借助智能,可以帮助我们把商业玩得更好,借助智能可以理解我们的人性,借助智能也可以让我们的商业变得更加的丰富多彩。
 
我们提出一句话,只有拥有未来场景的想象力才能拥有未来产品的竞争力,如果我们能够做到这一点,我们就可以把我们的精神消费广袤无垠的新蓝海打造得更好。
 
未来的商业应该是物质需求加上我们的精神享受,合起来才是我们真正的商业终极目标。如果到我们的吾悦广场,我们可以精神消费,最后顺带购物回家,这才是我们商业广场的最终目标。


主持人:感谢欧阳捷先生,接下来我们即将进入的是第一环节的主题讨会,这是一个改变与创新的年代,互联网在连接全世界与各行业的同时,也在颠覆着一切,商业领域的变革更是天翻地覆。如何才能把握新时代的商业脉络,找到通往未来的康庄大道?第一环节主题讨论会的讨论主题是“新商业浪潮 看得见的未来”。
 
首先请主持嘉宾世联行首席技术官黎振伟先生。以及参与本场讨论嘉宾:宝能集团高级副总裁、宝能地产总裁、宝能城市发展建设集团总裁余英先生;福晟集团董事、执行总裁、福晟土地投资公司副董事长何建华先生;招商局蛇口工业区控股股份有限公司商业管理事业部副总经理王俊标先生;华夏幸福副总裁、商业事业部总经理吴艳芬女士;首创钜大有限公司助理总裁符兹栋先生;广州时代商业管理公司总经理王媛媛女士;凯德商用北部区域总经理袁嘉骅先生;合生商业集团商业事业部副总经理王海燕女士。


黎振伟:欢迎各位嘉宾,我们这一场的嘉宾有7位。前面的演讲非常精彩,我刚入地产行业的时候是做商业的,没想到30年后还是回到商业,所以我们这个行业太有得做了,以后哪怕住宅没得做了,商业还是这么精彩,其它的论坛没得搞了,估计商业地产业是永远不会落幕的。
 
回到我们这个主题,我们有7位嘉宾,一共40分钟的时间,我们要严格遵守时间。
 
大会给我们的主题是新商业浪潮,看得见的未来,分了三个话题:第一,消费趋势的变化,第二,存量运营时代谁能抓住美好的未来,第三,互联网改变了世界,也改变了商业。我是这样理解这三个话题,第一个话题,我们的消费越来越多样化,他们要求实惠、重品质,我们的商业面对这些消费者,非常不简单。
 
第二个话题告诉我们,存量运营时代,运营是很难的,我们今天来到愉景湾,看到了经过40年的发展才有今天,我们国内的房地产如果按住宅开发的模式,是不可能做到这样的,但是问题是我们要改变,我们需要有一个更长的培育周期,同时要接受一个回收慢的过程。
 
第三个话题,互联网时代,这个东西更可怕了,它可以给我们带来很多新的科技,改变我们很多的消费方式,但是它也带来了很多更新快的问题,我们可能一个商场还没开业,可能就要变了。所以我把这三个话题叫做三大动力,也是三座大山。我们怎么化解这三座大山,去迎接三大动力呢?这就是接下来我想每一位嘉宾来探讨的。
 
首先有请福晟集团的董事何建华先生,我刚才跟何总沟通了一下,因为福晟是行业的黑马,发展很快,但是你们是以住宅开发为主的,我看到你们在2010—2020年的规划是要进入全国50强,要打造100万套住宅按照平均100平米计算,那就是1亿平米,在这么大的开发量里面,你们怎么考虑你们的商业配套,又怎么做商业配套,如何做创新?

何建华:余总太谦虚了,本来我也想谦让,让后面的人先发言的,因为我今天也是来学习的。
 
福晟集团以住宅为主的业态,是地产+建筑,以建筑板块为主,我们收购了福建的六建,这是一个1950年成立的国有企业,我们2006年收购的时候,年产值是15亿,今年能超过600亿,这是在建筑方面。这些年我们做住宅的,大家知道从规模到现金流,大家也尝到了甜头,但是随着市场下行以后,我们也在思考,打造一个综合性的企业,还是要有一些好的资产。前些年我们开始探索,我们做了一些小的商业,比如说写字楼,我们在福建的福州有4栋写字楼,都是自持的,在湖南长沙也有项目,在上海我们也收购了海航的一个项目,也有部分商业。我们在深圳前海也有投资,所以我们把这一块也是作为未来的重点打造。
 
我今天来也学到了很多的东西,特别是刚才华容总和欧阳总的发言。
 
我分享两点,第一,这个市场永远是存在的,追求一个新,刚才主持人也提到了,我们这一组讨论的是新,一个是产业新,还有一个是客户新。体验式消费和欧阳总刚才讲的未来的新的商业,这是一个很大的亮点,未来的前景是很大的。
 
第二,对福晟来讲,我们还是比较谨慎的,我们还是看地段,看人口和产业的。选址是非常重要的,对我们做住宅做了25年历史的企业来讲,我们想做商业,但是一直非常谨慎,不过我们对未来还是非常乐观的。
 
黎振伟:您还是没有点到最根本的,您又乐观又谨慎,我知道您在思考,希望明年在这个时候您能谈谈您的创新点。

黎振伟:下一位是招商蛇口的王总,刚才看到您听的那个模式我很兴奋,招商蛇口在蛇口发展了40年,愉景湾在香港发展了也是40年,现在你们的发展真的是非常迅速,这么迅速的规模,你在蛇口做了40年,在到外地发展的时候,怎么面对刚才说的三座大山呢?在现在这个时代,我们的发展还能这么快吗?应对外界的变化,招商蛇口的模式要如何调整呢?
 
王俊标:我们在全国有大量的已开发、待开发的项目,到2020年我们会在20个城市有30个以上的商业项目,大概开发面积300万平米以上。现在市场最大的变化是消费者在变化,消费者变化之后需求跟着变化,我们因应这种新的需求,客户需要定制化、专属化的解决方案,面对这种客户群体的细分,我们才推出花、海、汇三个产品系列,来应对不同的客群的需求,来做产品的细分。比如我们的汇港产品线,我们是以艺术空间打开商业空间和建筑空间的界限,创造一种更加好的体验感,我们打造屋顶花园,12米高的双层铺,这都是体验感非常好的。
 
对于存量市场,我们目前也一直在思考,尤其是我们国有企业,如何对现有的存量项目进行重新包装、重新定位,符合新的发展需求,达到优化布局,做到提质增效,这是我们招商蛇口商业要考虑的重中之重。我们在这一块也有很多的案例,比如说我们的意库产业园区,我们把这个园区整个拿过来,里面有一些公寓、酒店、文化长廊,有一些IP,既能满足周边的居民需求,又有一些文化的内涵,类似愉景湾这样的地方,是非常舒服的,人人都很向往这种地方,我们这种场景做得是很到位的,也成为行业内学习的标杆和典范。
 
在互联网方面,目前招商蛇口是用开放、积极的心态拥抱互联网,包括改变跟顾客、消费者的沟通,包括跟供应商的合作,我们集团所有的办公的协同,现在在外面出差非常轻松,全部是移动办公,协调的效率很高。以前大家都会认为国企效率低,其实我认为我们的效率很高,每一个文件从发起到审批都是非常快的,这也可以加快跟我们的消费者和供应商的连接。
 
黎振伟:我们之前也到招商蛇口进行了学习,我觉得您刚才演讲介绍的更多的是给人展示的规模的宏大,现在您讲的是精细的细分,存量物业的改造,还有互联网的更好的思路,这方面更多的就不是大规模的发展,它是以运营和创新为引导的发展方式,这种方式很重要。为什么我特别强调这个东西呢?未来的商业不可能再像过去那样建那么多的房子,运营是更重要的东西。

黎振伟:第三位嘉宾是来自华夏幸福的吴艳芬女士,我最早了解华夏幸福的项目是固安产业园,我觉得它和愉景湾有点相似,也是你们的第一个项目,也是最好的项目,这个项目可以简单给大家描绘一下,我们是如何面对这三座大山的,在新的项目里面我们也能不能都做到这样呢?如果再做又应该怎么变呢?
 
吴艳芬:大家下午好!我们的商业在整个市场来说还是比较新的,因为随着产业新城的发展在慢慢地做商业的布局。到现在为止我们也开了几个城市,比如说环北京的,我们在固安的项目,还有廊坊大厂附近的项目,还有环上海的项目,所以我们的布局是围着产业新城,然后在做都市圈的商业。
 
现在我们也做了很多产品线的细分,比如说在固安我们有城市中心级的项目,我们服务于整个城市的项目,也有我们的度假型的项目,像刚才很多嘉宾讲过的,大家在消费领域当中其实也在很多的细分,一方面是从不同的时间段,不同的年龄,以及不同的角色下的细分。我们最近做的文旅的微度假的项目也是比较有意思的,因为它是都市经济圈,我们希望固安新城的这些人在周末度假的时候,他的商务需求、全家人的需求,以及北京周边的非常多的家庭人口,他们也会到我们这边来做周末度假,我们会给他们提供满足需求的服务。
 
我们还没有面临像行业那么强的三座大山的竞争,我们本身就是自己产业新城内的商业。我们也有很好的发展逻辑,比如说我们有多少人,在这个人的细分当中,他有什么样的需求,我们就对应建什么体量的商业和建什么类型的商业满足他的需求,所以我们这个发展是一个比较良性的情况。按照过去的开发逻辑,我们不但满足了产业新城向下居民发展的需求,同时在商业回报率方面也是比较正向的,所以整个我们的商业资产来说,因为我们有大的模式,同时也有比较好的发展的逻辑,所以说整个来说,我们整个数据还是高于行业平均发展水平的,这也对未来我们再去布局更多的产业新城也带来了一个比较好的数据的支撑。所以在这个情况下,我们更多的是打造产品线,打造我们的团队的经营能力,所以这三座大山对我们来说,练内功是一个比较大的我们要挑战自我的方面。
 
对于固安来说,我们的商业单店的表现都是比较好的,比如说我们有很多零售品牌首次进入固安,我们的很多合作伙伴一开始是比较忐忑的,担心我们能不能带来他们想要的投资收益,但是从一开店开始,他们跟北京最好的单店相比,他们的坪效一点都不差。
 
这跟我们的投资也是有关系的,人有多少,我们做多少体量的配比,这是比较良性的,尤其是我们新开的固安的微度假的项目,因为它的体量不大,它拥有比较天然的景观和比较好的地缘优势,我们离北京非常近,距离天安门大概不到50公里的路程,距离非常近,交通也非常便利。所以在这种情况下,我们的项目开了之后,坪效就非常高,而且很多人把它当成非常好的度假的场所。
 
还有我们在嘉善的项目,还有我们正在拓展当中的合肥的项目,都有很好的表现。最近在发力的跟希望带来高增长的就是我们的微度假型的文旅的项目,也希望跟行业的同行们有更多的交流机会和学习的机会,带来更多的新业态。

黎振伟:固安是我们国内房地产的一个典型的模式,刚才我留意到吴总特别强调微度假,跟愉景湾有点相似,我们今天去看愉景湾,他们说这里的商业地产也是以度假为主的,千万不要搞成大商业。像你们这种新型的城镇做商业,一定要注意不要做的哪几个点?
 
吴艳芬:我们的时间也比较短,也在摸索的过程中,建立商业团队也不过是几年的时间。我觉得第一个建议是体量不要一下子过多,因为是新城,它聚集人口是需要一定时间的,它的人口复杂性和导入人口的速度都是需要商业不断培养的,商业和导入人口,包括产业,它是正向互相促进的情况,所以我们的经验就是不要贪大,不要求全,而是更多地基于你能吸引谁和服务谁这两个角度来深耕细作。
 
所以我们投资的项目,更多的是细分市场,而不是一下子建一个大而全的项目,这是我们的一个经验。第二是你有一个稳健的,并且有一个长周期计划的公司的支持,这也是比较重要的,不要说今天做了,明天又有一个什么样的变化。第三是团队的稳定性,这是目前整个商业行业比较大的问题,我们通过常青藤的系统的培养,通过核心高管的激励计划,使得我们平均的司龄远远高于市场的平均水平。所以团队经营的一个稳定性也带来比较好的收益。
 
黎振伟:吴总总结了三点:第一,不要求大,第二,一定要有一个长远的支持,第三,稳定的团队。我们今天到愉景湾参观,我也特意留意了他们的员工,很多都是工作了十几年的,这一点很重要,如果没有这个东西,我相信它也做不好。

黎振伟:下一位嘉宾是首创钜大的助理总裁符兹栋先生,去年我们也看过你们的奥特莱斯,您可以介绍一下你们的商业怎么面对三座大山?
 
符兹栋:我们发现现在的市场有一些变化,我们预计到2021年消费者市场的规模会达到6.2亿美元,中国仍然是世界上发展最快的一个消费市场,消费崛起的主要是富裕的家庭和年轻消费者的消费习惯的变化,还有线上线下融合的消费,这是现在的一些变化情况。
 
我们的奥特莱斯不像以往那样你需要开车一个小时才到,我们也在推出我们的3.0,我们的奥特莱斯开始进入城市,我们的奥特莱斯不再是一个单独的奢侈品聚集的商业项目,我们也有很多的其它的项目,包括有消费体验的项目,跟传统的奥特莱斯还是不一样的。
 
黎振伟:这个不一样的根本在哪里?我们到国外的奥特莱斯都是买折扣的名牌,国内的折扣名牌往往不多,所以国内的奥特莱斯跟国外的奥特莱斯的差别比较大。
 
符兹栋:国内的奥特莱斯的发展速度比较快,我们的业态还是比较接地气的,综合多方面考虑,是比较适合中国消费者的消费习惯的。
 
黎振伟:你能否介绍一个在国内做的最好的奥特莱斯,值得我们去看的地方。
 
符兹栋:全国排名第三的奥特莱斯是我们在北京的房山奥特莱斯,消费是排第三的,品牌和业态的组合都非常丰富。
 
黎振伟:我们下次一定要去看看。

黎振伟:下一位嘉宾是广州时代商业管理公司的总经理王媛媛女士,王总跟她的公司有一样的特点,就是锐意创新。我刚才跟王总交流了一下,我说住宅创新很容易,但是商业的创新是不容易的,因为它的特点、规律决定了,它是快不了的,需要慢慢培育。时代地产这么一个锐意创新的企业,怎么去看商业创新呢?你们有什么成功的实践或者案例?
 
王媛媛:珠三角的很多的朋友对时代地产是比较熟悉的,我们是一家聚焦在大湾区发展的企业,而且我发现主办方今天也把我们有相同基因的企业放在一起,包括我们和福晟一样,我们都是做地产出身的,做了20多年地产,这几年我们也逐渐把商业作为我们的战略发展的板块。
 
创新这个词很长时间都会觉得是时代地产的基因,确实我们在做地产的时候有很多的创新,比如说我们的产品创新、营销创新,我们在市场上有非常多的项目的营销都脍炙人口,比如说时代花生、时代糖果,这一系列的推广。另外就是我们的品牌的创新,我们有时代的美术馆,创新一直以来都是我们血脉里面非常重要的内容。
 
但是,住宅的创新和商业的创新是很不一样的,很难把住宅创新的那一套直接搬到商业里面去。地产人转成商业人其实是蛮颠覆的,是要经历完全自我否定的过程,然后不断地去思考。虽然都叫地产,但是商业地产和住宅地产是完全不一样的。
 
时代商业成为一个战略板块也就三四年的时间,刚刚我也梳理了一下黎总讲的三大动力,我们应该怎么去用,怎么去创新。
 
我觉得首先是模式的创新,地产的模式比较简单,就是拿地、开发。存量地产里面有很多的模式创新,珠三角有很多的存量是集体用地,这部分地很难做成住宅,但是它有天生的优势能够做商业,我们能不能将它这部分做好?我们在这种集体用地的模式创新上做了很多的思考和创新,我们也有很多的落地实践案例,包括我们之前在白云区做的一个项目,之前它也是一个旧厂房,是一个村级工业园,之前的产值也特别低,大概5块钱一平方,我们经过一个微改,因为这样的集体用地你很难把它推倒重建,我们大部分是用微改的模式去做,做出来之后让它原本的文化底蕴保留下来,我们保留了特别多它原来的内容,因为它是以前的村级工业园,有很多之前来广州的农民工打工的印记,我们在那里做了一个城市公园,做了一个广东的农民工博物馆,带动了村级工业园的发展,这也是很好的盘活存量物业的方式。特别是这两年我又看了香港的大馆,它是之前在中环的警察署改造的存量物业的典范,它在市中心的地方,把文化、旅游、商业进行结合。我觉得存量物业不仅仅是一个物理形式的改变,而且是连接了一个历史、现在和未来的方向。还有一些位置很好的地,比如说我们在长隆周边的一个项目,我们通过集体用地的模式创新把它盘活。
 
第二是产品的创新,我觉得产品是需要创新的,而且产品创新的思路跟住宅还不一样,因为住宅的购买人群的结构还是比较固定的,无论是小太阳还是两口之家,现在多了二胎之后,结构又会发生一些变化。但是你会发现企业的形态特别不一样,特别是现在初创的企业越来越多,企业的生命周期不一样,而且行业的细分也不一样,特别是我们在做一些办公产品的时候,我们很难固化出一种产品,它能够很长时间去用。所以我觉得办公的产品在创新上,更多的它怎么通用,并且它未来改造的时候更方便,甚至有些时候它需要一些降维。有越来越多的企业可能在办公产品上不太需要那么多的标准,他可能要更加的方便、更加实用,所以我们看到那么多的众创空间、联合办公不断地出现。所以我觉得第二个是要做产品的创新。
 
第三是运营的创新。这跟互联网的思路是非常契合的,因为运营更多的是结合人,我们在住宅里面,房子卖掉以后,更多的是做好物业的服务,它面对的是单个的个体。但是在商业里面,我们今天看到的商场里面,我们怎么用一些科技、智能的手段连接消费者。在我们的办公的商业产品里面,我们怎么去运营他们?我觉得更多的就是关注人。但是我觉得关注人这一点,在互联网上,更多的它是一种连接,我们发现越来越多的人不愿意走出门,他们通过互联网去连接。
 
我们做商业地产的会有天生的一个很好的物理空间,让大家本身就连接在一起。可是我们以前发现,你即使把物理空间连接在一起,我们在一个办公楼里面,我们在隔壁,但是互相之间并不认识,我们并没有把这些群体经营起来。现在在我们的办公楼产品里面,我们更多的做的就是社交、分享,我们希望能做一个不仅仅是提供给我们的客户一个物理的空间,而是能够给每个企业一个生长的土壤。确实我们在新的项目里面,跟很多的传统办公产品不太一样,我们并不是仅仅给他一个物理空间,我们提供了大量的配套,可能这样的配套有点源自于我们之前做住宅的想法,但是我们这一系列的配套,我们会发现客户们都非常认可,因为他觉得以前的办公的时间很长,但是很单调,办公的时候有很多碎片时间,而且办公时间的生活品质是需要提升的,所以这一点正好契合了住宅开发商愿意去做配套、愿意投资配套的理念。
 
总结来讲,我们要把这三座大山转化为动力,这三个创新很重要,也就是模式创新、产品创新和运营创新。

黎振伟:我们说了那么多创新,都很动听,但是下面的投资者、银行家会问你一个问题,效益怎么样?你的财务指标怎么样?我们希望明年用我们的实际案例来告诉投资机构,我们创新以后,成效是很好的。
 
下一位嘉宾是来自合生商业集团商业事业部的副总经理王海燕女士,作为广州的开发商,合生真的是一个很元老级的开发商,他们在广州很擅长做豪宅和商业,这个商业创新起来也不容易,我估计三座大山对你们的压力很大,但是动力也是很大的,王总是这个行业的资深人士,您给我们介绍一下合生是怎么改变的。
 
王海燕:我先为商业人做一个宣传,刚才黎总说了,说商业有三座大山、三个动力,我们都是做了十几年的商业人了,为什么还能孜孜不倦,而且是不知疲倦地往前奔跑。我觉得商业在某种程度上就像一个万花筒,你每时每刻从每个角度看到的都不一样,而且你可能还在期待下一刻、下一个角度是什么样的。所以这就是商业的魅力,这才是商业真正的原动力。我觉得人类社会不停止,商业就会一直存在。这是从个人角度为我们的商业做做宣传。
 
从合生商业来讲,刚才黎总说了,合生创展、珠江投资,这都是老牌的民营企业,当年的南方五虎之一。我们是在2015年11月份开始筹备成立了合生商业,经过近3年的经营、运营、开业、筹备,我们已经在行业市场上取得了一些小成绩。现在我也想跟大家就我们取得的一些小的成绩做一些实际案例的分享。
 
从消费者来讲,肯定发生了变化,现在90后、00后的变化可能比我们知道的更加大,他更加的随性、个性、有自己的主张,而且不想有雷同,这是他们大的性格上的特点。另外,现在很难说任何一个年代的人,我只在线下实体店购物,或者只在线上购物,他一定是复合型、全渠道的购物的方式,或者是消费的方式。我们是实体商业,我们应该怎么做?不管是电商还是线上零售,它只是把这个蛋糕做大,在这个情况下我们怎么做好线下实体,怎么跟主流的消费群体产生对话和交流,这是我们需要做的。
 
在这方面我们做了一些尝试。以我们北京的朝阳合生汇来讲,这是去年12月2号正式开业的,开业到现在大概一年的时间,我们的日均客流已经达到了10万人次,在北京的日均客流已经在前三。我们做了哪些跟目前的主流消费群的交流和沟通呢?我们做了一个以青年创意公园为切入点的2万平米的实景街区,这里面有8大主题,包括日不落、兔子市集、脑洞镇等等,这个2万平米的空间里容纳了200个租户,这不是统一包给一个人的,是我们一家一家招商来的。在这里面,我们的年轻的消费群体有得吃、有得玩、有得逛,已经在北京形成了非常好的口碑传播,这是我们做的第一个尝试。
 
另外是在建筑上的大胆创新,我们在朝阳合生汇的5层拿出将近5000平米的共享空间,这里面的最高挑高达到了25米,其实是一个全天候的室内空间场所,在这个空间场所我们怎么跟现在的主力消费群和年轻人进行对话和沟通呢?我们利用电影文化IP,利用电竞游戏的IP和文化的IP,在这里进行一个素人真人秀的体验场景的打造。比如说今年年初的时候,我们就跟腾讯进行了英雄联盟城市赛总决赛的比赛。包括我们现在已经在布展鬼吹灯、火影等等的项目,我们明年还会跟故宫博物院、乐高等等,在这个5000平米的室内空间进行一个素人的真人秀的体验,他喜欢cosplay,他喜欢成为电影中的一个角色,我们可以在这里满足,这是我们跟没有的年轻人相互交流的一种方式和方法,这是从消费者变化来做的一个变化。
 
从存量房的经营来讲,存量经营一定是今后所有商业运营的一个非常重大的课题,这个课题下,在我们商业来讲,一手是赚消费者,一手是赚租户。原来最开始的商业就是简单的收个租金就好了,但是随着我们在超一线城市大家竞争的环境的不变化,我们就不能再做一个简单的只能收租的地主,我们要做一个有技术含量、有科技含量的地主,在这种情况下,我们打造了我们的APP合生通,现在我们的客流系统已经到了店铺级,利用我们的APP在租户这个平台上,他可以看到当月他的客户到店率,包括他这个品牌租户在整个项目中的经营排名,这也是我们深度运营的一个角色。
 
还有我们的科技应用,这也是现在逃不掉的,必须要应用科技,我们在这方面的尝试和创新也是在七八月份做了一个项目,我们做了一个自己的IP恋物街,我们做了人脸识别,做了全场的RFID电子价签,做了电子进销存,做了无人超市,从商业地产角度,我们把这一套全部做了一个体验,其实这也是给我们的消费者有更多的科技应用的新的感受。同时在空间上,我们也是为了满足现在消费者变化的需求,我们要打造一个流动的Mall、迷你的Mall,这都是我们在创新经营空间运营上的一些新的尝试和体验。
 
黎振伟:谢谢王总,欧阳先生刚才说的这些他们已经在做了,刚才我跟杜总也在旁边聊了,杜总是来自上海兴业太古的,他说国内的开发商确实速度非常快,这也是商业万花筒的精彩所在。
 
我们跟合生的兄弟公司有一个合作,在珠江新城,珠光地产把一个新的商场2—6楼交给世联策划,运营做办公空间,不做商业,这个变化是很大的。我觉得今年的开发商变化是很大的,明年我们也可以把这个项目拿出来讲讲。

黎振伟:最后一位嘉宾余总是我们这个行业的老行尊,余总是规划师,又是开发商,也是一个很有创意的人,我想请余总也跟我们讲讲,从他的角度来谈商业如何面对三座大山、三大动力。
 
余英:我是来学习的,所以我不敢先说,要听大家说了我再说,我非常同意王总说的模式创新、产品创新以及运营创新,到了今天,我们做任何老的商业一定会死掉,因为人变了。
 
做商业是要很细腻的,特别是前段时间看到王思聪的那个电竞世界第一,我再跟我的孩子进行了深度交流,我发现创新是最重要的。刚才王总讲的有一点我不同意,她说住宅的创新不太好做,我认为住宅创新是势在必行了,我们以前设计的住宅是以睡觉为主的,所以分成了三房两厅、四房两厅,如果家庭住宅以交流为主,那就没有必要三个房间了,晚上睡觉的时候隔一下很容易,但是我们现在的住宅设计完全没有创新,这个地方一定会有很大的创新,而且现在年轻人不要房子了,那是爷爷奶奶的房子,那些大别墅年轻人绝对不要,年轻人要的是一种能够住下来,能够空间流动的,楼下丰富多彩。
 
商业也是一样,商业未来应该是一个黑匣子,而不是现在的一间一间的商铺,一间一间的商铺是以前怕你偷了我家的商品,所以用墙隔着,晚上还要锁门。以后不是这个概念,特别是电时代的到来,互联网时代的到来,我相信真正的商业一定会在模式、产品、运营方面有巨大的变化。
 
就像我去年说互联网时代到来,中国房地产的7只黑天鹅,如果共享汽车和自动驾驶出现了,我们的商业写字楼基本上有一半要关门了,我们很多人住到郊区了,5车道变成10车道了,速度非常快,就没有必要住在郊区,像我们住在愉景湾,到中环27分钟,非常方便,为什么非要挤在市中心呢?所以这种变化很大。
 
纽约有一个剧场,以前我们的剧场是一堆人坐着,前面有很多人演戏。在纽约这个剧场是一个七八层楼高的空间,他们在前面演出,而且剧情是随时变化的,我相信未来的商业可能是有20层楼的商业,里面没有一个一个店铺的分割。香港人做商业很有经验,走廊多宽,到哪里要加宽,铺位多宽,进深多少,以后这些老经验可能都要打破,走廊可宽可窄,店铺的隔墙可以分割,刚才有一位先生介绍了,一楼是化妆品,二楼是女装,五楼才是男装,六楼是运动,七楼是儿童,这些业态布局全部都会打乱,真正的商业要发生巨大的变化。
 
所以在下一步我们在探讨的时候,创新这两个字非常重要,如何把年轻人吸引过来,我们多听听00后的意见,可能会好很多。刚才有一位嘉宾也介绍了,在商场里面可以自己写词、谱曲,我相信在商场里面做衣服也可以,今天在座的除了男士西装以外,各位的衣服都不一样,大家也可以进行自己的创作。将来还有个人的IP也很重要,将来不一定要上班了,有自己的创意就可以在互联网上收钱了,有了钱就可以去花钱了,在虚拟世界里面成为一个大咖,钱就源源不断地来。就像范冰冰的弟弟,发了一张照片就有几百万的收入,将来这个世界会发生巨变,创新也会带来很大的变化。我希望大家在创新方面一定要做很多。

黎振伟:希望明年我们能看到余总有新的创作。最后一句话,我们心目中未来的商业是什么,请各位表达一下。
 
余英:刚才我说过了,我们未来的商业一定是打破所有模式的一个黑匣子。
 
何建华:人性化、个性化的商业。
 
吴艳芬:未来的商业一定是一个大家都心中向往的,到了那儿比任何一个地方都要愉悦的一个场景。
 
王媛媛:我觉得未来的商业不再是一个简单的消费的物理空间,而更多的是让大家去成长,能够根植在那里,并且能够找到快乐的土壤。
 
王俊标:未来的商业一定是一个很舒服的第三空间,社交、体验、交流、用餐等等各种美好的事情都在这里发生。
 
符兹栋:我觉得未来的商业就是赢得消费者的时间,为其打造美好的生活。
 
王海燕:我认为以后的商业空间应该会成为一个大家在这里体验潮流、时尚、娱乐、科技,体验任何一种城市生活的极客空间。
 
黎振伟:谢谢各位。

主持人:让我们再次掌声感谢以上各位嘉宾为我们带来的精彩分享。

接下来我们将进入今天的第二环节的议程。消费金融、互联网金融方兴未艾、远未成熟,REITs资产证券化等迟迟未能落地,在商业地产的领域,金融的作用难以估量,但离完美还有很长的一段路途。

第二环节的主题是“资本回声:商业与金融的不完美世界”。首先开启的是主题讨论会的环节,商业地产金融创新必修课,让我们掌声有请本环节的主持嘉宾:建银国际金融有限公司董事总经理曾粤晖先生。以及参与讨论的嘉宾:全国工商联房地产商会香港及国际分会主席林熙龄先生;奥陆资本执行首席投资官蔡金强先生;彩湾智本首席顾问、不动产发展运营专家耿树森先生;中国长城资产(国际)控股有限公司投资部董事总经理田炯先生;元丰资本合伙人古迎辉先生;香港光正置地、广东光正房地产负责人陈大佑先生;广东省房地产研究会执行会长韩世同先生。

下面把时间交给各位。

曾粤晖:刚才在席间受教很多,我们这一组也是星光熠熠,有很多老朋友,也有一些新朋友。

今天我们拿到这样一个话题,我觉得很有意思,因为可能我们会有完全不同的解读和理解,就是关于商业地产和金融之间的关系到底是水乳交融、如鱼得水,还是大会给出的专题,尚未完美、前景可期。在这里我非常希望能够听到台上各位嘉宾的观点。

我们今天有三个分议题,首先是商业地产金融的创新思考,我们的世界在前进,每一个行业永远都走在创新的路上,刚才讲到商业地产运营,以及它的设计、它的所有的创新,对于它的朋友,我们金融界,又怎么样在这样一场共谋中以我们的创新和前瞻为它的发展提供更大的助力?

第二是商业物业运营投融资的策略,我们的行业要发展,需要金融的支持,需要资金的推动。在这样一个环境里,我们如何能够在合规的状态下,尽可能地通过我们的创新思维、不懈的创新努力,为这个行业带来更大的助力和协同。

第三是关于商业资产证券化的话题,我对这个话题的理解是讲商业地产的资产证券化。我参加行业的年会有几年了,这个话题应该我们也谈论过几次,就是关于商业地产乃至于整个地产行业,我们的资产证券化前路在哪里。我记得大约在一两年前,我曾经作为嘉宾表达过这样的观点,这样的探索我们永远在路上,但是有可能还没有这么快能够达到非常充分利用资产证券化的手段来为行业服务,确实两年后的今天,我们依然在探索,我们依然在讨论和交流,下面就把时间交给台上的几位嘉宾。

我们按照顺序,首先请林熙龄先生谈一谈这几个话题,我们自由发挥,话筒在我们手上,我们想讲什么就讲什么,其他的嘉宾也可以自由的补充。

林熙龄:这些话题现在都是比较热的。我们现在讲创新,最主要的是创新以后怎么持续做到现金流比较稳定,我们投资者去看的时候,不管是创新还是用传统的方式做,最后都是看收益率,如果你做得好,你怎么做金融创新、做证券化都可以,当然还有你的产品的设计,这跟以前也是不一样的,因为今天的对手和消费者的心态也不一样,改变也是很快的,可能你今年喜欢商业地产的商场物业,但是很快整个业态,以及用户的心态都改变了,你看5年以前都没有什么共享概念的,现在已经有了很多的共享的东西,这个业态的改变是很大的。

包括我们如果真的要投金融创新,我们做一些比较中长期的投资,中间的变化的影响也是很大的。所以现在要想的不单单是创新那么简单的问题,关键是你创新以后是不是可以持续拿到比较可预计的现金流,不管是什么类型的产业。我们看的很多金融的产品,最后的估值也是比较偏高的,但是现金流是永远跟不上的,你做很多的金融创新,最后可能还是得不到本来想要的东西,所以我们最后还是要回到基本的层面去考虑。

曾粤晖:我和林总是同行,可能我们的很多理解也接近,我觉得他的意思是,在所有探索和创新的路上,重过程但是更重结果,我们可能有目的、有手段,都是为最后的一个好的结果服务,时间能说明一切,我们这样的创新是不是有效的创新,是不是合理的创新,是不是一个可持续的创新,用很多的结果都可以证明。

下面请蔡总谈谈您对这个话题的理解和观点。

蔡金强:商业在中国一直都有很多人很勇敢地尝试,过去的10年、20年,大家也不是非常容易,因为它是一个资本要求很高的行业。对商业地产这一块来说,我觉得春天就快来了,可是现在有可能是黎明前的黑暗,尤其是今年跟明年,因为中间涉及到一个东西,就是融资成本在今年跟明年会大幅的飙升,这对商业的运营者是非常痛苦的一个事情。

在这种情况下,如果要做金融创新,我个人觉得会有非常大的挑战。所以上一场的嘉宾也提到了这个问题,现在更重要的是做一个模式跟运营的创新,金融的创新并不是非常容易。如果把商业地产分成四个阶段(土地、开发、运营、退出),拿中国和美国相比,你会发现中国在前两者的投融资方面是挺发达的,后面两个几乎瘫痪。土地融资方面是很不错的,因为靠的是自家的钱,在开发阶段,中国的开发贷的总体规模大概是美国的5—6倍,所以资金非常充足,银行的支持也很大。

可是在运营的阶段,中国的经营性物业贷款,商业方面大概就只有美国的1/6。在退出阶段,美国的REITs跟ABS总体的规模大概是2万多亿美金,中国只有它的2.6%左右。所以你会发现前面两个阶段咱们的融资功能是比较强的,后面两个阶段是接近瘫痪。现在这种情况下,后面两个阶段怎么补足呢?退出阶段不容易解决,因为REITs最主要靠政府放不放行,税务部门松不松口,如果它不松口的话,鸭子在嘴边也吃不到,现在ABS运行的还算不错,从这四个阶段来看,现在能创新的并不多,你只能从运营方面把它做成熟,然后把经营性的物业贷款这一块做大。

现在只能回到这个根本,在资金链这么紧的情况下,你要做创新,也是比较难的。现在商业地产做得比较好的华润,它是像资本家一样在做,以前的万达或者是新城,它是像工业一样做商业地产,太古是像艺术家一样慢慢雕琢,只有凯德一家是像金融家一样来搞商业地产。所以你发现真正用金融去搞商业地产并不是特别容易的,凯德做得好是因为它在新加坡,它可以通过新加坡的REITs把它套现出去。所以我觉得最主要现在还是要回到经营这一块。

曾粤晖:说到点子上了,经营为本,刚才蔡总一口气把地产公司可以做的一系列的融资方式说了遍,除了传统的开发贷之外,也包括REITs、ABS等等资产证券化常见的产品,现在境内在这方面还在一直探索,希望早一天能为大家提供更多的服务。

刚才两位嘉宾提到创新很难,难在何处?希望大家简单谈一两句。我们这个会议选址在香港,今年在愉景湾召开这个会议,大家都希望了解香港的商业地产运营和内地有什么样的明显的区别?有什么可以学习的地方?

另外讲到融资,目前我们会发现钱就在那里,但是怎么样拿得到?境内跟境外比,据我们了解,可能我们的开发贷之外还有并购贷款,并购贷款在境内通常是不超过50%的,但是在一些欧美成熟市场往往可以达到更高的比例,可能有70%到80%,但是门槛很高。你具备这样的条件,你可能会获得非常好的资金的青睐和支持,但是这个门槛很高,这个门不容易进。所以上面这三个问题,我想请蔡总再做一个简单的补充。

蔡金强:我简单说一下为什么创新比较难?因为现在整体的资金链非常紧,现在海外的高息债已经涨到了10%以上,你用这种钱来搞商业是没法搞的,阳光城发行一笔新的债也要7%、8%的利率,现在这么高的利息是很难做商业的。现在谁家都没有余粮,算来算去就只有保险那里还有点钱,其它的地方也没有那个钱能拿出来让你去创新,所以我觉得创新现在不是特别容易,现在就要靠自家本事。

现在香港和国内有什么分别呢?实际上还是有息负债的成本的分别,香港的开发商现在的有息负债的成本长期就是2%,国内即使是华润也要4.7%、4.8%的有息负债成本。所以很多咱们不能弄的东西,它可以弄,它跟你慢慢熬,它先盖三五年,再花三五年养熟,他可以跟你耗六七年,国内有几家可以跟你耗?所以这是融资成本方面,我们有很大的分别。

另外香港是一个很集中的城市,它的购物人群或者说地点都非常集中,所以它又符合了地段跟人流各方面的要素,所以我觉得这几点国内能跟香港做商业的大环境比的城市不是特别多。

曾粤晖:我再把我刚才的这三个问题请古总也回答一下。如果成本许可的话,我们是否有必要利用高杠杆的并购贷款去实施更积极的商业并购,您怎么看这个问题?

古迎辉:这个问题要根据商业项目的自身条件来确定。如果说它的回报、现金流是允许的话,是可以利用更高的杠杆或者说更高的利息去做这个并购。如果这个项目本身是很一般的,甚至盈利能力是比较差的,你利用那个杠杆反而是起一个反作用的。

刚刚前面两位嘉宾也说到了,目前的市场环境比较差,所以很多地产商都希望通过金融创新去得到帮助。金融创新本身是很重要的,但是我们也需要重视商业地产项目本身的盈利能力,这是一个很根本的问题。但是金融创新往往是在市场环境最差的时候,反而迫使创新产品推出来。回顾欧美的金融创新的历史,CMBS、REITs等等,他们当时推出来是美国的市场环境最差的阶段,被迫推出这个创新的产品。

回到国内来看,现在国内的职场环境是比较差的,往往会有利于推动金融创新。所以我们在国内的一些创新产品,比如说CMBS、REITs,但是在国外已经实行了几十年,已经是非常成熟的产品。

国内在这方面的产品或者是工具才刚刚发展起来,从技术、手段和市场容量来看,还有非常巨大的空间可以发展,我们下一步可以继续深化REITs、CMBS,进一步发展,跟政府或者是主管部门共同推动金融创新,使产品进一步成熟。另外一方面,金融创新可以结合最新的技术手段,或者是互联网金融,以及目前最新的区块链等等技术,加快证券化的发展。金融创新在目前这种困难的环境会有更快的发展。

曾粤晖:古先生刚才讲的这个创新更多的是一种困境创新,是一种倒逼型的,处于在市场比较困难的境地中被迫的创新。另一方面我们也会经常谈到主动性的创新,前瞻性的创新,未雨绸缪,为将来美好的世界规划,去做一些重大的安排。所以创新这个大的话题里面,我们会想到它包含了很多的概念,或许有产品的创新,或许有系统技术方面的创新,有制度的创新,还有很多很多其它方面的创新,我们在会前在小群沟通的时候可以看出耿先生有很多的理解和想法,您对金融创新、资产证券化都有话说,请您分享您的观点。

耿树森:今天对我来讲是一个非常难得的学习机会,今天是讲商业地产的金融,金融对我来说是一个陌生的领域,我这20来年在房地产方面一直在操作,金融是我需要学习的行当。过去20几年更多的是服务于香港的知名地产企业,但是一直亲历国内地产20年的发展,从整个演进的过程,住宅发展的过程自己亲身经历,做了很多住宅的项目,也有机会去做一些商业项目。

回到今天的话题,我觉得商业地产到了一个新的阶段,商业地产的金融模式的创新对地产来讲是非常重要的工具,整个地产行业是需要金融的支持,才可能发展,这是一个重资本的行业。

我自己从一个地产的实操者的角度来看这个话题,如何进行商业地产的创新?创新在这里的确是非常重要的,刚才讲到了不同的资产证券化的工具,是可能解开商业地产大家面对的共同的困难。但是有一件事需要资本和发展商共同理解,商业地产和住宅地产的盈利的逻辑貌似相同,但是差异巨大。

过去20年因为国内地产发展太快,但是也太过集中于住宅房地产的发展,住宅房地产的逻辑相对比较简单,拿地、借钱,赶紧设计、开发,分产权、卖出去、回款、还贷款,就是以快为逻辑,快是一个企业生存的价值所在。所以金融和房地产商都很习惯如何在快的节奏下实现资本价值,实现发展商的需求。

但是现在经过20多年的发展,大家太习惯了住宅发展这样一种快的节奏上,用分产权盈利的方式,但是商业地产这件事情是完全另外的一个逻辑,商业地产恰恰就是不能快,如果是用住宅房地产的方法,用分产权的方法,尽快把产权卖出去,或者尽快把商场填满,这件事情可能恰恰会令商业后面的盈利更加困难。而商业地产的盈利,在香港、美国或者在日本,它就是一个需要时间获得资产本身的价值的增值。香港的商业地产价值除了一个项目计算之外,可能它本身相关利益的投资回报会更高。所以发展商和资本之间必须共同探讨创新的方式,而探讨核心的关键,资本和发展商之间就应该放弃住宅房地产思维,放弃快盈利的观点,才可能找到盈利点。

在这里我谈谈我在国内经历的两个楼盘的经验,一个是在广州的珠江新城,15年前我做过一个广粤天地的项目,当时很多人跟我说,你在这里做一个商业地产的项目,不如做成一个住宅或者是分商铺卖掉,但是最后做下来,我做了一个综合性的商业项目,现在回过头来看,就是因为坚持了10年,整件事情的价值是数十倍的增长,而整个盈利回头来看,对于住宅本身带来的价值的影响远远超过了这个项目本身可以计算的价值。好在那时候香港地产商新世界能给我们5年的时间去运营这件事情。资本也是有一个取向的,资本如果在这个事情上有5年的时间,能看到这个项目的价值,可能最终它的价值不是发展商一家能获取的,资本能获取到更高的价值。

今天我看了愉景湾,我自己也亲手做过一个以愉景湾为蓝本的在佛山的项目,可能是大家不太看好的高尔夫球场,当时也是面临一个选择,如何用快周转的方法把房子尽快建成了卖出去,这件事情可以套现、可以盈利。这件事情最后的价值就是一个住宅本身的增量,但是那里有5000亩的土地,现在变成了佛山公开赛的赛场,广佛新世界的项目,现在多了5年的时间,土地的价值和整个项目的价值已经数十倍的增加。

资本和发展之间不应该是两方,资本必须要盈利,但是通过盈利的方式和目的,能够看得更综合、看得更宽、看得更长远的时候,地产商能够给资本带来的价值会更加巨大。我觉得接下来商业地产的金融模式创新,这是非常重要的事情,但这件事情可能对房地产本身的价值,商业地产如何能够更好关注长周期的盈利,这是资本和发展商需要共同努力的。资本可能关注到盈利本身,住宅地产关注销售之后的盈利,而商业地产更关注的是资产升值的价值,不管是REITs还是ABS,都是商业地产能够成熟以后盈利的商业模式。房地产商现在需要的是一个商业地产从开始诞生,到能够真正产生效益,中间这个过程的金融的模式,可能才能够真正带给房地产商帮助,也能够带给资本最大的收益。

我觉得很开心的是今天是一个很好的学习机会,如果住宅房地产发展是过去20年的积累,我觉得只是一个前奏,商业房地产的发展,或者持有性物业的发展才可能给资本和发展商带来一个持续的、更高的价值。

曾粤晖:风物长宜放眼量,很多事情都莫过于此。谈了许多,确实我们商业地产既注重外壳,也更注重它的内核,在这里我们高举高打之余,也要来点脚踏实地的。接下来请田总谈谈怎么样对房地产提供资金方面的助力?从资金的层面我们怎么实实在在地做些事情,为这个行业提供更多的支持?

田炯:房地产的一个短板就是缺乏长期稳定、低成本的资金,在商业地产尤为突出。我们作为四大资管公司,过去更多的做的是不良资产的收购、处理,以及批发转零售,通过银行不良贷款的收购,做一些基金的重组,然后把它对外出售。

但是我们的底层资产很多都是商业物业、土地和不动产。所以我们过往的这种模式相对是简单的。不知道大家注意了没有,刚才爱琴海介绍的慈溪的项目,它也是来自法院的法拍,我们的很多退出通道也是来自一些司法退出途径,把贷款拿回来就行了。现在我们开始在做一些增值型、赋能型的主动管理投资,拿到了一些贷款以后,可以债转股,科技提供一些增量资金,进行改造、开发、招商、运营,以及退出。

并且现在国内的资本市场的证券化的产品越来越多,包括CMBS、REITs,这一块我们也是在做很多的尝试,并且我们在海外也有一些成熟物业的经验,主要是买一些老旧的公寓来进行一些改造,然后招商退出,收益率也是不错的。国内这一块市场很大,而且这一块属于一些特殊机会,它不是说每个物业都可以升级改造的,真的要一个案例一个案例去看,需要有很强的招商运营管理以及前期市场的定位能力,所以我们在这一块也在跟一些市场机构合作,并且有一些项目也是在前期阶段,这是我们进入商业地产的一个主要的途径。当然更多的以前的抵押贷款,包括过往的一些类似于高息债的贷款也在做,但是这不是我们的主业。

曾粤晖:希望以后有机会能够在其它场合或者是论坛上能够听到田总对于一些具体案例的分享。

曾粤晖:现在我把这个问题重新交回给光正置地的陈总,听到了田总对于他们所能提供的这些产品和服务的介绍,作为行业中人,我们有没有金融方面的需求,这些金融界的朋友在以后能够提供帮助的地方,我想听听您地想法。

陈大佑:感谢主持人,也感谢观点给我一个机会和大家互动。我说一个过去的故事,然后说一个“科幻小说”。

1960年第一个REITs是美国国会调规出来的,当时的总统是艾森豪威尔。所以美国在资产金融的创新是超过半个世纪之前的,今天的革新者已经在革自己的命了,我们都在说创新,其实我们大家都在很困难地复制人家几十年前的事。凯德的房地产基金是80年代开始打造的,80年代开始陆续上市,一直到现在。其实我们是跟在别人后面的。

我下面说一个科幻小说。这个科幻小说是我正在做的,我在大概一年前进入投资代币,这就是大家常常听到的比特币、以太坊,这几天下跌都很厉害。我今天介绍的科幻小说是我们正在操作的,叫做证券代币,它的简称是STO,就是把商业资产、有营收的物业证券化,它是通过持有币来持有你的股份。今年6月到9月,华尔街批了大概90多个项目,所以这个已经不是科幻小说了,9月份之后的数据还没有,但是应该是开始井喷了,大部分是写字楼、酒店资产、商场,也包括美国比较特殊的低收入资产。

现在我们要创新,我建议先看看世界,不单单只看国内。目前有三个项目比较好玩,一个是在东南亚的服务型公寓项目,我通过STO投资1亿美金,占股70%,它的综合成本才300万美金。第二个是美国中部的一个项目,这是一个低收入人群的租赁项目,是专门给低收入家庭租赁的项目的资产,我们把它代币化,它的租金是政府资助80%,它的增长杠杆大概是35倍,当然这是政府介入和站台的。第三个是明年会做的项目,是中东的某一个地方的资产,它大概是42亿美金,60%是商场,20%是酒店,20%是写字楼,这个项目会全部发,大概会发到估值的80%。

我再说一下什么叫资产币,资产币和功能币有什么差别。什么是功能币?比特币就是一个功能币。资产币是基于真实资产,代币持有者直接持有股份,还有公司股份收益权。如果各位同行有兴趣,可以会后找我详细了解。

它跟IPO上市,甚至在香港证券化,做REITs、ABS不同的地方是,这个代币是世界流通的,不是区域流通的。

曾粤晖:不知道大家有没有看到这个对未来世界的描摹,其实就近在眼前,确实未来已来,我们每个人都在其中寻找到自己合适的位置。今天压轴的时间,我们交给尊敬的韩会长,听了这么多朋友的发言,我想听听您的高见。

韩世同:虽然我没有亲自做过商业地产,但是从业20多年,一直对商业地产的发展模式非常关注。我们看到比较成功的运营商业地产的模式,要么是非常强大的,比如说恒隆,它号称不用借银行的钱,几乎用自有资金就可以了,当然它有些资本是从美国过来的,但是不管怎么样,它是类似于自有资金,自有资金发展,就可以度过很多的风险,因为你不会在没成熟收获期的时候就有人逼债了。

比如说广州的天河城,也是仰赖它的投资方的资金实力。如果资金实力不足,又要大规模发展商业地产,这方面做得最好的就是凯德,去年我跟观点一起到新加坡参观了凯德、丰树,他们都是这种模式,他们非常注重后端的REITs,但是前端他们是领投加若干支私募基金,它只需要卖少量的公寓就可以让自己的项目运作起来。

万达的模式在经济上行的时候是成立的,经济下行的时候它就兜不住,因为资产增值的规模抵挡不住它的债务方面的压力,造成了这样一种状况。但是凯德其实是在开发阶段就领投,然后带几个私募基金。现在讲来讲去都是举债融资,忽略了权益融资。现在国内的私募可能比较严格,最近我在研究一些科技方面的基金,它必须要100万以上才能加入,为什么不能有10万、20万、30万、50万的呢?

我们的P2P本来是一个很好的创新,结果搞到现在出了很大的问题,如果把这些民间的资本聚合起来投到项目里面,好过通过二级市场的操作,那个钱未必真正流到需要的地方去。当你把一个项目拉长来看,比如说10年时间,三年多开发周期,三年多持有周期,最后应该是到REITs,就是长期的保险等等追求稳定的资金来持有,这样的长周期,可能这个资产增值若干倍,你在每一个周期阶段给股东带来的收益都会非常好,冯仑就是非常提倡这样一个模式的。

而且我研究凯德、丰树,包括国内做得非常好的越秀,越秀在前端是没有一个私募的,比如说它领投,带领若干只私募,就用股东的钱去开发了,然后他们过几年就退出了,退出之后交给后面的运营方。现在做得比较好的我们看到有铁狮门、黑石等等,资管公司能不能再往前走一步,参与到这个开发阶段,使得资本有更好的收益。

我觉得现在大家都忽略了,都觉得轻资产好,但是我发现香港的很多机构都是重资产的,我做住宅地产赚了钱,我建一个写字楼,然后持有它。我觉得在这方面不要过度的盲目,要么全部是举债型的,要么全部是轻资产,轻资产到最后就是没资产。我有一个物业在这个地方,我有长期的收益,这也是一个非常好的安排。

曾粤晖:技不压人、艺不压身,我们还得有一点东西压舱底。在一个特定的时间节点,到底什么更重要,我们常常在探讨,在我的观点里面,所有这一切其实都是互为左右,相生共赢的,时间会说明一切,做时间的朋友。林总刚刚跟我耳语几句,说他有话补充。

林熙龄:听完所有讲者的分享,我有一些启发,所以做一个简短的补充。

刚才有一位嘉宾讲到,在美国做REITs,做其它的金融创新都做了很多年,他们都是老大哥。我想说的是什么呢?现在如果在商业地产方面有一些突破,做一些金融创新,因为现在钱、项目怎么匹配很多人都在考虑,但是有一个很重要的点,我们学金融的人都知道,你看过去每隔10年都有一场金融风暴,特别是2008年,CDS这个东西为什么造成这么严重的后果?

你要知道不管做什么创新,你买的东西是什么。CDS就是很明显的有问题的,我们都不明白它背后的东西到底是什么。创新不是不好,但是创新到一个没有人知道的地方,那就是有问题的。反过来我们看到美国的CMBS比较传统,CMO、CDO这些东西也是一些创新,中国也有做这些东西,当然不是叫一样的名称。

但是你看这个商场的收益率就是这样的,它的价值就是这样的,不管你怎么创新,它永远都是这样的。当然如果你有一些不同的东西,可能它的收益变大了,你的创新加了一些不同的风险在里面,所以你要分析,投资是很简单的,左手是风险,右手是回报,其它的都是加进去的,把那个过程搞复杂一点。所以你要看那个风险到底是在什么地方,如果没有风险,搞那些创新的东西没问题。

否则,你买一些新的产品,好像是很创新,但是如果最后有金融风暴发生,或者是经济下行,你发现你买的创新的东西变成不能体现你价值的东西,这也是要小心的。我提醒大家,创新的时候要想一想,你买的是什么东西。香港以前都有一些创新的东西,你要看那个风险跟回报,以及跟你的底线到底是什么,你清楚这些就没问题,否则创新不能为你带来一个你想象的盈利,这是有问题的。

曾粤晖:我想回应林总最早的一个观点,他说我们的创新既要注重过程,但是更加要关注结果,换言之,我们觉得这个创新的过程本身也应该是有人文关怀的因素在里面的,技术不是冷冰冰的,技术也有温度。当我们每次在这里相聚的时候,我觉得既像是一场朋友会,又像是一间工作室,我们非常希望我们的交流能够持续,能够带来启发,能够实现成果。感谢观点,感谢各位。

主持人:非常感谢各位嘉宾带来的精彩分享。

接下来即将进入的是第三环节的议程。城市在生长、扩张的同时也需要更新,存量市场与创新业务成为了房地产行业的新风口,在过去几年时间当中,商业地产高速发展的后遗症,也是今天商业创新与运营必须思考的命题。

第三环节的主题是“模式思考:城市发展与商业创新”。首先进行的是演讲环节,有请本环节的演讲嘉宾,印力集团合伙人、副总裁许英女士,演讲题目是“美好生活,全景服务”。掌声有请。

许英:尊敬的各位来宾,大家下午好!今天我代表印力,很荣幸可以各位同行以及在座的众多专家,一起交流我们的一些想法和经验。今天我演讲的题目叫“美好生活、全景服务”。

我们看一下实体商业的变迁,第一阶段以百货和商超为主,第二阶段才进入到我们今天的话题,就是体验型的购物中心。今天很多同行说到了他们的业务增长,我觉得这是很开心的一件事情,但是印力相反感觉到了有危机,我们感觉到了在经济下行的情况下,我们深深感觉到可持续性增长的痛点。

因为我们是一个线下的实体,我们传统的业务模式还是收租金,租金的增长完成是和销售额的增长息息相关的,一旦我们看到经济下行,销售的增长不足,或者是因为行业的竞争摊薄了这个部分的盈利的时候,平均租金的收益率是在下滑的。而且成本还在不断上升,虽然税收方面政府在减税,但是有很多的成本,包括有人工成本,还有新科技的投入等等,这些成本都在上升。还有一点就是我们对消费者是不是真正的有洞察,我们其实还是一个B2B2C的业务,但是我们对这些80后、90后有多少了解,我们并不是真正的参与者,所以这使我们感受到深深的危机感。

对印力来说,我们觉得还是要先深度地洞察这个时代,这个时代消费者对品质的生活有要求的,消费者的人群也在变化,他要求的场景也有所不同,这是多维的,而技术的变更是推动全球经济、全球行业的变革。这些行业的洞察,我们有没有抓住呢?这些行业的洞察,我们能不能及时地把它内化到我们的经营上?这是我们全行业要做的事情。

虽然我们有很多的尝试,但其实坦白说这些尝试现在都是很片面的,我不知道大家同不同意我的观点,但是我们是深深地感受到,我们试了很多,但是它直接的效应有多少呢?因为现在商场的供应量是非常大的,人均已经超过了1.2平方米,不仅是大城市超过,二三线城市都超过了。

因此我们同行里面会做很多的创新的举措,包括在硬件方面的投入,刚才我们看到无论是爱琴海,还是招商,或者是其它的商场,他们都在商场的设计、装修、场景的打造上下了非常大的工夫,而且也有很多IP的介入,这都是要很大的成本的。

当然我们要考虑这些项目的可复制性有多少。我们现在在商场的投、融、管、退里面,我们现在说的比较多的就是管,但是在投资和退出方面,我们根本就没想好。前一个环节关于资本市场的探讨里面,大家都看到了,连地主家都没有余粮了,现在我们的融资成本都是很高的,以印力来说,我们有128个在管项目,包括万科和印力直接管理的,我们没有开业的项目只有十多个。所有商业地产都是一个重资产型物业,它的持有期是很长的,这个退出没有解决好,这么多资产你怎么可持续的发展?完全靠经营,经营是一个很大的话题,经营要面临很多的创新,这种创新到底能不能带来突破,谁都不知道。

因此,我们也看到有很多的开发商,他们去把一种产品做到因为大家喜爱而需要,比如说北京的芳草地,它让我看了觉得非常的惊喜,但是有多少城市可以做这样的复制呢?我们在同行里面也看了多,我们也在全世界考察,我们觉得有另外一个维度可以考虑,就是更好地满足基本的需求,极致地满足他的基本的需求。

在这里面有很多国家做得是非常好的,比如说日本,它对顾客极致的体验,对顾客每一个交流的点,我们都是赞口不绝的。甚至现在还有一些新型的区域,像泰国的购物中心,它是百货加购物中心的模式,它的服务做得也很极致,产品也打造得很好,它的每一个节点的体验都做得很好。请问中国的商场有多少做到了?

香港非常小,没有太大的可比性,你能把香港的整个模式推广到全中国吗?我相信你会遇到很大的障碍,这就是印力现在面对的障碍,其实也是万达等等同行遇到的障碍。在这里面当然有很多可借鉴的好的开发商做的尝试,像华润、凯德,都是需要学习的,国外也有很多好的开发商,也是我们印力要好好学习的,我们的基础功还不够扎实。

印力现在已经是万科的一个商业平台,万科一直提醒印力,你是我们做商业的一个平台,你要和最多的消费者接触,你要成为他们生活的伙伴,是他们生活交流的中心,你要回归到业务的基础,回归到业务的本心,好好地服务你的消费者,他们才是被你关注和服务的人,你一定要让你的商场是一个有温度的地方,是承载了一种记忆和美好的体验,是成为他们生活不可或缺的一部分。

我们丁总常常会讲一个案例,他到了菲律宾的时候,菲律宾SMmall,它占了菲律宾40%的市场份额,他说SMmall的小朋友最开始学会说话就是“爸爸、妈妈”和“SM”,他们的爸爸妈妈带他们去得最多的就是SM,所以他们对SM有很深的感情,但是我们现在的商场有做到这一点吗?

我们的商场旁边有一位老人家,是一个荷兰人,他就住在我们的商场周边,他每天早上10点都会我们的大家乐吃早餐,每天风雨不改,他到了我们那个地方,我们的保安会扶他去到他的位置上,大家乐的同事根本不需要说任何的话,就等着把他要的餐送到他的面前,他就享受完他这一餐,完全就像是他的朋友一样。我们有多少商场做到把我们的消费者像朋友、家人一样对待?我们觉得这个空间应该充满温度感,而不仅仅是那么简单的一种交易的平台。

我们还要把租户看做是我们的合作伙伴,我们要和他一起去创造一个更好的连接,让他们和我们长期一起更好地服务消费者。

对消费者来说,我们更希望服务这个消费者,是和我们的各方面的盟友,和我们的合作伙伴一起去打造一个生态圈,让这些消费者能跟我们有更深度的链接。现在印力已经是万科的平台,万科现在已经不叫地产公司了,它除了住宅之外,还有租赁、产办、冰雪、物流、教育等等,这方方面面我们都是可以打通的,所以我们对消费者是希望能成为他们的一个全方位、全场景、全生活流程的链接的地方。

在一些业务的尝试里面,因为我们需要和我们的合作伙伴更好地结合、更好地赋能,所以我们成立了一个新零售基金,这个新零售基金是印力和另外一家基金公司单独成立的,我们会挑选一些新出现的,在市场上很有成长空间的品牌,我们直接投资在这个平台上,然后我们在商场里面培养这些优质的品牌。

科技赋能这一块,我们现在只是到一个点,但是服务的深度,我们一直在思考。因为这个深度的问题,我们成立了两家公司,一家公司做数据的分析、运营,一家公司是我们和云天励飞合作的,云天励飞是深圳市政府投资的做人脸识别的公司,这家公司的创始人是我们国家千人计划的科学家,我们和他们成立一个平台,我们不仅是做人脸识别,识别完了之后进行深度的运营。我们只识别了一个人,后面的动作也会加入,我们下一步就会考虑会员的经营,我们识别他之后,跟他进行深度的链接,然后对他做全场景、全生活、全生命周期的链接和服务。这就是我们的一个目标,这是我们下一步要去运作的一个方向。

印力成立至今15年,在这个过程中我们很感恩,我们一开始就和很多行业的巨头合作,他们投入进来,我们只专注做商业地产,而且只做商业地产里面的购物中心。

我们有四个产品类型,一个是印象城,这个产品大家听得可能比较多一点,我们还有印象汇、印象里,印象里是社区商业的产品,还有一个是印象城,这是我们的超大型的产品,我们在明年年底在上海嘉定有一个纯商场会开业,有32万平方米。

今天我想和大家交流,希望得到大家指导的就是这么多,谢谢。

主持人:非常感谢许英女士的演讲。接下来掌声有请下一位演讲嘉宾,香港兴业国际集团租务及管理主管杜一莉女士,演讲题目是“新消费趋势下的商业模式创新探索”。

杜一莉:大家好!首先非常欢迎大家来到愉景湾,愉景湾是香港兴业国际的一个旗舰项目,也是我们可持续发展的一个非常好的产品。最近几年我们也介入了很多商业地产的发展,虽然说我们商业地产的体量现在还不是很大,但是我们在每个项目还是做了很多的创新,今天就一些项目的实践给大家做一些简单的交流。

大家都知道现在电商的发展是非常快的,刚刚过去的双11,天猫的销售额已经超过了2000多亿,让实体商业非常汗颜。很多人都在说,是不是线下的实体商业已经不行了呢?但是我们看另外一个数据,2017年的零售销售额的统计,80%的零售还是在线下发生的,我们也想看看我们作为实体商业的运营商,怎么样能够拿到80%的这部分份额。

我们看天猫和电商这十多年的发展,我们也发现它的经营也发生了很大的变化,包括在2009年,它唯一的一个手段就是半价促销,但是在10年之后,在最近我们也跟天猫有一些线上和线下的合作,我们发现天猫也已经发生了很多的变化,一方面它线上和线下结合,另外一方面它整合了阿里巴巴所有的品牌,做了一些新零售的应用场景的整合。

我们也研究我们的消费者,刚才很多位嘉宾也都提到,大家已经厌倦了一些物质性的消费,反而更加追求一些体验,追求一些精神的消费。所以说消费的需求和消费的行为都发生了很大的变化。

我们看到埃森哲在2017年的一个消费行为的分析研究,一方面80后、90后这样一些词不断出现,他们是我们的消费的中坚力量。但是80后、90后的消费行为有很多的关键词,我们也感到有些意外。一些关键词是个性、重体验,但是有两个新词,就是E灵感、线上搜,现在大家到线上找到一些灵感,但是很多的体验还是希望回到线下来,所以我们最近也在跟天猫做一些线上了线下的互动,现在我觉得线上和线下的界限越来越模糊,大家都会联通在一起。

从消费的行为变化来看,其实也就是跟马斯洛的需求层次是一样的,大家已经从生活必需品的消费逐渐升级到品质的消费和个性化的消费。比如说我们上海的兴业太古汇,我们有一家戴森的旗舰店,在前两个月的时候推出了一款新的卷发棒,4000多块钱一套,虽然说价格比较高,但是真是一货难求,现在它的订单已经排到了明年初,也说明大家现在并不满足于一个基本的消费品,而是追求一些有品质的产品,追求一些生活里的奢侈品。

刚才也讲到,我们的消费结构在发生很多的变化,从单一型向多样型发展,同时我们的实物型的消费向服务型的消费发展,还有就是个性化和品质化,推动了线上线下的联动。

接下来讲到一些我们已经实现的商业项目。目前我们在上海跟太古地产各占50%合作的,共同开发、共同管理的上海兴业太古汇,去年11月份开业到现在整整一年,之后也会讲到我们在运营和招商过程中的一些小小的亮点。

香港的中染大厦位于荃湾,它是一个工业项目,我们把它活化成一个商业项目的比较成功的案例。另外我们在天津市中心跟新加坡的政府投资公司GIC一起合作了天津津汇广场,这也是一个城市综合体,它的商业部分是由中粮大悦城输出管理,目前是、天津的和平大悦城已经在运营。另外就是香港愉景湾,大家也看到我们有一些不同的商业成分。虽然说我们有一些商业体量,但是我们基本上每个项目都是完全没有复制,每个项目都有它非常强的个性和创新的元素。

关于商业模式的一些创新的探索,我们总结为四个方向,一是品牌的创新,二是体验的创新,三是科技的创新,四是IP的打造。

首先讲品牌的创新,我们叫做人无我有,兴业太古汇和香港中染大厦的商场都有很多新的品牌。上海的兴业太古汇有240家的品牌,我们引进了43家上海首店,其中包括30家品牌旗舰店和15家独特的品牌概念店。大家对上海的商业市场都很熟悉,在一个那么成熟的市场里面,我们能够做到引进这么多的首店,我相信还是非常不容易的。

这里简短的举几个例子,星巴克臻选烘焙工坊,这是大家都去过的,也比较熟悉的,这是我们跟星巴克做了两年的互动,同时也做了一些政策方面的突破,最后才能把它引入落地,效果非常好。另外我们两家品牌也都有很多的创新,一个是蔚来汽车,它在我们的店里完全推翻了卖车或者车辆展示厅的概念,它完全把它做成了一个会员服务中心和车主的互动中心,在里面可以办论坛,可以办生日会,可以把它作为车主的社交的场所和中心,后面也可以看到蔚来和我们做了很多的跨界,甚至在刚刚过去的一个时装周里面,帮我们做了一个跨界的时装表演。

另外我们引入了一个百年老店双立人,大家知道它是一个典型的卖厨具和刀具的品牌,我们也是跟它做了很多的互动,最后引进了它的全球唯一的一家美食学院和它的米其林餐厅。这都是我们在招商的过程当中跟品牌做了非常多的互动、交流,我们作为一个平台,还是要跟我们的租户成为一个合作伙伴,鼓励他们去做更多的创新。

中染大厦也是一样,作为一个活化的项目,虽然它是一个社区型的商业,我们也是引进了很多品牌最大的分店或者是当地的第一家分店。

第二是体验方面的创新,我们总结就是人有我优。同样回到上海兴业太古汇的项目,我们打造了一个美妆大道,我们总结了20多家美妆、护肤和香芬的精品店,我们觉得这个打造也是生逢其时,我们看到2017年的统计,美妆已经超越了运动休闲成为零售方面增速最快的一个行业,同时这些美妆品牌跟以前在百货里有什么不同?

一方面是它们作为一些精品店,它的形象有了很大的提升以外,大概有接近一半的品牌都设了SPA、护理的空间,都是给他的VIP提供服务的,所以也增强了黏性,能让大家回来重复消费。在美妆护肤品牌区域的绿化空间,我们都给到他们做形象的延伸,所以他们就把形象由室内一直延伸到了室外,我们也是觉得非常有个性。

同时我们跟品牌做了非常多的合作,虽然说我们开业只有一年,我们做了106场活动,其中有26场都是跟美妆相关的一些快闪店或者是一些活动。我们其它的活动也很多都是针对女性的消费者,女性消费在我们商场的占比还是非常高的。

同时我们也做了一些高科技和VR的尝试,今年夏天我们做了一个奇想国度VR电影的盛会,我们引进了20多部入围威尼斯电影节的VR电影,整个夏天都让我们的消费者能够进行一些非常沉浸式的VR的观影体验,收到了非常好的效果。

在香港的愉景湾也是有很多的创新,包括打造了香港最大的临海的露天美食区,吸引了不单单是愉景湾里面的住客,也包括从港岛过来的消费者,来吃一顿浪漫的晚餐,而且还有室内的儿童游乐场。另外大家也可以看到我们的海滨白礼堂和我们的马车,也是成为香港的一个结婚的圣地。

第三方面是科技创新。我们做了一些O2O的联动和社交的互动,包括我们跟天猫、京东等一些社交媒体的合作。

在今年夏天的时候,我们开发了一个微信的小程序,做了一些引流的工作,同时我们跟大众点评做了H5的游戏,在这次的圣诞节都会做一些导流的动作。另外我们和天猫双11合作,做了一些明星应援站智能母婴室等等,之前我们和京东618都有做一些合作。我们也觉得社交软件是非常好的推广工具,我们也做了抖音的不同场景打卡和餐饮的推荐。

第四是IP打造,我们也打造了文化的IP和时尚的IP。文化的IP就是我们项目里面有一个百年建筑,我们在最近也把它做了一些活化,我们现在把它命名为查公馆,也是香港兴业创始人的家族姓氏,查公馆里面的揭幕展就是以兴业的创始人的平生的展览,后面我们还做了一些其它的展览,这也是一个活化老建筑的好的案例。

关于IP的打造,另外一方面就是我们从去年开业以来就开始承办了上海的时装周,刚刚过去的10月初,我们也承办了上海的秋冬时装周,我们命名它为时尚漫步,总共做了8场秀,都非常成功,这一场就是蔚来汽车,他们请来了一个设计鬼才卡拉扬,给我们做了一个混界的时装秀。

总结我们的四大创新,品牌创新是我们的基石,我们一定要跟租客、品牌有更多好的合作,在这个基础上我们共同来打造一个平台,来做一些体验方面和科技方面的创新,打通线上和线下,最后是IP的打造,也是更加精神层面的,也是需要我们继续探索的。

商业创新之路非常漫长,我们希望跟大家共同探索。

主持人:感谢杜一莉女士。今天的演讲环节到这里就告一段落,接下来将进行的是最后一场主题讨论会的环节。所有人都在涌向风口中的商业地产存量市场,这里需要更长远的眼光,才能看清未来趋势,抓住发展机会。同样重要的,还有苦练运营基本功。

各位来宾,第三环节主题讨论会的主题是“存量时代的商业进退”。掌声有请本场讨论的主持嘉宾:新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷先生。以及参与讨论的嘉宾:中原地产中国大陆区主席黎明楷先生;印力集团合伙人、副总裁许英女士;益田集团执行董事、益田旅游商业集团总裁刘雅娟女士;福晟事业合伙人、福晟集团事业合伙人、董事,福晟商业集团总裁吴洋先生;莱蒙国际集团副总裁、莱蒙国际集团莱蒙商管公司董事总经理李国华先生;光控安石商业运营总经理林宝泰先生;深圳市花样年商业管理公司副总裁兼大华南区域公司副总经理甘永清先生。

下面把时间交给各位。

欧阳捷:非常感谢大家,我们延后了一个多小时,所以我跟各位嘉宾商量了一下,我们把时间压缩一下。我们分成两轮,第一轮每位嘉宾3分钟,第二轮每个人用最经典的一句话做一个总结陈词。

我们这次有三个话题,第一个话题是关于增量市场的趋势。我们的题目叫做存量市场,但是没有增量,哪来存量呢?所以我们先探讨一下增量市场未来的趋势。第二个话题是关于商业地产如何可持续赚钱。你今天赚钱、明天赚钱,后天还要赚钱。第三个话题是存量市场未来的机会。

首先请益田的刘总先谈一谈我们未来的增量市场的趋势,因为我们的商业地产越来越多,购物中心还在不断地盖出来,另外一方面活的人还很艰难,我想先请刘总分享一下增量市场的观点。

刘雅娟:非常感谢有这样一个机会做一个分享,刚才金融的大佬在分享的时候提到,我们怎么样以最快的节奏实现资本的增值,这是做金融的和做商业的都要想的问题。每天都有人问我,益田的旅游商业的盈利模式是什么?结合我们今天的话题,就是讲增量市场的趋势。我想先讲一个例子,去年2月份我们在深圳的一个益田假日广场10万平米的商业发了53亿的ABS,这是2017年的全国首单,这样一个案例是一个尝试,就是我们如何把固定的存量的资产盘活。

在这种情况下,我们也做了一些思考,我相信整个行业都在做这样的思考,现在的你是过去的你造成的,未来的你则是现在的你造成的,基于这样的一个初步的思考,对于未来的增量市场的趋势,我把它总结为三点:第一是资产的持有方和运营方,我认为是逐步分离的过程,我们现在也在做一件事情,一方面是在一线城市以及强二线城市,我们去更多地持有一些优质的商业资产物业,但是同时我们从两年多前开始做轻资产的管理合作,希望能扩大规模,这样一种模式也是对存量市场的反应和变化。

第二个趋势我把它解读为顺应目前消费升级的趋势,我们做商业的企业应该更进一步建立自己的核心竞争优势,这个优势对益田旅游商业而言,我们把它总结为两个关键词,第一是文化旅游,第二是体验商业。当这两者相碰撞的时候,它会爆出什么样的火花呢?目前我们在整个商业市场,包括现在的存量和未来的市场,我们除了在一线城市做自己持有型的商业,其实还有一个变化,我们今天更多的是讲城市商业,但我要给大家一些不一样的东西,目前我们在桂林阳朔、安徽黄山、湖南张家界、云南丽江和无锡等等城市都在布局我们的旅游商业街项目。

我邀请大家能够去看一下,其实做金融的可能会问,这样的项目如何去保持它持续稳定的赚钱能力,其实是基于它的核心竞争优势,这个优势就是我刚才提到的,我们以商业为基石,以文化为灵魂,以科技为手段。因为时间的原因,我就不展开讲。但是我想讲的一点是,文化是一个关键词,如何更好地挖掘当地的文化,挖掘品牌的文化,为大家提供不一样的东西,把它的优势充分体现出来。

我们基于此做了一个延展,就是在很多的城市项目和旅游商业项目之间,我们会实现一种融合。比如说我们在深圳和上海的城市商业项目,我们会做徽州文化节、大唐文化节、丽江文化节,我们也会把这些城市的资源引入到其它的区域。

第三个趋势是跨界的融合。跨界融合一方面是国内国际一些艺术资源的融合,还有商业与产业、教育、与其它板块的融合。

以上是我的一些见解。

欧阳捷:我们看看逛商业的主要是谁?主要是女性,所以我觉得女性做商业的经营可能比男性更有优势。当然我们男性可能不太服气,接下来请吴洋总挑战一下这个话题,商业地产如何可持续赚钱?

吴洋:我们一谈商业就谈到了商场、购物中心,实际上我从做购物中心做了十多年以后,最近这两年开始,应该说近5年开始,一直在研究商办物业。我加入福晟不到两年时间,我发现福晟已经有了六七十万方现存的持有的甲级写字楼,包括在福州有4栋楼,包括在长沙、上海有写字楼,甚至未来在深圳我们还有5栋300米高的超高层写字楼要诞生。

这么大量的商办物业,我们通常看市场上的行为,不管是购物中心还是商办,我们通常现在开发的思维和模式还是处于一个简单的招租、招商和简单的运营体系。比如说写字楼,我们会拿五大行来做我们的物业管理和后期的物业跟进,但是往往忽略了一点,商办物业应该是一个大的社群,它的社群远远要超越我们的购物中心。所以从这个角度来讲,我们5年前在上海外滩金融中心,我开始研究的就是智慧生命体,到了福晟以后,我们现在在研究的就是办公室的线上平台,打造企业的一个平台,包括员工端的生态圈,形成一个有机的结合,建造一个共享、共生、连接、共同成长的智慧生命体、智慧平台。

举一个简单的例子,我们把企业间的各种需求打通,比如说我的租户之间是很陌生的,我们会发现一个商办物业里的写字楼,它们的企业之间是有需求的,它们的陌生感跟我们住宅里面门对门的陌生感是一样的,怎么把他们的资源互通?比如说我们里面的中国移动、小米、海尔,以及其它的保险公司,完全可以利用他们自身的技术,在我的办公室系统里面建立起合作的关系。中国移动加入我们的系统以后,就把整个楼宇的自控体系用它的现代技术全部连接起来,而且是免费为我们服务的。这就是我们的受益。

从员工端来讲,我们打造了一个生活社群的平台,让他在这里面除了工作以外,能够在这里体会到社群里给他提供的各方面的服务,这就是作为一个持有物业未来可持续增长怎么来做,还是要从里面的企业到个体,把他看作一个客户,从他的痛点需求的角度来解决这些问题,才能够保证未来这个物业持有的价值的提升。

欧阳捷:吴总讲得非常好,他其实本质上是抓住客户的痛点,然后用社群流量来运营。接下来我们看看光控安石的林总的观点,我们原来在北京一起聊过,您下面的项目运作得非常成功,您谈谈怎么让商业持续赚钱?

林宝泰:光大安石本身是一个基金公司,我们的操作模式和其它的地产公司是完全不一样的,我们是靠商业的运营和现金流体现我们的价值,去进行投资和退出。我们做商业是要赚钱的,不光要赚钱,还要赚到满足投资回报率要求的钱,我觉得商业现在的运营本质还要回归到人,首先你要研究消费者,引导消费者,满足消费者。

还有一点,人是我的管理者。我相信在座很多商业地产的老总都知道,要激励你的团队,或者找到合适的人是影响我们商业发展的一个很大的瓶颈。

举个例子,我们去年在美国收购了一个资产管理公司,它是光大安石美国的团队收购的,他们关系了10个购物中心,它的一个购物中心最少的只有一个人,最多的只有三个人,剩下的服务工作都交给了专业的第三方公司。但是在国内我们根本做不到,因为国内没有能让我们放心的第三方公司,或者说真正意义上的专业的第三方公司。

简单说一下光大安石在做的事。举一个很浅显的例子,大家都在做商场,商场就要做推广活动,我们对推广公司的要求是,我一定要我花的每一分钱都要花在刀刃上,你给我带来最大的客流,最大的经济效益,最大的销售指标。

反过来,最了解你项目的是你自己,你的消费者构成、你的消费趋势、消费倾向,你每个品牌的表现,这些大数据,推广公司是没有的,而且我相信任何一个地产商不会把这些大数据给第三方公司。我们反过来问一句话,他在什么资料都没有的情况下,你凭什么要让他做到比你推广做得更好?其实这是一个矛盾的概念。

我简单说一下我们在做的事,这可能跟我们基金公司有关系,我们2010年开始做商业,其实一开始没有自己的资管团队,是完全在投资。2013年我们成立了自己的资管团队,到现在我们光大安石把融、投、管、退整个产业链打通了,在商业上我们也是如此,我们跟第一太平物业成立了光控第一太平,给我们所有的商业做物管,我们跟一个香港的设计师单位成立了合作关系,帮我所有的商家做设计,帮我的消费者带来主题的概念。我又跟推广公司合作,成立了我的商业基金,孵化品牌,投资品牌,包括明年我们会做自营的业务,明年都会显现出来。

我们从2010年投了重庆的大融城,2013年正式接管,接管前的NOI是4300万,到今年做到了1.8亿。2016年我们是第一单国内没有依靠主体信用ABS发行成功的,优先A是3.8%,优先B是4.3%,这个利率到现在应该也不会有人再破了。正是因为我们有一条很好的理念,就是我们要把基金的要求和思维灌输到运营当中,我们所有的工作都是围绕这一点来的,所以我们在国内13个项目,8个开业,每个项目都达到了投资人的收入要求的指标。

欧阳捷:刚才吴总从商办、林总从购物中心这两个角度去谈了,但是我们还有一个很重要的角度就是社区商业。过去我对社区商业不是特别看好,社区商业到底好还是不好?我想先从需求端看一看,先请黎总谈谈,因为他们运营了很多的社区商业,你从需求端看看社区商业未来的前景到底怎么样?

黎明楷:我们是做中介行业的,就是房地产中介。房地产中介为什么要开门店呢?我们内部也讨论过比较长时间,现在大家也很明白,跟其它的零售一样,就是我们的获客,客都是从线上来的,很少是通过线下就能有客户上门,说要买房了,都是线上为主,但是线下的门店我们还是越开越多,包括我们的竞争对手也越开越多。我想这也能给商业运营的用户一些启发,我们为什么要设这些商业的门店?

第一是要给客户一个信心。因为如果我是纯线上的企业,都是虚拟的,人家对你就没信心,我怎么买你的产品,买你的服务?这是我要给他信心的原因,如果他看到你的门店越多,就觉得你的规模越大,就觉得你这个品牌是放心的。第二个是体验感,我要让客户能通过我设的门店,获取这些不同的体验,更重要的体验是在客户,也就是我们的业主,为什么我们要开在社区?我的业主每天经过这些街区,或者是经过这些商场,也能看到我们的门店,他有服务的需要,可以随时进来找我们,这样也可以增加客户服务的黏性。所以在街区、商场当中,对于客户的黏性其实也是非常重要的一块。

我们还有另外一个角色,就是卖家的角色,这段时间我们卖了很多的商业物业,我们卖的和大家营运的都有点不同,卖散的商业都是不好营运的,最好是不要卖,但是现实是很多都在卖,而且还多了很多中间商,所以中间商很多时候就是包下来或者买下来一片街区或者是商场,然后它再分段把它卖出去。

我知道这种模式对投资者来讲也不是好事,所以现在我们接这些项目的时候,我也要审批,不是任何项目都接的,我接的项目,首先是已经在运营的,已经有人流了,这是有商业价值的。第二,就算没有运营的,最重要的是要有一个有经验、有品牌的商业的运营者来操作这个商场,我才允许他们接。现在在中国大陆,找到适合的运营商其实是很少的,所以从用户的角度,未来我希望有更多好的运营商出来,能提供这方面的优质服务。

欧阳捷:黎主席从需求端已经谈了社区商业,其实我们在这里有一家企业做商业做得不错,而且他的社区商业现在还比较多,我们想听听花样年的甘总,他们在运营社区商业方面有什么心得。

甘永清:花样年在做商业这个部分步入这个行业相对比较晚,早期大家做了很多的商业布局,有城市级的购物中心或者是区域级的购物中心,别人基本上都拿完了,所以我们集中在社区型商业。社区型商业有优点,也有劣势,优势就是我避开了激烈的竞争,另外就是我跟社区的稳定性,以及我提供的服务方面有更多的空间,可以做自我的提升。在社区商业运营的时候,我们是怎么做的呢?做商业,尤其是社区型的商业,周边的客流量不是很足的情况下,我们要提倡的一个动作,就是让我们的周边1.5公里范围内的居民跟我们之间消费的频次要达到80%。也就是说20%是分流的归到市区,归到中心产生这种购买的行为。

我们做这些工作是怎么做的呢?在这些大的前提上,首先要找到我们的痛点和差异化,现在整个商业竞争的压力非常大,我们在这个过程中就要根据我们的业态,根据我们的产品来打造适合我们的周边居民,以人群为主来研究业态。我们的一个主要的产品系列叫花生堂,我们在南京有一个花生唐项目,我们早期操作这个项目的时候,把餐饮和目的性消费的比例达到了70%。

另外我们在拉萨有一个项目,把零售做到了85%,不同的地方的消费的习性不一样。我们在成都还有一个项目,中国最大的信仰或者是最大的传承是教育,我们在成都的项目引进了一个重点的学校,我们那个项目就是针对教育的课题,研究所有的教育的课程,把教育的360度的全业态做细,而避开了零售、餐饮在成都市场的竞争。所以这个项目得到了消费者和商户的大大的认同,我们在前期做了大量的细致的研究。

我们根据不同的特色和不同的需求,打造不同的产品,有不同的业态、不同的定位,后面经过两三年的周期,我们会迎来一轮调整,调整就是做精细化的工作。以我们南京的项目为例,我们的餐饮从业态的比例到客单价,到我们的菜系的划分,到我们的翻台率等等,都要做新一轮的重新的检讨,再引进更加适合我们的产品和消费者配位的业态,在这个过程中,我们运营的收益超过了很多同期的零售的收益,也超过了我们的预期。

整个社区商业的投入没法做到城市级别那么高,因此我就要和外面的企业做一些强强联合,我们现在的项目和美团实行了强强联合,它能帮我们做线上到线下的导流,然后再把我们的客户做精细化的分类,在营销方面做到更强有力的结合,同时我们的投入成本是零。

欧阳捷:甘总讲得非常仔细,说明他在社区商业里面确实用了非常多的心思。

接下来我们进入第三个话题,就是我们的存量市场未来的机会,特别是如何看待现在的并购和更新的机会。我们听听莱蒙国际李总的发言,莱蒙国际在常州和我们有一个合作的项目,而且你们的社区商业做得也非常好,手笔也比较大,我想请李总谈谈这个话题。

李国华:在购物中心这一块的存量机会有两个,一个是在并购方面,莱蒙也有自己的基金公司,所以在投资一些购物中心的时候,我们会积极的购买,在投、融、管、退方面,商管公司从前面的定位到管理,到退出,一般是在3—6年,而且回报也不错。

第二是市场化,莱蒙这两年也在做这一块,就是做二房东的包租,把过去一些存量的超市、百货这种传统业态做不下去的,对它进行一些改造,然后再出租。这里面有一些是我们集团自持的老的购物中心,像我们在常州、东莞、成都的项目有10年的历史了,我们把这些存量物业做一些改造,我们从它的租金六七十块钱,在东莞的项目今年做到了180块钱,这是通过硬件和业态的升级改造,把存量的资产盘活带来的增值。另外就是我们在全国有一些20年的包租项目,也就是把开发商或者是合作方的一些旧的物业商改商、工改工,把它改成购物中心和写字楼。这部分我们基本上是两年到4年收回投资成本,投资回报也是非常可观。

写字楼这一块,莱蒙在一线城市投资比较多,我们基金公司在上海拿了一栋楼,作为国家东部的区块链大厦,这是和杨浦区政府合作的,我们用基金公司把这个楼买下来,交给商管公司运作,整栋大楼入住的都是独角兽公司和科技类的公司,这也是把存量资产运作得比较成功的案例。

存量资产在未来3—5年还有很好的机会,2019年是这一经济周期的一个低谷,也是存量资产投资、改造、收购、并购的一个最好的年份。

在公寓方面,我们一般聚焦在一线城市,在一些人口流入的城市。

总的来讲,存量未来的量很大,在新零售、新的产品不断更新的情况下,带来了很大的存量资产的机会,我也希望大家一起关注,把中国存量的资产盘活、升值。

欧阳捷:前面一位演讲嘉宾是女士,我们的开场白是一位女士,最后结尾也落到女士身上,就是印力集团的许总,万科收购了印力,因为印力的商业功底非常强,又是一位女总裁在主持这方面的工作,我想他们的心得一定是非常独到的,我想听听他们对商业地产未来的机会和收并购的方向。

许英:万科给我们的目标是做数一数二的领先领跑的企业,如果你要做数一数二,万达已经是2000万平米的了,我们怎么做到数一数二呢?印力从黑石成为我们股东的时候,就已经并购过9个项目,那是第一代的万达的产品。

去年我们也并购了20个凯德的项目,其实这20个项目里面有很多是当时我们一起合资做的,所以我们很熟悉。还有一个并购项目没有对外宣布,现在已经基本做成了,就是沃尔玛在中国曾经尝试过做商业开发,但是现在基本上是终止了,它的那些项目也都会由我们接管过来。我们也买过新加坡丰树的项目,所以对存量的并购,我们已经是很有经验的。对存量的改造,毕竟它是存量,它是一个已经运作了一段时间的项目,它的位置相对来说是很好的,我们做商业地产还是那句话,地段是最重要的,所以我们觉得存量并购这一块是一个很好的扩张的途径。但是它是很考验你的改造和改造经营的能力,以及你对这个项目收回来之后的团队融合能力。

刚刚光大的嘉宾也讲到人的问题,你怎么样能够把这个过程里面所有的团队都融合在一起,和你是在一条心上面,这只是并购完成的第一步,然后再说到怎么样去改造和提升。

(责任编辑:杨雪纯 )
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和讯房产消息 带着探索的需求,2018观点商业年会于11月21日在香港愉景湾召开。

与往年一样,年会将邀请海内外商业地产发展商、商、运营机构、金融机构及政府协会嘉宾,以“新商业浪潮:重新连接”为主题,深度探讨当下商业地产、产业地产、存量资产、新零售等热点话题,为行业集体面对的问题贡献出更多智慧的思考,以及可运用的解决之道!

主持人:尊敬的各位来宾、朋友们,下午好!

欢迎来到2018观点商业年会现场,这是一个商业地産行业的高端思想性论坛。

直播丨2018观点商业年会——新商业浪潮:重新连接

观点商业年会已经连续第三年在香港举办,正当此时,商业地产需要连接新的商业浪潮与市场机遇,探寻全然不同的资本与市场路径,以发现未来成功之道。

过去五年,观点商业年会承载并记录着中国商业地产行业的深层次变化,并不断改变和创新。每一年,我们都相聚于这个论坛,在思考、学习、交流与对话等一场场智慧的较量中,共同支撑起了一个权威而具有影响力的平台。

当下,我们身处一个传统与革新互相交融的时代,商业地产总是能找到让人兴奋的亮点,但传统和创新之间横跨着的无数难题,需要我们努力重新建立完美的连接。时至今日,商业地产不仅仅是商场、购物中心等传统意义上的商业,在定义范围扩大之后,商业地产新边界是什么?在新商业浪潮下,各方如何跨越新时代?

今天,我们相聚在“2018观点商业年会”,围绕主题“新商业浪潮:重新连接”开展讨论,展望新商业浪潮中国商业地产现状与未来。同时,提请大家注意,今晚观点商业年会现场还将举行盛大的“2018年度中国商业地产TOP100暨 商业表现奖”颁奖盛典。

在这短暂而又紧凑的时间里,让我们一起用思想为中国商业地产描绘长远图景。

最后,请允许我代表主办方观点地产新媒体再次欢迎各位的到来,谢谢大家!

下面我将向大家介绍一下今天到场的嘉宾,他们是:

中国业协会商业和地产专业委员会秘书长蔡云女士

清华大学货币政策与金融稳定中心副主任郭杰群先生

宝能集团高级副总裁、宝能地产总裁,兼宝能城市建设发展集团有限公司总裁余英先生

中原地产中国大陆区主席先生

爱琴海商业集团CEO兼总裁容女士

中南置地副总裁、中南商业总裁韩石先生

香港兴业国际集团租务及管理主管杜一莉女士

碧桂园集团助理总裁、集团商管中心总经理、文集团总经理先生

蓝光商业集团董事长刘侠先生

印力集团合伙人、副总裁许英女士

董事、执行总裁、福晟投资公司副董事长何建华先生

新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷先生

(,)首席技术官黎振伟先生

建银国际金融有限公司董事总经理曾粤晖先生

全国工商联房地产商会香港及国际分会主席林熙龄先生

奥陆资本执行首席投资官蔡金强先生

首创钜大有限公司助理总裁符兹栋先生

招商局蛇口工业区控股股份有限公司商业管理事业部副总经理标先生

福晟事业合伙人、福晟集团董事、福晟地产集团执行总裁、福晟商业集团总裁吴洋先生

中海商业副总经理唐安琪女士

(,)副总裁、商业事业部总经理吴艳芬女士

高级董事总经理及中国房地产部总裁王天兵先生

美林基业集团有限公司执行总裁刘根智先生

益田集团执行董事、益田旅游商业集团总裁刘雅娟女士

深圳万科城市公司执行合伙人、深圳市万科商业管理有限公司总经理姜浩女士

深圳市星河商用股份有限公司副总经理冉崇勇先生

大悦城地产副总经理耀先生

光控安石商业运营总经理林宝泰先生

佳兆业商业集团有限公司副总裁彭华唯先生

合生商业集团商业事业部副总经理燕女士

恒亿集团董事局主席郭建平先生

凯德商用北部区域总经理袁嘉骅先生

广州市时代商业管理有限公司总经理王媛媛女士

勒泰集团商业董事长王广策先生

中国长城资产(国际)控股有限公司投资部董事总经理田炯先生

深圳市卓越商业运营有限公司郑诗千女士

莱蒙国际集团副总裁、莱蒙国际集团莱蒙商管公司董事总经理先生

西藏水资源有限公司执行董事勤先生

元丰资本合伙人古迎辉先生

深圳市花样年商业管理有限公司副总裁甘永清先生

广东省房地产研究会副会长韩世同先生

华夏时报房地产总经理王冰凝女士

观点地产新媒体出品人、博鳌房地产论坛创始人 陈诗涛女士

谢谢所有嘉宾朋友的到来。同时,我代表论坛主办方,感谢2018观点商业年会的合作伙伴,香港兴业国际、香港愉景湾酒店、全国工商联房地产商会香港及国际分会、5100西藏冰川矿泉水,本次论坛获得众多中国内地、港澳台及海外实力房地产企业、商业及零售品牌企业等参与,我代表主办方再一次感谢所有的嘉宾宾,以及参与、支持2018观点商业年会的朋友们,谢谢大家。

接下来我们进入致辞及2018中国商业地产发展年度报告发布环节,首先有请华夏时报房地产总经理王冰凝女士上台,为我们致辞,掌声有请。

王冰凝:尊敬的各位来宾、尊敬的陈诗涛女士、女士们、先生们、朋友们,我是华夏时报的王冰凝,非常荣幸能参加2018观点商业年会,也很高兴同新老朋友相聚香港愉景湾,首先我代表华夏时报及总编辑对2018观点商业年会的召开表示热烈的祝贺,并向远道而来的嘉宾表示最诚挚的欢迎。

2018年商业地产步入提档升级和结构性变化的新常态,纵观市场,新零售风口正劲,体验营销如火如荼,智慧商业方兴未艾,但与此同时与巨头强势整合,线下实体商业发展两极分化,可以说中国商业地产迎来了前所未有的风口与机遇,也遭遇着前所未有的挑战与冲击。观点商业年会连续三届落地香港这座高度繁荣的国际大都市,香港作为全球最自由经济体和最具竞争力城市之一,在世界享有盛誉,也是内地沟通世界的窗口,观点商业年会成功在这个商业之都开辟了一片天地,链接内地、香港及海外资源,从资源对接及企业实践角度展示了一大批极具代表与指导意义的经典案例与领军企业,推动中国商业地产的发展。

华夏时报作为联合主办方之一,有幸参与其中。2018年也是华夏时报改版11周年,华夏时报在水皮总编辑带领下,历经11年,已经从一份单纯的中央级财经媒体发展成为涵盖报纸、网站、新媒体、活动策划、水皮杂谈和财经大V频道的全媒体综合服务平台,在全媒体领域,华夏时报成立了地产事业部,我们与上百家知名企业建立了深度合作,欢迎大家继续关注支持和鼓励我们的发展。

观点商业年会的关键核心是中国商业地产的未来,期待大家在此发表真知灼见,充分展开观点交流和思想碰撞。共绘充满活力的商业地产新愿景。最后再次祝贺本届年会圆满成功,谢谢大家。

主持人:掌声感谢王冰凝女士为我们带来的致辞,接下来掌声有请观点地产新媒体出品人、博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士为我们隆重发布2018中国商业地产发展年度报告。

陈诗涛:尊敬的各位来宾,下午好!观点商业年会在香港连续举行多年,今天下午我在看愉景湾项目的时候,我看到朋友圈很多人在发“40年愚公移山的精神”,我们举办地点从中环到九龙到愉景湾,我们可以全方位从不同的深度了解一下香港。以前大家想到香港,就是商业和资本非常繁华、居住空间非常狭小的地方,其实这次我们可以看一个完全不一样的香港。

而最重要的商业地产,就像刚才主持人讲到,我们现在的商业地产已经不再是传统意义上的购物中心或者是社区商业,而是发展到租赁市场,随着经济大趋势的变化,我相信我们的商业地产也在经历着不同的改变。

今天下午的论坛有三个主题,从政策、金融、行业的专业领域来探讨可以跟2019或者未来长期不一样的改变中的商业地产,提供不一样的思考,而记录和预测这份改变,我相信没有比2018中国商业地产发展年度报告更加概括得准确和全面。

现在正式发布2018中国商业地产发展年度报告。因为时间关系,我只用非常简单的概述给大家做一个汇报。大家手上拿到的年度报告,在桌上有纸质版的,网页版会有一点小小的纠错。

其实在过往的这一年,大家知道住宅市场在中国的房地产市场整体是发生了非常大的改变,可以用谨慎或者很微妙,或者是巨大来概括,而商业地产作为房地产发展两翼中间最重要的一环,我们可以好好看看这个报告。

这里我们举了一个例,包括原有18家自有酒店的企业,去年市场给出一个资产增值的收益,就像华尔街说的,只要有稳定的现金流就把它证券化,这个表现是比较好的。右边我们看到11家商业地产的融资的情况。

第一章是市场篇,大家看这两张报表,基于一个数据,社会消费品零售总额和人均可支配收入在过去的9个月是持续向好的,我们的数据显示到2020年我们的中产阶层预计会达到81%,会成为中国消费主要的力量。今年前9个月房屋新开工面积增长,但是商业运营用房和办公楼新开工面积是负增长。所以对商业地产,我们也会看到因为资金的紧张,分配在商业地产上的子弹也相应的做了下降。所以商业地产的投资是比较谨慎的。

随着各个城市的人口增长变化,一线城市的净流入是在减弱的,而二三线城市甚至是四线城市也成为了商业地产进入的一个有机会的区域。我们会看到去年年底的时候大悦城发布了一个大悦春风里,就是在一线城市非核心商圈,或者是二线城市核心商圈里面做了一个投入,2018年商业地产去库存取得了比较好的明显,不过有的城市还有50个月的存量,甚至有的城市有100个月的存量,所以商业地产去库存的形势比较严峻。

当然现在有一些政策对租赁用房进行调整,是鼓励的政策,所以顺应着怎么去库存,或者说找到一些新的投资机会,我们可能会对商业物业进行一些重新的赋能,因为重组,可以讲述一些新的故事。包括我们会看到龙湖或者其它一些新的领域都在做,做一个更好的商业故事,包括大家看到K11在消费升级上也在做一些改变。

大家最关心的就是商业地产的资金,在2018年大家会看到房地产企业去地产化是比较明显,万科、保利、龙湖、时代等等超过10家房企进行了更名,我们认为是在向市场表示发展综合业务的核心。虽然商业地产资金沉淀比较重,回报周期比较长,但是日常现金流或者物业的估值会给文字带来很大的裨益。

第二章,中国的购物中心每年新建设的体量还在持续增长,我们的定位是规模疾跑下的购物中心。大家看到2017年部分城市购物中心增长的情况。购物中心的体量越来越大,购物中心大规模的入市我们认为还将持续,包括我们看到近两年龙湖、万科、远洋、金茂、中海等等在商业地产方面快速扩张。购物中心空置率一直是一个比较严重的问题,不过最近通过我们的数据感觉到得到一些扭转,购物中心赋能的可能是多元的玩法和求变。这里面临80后、90后、00后的消费群体,这些改变大家可以再细看一下。

最重要的一个改变,就是新技术、智慧零售的闯入,购物体验的升级。第二个改变是购物中心业态组合的N+1种可能。

第三章是长租公寓。长租公寓是随着我们的政策不断地利好,所以公寓是一个政策长风下的万亿市场,随着2017年我们的人口规模达到2.5亿人,2025年可能会超过3亿人,长租市场的红利还再继续。

右边这张表是长租公寓的品牌运营情况,长租公寓的融资总额、融资数量,包括前三季度房企租赁市场资产证券化的情况。长租公寓前段时间有两三家爆仓,大家认为投资周期太长,回报率太低,包括还有成本、税收成本。我们看到国外一些机构整个空白还是比较大,竞争可能也是必然的。

第四章讲的是写字楼和联合办公。2018年投资增速放缓,存量是各个城市关注的焦点,联合办公对城市写字楼的压力缓解了部分,特别是前三季度西安的空置率下降了25.5%,前三季度成都甲级写字楼的市场保持了租金环比上涨2.4%。联合办公的规模,随着鼓励创业,新增的注册人数,使它成为一片蓝海。联合办公以前是北京、上海,现在是广州、深圳,更重要的是往二三线城市下沉。

城市的布局大家也可以看看这个数量表,这里是联合办公不分品牌分类和发展规模的报表。大家一说联合办公可能会想到优客工场和wework,我们对两家的并购情况和2018年以来的联合办公市场融资报告做了一个数据化的表格整理。联合办公除了二房东的租金收入,如何探索增值服务和智能办公,提供更多的非工位收入是一个关键软实力。

第五章是社区商业和街区商业。整体来说大家会看到我们的社区商业存量是10亿平方米,到2020年预计到住宅物业是300亿平方米,社区服务市场是13.5万亿平米,相对其它国家来说,占比只到30%多,而发达国家是到了60%,所以我们认为社区商业是有很大的发展空间。大家可以看到社区商业的三个分类。我们看到房企为什么要做社区商业,有三个动因,因为社区商业,我们对两轮驱动,租金和销售额,对前面的动因做了一个阐释。

包括这里有25个房企的社区商业的产品线,投资物业的掘金,大家可以在下来继续了解。包括万科的定位的升级,它叫做城乡建设与生活服务商,它在一开始提出了五菜一汤,今年提出了2.0版本的V-Link。我们也点评了保利的若比邻,还有世茂的商业我们也进行了研究。

还有街区商业,我们看到绿地做了熙街,蓝光做了爽街,远洋太古里上海大宁国际广场和上海新天地,都有各自的一些特点和值得借鉴的地方。

最后讲一下资产证券化,所有人都知道商业地产对资金的需求是非常重要的,特别是商业地产到存量化时代,如何用好资产证券化这个工具箱,今天在座的很多金融界的嘉宾,我们就不详细说,从发行市场、发行方式到标的来进行分析,大家可以看一下资产证券化过去的规模和发展趋势。

我们提了两个点,资产证券化退出的捷径就是REITs,国内由于政策的原因,我们只是用了类REITs,所以我们也对类REITs进行了分析。我们也推出了一个快速回本的良方CMBS,这里也有一些解释和案例的分享。

类REITs和CMBS的区别大家也可以看一看。这里面也有一些案例,包括大家可以看到REITs发展的难点,不过再难,未来还是要发展。商业地产整体未来会怎么发展,今天在报告里面有写到,更重要的是我们今天下午的论坛会做一个全面的解释。

现在由我发布2018年度中国商业地产Top100及商业表现奖。昨天晚上有来宾已经在跟我讨论这一点,我们的商业地产很多的指数,或者我们很多的权益要怎么解释。我觉得接下来我们可以继续探讨,我们主要是指非住房市场的商业物业的范围。

我们这个榜单最重要的是用数据和过去的表现作为基础指标,在榜单上我们针对了一线城市、二三线城市,企业主要是在中国内地运营的商业地产开发和经营管理的企业与机构。数据来源是大家非常关心的,有自行申报的,也有上市公司的公开资料,还有第三方专业机构提供的数据,还有观点指数研究院团队的调研。也许还会有些误差,我也希望得到在座各位认同的同时,也给我们更多的容错。

这个指标大家是非常关心的,我们的100分,运营指标40分,管理指标30分,品牌指标15分,创新指标10分,人气指标5分。运营指标,我们在去年的基础上做了权益的调整,运营指标40分,包括投资物业收益、投资物业资产、区域分布。

投资物业收益是投资及持有物业的收益总额,投资物业资产是企业投资的总资产值,以当前的公允价值计算,区域分布是投资物业分布的城市、区域和物业数量。我们还有一些参考指标,比如说管理面积等等。管理指标包含了业态规划、招商管理、团队建设、策划推广。品牌指标15分,我们是包含了品牌熟知度、租户认可度、社会贡献等等。

大家都知道品牌开拓市场、占领市场获取利润的能力,也是消费者选择产品的信心指标。第四是创新指标15分,充分反应了企业勇于改变和可持续发展的指标,包含资本创新、模式创新、社会创新。人气指数有5分,主要是指企业的人气热度、影响力。前段时间我们有一个月通过网络票选的方式定位了人气指数。

从这上面可以看到,我们的100强的榜单。

我们对100强做简单的表述,华润是连续三年蝉联榜首,凯德第二,印力厚积薄发。

我们看到华润的投资物业在半年报的时候总值是1067.2亿元,拥有在营商业面积717万平方米,包含了27个购物中心,华润今年已经实现了77.26亿元的租金收入。凯德的商业现在也越来越大,而且它也在不断地改变,管理资产超过了2000亿元,它的管理包括共享空间C3已经在今年5月份推出。

印力在一路飙升,自从跟万科合并以后,进入了内地58个城市,管理了120多个商业资产,它在后面的基金运作上是不断地在创新的。恒隆、龙湖、九龙仓、新鸿基、万达、中海、大悦城是位列前10的。恒隆曾经提出,商业地产就是地点,大小体积、设计以及建筑水平四个因素起决定作用。龙湖商业地产发展自北城天街,随着越来越多的布局,它的长租公寓现在在国内已经遥遥领先。

今年我们会提到一个资产值,我们这里做了一个单位面积资产值的排行,大家会看到这个资产值里面,到1万元/平方米的商业地产的企业占比最多,占到了46.03%,低于1万元每平米的有31.75%。这里面收益比较好的我们看到嘉里建设、金茂、华润、恒隆。还有可圈可点的包括星河商置。

商业地产的城市网络,港企和中资非常不同,这两张图比较了港资企业和内地企业布局的不同。我们看到落地比较难的是深圳,可能是由于靠近深圳,或者是已经有很多的优质商业,所以外地的企业很难去布局。哈长城市群目前有很多的企业进行了布局。我们也鼓励创新,包括大家看到各种商业、智能化、人工智能。

这里看一下大屏幕,是我们年度商业地产运营能力Top30,去年我们点评了富力和融创的酒店资产的交易。这张表是2018年度中国商业地产管理TOP30,管理能力是一个商业地产能否长久运营的非常重要的能力指标。这是2018年度中国商业地产品牌价值30强,这是港资和内资企业各占了一半。这是2018中国商业地产创新能力30强。

最后我们发布的是2018年度商业表现奖的获奖名单,他们是在各个业态、各个类别或者各个指标上有突出的表现,大家可以看大屏幕。

在接下来我们全面的发布榜单,大家可以看一下观点地产网及观点指数的微信公众号,我们也提供PDF版本的下载,大家可以在我们的网页上直接下载,也欢迎大家对我们发布的报告进行指正,谢谢大家。主持人:掌声感谢陈诗涛女士为我们带来的中国商业地产发展年度报告。
 
接下来掌声有请中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会秘书长蔡云女士为我们致辞暨大会主旨演讲“新时代下中国商业地产之战国美人潮”。掌声有请。

蔡云:尊敬的各位来宾、各位同行们,大家下午好!又是一年的因缘际会,依然在充满城市活力的香港举办。2018年的观点商业年会我们又聚集在一起,作为我国房地产行业的一个行业组织,中国房地产业协会历年来都是观点商业年会的一个积极的参与者和支持者。因为每一年的会都是在大量的专业人士、大量的业界精英以及地产先进的代表企业当中来参加会议的同志们,更多的是商业地产当中,特别是商业地产行业当中每年最具有思想碰撞力的,同时又是对市场进行深度研讨的,对整个市场今后的行动指针又是一个很好的出发点的活动,所以我再次代表中国房地产业协会衷心地祝贺这次大会的圆满成功。也非常开心地见到新老朋友,谢谢你们。
 
今年的年会主题是“新时代,新商业,战国美人潮”,我们面对着今年这个新的时代,2018年已经将近年底了,又到了今年该总结的时候了,2018年确实是不平凡的一年,我们这一年首先是贯彻十九大精神的开局之年,同时也是改革开放40周年,全面建设小康社会的决胜年,同时也是实施十三五计划的承上启下关键的一年,所以今年是非常不平凡的一年。
 
在今年中国进入了一个新时代,我想大家对新时代要有一个更深刻的理解,什么是新时代?纵观我们国家房地产市场,将近40年的改革开放历程和30年的房地产开发,商业地产是房地产开发中重要的领域,商业地产从原来的小区配套、底商到现在的购物中心、城市综合体、写字楼、会展中心等等,房地产开发企业和开发商承建了公共功能的所有物业开发,在此基础上商业地产又成为我们城市开发的一个主要的产品,同时它的房地产细分市场出现了。
 
随着我们国家经济的发展,特别是房地产业高速发展了十几年,我们可以看到现在跟我们国家经济一样,同时进入了一个调整和转型期,在转型期当中,我们有了新的市场机遇。我们今天在一起,更重要的是行业内部的人士在一起客观地看我们这个房地产市场,面对市场的现状,我们要采取什么样的积极的市场应对政策,同时也是我们现在开发企业坐下来,静下心来讨论的一个问题。
 
在今天的形势下,下面我就新时代、新商业和战国美人潮跟与会代表讨论一下这个问题。在新的市场环境下怎么样顺应市场环境,怎么样加速提升质量,商业地产怎么在换挡中迭代前行,怎么做好这项工作,我们就商业地产的十大市场表现和十大发展趋势和大家一起探讨。

首先看一下中国新时代的商业地产。谈到商业地产,我们不可回避的是,商业地产处在一个市场经济的大环境当中,现在我们国家的经济发展进入一个新的发展阶段,可以看到显着的特征。
 
跟商业地产有关的第一点是我们的经济发展的特征,第三产业对我们国家经济增长的发展是非常有突出的贡献,所以说随着经济发展,在产业形态上,它不断地攀升,是任何一个产业演变的自然规律,国内国外都是这样的,未来随着产业分工的深化,特别是互联网与传统产业的融合加深的发展,我们国家的服务业将迎来一个快速发展的时期,可以说推动我们国家经济高质量的发展,这样大力发展服务业是当中最重要的一个着力点。
 
第二是创新,现在整个社会都提倡创新,社会转型,创新要继续,经历了我们国家30年的高速增长,可以看出总体而言,我们国家过去的高速增长确实是建立在大量的要素投入上,粗放的生产方式导致了环境、资源、生态,包括整个社会的代价十分沉重。我们今天看了愉景湾,我们知道他们是怎么对环境资源的保护。
 
我们过去30年高速增长当中,我们发展快,但是付出的代价是非常大的。所以说现在我们要推动我们国家经济向高质量发展,这种情况下需要提高全素质的一个生产力,特别是我们抓住未来二三十年转型当中互联网对全社会的影响,它对我们的生产方式、生活方式等等带来的是前所未有的爆发性的增长,这种情况下就要求首先是要创新。
 
第三是消费,现在三架马车当中最重要的就是消费,它对市场的拉动非常大。但是恰恰商业地产跟消费的连接是最紧密的,所以消费的强大的需求力是未来我们经济增长的动力,同时也是对我们整个国民经济贡献度不断增加的这么一个最大的指标。
 
回到我们国家现在经济形势,党的十九大报告也提出,完善促进消费体制机制,增强消费对经济发展的基础性作用。所以今后一个时期,大家在做商业地产,从事服务业发展当中,一定要注意凡是与消费有关的基础设施、环境、氛围、制度安排等等工作,为整个经济发展创造一个更好的条件,我们要适应这样的市场条件。

第四是结构优化。基于创新的支撑、消费驱动、第三产业壮大,总会出现结构上的一个重大的变化。在这个情况下,可以说结构优化是我们整个国民经济发展的一个重要特点。
 
第五是包容性和普惠式增长。在今后的经济发展中,包容性、普惠性逐渐增长。普惠性和包容性都跟商业地产有很大的密切关系,所以我们要在继续推进发展的基础上,着力解决好发展不平衡、不充分的问题,同时也是我们商业地产,特别是房地产当中也要解决一个结构上不合理、结构上的发展不平衡、不充分的问题。
 
一般来讲我们整个经济发展,服务业往往它有很强的一个就业承载力,同时它单位生产的产出比较高,再一个是它藏富于民的特点,所以大力发展服务业,增加消费类服务业经济增长的积极作用,是创新繁荣的一个根源,这是谈到我们国家经济发展,必须看到进入新时代、新阶段的三个特点。
 
另外基于我们国家的消费特征,统计局刚刚发的第三季度的数据可以看到,前三季度我们国家的消费保持平稳的增长,这时候零售融合发展逐渐明显。随着市场供给方式不断变化,消费继续发挥着市场的作用。另外随着我们国家的新零售、新发展、新商业业态的出现,带动传统产业的升级,不断地迭代发展,促使了居民消费进一步提高,这是我们消费不断升级的一个原因。这是我们国家经济发展特征对我们国家的商业地产的影响。

第二部分谈谈新时代下中国商业地产十大市场表现。谈到商业地产,我特别强调一下,我们今天说到的商业地产,购物中心、商业街区,这类商业地产具有明显的市场特征的,在我们的讨论中是突出的。对于其它的持有型业态,比如说办公、租赁等等,是我们没强调的内容。
 
我们在商业地产的市场表现,首先物业增长和消费不断升级,给我们的商业带来了良好的市场环境,在这个市场环境当中,我们可以看到开发企业当中真正投资商业地产会更加趋于理性和谨慎,可以说它的供应量和它的持有量,包括库存是逐渐增大。
 
再一个,我们市场的消费能力和市场运营能力又远远低于我们市场拿地的水平。可以看到开工的数量逐渐的回升了,但同时可喜的一点是,我们现在是文旅商同时并进,我们知道开发企业在各地拿地的时候,在大家谈到房地产的情况下,文化、旅游、健康、养老等产业受到各级政府的欢迎。这些产业所承载的串起来的产业链肯定要好的商业。所以在文化、旅游、健康这个复合的产业中,商业地产得到了长足的发展。
 
另外就是数字化技术的不断发展,现在的数字化技术,包括人工智能,包括大数据等等,对我们的影响是非常大的,不断地创新发展。

再一个是新业态,新物种,这个层出不穷的市场。我们可以看到新品牌在我们的购物中心、城市综合体、社区商业中可以说是活力四射,各种五花八门的业态都进入了我们的商业中,购物中心也多元化,我们在购物中心或者社区商业当中,或者是城市的Mall当中,可以看到很极致的产业,比如说VR、跳楼机、溜冰、冰雪运动等等,已经达到世界水平了。
 
还有一个是科技元素,生活场景的搭建。因为体验式走进了我们的购物中心,走进了商业综合体,它的新科技元素也融入了我们一般人的生活当中,所以它的体验式消费是我们的一个重要的组成部分。还有一个是实体商业和电商的界限模糊了,我们在谈到商业地产和实体商业的时候,甚至在天猫191亿拿下天猫购物节的时候,我们当时觉得电商冲击了我们的实体,但是我们现在看到,随着消费水平升级,逐渐是线上线下融合成为我们当今的主流。
 
所以一直在说不要惧怕新的事物,更多的是开发企业特别是商业地产,我们做的这种购物中心,是我们所有的经济生活当中的一个载体,这个载体是不可缺少的。电商是商业地产融合的基础。
 
现在商业地产依然面临着过剩的压力,一二线城市遇到了,三四线城市更是遇到,这跟经济水平发展,跟我们的运营能力、市场的认知能力和市场的引领作用是分不开的,这是我们现在遇到的这种表现。
 
最后一个是传统的融资渠道逐渐的收紧。在这当中融资的门槛也提高了,开发企业融资现在非常困难了,在这个情况下,包括它的审批流程、合规性等等,都受到了市场发展的影响,也制约了商业地产的发展,这是一个现状。
 
在这种艰难的情况下,在这个市场环境比较复杂的情况下,我们国家特别是商业地产出现了很多新商业,这种新商业给我们的商业地产带来了非常大的效果。可以看到有盒马生鲜、超级物种,包括现在的电竞等等,都进入了我们的商业综合体当中,引领了商业的发展。

刚才讲了新时代,现在讲新商业。我们可以看到购物、娱乐、餐饮、幼教等等老八样更新换代的速度加快。再一个是互联网+消费场景的模式继续深入到购物中心的每个角落,购物中心不再是一层是化妆品,二层女装、三层男装,四层以上是餐饮,不再是这样的情况,购物中心的业态和它的动线分布发生了很大的变化。
 
同时它的空间场景、消费新生活打破了原有的空间界限,在这个情况下,新零售业态加速布局,可以说购物中心不再是我们购物的一个场所,更多的是一个社交的场所,是一个城市会客厅的表现。这种表现需要各种不同的功能在往这个载体上发挥最大的作用。
 
再一个就是大数据、人工智能,经济发展了,科技水平发展了,科技渗入到生活的每个方面,作为生产发展的动力,我们的购物中心也会跟它逐渐融合。我们的艺术、音乐、动漫、图书、烘焙、网红线下店等等五花八门的业态都有。
 
最后谈一下我国商业地产发展的十大趋势。一是线上线下消费逐渐握手。第二是国内消费升级和高质量需求回暖,现在需求高品质的人越来越多。第三是消费对象细分化,消费行为时尚化、多元化,同时社群经济得到长足的发展,第四是购物中心业态体验化占据功能的主流。第五是商业形态出现更加具有独特品质的细分市场。第六是商业界、特色小镇和旅游乡镇成为商业地产发展的主要阶段。
 
随着特色商业的发展,购物中心的所有功能也下沉到其它的领域。第七是金融手段引入运营机制,刚才在陈总说的2018年的报告中也看出来,REITs、CMBS也进入,这种金融化保障我们未来的发展,第八是如果没有金融,没有金融与商业的融合,我们的商业是走不长久的,第九是在这种情况下,金融手段多元化,开发投资的渠道证券化,只有我们跟金融融合,才能促进发展。第十是城镇人口红利等等,消费升级带来整个发展。
 
我们对市场的研判,随着新兴产业的发展,消费对经济的动力超过60%的时候,是我们整个商业地产发展的基本市场面,市场面没变,大家的努力是不会付之东流的。商业地产作为上接生产、下接消费的平台,我们又掌握了商品流通的最终环节,必然在商品浪潮中起一个重大的作用。我们的结论就是顺应时代的要求,开创新的模式,提升新体验,我们的前行趋势是锐不可当的。

 

主持人:谢谢蔡云女士带来精彩的演讲,我们今天的大会一共分为三项议程,马上进入第一个环节。
 
生活方式与消费趋势的变革正在重新定调商业,在需求的推动下,传统商业不断加速模式的创新,新零售、共享经济、大数据等成为了行业的关键字,第一项议程的主题是“市场洞察:新消费趋势下的商业地产”,我们首先要进行的是演讲环节,让我们掌声有请第一位演讲嘉宾,他是清华大学货币政策与金融稳定中心副主任郭杰群先生,演讲题目是“2019货币政策展望”。

郭杰群:大家下午好!感谢诗涛总的邀请,我们今天虽然身处在环境优美的愉景湾,但是我们都知道,在当前以及在未来的一段时间里,中国的经济将面临着巨大的挑战。解决问题并不是单一的货币政策就能达到的,当前中国迫切需要一个有担当的改革。
 
今年是2008年金融危机爆发后的10周年,2007、2008年的时候我还在纽约的瑞信投行从事债券的交易工作,在危机爆发之后,美国、中国和世界主要发达经济体在一开始拖沓处理之后,采取了前所未有的力度,对经济进行了干预和支持。按照IMF(国际货币基金组织)的统计,这既包括央行的常态货币政策工具,比如基准利率调节、存款准备金制度、再贴现制度、公开市场操作。
 
但也包括了非常规的货币政策,即接对资产流、企业债、国债进行购买,同时也对金融行业进行了操作,比如包括银行、政府为银行负债进行担保,从银行购买不良资产。央行也设置了货币双边互换的条例,以便提高货币的流动性。通过央行购买长期限政府债券调节利率的收益率曲线,包括负利率,即对商业银行在央行的额外储备金进行调节,以及进行相关的刺激。
 
在央行的大力干涉下,世界经济在2009年开始企稳,并在之后大致保持着一个相对稳定的发展速度。纵观各国金融危机的经历,从中可以看到一个重要的教训就是政府的良好财政状况是对抗金融危机所带来的负面影响的一个有力手段。
 
中国的4万亿财政刺激就是一个很好的案例,但是它也不是没有代价的,全国政府平均债务与GDP的比例从危机前的36%增加到当前的52%。央行资产负债表急剧攀升,同时大规模的拯救措施所带来的公共债务的快速上升和财政的弱化,已经使得人们开始担心如果金融危机再次到来,政府是否还有同样的能力对市场再次进行有效干预,特别是在这10年中,我们看到一个非常负面的社会问题开始出现,这就是原本追求开放的全球经济环境,开始出现强烈的民粹和贸易保护色彩。

数据显示,2018年全球经济发展速度仍然保持在一个相对良好的水平,随着世界主要经济体之间的贸易纷争的继续,发达国家货币政策从非常态向常态化的转移,以及资本流动的改变,也就是说从危机前向发展中国家的流入到目前的流出,通货膨胀率的回升等等,这些不确定因素加剧了对2019年经济发展的负面影响。
 
在经历了金融危机之后,在我们谈论货币政策之时,必须要考虑两个方面的因素。第一,在全球化的经济环境中,中国的货币政策不是一个独立的行为,因此对海外特别是对美国的政治与经济环境要做先期性的分析。第二,货币政策与财政政策不可分离性,以一个事实来展示,我国大多数区域性银行都受到地方政府的控股或影响,地方政府财政的过度扩张可能导致银行体系内的信贷分配不均,以至对货币政策造成影响。
 
下面我们先看一下第一个问题,即美国政经的现状与预测。美国中期选举已经结束,其结果对中国可谓喜忧参半。一方面民主党在8年之后重新赢得了众议院的控制权,从明年1月份开始将占据众议院议长以及各议院委员会主席的职务,由于众议院掌握着是否对提交法案进行审议的权力,因此增加了阻挠特朗普总统施政的有效工具,特朗普将不得不花费更多的时间与精力来处理两党之争。
 
但在另一方面,特朗普总统在面临国内施政难以有效的环境下,比如在推进进一步减税政策上,在设置政府新的债务上限额度上会面临一定的困难。但为了谋求2020年总统选举的连任成功,他将会加大外交政策方面的行动,包括对中国的压力,以获得一定的业绩。

而民主党的重要支持基础来自于工会,具有较强的贸易保护政策主张,因此在推动对中国采用更加强硬的态度上与特朗普总统是不谋而合的,中美贸易冲突可能更加严峻,这会催生出两个可能的结果:第一,随着美国贸易保护的加强,中国对美国贸易的出口量将有较大的退步。第二,中美两国经济发展都将因此面临着压力,而对全球其它经济体也将产生负面影响。如果其它经济体也因此降低进口需求,这将进一步加剧中国对外出口的压力,特别是全球贸易保护思潮的来临,包括美国总统特朗普、巴西新任总统,以及英国脱欧等一系列事件,对国际贸易秩序将造成重要影响。
 
IMF在今年10月份的报告中指出,中国经济增速可能在2019年比2018年降低1.6%,而美国也将下降0.9%,全球经济增速则在2020年降低超过0.8%,国内部分学者认为即便放弃对美国全面出口,也将仅仅会影响中国GDP0.2%到0.5%的增长,这种观点是以静态来看待中美贸易的,实际上以中兴事件为例,只要美国限制对华关键技术的出口,这么庞大的公司就可能在一夜间倒闭,不但不会有任何产品对美出口,对其它国家也不可能有任何出口,在国内也不会有任何销售收入。因此,如果对美贸易全面停止,对中国经济发展将是极其严重的打击,不排除GDP因此可能下降。
 
尽管如上述的政治格局的变化,从经济上来看,美国在紧货币与宽财政的政策组合下,美国经济将持续保持一个良好的发展态势。在2017年新任总统特朗普的领导下,自上世纪80年代以来的第一次大规模减税法案得以通过立法,从市场普遍认为的不可能变为现实,该税法的实施大幅降低了企业税负,并降低了对个人所得税,对美国企业,特别是中小企业影响巨大,有利于投资和消费的促进,并在推高以美元计价资产的收益率的同时,有利于吸引资金的回流,对长期提振美国实体经济具有重要意义。

2018年第二季度,美国实际GDP同比增幅达到4.2%,为2014年第二季度以来最高值。第三季度初始数据显示实际GDP增速为3.5%,也超过了市场3.3%的普遍预期。
 
随着美国对华出口被其它经济体所取代或弥补,共和党与民主党达成扩大基础设施投资的协议,美国经济增速在明年还将有望保持超过50年平均增长速度的规模。
 
美联储从2015年12月开始启动加息,至今已经8次,在2017年、2018年各提息3次之后,美联储的目标利率已经达到2.25%,为近10年的最高值,美联储的积极行动对美国经济发展起到重要作用,但给世界其它国家的资本流出造成负面影响。今年美元计价的新兴市场股价下跌超过15%,要知道在2003—2017年中,新兴市场股市年均回报高达近13%。在目前美联储所偏爱的个人消费价格指数接近2%,失业率仅为3.7%,为近50年的最低点,接近过去50年的平均值的一半。
 
在经济持续良好的环境下,美联储在2019年将持续缩减资产负债表,升息的步伐也不会改变。但由于税改、缩表以及大规模基建投资对美联储偿付能力的要求增加,大幅度提息的压力也开始增大。同时个人住房抵押贷款30年固定利率已经重回6%,住房的可支付性面临压力,交易量与价格都有些放缓。从人口结构上看,婴儿潮这一代已经进入退休年龄,卖房子而不是买房子的动机开始增加,而家庭形成速度并不充分,导致美国住房市场预计将在一年或两年内有一定的调整。
 
市场一些人士认为,10月以来美联储的暴跌在很大程度上是由于利率上升过快,造成流动性紧缩,在上周美联储主席在美联储达拉斯表达了对财政刺激的消退、需求放缓,拖累全球经济,以及货币政策滞后性影响的关切度。这与他在10月初表达美联储距离中性利率还有很长一段距离有一定区别,市场对利率上调的担心可能会导致美联储在10月份放弃加息,在2019年预计美联储升息行动也可能不会过于频繁,预计可能调息约2到3次。

从中国的经济状况来看,2018年GDP虽然达到政府预定目标,但回头来看,2018年每个季度的GDP同比增速都在降低,第三季度GDP为6.5%,低于第二季度的6.7%,低于第一季度的6.8%。而6.5%也是在金融危机顶峰时期(2008年第四季度、2009年第一季度)的数值。在当前对明年中国经济的预测都普遍低于6.5%。
 
在中美贸易之争的同时,由于国内金融的强监管和去杠杆,引发了市场大幅度的波动,对金融市场造成冲击,人民币持续贬值。美元对人民币的中间价一度逼近7.0的关口,加剧了资本外流的风险。根据清华大学五道口金融学院测算,在2008年初,A股股权质押总市值为6.5万亿人民币,到2018年10月份,仅为4.4万亿人民币,与此同时,股权质押的总量显着从年初的5700万股攀升到10月份的6400万股,意味着质押股权平均价格下跌近40%,股权质押价值的快速、大幅贬值,增加了交易账户被强制平仓的可能性,不但进一步演化了螺旋下跌的可能性,而且对大部分上市民企的生产和发展造成了严重的不确定性。
 
2018年4月,中国人民银行行长易纲指出,美国10年期国债收益率为2.8%,中国为3.7%,中美利差为90个基点,还处在比较舒服的区间。然而到11月,中美10年期国债利率已经从之前的90个基点缩减到30个基点,不但如此,中美一年期、两年期国债利率已经开始倒挂。

而在市场上,押注明年3月之前中美10年其国债利率差倒挂的声音已经在持续增加,虽然会挤出无风险套利的热钱,但也带来中国资本流出的压力,引起基本跨境流动的大幅波动。
 
中共中央政治局在10月31号的会议上提出要研究解决民营企业、中小企业发展中遇到的困难,此后各部位纷纷出台了各种扶持政策,中共中央政治局在会议中同时指出了要实施积极的财政政策和稳定的货币政策,截止2018年10月,央行已经实施了4次定向降准,降低抵押品的范围和规模,并继续采取信贷支持、债券融资、股权融资等政策,支持民营企业拓宽融资渠道。
 
中央虽然有决心,大家货币政策如何有效地实施债务传导机制,如果传导机制不流畅,再好的货币政策也不会有效,这里面存在三个问题:第一,央行与市场的沟通问题,美联储主席伯南克就多次指出央行加强与投资者、公众的沟通力度,可以让市场更好地理解央行的货币政策目标,预测央行未来采取的行动,这不但提高央行货币政策的传导性、提升央行的有效度,而且降低了经济与金融市场的不确定性。目前我国面临的一个事实就是政策决策的不透明性,文件太多,变化太快,每一次新发现都是对市场的冲击,而不是可预测的行为。
 
第二,货币政策目标的明确和可度量性。美国国会在设立美联储的法案中明确指出,美联储的货币政策法定职责是稳定价格和稳健的长期利率。美联储2012年1月宣布以个人消费支出价格的年变化率为基础,设立2%为通胀目标,由此使得长期通胀率被牢牢地锁定住,对促进市场价格的稳定性和稳健的长期利率非常有帮助。
 
根据我国在1995年实施的《中华人民共和国中国人民银行法》第三条规定,我国的货币政策的目标是保证货币利率的稳定。在实际工作中通过央行的货币政策报告可以看出我国的货币政策目标较多,包括经济增长、价格水平稳定、充分就业、利率稳定、汇率稳定、国际收支平衡,众多目标常常导致实施的政策无法面面俱到。不但如此,我国货币政策目标缺乏明确的可定量的标准,常看到的描述就是稳健中性的货币政策,但什么是稳健中性缺乏标准。虽然有各种解读,但目前都是市场上的臆断,而非官方的明确目标,导致在实际实施中的随意性。
 
第三,货币政策的最后一公里的实施。我国上层的政策往往在实施上就差临门一脚,多年来中央强调货币对实体经济的支持,提出大银行至少1/3贷款,中小银行至少2/的贷款要流向实体经济,这种指标忽略了各地经济组成的不同,贷款质量的不同。但是为什么有这种一刀切的要求呢?这正反映了监管对最后一公里政策执行不到位的无奈。比如对中小企业放贷上,如果被监管的银行为了监管不得不发放,但实际上是随意发放的,就会导致寻租获利行为,而不是完全从企业真正需求入手。

下面谈一下2019年的展望。
 
面对世界政治环境的不确定性和经济发展的波动性,中国虽无需悲观,但仍要积极作为,应该抓住时机,推进体制改革,预计在2019年政府将加大财政政策力度,包括减税措施,切切实实解决民营企业、中小微企业的税务负担,货币供应增长将不会超过10%。
 
央行已经多次指出,中国广义货币的总量在经济体中已经相当大,在追求质量型增长的同时需要减少过去大量依赖资金支持的增长模式。但在保持货币供应量适度增长的基础上,政府会出台更为宽松的货币政策和信贷政策,包括降准的持续进行。
 
引导市场利率和贷款利率下行,政府会继续加强对民营企业定向资金流向的操作,适度释放流动性,加大非常规货币政策,监管将延缓去杠杆的速度和力度。
 
我们需要充分意识到当前股市和金融市场的问题,在很大程度上是由于我们在金融整治的运动式的操作,去杠杆的力度过大过快的结果在很大程度上和贸易战并没有多大的关系,我们的监管在政策实施上希望立竿见影的思维有待提高。由于金融链条长,一个政策从实施到见效大致需要一段时间的过渡才能体现,因此增加了监管部门前瞻性调控的重要性。
 
在历经过去两年对房地产行业的严格调控后,房地产交易量、价发生疲软,个人住房贷款利率从2017年9月的5.01%一路上升到2018年9月的5.72%,但由于社会融资需求超过一半都是与房地产行业相关,房地产市场对金融机构和社会产生巨大影响,个别中小企业在政府的严格持续调控中可能面临存亡问题。
 
尽管房地产行业的调控在短期内仍不会有大的逆转,但应该注意到10月的政治局会议已经不再提及房地产调控,对地产企业的融资环境可能带来一定的放松。
 
外汇储备对中国未来发展非常关键,未来减少对人民币贬值的压力,央行虽不太乐意降息,但不排除降低贷款利率,预计央行将持续加强外汇的资本管制,并对未来短期波动性较高的跨境交易进行逆周期调控,以达到资本跨境流动的平衡。
 
2018年不但是金融危机的十周年,也如蔡秘书长所说,是改革开放的40周年,在40年中中国所创造的奇迹来自于改革,我们上面所看到的一些问题不是单一的政策所能根本解决,尊重市场、尊重民营企业发展的合理需求,减少政府的运动式的行政干预,加快体制改革是中国迈向下一个辉煌的重要举措。

主持人:掌声感谢郭杰群先生为我们带来的精彩分享。接下来让我们掌声有请第二位演讲嘉宾,招商局蛇口工业区控股股份有限公司商业管理事业部副总经理王俊标先生。演讲题目是:新商业趋势下招商蛇口模式升级与转型实践。掌声有请!

 

王俊标:各位地产同仁、各位媒体朋友,下午好!非常感谢主办方观点地产新媒体给我们搭建了这么好的平台,汇聚各位大咖共同商讨商业地产战国美人潮。同时非常高兴,我代表招商蛇口跟大家分享“新商业驱使下招商蛇口模式升级与转型实践”。我今天要讲的内容分三部分,第一部分是招商蛇口的概述,第二部分是城市升级发展模式,第三部分是以商为势承载美好生活。
 
招商蛇口是隶属于招商局的,总部在维多利亚港,是香港四大国有企业之一。我们的母公司招商局成立于1872年,在中国创造了很多个第一,中国的第一家银行、中国第一家保险公司、中国第一通电话都是从招商局打出去的,它是清朝末年洋务运动创立的,到目前已经有140多年,我们也是国资委直属的一个重要企业。
 
招商局下面有三大平台,主要涵盖了交通、金融、城市园区综合开发运营。我们旗下有33家上市公司,其中招商蛇口在招商局扮演者城市园区综合开发运营的角色,也是我们集团里面唯一的地产资产整合平台和重要业务的协同平台。
 
公司的发展历程,我们是从1979年在蛇口创建了蛇口工业区,1984年在深交所A、B股同时上市,2015年12月30号跟招商地产合并为招商蛇口,史无前例地重组上市,我们的代码是001979。
 
招商蛇口的整体定位是“中国领先的城市和园区综合开发运营服务商”。
 
招商蛇口有很多诱人的数据,我们2018年第一季度的资产总额是3000多亿,目前布局了50个城市,有350个项目。我们的业务遍布全中国及海外。
 
第二部分介绍一下我们的发展模式。我们公司的发展模式是“前港-中区-后城”,我们公司原来是航运起家的,所以我们以港口物流、邮轮发展为主,中区是以就业创业商业配套为主,后城是以生活、城市商业配套为主。中国第一支商船队创办于招商局,所以我们的很多业务也分布在中国沿海的港口。
 
我们除了做园区、港口,我们也有很多的创新,很多口号和标语都是从蛇口出来的,比如说“时间就是金钱”“空谈误国、实干兴邦”,还有跟我们目前生活息息相关的很多制度和理念,也是从蛇口走出去的,比如劳动用工、社保、薪酬分配、工程招标,这些都是最早由招商蛇口创新提出来的,都是比较敢为天下先的。
 
招商蛇口的前港、中区、后城,由前面的港口资源,中间的产业发展,到后面的产业配套,这都是跟着城市升级同步发展的。在时间演变上,港口码头是由最早的客运功能转变为邮轮客运,带动了旅游,蛇口港口是从香港、澳门和世界各地的邮轮都是从这里出发。海上世界是最早的观光点,后面我们也升级为复合业态,以邮轮为主的综合业态。最早的蛇口的工厂我们把它改造升级为文旅的展示园区。
 
我们的美好生活定位是分布了各种定位,其中商业这一块是在整个过程中扮演了最重要的角色。

我们的商业产品线有三个,第一是海上世界这种综合体,第二个是社区型的购物中心,花园城和汇港。第三是我们的写字楼开发和运营。
 
目前我们招商蛇口有大量的已开发和待开发的物业和商业面积,我们在中国的20多个城市,到2020年开发超过30多个商业项目,总体量超过300万平方。
 
这里简单介绍我们的海上世界的产品。目前海上世界已经布局了厦门、上海、湛江、南通、烟台等沿海主要城市未来也会在大连、青岛、宁波、武汉、重庆布局海上世界。
 
海上世界的定位是城市客厅的超大综合体,是前港-中区、后城模式承上启下的重要一环节,向前可承接前港溢出的商务、娱乐、购物需求,向后可承接后城的居住、购物、休憩的功能。海上世界的产品定位主要是打造两大特色、五大功能,涵盖居住、商务、体验商业、文化、市民休憩各个方面。海上世界对招商蛇口的贡献就是带动了GDP、就业、税收的提升,这也是每个商业必须要有的。
 
社会效益显着,海上世界已经成为深圳的地标,很多人从内地过来就是要看“空谈误国、实干兴邦”这两句话,也有很多人为了来看我们的邮轮,来观看我们的文化艺术馆。
 
我们的第二个产品线是社区型的商业,就是花园城。花园城目前已经开业了三个项目,第一个是在深圳蛇口,第二个是在南京,还有一个是在贵州毕节。目前筹备的项目总共有8个,分别在南京、杭州、大连、沈阳、上海等城市。
 
花园城产品的定位是城市区域级商业中心,选址一般都会选择一二线和强三线的中心区,这种业态主要是以家庭、亲子、互动为主,满足社区的需求。我们经过多年的运营,已经积累了很多的品牌库,有很多战略的伙伴商家。
 
第三个产品线是艺术类型的汇港。汇港是以集中式和半开放式街区结合,用建筑来构造艺术的空间,包括从业态规划、推广、场内的设置,都是打造艺术的能量。包含艺术设计、艺术的展品展示、艺术运营。汇港分为一期和二期,二期项目计划在2019年底开业。
 
招商蛇口除了运营以上三个业态之外,还有我们的招商局广场,服务我们的产业升级带来的高端商务写字楼,目前我们的写字楼主要是以重要的交通枢纽周边布局,选择最好的商业交通区块。
 
2018年是中国改革开放40周年,也是招商蛇口建设美好生活的元年,商业地产扮演了非常重要的角色,它可以是生活的主场,时尚的领地,承载了不可估量的功能。所以招商蛇口也会一直在前港-中区-后城的模式,依托海上世界、花园城、汇港三个产品线,在商业地产方面持续发力,以商为势,点亮城市繁荣。

主持人:感谢王俊标先生。接下来掌声有请下一位演讲嘉宾,她是爱琴海商业集团CEO兼总裁张华容,演讲题目是:技术升级运营联接资产管理。

张华容:各位尊敬的来宾、新老朋友们,大家好,很高兴参加一年一度的观点地产商业年会,今天大会的主题有一个重点词叫“重新连接”,我相信在座的很多朋友都能认同的一个观点是,我们作为一个资产运营商,我们所扮演的角色正是一个连接者,我们将物业主、商户、资产方和消费者进行一个有机的连接,在这个过程中,通过我们的资产运营,我们的商业资产可能会处于一个比较良性的攀升阶段,这样我们整个城市的变革和城市的发展也会受益。
 
所以今天也是希望通过这个机会跟大家交流一下爱琴海在运营的过程中是如何运用一些相应的技术手段或者是管理手段,让我们在竞争激烈的情况下不仅能够保证自己的发展,还能够在这个状态下跟我们的整体发展能够有一个前期的匹配。
 
目前我们大部分的开发商主航道还是以开发为主,以资本的高周转会带来更大的资金规模和高利润的回报。前面陈总和蔡秘书长也讲到,随着市场的变化,很多的开发企业也将我们的开发行为伸向了第二个发展的管道。从去年下半年到今年一整年,大家都在讲关于存量市场的话题,其实如果我们看一下存量市场的流转额,如果我们仅仅关注开发企业,真正能够有发力空间的还是在存量经营和存量改造。但是可能因为我是做这一行的,可能有一定的主观性,但是我还是认为在这个区域内它的空间比较大,变现和周转会比较快。
 
所以我们未来的购物中心是以经营为核心的存量物业,将会是我们打造第二曲线的一个重要考虑的赛道。
 
在我们看来,资产管理所代表的千亿级的市场正在被越来越多的企业所重视,不管是从短期还是从长期来看,规模都会持续增长。我们早些年讲资产管理的企业不多,但是现在从做商业地产或者说做综合开发的企业来说,没有说自己做轻资产管理的也不多了,几乎大家都在做这个。
 
我们为什么会转到这么一个状态上,并且是这么快的时间做了这样的变革?商业地产资金沉淀的下来特别大,回报的效率很低,回报率不那么高。在国内很少有企业愿意主动、长期地持有资产。这就要求我们作为资产运营方,站在一个以终为始的格局上,以退出机制的角度,回到原点来看待我们的资产管理,并对我们的商业地产进行有机的整合,通过我们的运营,我们希望达成与高质量的运营商以及有一定运营能力的资产管理方建立良性的合作循环关系,完善我们的能力,提高我们的运行效率,并且为市场做好强大的资产的后备力量,这样便于我们的资产在运行过程中逐步的估值的提升,以及我们的资产总体回报的最大化。
 
目前在国内真正能够把这个资产管理做得比较有好的数据的不多,我相信通过我们去年的综合乏力,加上我们今年确实都是各自在互相学习、各自比武,我相信在明年的这个时候,包括今天来参会的大多数企业,拿出来的数据都会比较好看,并且我们背后的数字逻辑也会有一定的标准性和一定的可参考性。

回到爱琴海,我们通过怎样的手段把物业管理或者说资产管理做到有一定的规模呢?爱琴海商业集团是通过规模化管理的效果,实现了收入的提高和费用的节省。我们目前意向签约的有100多家,投资运行的有70多个,开业的有十几个。我不敢说我们是最快的,因为我们每年就开几个,今年大概开八九个,但是我们敢说我们能够在运营过程中投入全部的精力,尽量地提高资产的回报率和收益。其次尽量地通过技术化的手段,通过我们管理的反复论证,来降低我们在运行过程中的一些成本。当然,我们的NPI得到了提高,我们就会有很好的市场表现。
 
我们的规模化发展来自于资产管理的合作模式的多样性,以前有人问过我,是不是我们只做轻资产管理,或者问我的比例,其实我们没有很严格的比例,对于我这家运营的公司来说,集团给我的理念和我们所运行的理念,我就是做资产管理。所以我的合作方是多种多样的,我们有通过自持,说是自持,其实我的公司是不持有这个物业的,我跟我们的开发公司还是合作关系,我们通过合作的方式、租赁的方式,通过市场的购买方式,来实现我们的快速拓展。
 
近期可能在座的有几个企业也知道我们把慈溪的项目拿下来了,虽然跟了一段时间,但是我们最终通过公开市场的拍卖拿到这个项目以后,大概用了前后10个月的时间,在9月30号的时候开业了,当地的政府和我们都感到很惊奇,开业前7天每天都是20多万人,没想到在慈溪都有这么多人来,并且前三天都是市里派了专职的队伍在那里负责交通的疏导和安保。
 
在这个过程中,我们是通过盘活物业,市场的公开收购来做的一个最好的案例,我们是跟星浩资本有合作,我们做了一个产品跟他们一起拿的这个项目,如果有机会,我们可以更多地拿这样的项目。
 
我们拿到了这些项目,最终达到这样的效果,我们都做了什么呢?除了我们常规的做法,近期我们又有一点变化,就是我们加入了更多的技术元素,就是在管理中增加了更多的管理的内容。能够用文字表现的就是我们的精准的5A的场景化模式,还有我们爱琴海全资产管理的模块化的运行模式。大家看到的刚才的这两张图,我们都已经把它数据化、信息化了,在我们的实际运行过程中,我可以通过这些模块运行到我的日常经营管理过程中去,这也是能够在短时间内实现全国的规模化运营的一个基础,当然这个我们也花了一定的时间(两年多时间)才逐步走向稳健运营。
 
后面的细节我就不讲了,对每个精准的定位的解释,从文字上就能看得出来,我们通过对数据的分析,对我们的运营、选址、服务、会员进行了一对一或者是目标性的营销,包括我们近期做的嗨购节都是有针对性的。
 
另外我们在业态、空间上都有一定的创新,我们的马术俱乐部已经是一个常态了,这是安藤忠雄设计的民族美术馆和光的空间的书店,还有我们自有的IP小店长,还有我们在商业的外立面、商业的大空间上的创新。

主持人:谢谢张华容女士。接下来有请本环节最后一位演讲嘉宾,他是新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷先生,演讲的题目是“知大势、解人性、玩商业、借智能”。掌声有请。

欧阳捷:非常高兴能够在观点商业地产论坛上跟大家分享一些我们对未来商业地产大势的看法。这次汇报的题目叫“知大势、解人性、玩商业、借智能”。
 
大家都知道大润发曾经提出一个观点,“打败我的不是同行,而是时代”。别人还在活着,时代还在进步,它没有了。有些企业为什么被时代打败了?其实不是被时代打败,是被自己打败,因为他们看错了大势、踩错了节拍,失去了未来的发展机会。有非常多的企业的法人治理结构非常完备、内部流程体系非常健全,人才团队非常优秀,但是因为他们没有看清楚大势,所以才失去了未来。
 
大势到底是什么样的?我们的商业的地带仅仅是零售的迭代吗?过去经过了这么多的迭代,它也没有突破零售的范畴,新零售也没有突破零售的范畴,过去我们讲线上只是工具,这句话是对的,新零售能够让我的增长更快吗?并不能,新零售并没有给我们带来很多的增长,我们的社会零售总额还在下降,电商的增速也在开始放缓,所以我们认为电商只是切分了市场增长的蛋糕,并没有给市场带来更多的增长。但是购物中心也在突破过去零售的范畴,引入更多的体验式的业态,很多业态也推行了线上线下的融合交易。但是即便是这样,购物中心的这种变化也没有带来零售更多的增长。这是什么原因?
 
我们可以看到,我们的人口还在不断增长,但是社会零售总额的增速却在下降。背后的逻辑有三个大势。有人说是不是因为我们房价太高了,透支了消费力,这是短期的行为。更长期的有三个趋势,第一是新生儿逐年减少,现在的新生儿比上世纪90年代每年少400多万人。
 
第二是老龄化,李光耀曾经说过日本是一个走向衰退的国家,就是因为老年人不怎么买东西,老电视机看着也挺好,老汽车开着也行。
 
第三是我们对消费的欲望逐渐淡漠,我们现在吃、穿、用的消费都在下降,男士戴手表的越来越少,女士穿拖鞋的越来越多,我们对消费奢侈品没有过去那么强烈了。当然,我们市场的蛋糕还在变到,它的增速虽然在下降,但是还在增长,只是增速不会那么快。我们已经快进入一个不知道要消费什么的时代。

对于商业广场、商业地产、购物中心来讲,我们可能面临一个更大的危机,这个危机就是科技可以让我们足不出户。我们为什么一定要到商业里面去?过去有人说购物中心里面有魔镜,女士要到魔镜面前去试,我们要选各种各样的衣服,但是未来魔镜可以放到家里。
 
同时,无人商店能不能带来更多的消费者,这也不行,购物中心都不去了,无人商店还有什么意义呢?未来还有无人移动商店,未来满街跑的无人汽车就变成无人移动商店,我们用手机一呼叫,它就从无人商店通过无人机把东西送到我们家的阳台,我们还要感知购物吗?不需要了。
 
所以现在最大的问题是我们的物质已经基本满足,而我们的精神是非常匮乏的,但是我们的收入还在增多,我们多下来的钱干吗了?一个是追求人民日益增长的美好生活,但是这个日益增长的美好生活不是从物质里面获得幸福的时代,这个时代已经结束了。
 
我们需要洞察人类的本性需求,人类的本原需求在哪里?我们满足我们的生理本能之后,我们会追求社会的本能,自我认同的本能,以及我们的解脱本能,这些都是精神层面的消费。什么是精神消费?精神消费就是你花了钱,什么都没买来,最后变成一张纸,比如说门票,它是我们的感官刺激、个人提升、思想感悟。
 
我们都在体验各种感官刺激,我有一个朋友的女儿到南极去跳海,我问了身边的很多朋友,你们愿意去吗?没有一个人敢去,因为那里不仅是水性好的问题,根本是你能不能施展开,只有企鹅能施展开,他们为什么要跳呢?就是追求极致的生命体验。
 
另外就是提升自我,我们的知识迭代,各种思想修养、艺术修养都是如此。所以我曾经跟爱琴海华容总交流,他们引进了一个马术项目,我跟那个马术项目的负责人交流过,我说那个马术确实很好,但是还远远不够,你仅仅给他们带来了一些体验,带来了马术的技能和技巧,下一步你应该去做什么呢?应该带来一些知识,带来文化、礼仪、修养,甚至带来击剑,再进一步你把他的爸爸妈妈一起带进来,如果他们的父母不跟他们一起学习,他们的代沟会越来越大。同时我们还可以修炼自己,我们可以礼佛、修禅,来提升自己,学会珍爱生命。

我也写了一个公众号,我的公众号叫欧阳先声,我写了4篇关于精神消费的内容,我认为精神消费是不少于物质消费的一个更大的新蓝海,这个巨大的市场蛋糕会非常大。
 
现在我们的社会已经进入了高周转时代,所有的东西都进入高周转,我们到海南、香港出差,出差一个星期的时间,以前没有手机,没有BB机,我们可能晃晃荡荡来一天,然后再开两天会,然后再回去,一周就过去了,领导也找不着你。现在我们的微信、短信,随时随地被下达了任务,这时候我们的时间成本是非常高昂的,我们必须从过去的无目的性消费转变成更精准的消费,这时候我们的商业的本质期待就是更精准、更方便、更人性、更丰富。
 
更精准,现在有智能导航、智能导购,还有智能分析,包括我们现在不光是商业广场用上了人脸识别,我们的吾悦广场的建设工地上也开始用了人脸识别,当然有了人脸识别,我们就可以分析工地上到底有多少人,到底今天有多少木匠,有多少瓦工,有多少钢筋工等等。
 
当然我们还需要更方便,我们需要更好地去理解消费者的懒人思维,为他们提供更便捷的消费通道。在这种情况下我们可以看到无人餐厅、无人商店等等,这些都已经不新鲜了。我们还要减少他们的排队,让他们付款非常简便,还可以把货直接送到家里去。当然我们还有更人性的东西,比如说未来男人可能非常不愿意去逛街,这时候我们有机器人陪着女人去逛街,解脱我们的男人,在过程中还帮她们出主意,当参谋,这时候我们的女性可能不再需要男人去陪着逛了。
 
当然我们的精神消费更加丰富多彩,精神消费不同于商业地产,它一定是独特的、与众不同的作品,因此它可以满足我们分散化的、个性化的、小众化的各种各样的需求。所以人总是向往着一个更美好的生活场景,如果我们把这个生活场景更富有变化、更有格调的消费场景,放到我们商业的物业门口,一定会有更多的游客愿意到我们的商业广场里面来。

当然未来商业场景到底怎么打造?我们认为要打造好一个商业,首先要把客流引进来,所以我们需要把商业场景打造好,怎么打造商业场景?我们首先要关注人,什么样的人会到商业里面来?我们觉得未来重点要关注两类人的方向,第一个是新人种的游戏人生,我们前段时间曾经听过零点资讯的董事长袁岳先生讲的东西,我觉得非常有启发,他说70后的人70%玩游戏,80后的人80%玩游戏,90后的人90%玩游戏,00后没有人不会玩游戏,未来的新人种的游戏就是游戏人生,我们要从他们的游戏人生中寻找机会,未来游戏场景的商业空间对他们来讲是充满了熟悉感,充满了亲切感的。
 
当然我们的电竞的商业场所,我们有电竞主题酒店,电竞主题餐厅、电竞馆等等,这都是他们未来需要的商业场景。我们也可以引入到我们的商业广场。另外有很多游戏人喜欢闻所未闻的,看前所未见的,玩总也过不了关的,这对他们来讲都是人生的极致的体验。他们也会结合虚拟世界把我们的游戏玩得更加极致。所以我们如果能够抓住新人种的游戏需求,就能抓住新人种的消费潮流。我们还可以模拟驾驶舱,体验轰炸、格斗、俯冲、上升等等。
 
当然这些年轻人总是会成熟的,总会慢慢长大,这时候他们可能更关注的是成年人的文化世界,在这个成年人的文化世界,他们不但体验动的快乐,可能也愿意体验静的享受。比如说我们面对围棋高手的碾压,很多人脑炸、吐血,但是我们却欲罢不能。比如说我们喜欢欣赏音乐,我们可以看机器人怎么指挥,这是新的商业体验。我们还可以看到共享音乐创作室,未来把它引进我们的商业广场也是有可能的,我们把共享音乐创作室引进来,有很多人喜欢作词,他不喜欢作曲,我们这里有各种各样的作曲家,还有人帮你演绎,帮你形成曲子,出门就可以分享。我们的机器人还可以为我们讲经,帮助我们修禅,帮助我们懂得更多的人生的哲理。
 
所以未来我们想借助智能,可以帮助我们把商业玩得更好,借助智能可以理解我们的人性,借助智能也可以让我们的商业变得更加的丰富多彩。
 
我们提出一句话,只有拥有未来场景的想象力才能拥有未来产品的竞争力,如果我们能够做到这一点,我们就可以把我们的精神消费广袤无垠的新蓝海打造得更好。
 
未来的商业应该是物质需求加上我们的精神享受,合起来才是我们真正的商业终极目标。如果到我们的吾悦广场,我们可以精神消费,最后顺带购物回家,这才是我们商业广场的最终目标。


主持人:感谢欧阳捷先生,接下来我们即将进入的是第一环节的主题讨会,这是一个改变与创新的年代,互联网在连接全世界与各行业的同时,也在颠覆着一切,商业领域的变革更是天翻地覆。如何才能把握新时代的商业脉络,找到通往未来的康庄大道?第一环节主题讨论会的讨论主题是“新商业浪潮 看得见的未来”。
 
首先请主持嘉宾世联行首席技术官黎振伟先生。以及参与本场讨论嘉宾:宝能集团高级副总裁、宝能地产总裁、宝能城市发展建设集团总裁余英先生;福晟集团董事、执行总裁、福晟土地投资公司副董事长何建华先生;招商局蛇口工业区控股股份有限公司商业管理事业部副总经理王俊标先生;华夏幸福副总裁、商业事业部总经理吴艳芬女士;首创钜大有限公司助理总裁符兹栋先生;广州时代商业管理公司总经理王媛媛女士;凯德商用北部区域总经理袁嘉骅先生;合生商业集团商业事业部副总经理王海燕女士。


黎振伟:欢迎各位嘉宾,我们这一场的嘉宾有7位。前面的演讲非常精彩,我刚入地产行业的时候是做商业的,没想到30年后还是回到商业,所以我们这个行业太有得做了,以后哪怕住宅没得做了,商业还是这么精彩,其它的论坛没得搞了,估计商业地产业是永远不会落幕的。
 
回到我们这个主题,我们有7位嘉宾,一共40分钟的时间,我们要严格遵守时间。
 
大会给我们的主题是新商业浪潮,看得见的未来,分了三个话题:第一,消费趋势的变化,第二,存量运营时代谁能抓住美好的未来,第三,互联网改变了世界,也改变了商业。我是这样理解这三个话题,第一个话题,我们的消费越来越多样化,他们要求实惠、重品质,我们的商业面对这些消费者,非常不简单。
 
第二个话题告诉我们,存量运营时代,运营是很难的,我们今天来到愉景湾,看到了经过40年的发展才有今天,我们国内的房地产如果按住宅开发的模式,是不可能做到这样的,但是问题是我们要改变,我们需要有一个更长的培育周期,同时要接受一个回收慢的过程。
 
第三个话题,互联网时代,这个东西更可怕了,它可以给我们带来很多新的科技,改变我们很多的消费方式,但是它也带来了很多更新快的问题,我们可能一个商场还没开业,可能就要变了。所以我把这三个话题叫做三大动力,也是三座大山。我们怎么化解这三座大山,去迎接三大动力呢?这就是接下来我想每一位嘉宾来探讨的。
 
首先有请福晟集团的董事何建华先生,我刚才跟何总沟通了一下,因为福晟是行业的黑马,发展很快,但是你们是以住宅开发为主的,我看到你们在2010—2020年的规划是要进入全国50强,要打造100万套住宅按照平均100平米计算,那就是1亿平米,在这么大的开发量里面,你们怎么考虑你们的商业配套,又怎么做商业配套,如何做创新?

何建华:余总太谦虚了,本来我也想谦让,让后面的人先发言的,因为我今天也是来学习的。
 
福晟集团以住宅为主的业态,是地产+建筑,以建筑板块为主,我们收购了福建的六建,这是一个1950年成立的国有企业,我们2006年收购的时候,年产值是15亿,今年能超过600亿,这是在建筑方面。这些年我们做住宅的,大家知道从规模到现金流,大家也尝到了甜头,但是随着市场下行以后,我们也在思考,打造一个综合性的企业,还是要有一些好的资产。前些年我们开始探索,我们做了一些小的商业,比如说写字楼,我们在福建的福州有4栋写字楼,都是自持的,在湖南长沙也有项目,在上海我们也收购了海航的一个项目,也有部分商业。我们在深圳前海也有投资,所以我们把这一块也是作为未来的重点打造。
 
我今天来也学到了很多的东西,特别是刚才华容总和欧阳总的发言。
 
我分享两点,第一,这个市场永远是存在的,追求一个新,刚才主持人也提到了,我们这一组讨论的是新,一个是产业新,还有一个是客户新。体验式消费和欧阳总刚才讲的未来的新的商业,这是一个很大的亮点,未来的前景是很大的。
 
第二,对福晟来讲,我们还是比较谨慎的,我们还是看地段,看人口和产业的。选址是非常重要的,对我们做住宅做了25年历史的企业来讲,我们想做商业,但是一直非常谨慎,不过我们对未来还是非常乐观的。
 
黎振伟:您还是没有点到最根本的,您又乐观又谨慎,我知道您在思考,希望明年在这个时候您能谈谈您的创新点。

黎振伟:下一位是招商蛇口的王总,刚才看到您听的那个模式我很兴奋,招商蛇口在蛇口发展了40年,愉景湾在香港发展了也是40年,现在你们的发展真的是非常迅速,这么迅速的规模,你在蛇口做了40年,在到外地发展的时候,怎么面对刚才说的三座大山呢?在现在这个时代,我们的发展还能这么快吗?应对外界的变化,招商蛇口的模式要如何调整呢?
 
王俊标:我们在全国有大量的已开发、待开发的项目,到2020年我们会在20个城市有30个以上的商业项目,大概开发面积300万平米以上。现在市场最大的变化是消费者在变化,消费者变化之后需求跟着变化,我们因应这种新的需求,客户需要定制化、专属化的解决方案,面对这种客户群体的细分,我们才推出花、海、汇三个产品系列,来应对不同的客群的需求,来做产品的细分。比如我们的汇港产品线,我们是以艺术空间打开商业空间和建筑空间的界限,创造一种更加好的体验感,我们打造屋顶花园,12米高的双层铺,这都是体验感非常好的。
 
对于存量市场,我们目前也一直在思考,尤其是我们国有企业,如何对现有的存量项目进行重新包装、重新定位,符合新的发展需求,达到优化布局,做到提质增效,这是我们招商蛇口商业要考虑的重中之重。我们在这一块也有很多的案例,比如说我们的意库产业园区,我们把这个园区整个拿过来,里面有一些公寓、酒店、文化长廊,有一些IP,既能满足周边的居民需求,又有一些文化的内涵,类似愉景湾这样的地方,是非常舒服的,人人都很向往这种地方,我们这种场景做得是很到位的,也成为行业内学习的标杆和典范。
 
在互联网方面,目前招商蛇口是用开放、积极的心态拥抱互联网,包括改变跟顾客、消费者的沟通,包括跟供应商的合作,我们集团所有的办公的协同,现在在外面出差非常轻松,全部是移动办公,协调的效率很高。以前大家都会认为国企效率低,其实我认为我们的效率很高,每一个文件从发起到审批都是非常快的,这也可以加快跟我们的消费者和供应商的连接。
 
黎振伟:我们之前也到招商蛇口进行了学习,我觉得您刚才演讲介绍的更多的是给人展示的规模的宏大,现在您讲的是精细的细分,存量物业的改造,还有互联网的更好的思路,这方面更多的就不是大规模的发展,它是以运营和创新为引导的发展方式,这种方式很重要。为什么我特别强调这个东西呢?未来的商业不可能再像过去那样建那么多的房子,运营是更重要的东西。

黎振伟:第三位嘉宾是来自华夏幸福的吴艳芬女士,我最早了解华夏幸福的项目是固安产业园,我觉得它和愉景湾有点相似,也是你们的第一个项目,也是最好的项目,这个项目可以简单给大家描绘一下,我们是如何面对这三座大山的,在新的项目里面我们也能不能都做到这样呢?如果再做又应该怎么变呢?
 
吴艳芬:大家下午好!我们的商业在整个市场来说还是比较新的,因为随着产业新城的发展在慢慢地做商业的布局。到现在为止我们也开了几个城市,比如说环北京的,我们在固安的项目,还有廊坊大厂附近的项目,还有环上海的项目,所以我们的布局是围着产业新城,然后在做都市圈的商业。
 
现在我们也做了很多产品线的细分,比如说在固安我们有城市中心级的项目,我们服务于整个城市的项目,也有我们的度假型的项目,像刚才很多嘉宾讲过的,大家在消费领域当中其实也在很多的细分,一方面是从不同的时间段,不同的年龄,以及不同的角色下的细分。我们最近做的文旅的微度假的项目也是比较有意思的,因为它是都市经济圈,我们希望固安新城的这些人在周末度假的时候,他的商务需求、全家人的需求,以及北京周边的非常多的家庭人口,他们也会到我们这边来做周末度假,我们会给他们提供满足需求的服务。
 
我们还没有面临像行业那么强的三座大山的竞争,我们本身就是自己产业新城内的商业。我们也有很好的发展逻辑,比如说我们有多少人,在这个人的细分当中,他有什么样的需求,我们就对应建什么体量的商业和建什么类型的商业满足他的需求,所以我们这个发展是一个比较良性的情况。按照过去的开发逻辑,我们不但满足了产业新城向下居民发展的需求,同时在商业回报率方面也是比较正向的,所以整个我们的商业资产来说,因为我们有大的模式,同时也有比较好的发展的逻辑,所以说整个来说,我们整个数据还是高于行业平均发展水平的,这也对未来我们再去布局更多的产业新城也带来了一个比较好的数据的支撑。所以在这个情况下,我们更多的是打造产品线,打造我们的团队的经营能力,所以这三座大山对我们来说,练内功是一个比较大的我们要挑战自我的方面。
 
对于固安来说,我们的商业单店的表现都是比较好的,比如说我们有很多零售品牌首次进入固安,我们的很多合作伙伴一开始是比较忐忑的,担心我们能不能带来他们想要的投资收益,但是从一开店开始,他们跟北京最好的单店相比,他们的坪效一点都不差。
 
这跟我们的投资也是有关系的,人有多少,我们做多少体量的配比,这是比较良性的,尤其是我们新开的固安的微度假的项目,因为它的体量不大,它拥有比较天然的景观和比较好的地缘优势,我们离北京非常近,距离天安门大概不到50公里的路程,距离非常近,交通也非常便利。所以在这种情况下,我们的项目开了之后,坪效就非常高,而且很多人把它当成非常好的度假的场所。
 
还有我们在嘉善的项目,还有我们正在拓展当中的合肥的项目,都有很好的表现。最近在发力的跟希望带来高增长的就是我们的微度假型的文旅的项目,也希望跟行业的同行们有更多的交流机会和学习的机会,带来更多的新业态。

黎振伟:固安是我们国内房地产的一个典型的模式,刚才我留意到吴总特别强调微度假,跟愉景湾有点相似,我们今天去看愉景湾,他们说这里的商业地产也是以度假为主的,千万不要搞成大商业。像你们这种新型的城镇做商业,一定要注意不要做的哪几个点?
 
吴艳芬:我们的时间也比较短,也在摸索的过程中,建立商业团队也不过是几年的时间。我觉得第一个建议是体量不要一下子过多,因为是新城,它聚集人口是需要一定时间的,它的人口复杂性和导入人口的速度都是需要商业不断培养的,商业和导入人口,包括产业,它是正向互相促进的情况,所以我们的经验就是不要贪大,不要求全,而是更多地基于你能吸引谁和服务谁这两个角度来深耕细作。
 
所以我们投资的项目,更多的是细分市场,而不是一下子建一个大而全的项目,这是我们的一个经验。第二是你有一个稳健的,并且有一个长周期计划的公司的支持,这也是比较重要的,不要说今天做了,明天又有一个什么样的变化。第三是团队的稳定性,这是目前整个商业行业比较大的问题,我们通过常青藤的系统的培养,通过核心高管的激励计划,使得我们平均的司龄远远高于市场的平均水平。所以团队经营的一个稳定性也带来比较好的收益。
 
黎振伟:吴总总结了三点:第一,不要求大,第二,一定要有一个长远的支持,第三,稳定的团队。我们今天到愉景湾参观,我也特意留意了他们的员工,很多都是工作了十几年的,这一点很重要,如果没有这个东西,我相信它也做不好。

黎振伟:下一位嘉宾是首创钜大的助理总裁符兹栋先生,去年我们也看过你们的奥特莱斯,您可以介绍一下你们的商业怎么面对三座大山?
 
符兹栋:我们发现现在的市场有一些变化,我们预计到2021年消费者市场的规模会达到6.2亿美元,中国仍然是世界上发展最快的一个消费市场,消费崛起的主要是富裕的家庭和年轻消费者的消费习惯的变化,还有线上线下融合的消费,这是现在的一些变化情况。
 
我们的奥特莱斯不像以往那样你需要开车一个小时才到,我们也在推出我们的3.0,我们的奥特莱斯开始进入城市,我们的奥特莱斯不再是一个单独的奢侈品聚集的商业项目,我们也有很多的其它的项目,包括有消费体验的项目,跟传统的奥特莱斯还是不一样的。
 
黎振伟:这个不一样的根本在哪里?我们到国外的奥特莱斯都是买折扣的名牌,国内的折扣名牌往往不多,所以国内的奥特莱斯跟国外的奥特莱斯的差别比较大。
 
符兹栋:国内的奥特莱斯的发展速度比较快,我们的业态还是比较接地气的,综合多方面考虑,是比较适合中国消费者的消费习惯的。
 
黎振伟:你能否介绍一个在国内做的最好的奥特莱斯,值得我们去看的地方。
 
符兹栋:全国排名第三的奥特莱斯是我们在北京的房山奥特莱斯,消费是排第三的,品牌和业态的组合都非常丰富。
 
黎振伟:我们下次一定要去看看。

黎振伟:下一位嘉宾是广州时代商业管理公司的总经理王媛媛女士,王总跟她的公司有一样的特点,就是锐意创新。我刚才跟王总交流了一下,我说住宅创新很容易,但是商业的创新是不容易的,因为它的特点、规律决定了,它是快不了的,需要慢慢培育。时代地产这么一个锐意创新的企业,怎么去看商业创新呢?你们有什么成功的实践或者案例?
 
王媛媛:珠三角的很多的朋友对时代地产是比较熟悉的,我们是一家聚焦在大湾区发展的企业,而且我发现主办方今天也把我们有相同基因的企业放在一起,包括我们和福晟一样,我们都是做地产出身的,做了20多年地产,这几年我们也逐渐把商业作为我们的战略发展的板块。
 
创新这个词很长时间都会觉得是时代地产的基因,确实我们在做地产的时候有很多的创新,比如说我们的产品创新、营销创新,我们在市场上有非常多的项目的营销都脍炙人口,比如说时代花生、时代糖果,这一系列的推广。另外就是我们的品牌的创新,我们有时代的美术馆,创新一直以来都是我们血脉里面非常重要的内容。
 
但是,住宅的创新和商业的创新是很不一样的,很难把住宅创新的那一套直接搬到商业里面去。地产人转成商业人其实是蛮颠覆的,是要经历完全自我否定的过程,然后不断地去思考。虽然都叫地产,但是商业地产和住宅地产是完全不一样的。
 
时代商业成为一个战略板块也就三四年的时间,刚刚我也梳理了一下黎总讲的三大动力,我们应该怎么去用,怎么去创新。
 
我觉得首先是模式的创新,地产的模式比较简单,就是拿地、开发。存量地产里面有很多的模式创新,珠三角有很多的存量是集体用地,这部分地很难做成住宅,但是它有天生的优势能够做商业,我们能不能将它这部分做好?我们在这种集体用地的模式创新上做了很多的思考和创新,我们也有很多的落地实践案例,包括我们之前在白云区做的一个项目,之前它也是一个旧厂房,是一个村级工业园,之前的产值也特别低,大概5块钱一平方,我们经过一个微改,因为这样的集体用地你很难把它推倒重建,我们大部分是用微改的模式去做,做出来之后让它原本的文化底蕴保留下来,我们保留了特别多它原来的内容,因为它是以前的村级工业园,有很多之前来广州的农民工打工的印记,我们在那里做了一个城市公园,做了一个广东的农民工博物馆,带动了村级工业园的发展,这也是很好的盘活存量物业的方式。特别是这两年我又看了香港的大馆,它是之前在中环的警察署改造的存量物业的典范,它在市中心的地方,把文化、旅游、商业进行结合。我觉得存量物业不仅仅是一个物理形式的改变,而且是连接了一个历史、现在和未来的方向。还有一些位置很好的地,比如说我们在长隆周边的一个项目,我们通过集体用地的模式创新把它盘活。
 
第二是产品的创新,我觉得产品是需要创新的,而且产品创新的思路跟住宅还不一样,因为住宅的购买人群的结构还是比较固定的,无论是小太阳还是两口之家,现在多了二胎之后,结构又会发生一些变化。但是你会发现企业的形态特别不一样,特别是现在初创的企业越来越多,企业的生命周期不一样,而且行业的细分也不一样,特别是我们在做一些办公产品的时候,我们很难固化出一种产品,它能够很长时间去用。所以我觉得办公的产品在创新上,更多的它怎么通用,并且它未来改造的时候更方便,甚至有些时候它需要一些降维。有越来越多的企业可能在办公产品上不太需要那么多的标准,他可能要更加的方便、更加实用,所以我们看到那么多的众创空间、联合办公不断地出现。所以我觉得第二个是要做产品的创新。
 
第三是运营的创新。这跟互联网的思路是非常契合的,因为运营更多的是结合人,我们在住宅里面,房子卖掉以后,更多的是做好物业的服务,它面对的是单个的个体。但是在商业里面,我们今天看到的商场里面,我们怎么用一些科技、智能的手段连接消费者。在我们的办公的商业产品里面,我们怎么去运营他们?我觉得更多的就是关注人。但是我觉得关注人这一点,在互联网上,更多的它是一种连接,我们发现越来越多的人不愿意走出门,他们通过互联网去连接。
 
我们做商业地产的会有天生的一个很好的物理空间,让大家本身就连接在一起。可是我们以前发现,你即使把物理空间连接在一起,我们在一个办公楼里面,我们在隔壁,但是互相之间并不认识,我们并没有把这些群体经营起来。现在在我们的办公楼产品里面,我们更多的做的就是社交、分享,我们希望能做一个不仅仅是提供给我们的客户一个物理的空间,而是能够给每个企业一个生长的土壤。确实我们在新的项目里面,跟很多的传统办公产品不太一样,我们并不是仅仅给他一个物理空间,我们提供了大量的配套,可能这样的配套有点源自于我们之前做住宅的想法,但是我们这一系列的配套,我们会发现客户们都非常认可,因为他觉得以前的办公的时间很长,但是很单调,办公的时候有很多碎片时间,而且办公时间的生活品质是需要提升的,所以这一点正好契合了住宅开发商愿意去做配套、愿意投资配套的理念。
 
总结来讲,我们要把这三座大山转化为动力,这三个创新很重要,也就是模式创新、产品创新和运营创新。

黎振伟:我们说了那么多创新,都很动听,但是下面的投资者、银行家会问你一个问题,效益怎么样?你的财务指标怎么样?我们希望明年用我们的实际案例来告诉投资机构,我们创新以后,成效是很好的。
 
下一位嘉宾是来自合生商业集团商业事业部的副总经理王海燕女士,作为广州的开发商,合生真的是一个很元老级的开发商,他们在广州很擅长做豪宅和商业,这个商业创新起来也不容易,我估计三座大山对你们的压力很大,但是动力也是很大的,王总是这个行业的资深人士,您给我们介绍一下合生是怎么改变的。
 
王海燕:我先为商业人做一个宣传,刚才黎总说了,说商业有三座大山、三个动力,我们都是做了十几年的商业人了,为什么还能孜孜不倦,而且是不知疲倦地往前奔跑。我觉得商业在某种程度上就像一个万花筒,你每时每刻从每个角度看到的都不一样,而且你可能还在期待下一刻、下一个角度是什么样的。所以这就是商业的魅力,这才是商业真正的原动力。我觉得人类社会不停止,商业就会一直存在。这是从个人角度为我们的商业做做宣传。
 
从合生商业来讲,刚才黎总说了,合生创展、珠江投资,这都是老牌的民营企业,当年的南方五虎之一。我们是在2015年11月份开始筹备成立了合生商业,经过近3年的经营、运营、开业、筹备,我们已经在行业市场上取得了一些小成绩。现在我也想跟大家就我们取得的一些小的成绩做一些实际案例的分享。
 
从消费者来讲,肯定发生了变化,现在90后、00后的变化可能比我们知道的更加大,他更加的随性、个性、有自己的主张,而且不想有雷同,这是他们大的性格上的特点。另外,现在很难说任何一个年代的人,我只在线下实体店购物,或者只在线上购物,他一定是复合型、全渠道的购物的方式,或者是消费的方式。我们是实体商业,我们应该怎么做?不管是电商还是线上零售,它只是把这个蛋糕做大,在这个情况下我们怎么做好线下实体,怎么跟主流的消费群体产生对话和交流,这是我们需要做的。
 
在这方面我们做了一些尝试。以我们北京的朝阳合生汇来讲,这是去年12月2号正式开业的,开业到现在大概一年的时间,我们的日均客流已经达到了10万人次,在北京的日均客流已经在前三。我们做了哪些跟目前的主流消费群的交流和沟通呢?我们做了一个以青年创意公园为切入点的2万平米的实景街区,这里面有8大主题,包括日不落、兔子市集、脑洞镇等等,这个2万平米的空间里容纳了200个租户,这不是统一包给一个人的,是我们一家一家招商来的。在这里面,我们的年轻的消费群体有得吃、有得玩、有得逛,已经在北京形成了非常好的口碑传播,这是我们做的第一个尝试。
 
另外是在建筑上的大胆创新,我们在朝阳合生汇的5层拿出将近5000平米的共享空间,这里面的最高挑高达到了25米,其实是一个全天候的室内空间场所,在这个空间场所我们怎么跟现在的主力消费群和年轻人进行对话和沟通呢?我们利用电影文化IP,利用电竞游戏的IP和文化的IP,在这里进行一个素人真人秀的体验场景的打造。比如说今年年初的时候,我们就跟腾讯进行了英雄联盟城市赛总决赛的比赛。包括我们现在已经在布展鬼吹灯、火影等等的项目,我们明年还会跟故宫博物院、乐高等等,在这个5000平米的室内空间进行一个素人的真人秀的体验,他喜欢cosplay,他喜欢成为电影中的一个角色,我们可以在这里满足,这是我们跟没有的年轻人相互交流的一种方式和方法,这是从消费者变化来做的一个变化。
 
从存量房的经营来讲,存量经营一定是今后所有商业运营的一个非常重大的课题,这个课题下,在我们商业来讲,一手是赚消费者,一手是赚租户。原来最开始的商业就是简单的收个租金就好了,但是随着我们在超一线城市大家竞争的环境的不变化,我们就不能再做一个简单的只能收租的地主,我们要做一个有技术含量、有科技含量的地主,在这种情况下,我们打造了我们的APP合生通,现在我们的客流系统已经到了店铺级,利用我们的APP在租户这个平台上,他可以看到当月他的客户到店率,包括他这个品牌租户在整个项目中的经营排名,这也是我们深度运营的一个角色。
 
还有我们的科技应用,这也是现在逃不掉的,必须要应用科技,我们在这方面的尝试和创新也是在七八月份做了一个项目,我们做了一个自己的IP恋物街,我们做了人脸识别,做了全场的RFID电子价签,做了电子进销存,做了无人超市,从商业地产角度,我们把这一套全部做了一个体验,其实这也是给我们的消费者有更多的科技应用的新的感受。同时在空间上,我们也是为了满足现在消费者变化的需求,我们要打造一个流动的Mall、迷你的Mall,这都是我们在创新经营空间运营上的一些新的尝试和体验。
 
黎振伟:谢谢王总,欧阳先生刚才说的这些他们已经在做了,刚才我跟杜总也在旁边聊了,杜总是来自上海兴业太古的,他说国内的开发商确实速度非常快,这也是商业万花筒的精彩所在。
 
我们跟合生的兄弟公司有一个合作,在珠江新城,珠光地产把一个新的商场2—6楼交给世联策划,运营做办公空间,不做商业,这个变化是很大的。我觉得今年的开发商变化是很大的,明年我们也可以把这个项目拿出来讲讲。

黎振伟:最后一位嘉宾余总是我们这个行业的老行尊,余总是规划师,又是开发商,也是一个很有创意的人,我想请余总也跟我们讲讲,从他的角度来谈商业如何面对三座大山、三大动力。
 
余英:我是来学习的,所以我不敢先说,要听大家说了我再说,我非常同意王总说的模式创新、产品创新以及运营创新,到了今天,我们做任何老的商业一定会死掉,因为人变了。
 
做商业是要很细腻的,特别是前段时间看到王思聪的那个电竞世界第一,我再跟我的孩子进行了深度交流,我发现创新是最重要的。刚才王总讲的有一点我不同意,她说住宅的创新不太好做,我认为住宅创新是势在必行了,我们以前设计的住宅是以睡觉为主的,所以分成了三房两厅、四房两厅,如果家庭住宅以交流为主,那就没有必要三个房间了,晚上睡觉的时候隔一下很容易,但是我们现在的住宅设计完全没有创新,这个地方一定会有很大的创新,而且现在年轻人不要房子了,那是爷爷奶奶的房子,那些大别墅年轻人绝对不要,年轻人要的是一种能够住下来,能够空间流动的,楼下丰富多彩。
 
商业也是一样,商业未来应该是一个黑匣子,而不是现在的一间一间的商铺,一间一间的商铺是以前怕你偷了我家的商品,所以用墙隔着,晚上还要锁门。以后不是这个概念,特别是电时代的到来,互联网时代的到来,我相信真正的商业一定会在模式、产品、运营方面有巨大的变化。
 
就像我去年说互联网时代到来,中国房地产的7只黑天鹅,如果共享汽车和自动驾驶出现了,我们的商业写字楼基本上有一半要关门了,我们很多人住到郊区了,5车道变成10车道了,速度非常快,就没有必要住在郊区,像我们住在愉景湾,到中环27分钟,非常方便,为什么非要挤在市中心呢?所以这种变化很大。
 
纽约有一个剧场,以前我们的剧场是一堆人坐着,前面有很多人演戏。在纽约这个剧场是一个七八层楼高的空间,他们在前面演出,而且剧情是随时变化的,我相信未来的商业可能是有20层楼的商业,里面没有一个一个店铺的分割。香港人做商业很有经验,走廊多宽,到哪里要加宽,铺位多宽,进深多少,以后这些老经验可能都要打破,走廊可宽可窄,店铺的隔墙可以分割,刚才有一位先生介绍了,一楼是化妆品,二楼是女装,五楼才是男装,六楼是运动,七楼是儿童,这些业态布局全部都会打乱,真正的商业要发生巨大的变化。
 
所以在下一步我们在探讨的时候,创新这两个字非常重要,如何把年轻人吸引过来,我们多听听00后的意见,可能会好很多。刚才有一位嘉宾也介绍了,在商场里面可以自己写词、谱曲,我相信在商场里面做衣服也可以,今天在座的除了男士西装以外,各位的衣服都不一样,大家也可以进行自己的创作。将来还有个人的IP也很重要,将来不一定要上班了,有自己的创意就可以在互联网上收钱了,有了钱就可以去花钱了,在虚拟世界里面成为一个大咖,钱就源源不断地来。就像范冰冰的弟弟,发了一张照片就有几百万的收入,将来这个世界会发生巨变,创新也会带来很大的变化。我希望大家在创新方面一定要做很多。

黎振伟:希望明年我们能看到余总有新的创作。最后一句话,我们心目中未来的商业是什么,请各位表达一下。
 
余英:刚才我说过了,我们未来的商业一定是打破所有模式的一个黑匣子。
 
何建华:人性化、个性化的商业。
 
吴艳芬:未来的商业一定是一个大家都心中向往的,到了那儿比任何一个地方都要愉悦的一个场景。
 
王媛媛:我觉得未来的商业不再是一个简单的消费的物理空间,而更多的是让大家去成长,能够根植在那里,并且能够找到快乐的土壤。
 
王俊标:未来的商业一定是一个很舒服的第三空间,社交、体验、交流、用餐等等各种美好的事情都在这里发生。
 
符兹栋:我觉得未来的商业就是赢得消费者的时间,为其打造美好的生活。
 
王海燕:我认为以后的商业空间应该会成为一个大家在这里体验潮流、时尚、娱乐、科技,体验任何一种城市生活的极客空间。
 
黎振伟:谢谢各位。

主持人:让我们再次掌声感谢以上各位嘉宾为我们带来的精彩分享。

接下来我们将进入今天的第二环节的议程。消费金融、互联网金融方兴未艾、远未成熟,REITs资产证券化等迟迟未能落地,在商业地产的领域,金融的作用难以估量,但离完美还有很长的一段路途。

第二环节的主题是“资本回声:商业与金融的不完美世界”。首先开启的是主题讨论会的环节,商业地产金融创新必修课,让我们掌声有请本环节的主持嘉宾:建银国际金融有限公司董事总经理曾粤晖先生。以及参与讨论的嘉宾:全国工商联房地产商会香港及国际分会主席林熙龄先生;奥陆资本执行首席投资官蔡金强先生;彩湾智本首席顾问、不动产发展运营专家耿树森先生;中国长城资产(国际)控股有限公司投资部董事总经理田炯先生;元丰资本合伙人古迎辉先生;香港光正置地、广东光正房地产负责人陈大佑先生;广东省房地产研究会执行会长韩世同先生。

下面把时间交给各位。

曾粤晖:刚才在席间受教很多,我们这一组也是星光熠熠,有很多老朋友,也有一些新朋友。

今天我们拿到这样一个话题,我觉得很有意思,因为可能我们会有完全不同的解读和理解,就是关于商业地产和金融之间的关系到底是水乳交融、如鱼得水,还是大会给出的专题,尚未完美、前景可期。在这里我非常希望能够听到台上各位嘉宾的观点。

我们今天有三个分议题,首先是商业地产金融的创新思考,我们的世界在前进,每一个行业永远都走在创新的路上,刚才讲到商业地产运营,以及它的设计、它的所有的创新,对于它的朋友,我们金融界,又怎么样在这样一场共谋中以我们的创新和前瞻为它的发展提供更大的助力?

第二是商业物业运营投融资的策略,我们的行业要发展,需要金融的支持,需要资金的推动。在这样一个环境里,我们如何能够在合规的状态下,尽可能地通过我们的创新思维、不懈的创新努力,为这个行业带来更大的助力和协同。

第三是关于商业资产证券化的话题,我对这个话题的理解是讲商业地产的资产证券化。我参加行业的年会有几年了,这个话题应该我们也谈论过几次,就是关于商业地产乃至于整个地产行业,我们的资产证券化前路在哪里。我记得大约在一两年前,我曾经作为嘉宾表达过这样的观点,这样的探索我们永远在路上,但是有可能还没有这么快能够达到非常充分利用资产证券化的手段来为行业服务,确实两年后的今天,我们依然在探索,我们依然在讨论和交流,下面就把时间交给台上的几位嘉宾。

我们按照顺序,首先请林熙龄先生谈一谈这几个话题,我们自由发挥,话筒在我们手上,我们想讲什么就讲什么,其他的嘉宾也可以自由的补充。

林熙龄:这些话题现在都是比较热的。我们现在讲创新,最主要的是创新以后怎么持续做到现金流比较稳定,我们投资者去看的时候,不管是创新还是用传统的方式做,最后都是看收益率,如果你做得好,你怎么做金融创新、做证券化都可以,当然还有你的产品的设计,这跟以前也是不一样的,因为今天的对手和消费者的心态也不一样,改变也是很快的,可能你今年喜欢商业地产的商场物业,但是很快整个业态,以及用户的心态都改变了,你看5年以前都没有什么共享概念的,现在已经有了很多的共享的东西,这个业态的改变是很大的。

包括我们如果真的要投金融创新,我们做一些比较中长期的投资,中间的变化的影响也是很大的。所以现在要想的不单单是创新那么简单的问题,关键是你创新以后是不是可以持续拿到比较可预计的现金流,不管是什么类型的产业。我们看的很多金融的产品,最后的估值也是比较偏高的,但是现金流是永远跟不上的,你做很多的金融创新,最后可能还是得不到本来想要的东西,所以我们最后还是要回到基本的层面去考虑。

曾粤晖:我和林总是同行,可能我们的很多理解也接近,我觉得他的意思是,在所有探索和创新的路上,重过程但是更重结果,我们可能有目的、有手段,都是为最后的一个好的结果服务,时间能说明一切,我们这样的创新是不是有效的创新,是不是合理的创新,是不是一个可持续的创新,用很多的结果都可以证明。

下面请蔡总谈谈您对这个话题的理解和观点。

蔡金强:商业在中国一直都有很多人很勇敢地尝试,过去的10年、20年,大家也不是非常容易,因为它是一个资本要求很高的行业。对商业地产这一块来说,我觉得春天就快来了,可是现在有可能是黎明前的黑暗,尤其是今年跟明年,因为中间涉及到一个东西,就是融资成本在今年跟明年会大幅的飙升,这对商业的运营者是非常痛苦的一个事情。

在这种情况下,如果要做金融创新,我个人觉得会有非常大的挑战。所以上一场的嘉宾也提到了这个问题,现在更重要的是做一个模式跟运营的创新,金融的创新并不是非常容易。如果把商业地产分成四个阶段(土地、开发、运营、退出),拿中国和美国相比,你会发现中国在前两者的投融资方面是挺发达的,后面两个几乎瘫痪。土地融资方面是很不错的,因为靠的是自家的钱,在开发阶段,中国的开发贷的总体规模大概是美国的5—6倍,所以资金非常充足,银行的支持也很大。

可是在运营的阶段,中国的经营性物业贷款,商业方面大概就只有美国的1/6。在退出阶段,美国的REITs跟ABS总体的规模大概是2万多亿美金,中国只有它的2.6%左右。所以你会发现前面两个阶段咱们的融资功能是比较强的,后面两个阶段是接近瘫痪。现在这种情况下,后面两个阶段怎么补足呢?退出阶段不容易解决,因为REITs最主要靠政府放不放行,税务部门松不松口,如果它不松口的话,鸭子在嘴边也吃不到,现在ABS运行的还算不错,从这四个阶段来看,现在能创新的并不多,你只能从运营方面把它做成熟,然后把经营性的物业贷款这一块做大。

现在只能回到这个根本,在资金链这么紧的情况下,你要做创新,也是比较难的。现在商业地产做得比较好的华润,它是像资本家一样在做,以前的万达或者是新城,它是像工业一样做商业地产,太古是像艺术家一样慢慢雕琢,只有凯德一家是像金融家一样来搞商业地产。所以你发现真正用金融去搞商业地产并不是特别容易的,凯德做得好是因为它在新加坡,它可以通过新加坡的REITs把它套现出去。所以我觉得最主要现在还是要回到经营这一块。

曾粤晖:说到点子上了,经营为本,刚才蔡总一口气把地产公司可以做的一系列的融资方式说了遍,除了传统的开发贷之外,也包括REITs、ABS等等资产证券化常见的产品,现在境内在这方面还在一直探索,希望早一天能为大家提供更多的服务。

刚才两位嘉宾提到创新很难,难在何处?希望大家简单谈一两句。我们这个会议选址在香港,今年在愉景湾召开这个会议,大家都希望了解香港的商业地产运营和内地有什么样的明显的区别?有什么可以学习的地方?

另外讲到融资,目前我们会发现钱就在那里,但是怎么样拿得到?境内跟境外比,据我们了解,可能我们的开发贷之外还有并购贷款,并购贷款在境内通常是不超过50%的,但是在一些欧美成熟市场往往可以达到更高的比例,可能有70%到80%,但是门槛很高。你具备这样的条件,你可能会获得非常好的资金的青睐和支持,但是这个门槛很高,这个门不容易进。所以上面这三个问题,我想请蔡总再做一个简单的补充。

蔡金强:我简单说一下为什么创新比较难?因为现在整体的资金链非常紧,现在海外的高息债已经涨到了10%以上,你用这种钱来搞商业是没法搞的,阳光城发行一笔新的债也要7%、8%的利率,现在这么高的利息是很难做商业的。现在谁家都没有余粮,算来算去就只有保险那里还有点钱,其它的地方也没有那个钱能拿出来让你去创新,所以我觉得创新现在不是特别容易,现在就要靠自家本事。

现在香港和国内有什么分别呢?实际上还是有息负债的成本的分别,香港的开发商现在的有息负债的成本长期就是2%,国内即使是华润也要4.7%、4.8%的有息负债成本。所以很多咱们不能弄的东西,它可以弄,它跟你慢慢熬,它先盖三五年,再花三五年养熟,他可以跟你耗六七年,国内有几家可以跟你耗?所以这是融资成本方面,我们有很大的分别。

另外香港是一个很集中的城市,它的购物人群或者说地点都非常集中,所以它又符合了地段跟人流各方面的要素,所以我觉得这几点国内能跟香港做商业的大环境比的城市不是特别多。

曾粤晖:我再把我刚才的这三个问题请古总也回答一下。如果成本许可的话,我们是否有必要利用高杠杆的并购贷款去实施更积极的商业并购,您怎么看这个问题?

古迎辉:这个问题要根据商业项目的自身条件来确定。如果说它的回报、现金流是允许的话,是可以利用更高的杠杆或者说更高的利息去做这个并购。如果这个项目本身是很一般的,甚至盈利能力是比较差的,你利用那个杠杆反而是起一个反作用的。

刚刚前面两位嘉宾也说到了,目前的市场环境比较差,所以很多地产商都希望通过金融创新去得到帮助。金融创新本身是很重要的,但是我们也需要重视商业地产项目本身的盈利能力,这是一个很根本的问题。但是金融创新往往是在市场环境最差的时候,反而迫使创新产品推出来。回顾欧美的金融创新的历史,CMBS、REITs等等,他们当时推出来是美国的市场环境最差的阶段,被迫推出这个创新的产品。

回到国内来看,现在国内的职场环境是比较差的,往往会有利于推动金融创新。所以我们在国内的一些创新产品,比如说CMBS、REITs,但是在国外已经实行了几十年,已经是非常成熟的产品。

国内在这方面的产品或者是工具才刚刚发展起来,从技术、手段和市场容量来看,还有非常巨大的空间可以发展,我们下一步可以继续深化REITs、CMBS,进一步发展,跟政府或者是主管部门共同推动金融创新,使产品进一步成熟。另外一方面,金融创新可以结合最新的技术手段,或者是互联网金融,以及目前最新的区块链等等技术,加快证券化的发展。金融创新在目前这种困难的环境会有更快的发展。

曾粤晖:古先生刚才讲的这个创新更多的是一种困境创新,是一种倒逼型的,处于在市场比较困难的境地中被迫的创新。另一方面我们也会经常谈到主动性的创新,前瞻性的创新,未雨绸缪,为将来美好的世界规划,去做一些重大的安排。所以创新这个大的话题里面,我们会想到它包含了很多的概念,或许有产品的创新,或许有系统技术方面的创新,有制度的创新,还有很多很多其它方面的创新,我们在会前在小群沟通的时候可以看出耿先生有很多的理解和想法,您对金融创新、资产证券化都有话说,请您分享您的观点。

耿树森:今天对我来讲是一个非常难得的学习机会,今天是讲商业地产的金融,金融对我来说是一个陌生的领域,我这20来年在房地产方面一直在操作,金融是我需要学习的行当。过去20几年更多的是服务于香港的知名地产企业,但是一直亲历国内地产20年的发展,从整个演进的过程,住宅发展的过程自己亲身经历,做了很多住宅的项目,也有机会去做一些商业项目。

回到今天的话题,我觉得商业地产到了一个新的阶段,商业地产的金融模式的创新对地产来讲是非常重要的工具,整个地产行业是需要金融的支持,才可能发展,这是一个重资本的行业。

我自己从一个地产的实操者的角度来看这个话题,如何进行商业地产的创新?创新在这里的确是非常重要的,刚才讲到了不同的资产证券化的工具,是可能解开商业地产大家面对的共同的困难。但是有一件事需要资本和发展商共同理解,商业地产和住宅地产的盈利的逻辑貌似相同,但是差异巨大。

过去20年因为国内地产发展太快,但是也太过集中于住宅房地产的发展,住宅房地产的逻辑相对比较简单,拿地、借钱,赶紧设计、开发,分产权、卖出去、回款、还贷款,就是以快为逻辑,快是一个企业生存的价值所在。所以金融和房地产商都很习惯如何在快的节奏下实现资本价值,实现发展商的需求。

但是现在经过20多年的发展,大家太习惯了住宅发展这样一种快的节奏上,用分产权盈利的方式,但是商业地产这件事情是完全另外的一个逻辑,商业地产恰恰就是不能快,如果是用住宅房地产的方法,用分产权的方法,尽快把产权卖出去,或者尽快把商场填满,这件事情可能恰恰会令商业后面的盈利更加困难。而商业地产的盈利,在香港、美国或者在日本,它就是一个需要时间获得资产本身的价值的增值。香港的商业地产价值除了一个项目计算之外,可能它本身相关利益的投资回报会更高。所以发展商和资本之间必须共同探讨创新的方式,而探讨核心的关键,资本和发展商之间就应该放弃住宅房地产思维,放弃快盈利的观点,才可能找到盈利点。

在这里我谈谈我在国内经历的两个楼盘的经验,一个是在广州的珠江新城,15年前我做过一个广粤天地的项目,当时很多人跟我说,你在这里做一个商业地产的项目,不如做成一个住宅或者是分商铺卖掉,但是最后做下来,我做了一个综合性的商业项目,现在回过头来看,就是因为坚持了10年,整件事情的价值是数十倍的增长,而整个盈利回头来看,对于住宅本身带来的价值的影响远远超过了这个项目本身可以计算的价值。好在那时候香港地产商新世界能给我们5年的时间去运营这件事情。资本也是有一个取向的,资本如果在这个事情上有5年的时间,能看到这个项目的价值,可能最终它的价值不是发展商一家能获取的,资本能获取到更高的价值。

今天我看了愉景湾,我自己也亲手做过一个以愉景湾为蓝本的在佛山的项目,可能是大家不太看好的高尔夫球场,当时也是面临一个选择,如何用快周转的方法把房子尽快建成了卖出去,这件事情可以套现、可以盈利。这件事情最后的价值就是一个住宅本身的增量,但是那里有5000亩的土地,现在变成了佛山公开赛的赛场,广佛新世界的项目,现在多了5年的时间,土地的价值和整个项目的价值已经数十倍的增加。

资本和发展之间不应该是两方,资本必须要盈利,但是通过盈利的方式和目的,能够看得更综合、看得更宽、看得更长远的时候,地产商能够给资本带来的价值会更加巨大。我觉得接下来商业地产的金融模式创新,这是非常重要的事情,但这件事情可能对房地产本身的价值,商业地产如何能够更好关注长周期的盈利,这是资本和发展商需要共同努力的。资本可能关注到盈利本身,住宅地产关注销售之后的盈利,而商业地产更关注的是资产升值的价值,不管是REITs还是ABS,都是商业地产能够成熟以后盈利的商业模式。房地产商现在需要的是一个商业地产从开始诞生,到能够真正产生效益,中间这个过程的金融的模式,可能才能够真正带给房地产商帮助,也能够带给资本最大的收益。

我觉得很开心的是今天是一个很好的学习机会,如果住宅房地产发展是过去20年的积累,我觉得只是一个前奏,商业房地产的发展,或者持有性物业的发展才可能给资本和发展商带来一个持续的、更高的价值。

曾粤晖:风物长宜放眼量,很多事情都莫过于此。谈了许多,确实我们商业地产既注重外壳,也更注重它的内核,在这里我们高举高打之余,也要来点脚踏实地的。接下来请田总谈谈怎么样对房地产提供资金方面的助力?从资金的层面我们怎么实实在在地做些事情,为这个行业提供更多的支持?

田炯:房地产的一个短板就是缺乏长期稳定、低成本的资金,在商业地产尤为突出。我们作为四大资管公司,过去更多的做的是不良资产的收购、处理,以及批发转零售,通过银行不良贷款的收购,做一些基金的重组,然后把它对外出售。

但是我们的底层资产很多都是商业物业、土地和不动产。所以我们过往的这种模式相对是简单的。不知道大家注意了没有,刚才爱琴海介绍的慈溪的项目,它也是来自法院的法拍,我们的很多退出通道也是来自一些司法退出途径,把贷款拿回来就行了。现在我们开始在做一些增值型、赋能型的主动管理投资,拿到了一些贷款以后,可以债转股,科技提供一些增量资金,进行改造、开发、招商、运营,以及退出。

并且现在国内的资本市场的证券化的产品越来越多,包括CMBS、REITs,这一块我们也是在做很多的尝试,并且我们在海外也有一些成熟物业的经验,主要是买一些老旧的公寓来进行一些改造,然后招商退出,收益率也是不错的。国内这一块市场很大,而且这一块属于一些特殊机会,它不是说每个物业都可以升级改造的,真的要一个案例一个案例去看,需要有很强的招商运营管理以及前期市场的定位能力,所以我们在这一块也在跟一些市场机构合作,并且有一些项目也是在前期阶段,这是我们进入商业地产的一个主要的途径。当然更多的以前的抵押贷款,包括过往的一些类似于高息债的贷款也在做,但是这不是我们的主业。

曾粤晖:希望以后有机会能够在其它场合或者是论坛上能够听到田总对于一些具体案例的分享。

曾粤晖:现在我把这个问题重新交回给光正置地的陈总,听到了田总对于他们所能提供的这些产品和服务的介绍,作为行业中人,我们有没有金融方面的需求,这些金融界的朋友在以后能够提供帮助的地方,我想听听您地想法。

陈大佑:感谢主持人,也感谢观点给我一个机会和大家互动。我说一个过去的故事,然后说一个“科幻小说”。

1960年第一个REITs是美国国会调规出来的,当时的总统是艾森豪威尔。所以美国在资产金融的创新是超过半个世纪之前的,今天的革新者已经在革自己的命了,我们都在说创新,其实我们大家都在很困难地复制人家几十年前的事。凯德的房地产基金是80年代开始打造的,80年代开始陆续上市,一直到现在。其实我们是跟在别人后面的。

我下面说一个科幻小说。这个科幻小说是我正在做的,我在大概一年前进入投资代币,这就是大家常常听到的比特币、以太坊,这几天下跌都很厉害。我今天介绍的科幻小说是我们正在操作的,叫做证券代币,它的简称是STO,就是把商业资产、有营收的物业证券化,它是通过持有币来持有你的股份。今年6月到9月,华尔街批了大概90多个项目,所以这个已经不是科幻小说了,9月份之后的数据还没有,但是应该是开始井喷了,大部分是写字楼、酒店资产、商场,也包括美国比较特殊的低收入资产。

现在我们要创新,我建议先看看世界,不单单只看国内。目前有三个项目比较好玩,一个是在东南亚的服务型公寓项目,我通过STO投资1亿美金,占股70%,它的综合成本才300万美金。第二个是美国中部的一个项目,这是一个低收入人群的租赁项目,是专门给低收入家庭租赁的项目的资产,我们把它代币化,它的租金是政府资助80%,它的增长杠杆大概是35倍,当然这是政府介入和站台的。第三个是明年会做的项目,是中东的某一个地方的资产,它大概是42亿美金,60%是商场,20%是酒店,20%是写字楼,这个项目会全部发,大概会发到估值的80%。

我再说一下什么叫资产币,资产币和功能币有什么差别。什么是功能币?比特币就是一个功能币。资产币是基于真实资产,代币持有者直接持有股份,还有公司股份收益权。如果各位同行有兴趣,可以会后找我详细了解。

它跟IPO上市,甚至在香港证券化,做REITs、ABS不同的地方是,这个代币是世界流通的,不是区域流通的。

曾粤晖:不知道大家有没有看到这个对未来世界的描摹,其实就近在眼前,确实未来已来,我们每个人都在其中寻找到自己合适的位置。今天压轴的时间,我们交给尊敬的韩会长,听了这么多朋友的发言,我想听听您的高见。

韩世同:虽然我没有亲自做过商业地产,但是从业20多年,一直对商业地产的发展模式非常关注。我们看到比较成功的运营商业地产的模式,要么是非常强大的,比如说恒隆,它号称不用借银行的钱,几乎用自有资金就可以了,当然它有些资本是从美国过来的,但是不管怎么样,它是类似于自有资金,自有资金发展,就可以度过很多的风险,因为你不会在没成熟收获期的时候就有人逼债了。

比如说广州的天河城,也是仰赖它的投资方的资金实力。如果资金实力不足,又要大规模发展商业地产,这方面做得最好的就是凯德,去年我跟观点一起到新加坡参观了凯德、丰树,他们都是这种模式,他们非常注重后端的REITs,但是前端他们是领投加若干支私募基金,它只需要卖少量的公寓就可以让自己的项目运作起来。

万达的模式在经济上行的时候是成立的,经济下行的时候它就兜不住,因为资产增值的规模抵挡不住它的债务方面的压力,造成了这样一种状况。但是凯德其实是在开发阶段就领投,然后带几个私募基金。现在讲来讲去都是举债融资,忽略了权益融资。现在国内的私募可能比较严格,最近我在研究一些科技方面的基金,它必须要100万以上才能加入,为什么不能有10万、20万、30万、50万的呢?

我们的P2P本来是一个很好的创新,结果搞到现在出了很大的问题,如果把这些民间的资本聚合起来投到项目里面,好过通过二级市场的操作,那个钱未必真正流到需要的地方去。当你把一个项目拉长来看,比如说10年时间,三年多开发周期,三年多持有周期,最后应该是到REITs,就是长期的保险等等追求稳定的资金来持有,这样的长周期,可能这个资产增值若干倍,你在每一个周期阶段给股东带来的收益都会非常好,冯仑就是非常提倡这样一个模式的。

而且我研究凯德、丰树,包括国内做得非常好的越秀,越秀在前端是没有一个私募的,比如说它领投,带领若干只私募,就用股东的钱去开发了,然后他们过几年就退出了,退出之后交给后面的运营方。现在做得比较好的我们看到有铁狮门、黑石等等,资管公司能不能再往前走一步,参与到这个开发阶段,使得资本有更好的收益。

我觉得现在大家都忽略了,都觉得轻资产好,但是我发现香港的很多机构都是重资产的,我做住宅地产赚了钱,我建一个写字楼,然后持有它。我觉得在这方面不要过度的盲目,要么全部是举债型的,要么全部是轻资产,轻资产到最后就是没资产。我有一个物业在这个地方,我有长期的收益,这也是一个非常好的安排。

曾粤晖:技不压人、艺不压身,我们还得有一点东西压舱底。在一个特定的时间节点,到底什么更重要,我们常常在探讨,在我的观点里面,所有这一切其实都是互为左右,相生共赢的,时间会说明一切,做时间的朋友。林总刚刚跟我耳语几句,说他有话补充。

林熙龄:听完所有讲者的分享,我有一些启发,所以做一个简短的补充。

刚才有一位嘉宾讲到,在美国做REITs,做其它的金融创新都做了很多年,他们都是老大哥。我想说的是什么呢?现在如果在商业地产方面有一些突破,做一些金融创新,因为现在钱、项目怎么匹配很多人都在考虑,但是有一个很重要的点,我们学金融的人都知道,你看过去每隔10年都有一场金融风暴,特别是2008年,CDS这个东西为什么造成这么严重的后果?

你要知道不管做什么创新,你买的东西是什么。CDS就是很明显的有问题的,我们都不明白它背后的东西到底是什么。创新不是不好,但是创新到一个没有人知道的地方,那就是有问题的。反过来我们看到美国的CMBS比较传统,CMO、CDO这些东西也是一些创新,中国也有做这些东西,当然不是叫一样的名称。

但是你看这个商场的收益率就是这样的,它的价值就是这样的,不管你怎么创新,它永远都是这样的。当然如果你有一些不同的东西,可能它的收益变大了,你的创新加了一些不同的风险在里面,所以你要分析,投资是很简单的,左手是风险,右手是回报,其它的都是加进去的,把那个过程搞复杂一点。所以你要看那个风险到底是在什么地方,如果没有风险,搞那些创新的东西没问题。

否则,你买一些新的产品,好像是很创新,但是如果最后有金融风暴发生,或者是经济下行,你发现你买的创新的东西变成不能体现你价值的东西,这也是要小心的。我提醒大家,创新的时候要想一想,你买的是什么东西。香港以前都有一些创新的东西,你要看那个风险跟回报,以及跟你的底线到底是什么,你清楚这些就没问题,否则创新不能为你带来一个你想象的盈利,这是有问题的。

曾粤晖:我想回应林总最早的一个观点,他说我们的创新既要注重过程,但是更加要关注结果,换言之,我们觉得这个创新的过程本身也应该是有人文关怀的因素在里面的,技术不是冷冰冰的,技术也有温度。当我们每次在这里相聚的时候,我觉得既像是一场朋友会,又像是一间工作室,我们非常希望我们的交流能够持续,能够带来启发,能够实现成果。感谢观点,感谢各位。

主持人:非常感谢各位嘉宾带来的精彩分享。

接下来即将进入的是第三环节的议程。城市在生长、扩张的同时也需要更新,存量市场与创新业务成为了房地产行业的新风口,在过去几年时间当中,商业地产高速发展的后遗症,也是今天商业创新与运营必须思考的命题。

第三环节的主题是“模式思考:城市发展与商业创新”。首先进行的是演讲环节,有请本环节的演讲嘉宾,印力集团合伙人、副总裁许英女士,演讲题目是“美好生活,全景服务”。掌声有请。

许英:尊敬的各位来宾,大家下午好!今天我代表印力,很荣幸可以各位同行以及在座的众多专家,一起交流我们的一些想法和经验。今天我演讲的题目叫“美好生活、全景服务”。

我们看一下实体商业的变迁,第一阶段以百货和商超为主,第二阶段才进入到我们今天的话题,就是体验型的购物中心。今天很多同行说到了他们的业务增长,我觉得这是很开心的一件事情,但是印力相反感觉到了有危机,我们感觉到了在经济下行的情况下,我们深深感觉到可持续性增长的痛点。

因为我们是一个线下的实体,我们传统的业务模式还是收租金,租金的增长完成是和销售额的增长息息相关的,一旦我们看到经济下行,销售的增长不足,或者是因为行业的竞争摊薄了这个部分的盈利的时候,平均租金的收益率是在下滑的。而且成本还在不断上升,虽然税收方面政府在减税,但是有很多的成本,包括有人工成本,还有新科技的投入等等,这些成本都在上升。还有一点就是我们对消费者是不是真正的有洞察,我们其实还是一个B2B2C的业务,但是我们对这些80后、90后有多少了解,我们并不是真正的参与者,所以这使我们感受到深深的危机感。

对印力来说,我们觉得还是要先深度地洞察这个时代,这个时代消费者对品质的生活有要求的,消费者的人群也在变化,他要求的场景也有所不同,这是多维的,而技术的变更是推动全球经济、全球行业的变革。这些行业的洞察,我们有没有抓住呢?这些行业的洞察,我们能不能及时地把它内化到我们的经营上?这是我们全行业要做的事情。

虽然我们有很多的尝试,但其实坦白说这些尝试现在都是很片面的,我不知道大家同不同意我的观点,但是我们是深深地感受到,我们试了很多,但是它直接的效应有多少呢?因为现在商场的供应量是非常大的,人均已经超过了1.2平方米,不仅是大城市超过,二三线城市都超过了。

因此我们同行里面会做很多的创新的举措,包括在硬件方面的投入,刚才我们看到无论是爱琴海,还是招商,或者是其它的商场,他们都在商场的设计、装修、场景的打造上下了非常大的工夫,而且也有很多IP的介入,这都是要很大的成本的。

当然我们要考虑这些项目的可复制性有多少。我们现在在商场的投、融、管、退里面,我们现在说的比较多的就是管,但是在投资和退出方面,我们根本就没想好。前一个环节关于资本市场的探讨里面,大家都看到了,连地主家都没有余粮了,现在我们的融资成本都是很高的,以印力来说,我们有128个在管项目,包括万科和印力直接管理的,我们没有开业的项目只有十多个。所有商业地产都是一个重资产型物业,它的持有期是很长的,这个退出没有解决好,这么多资产你怎么可持续的发展?完全靠经营,经营是一个很大的话题,经营要面临很多的创新,这种创新到底能不能带来突破,谁都不知道。

因此,我们也看到有很多的开发商,他们去把一种产品做到因为大家喜爱而需要,比如说北京的芳草地,它让我看了觉得非常的惊喜,但是有多少城市可以做这样的复制呢?我们在同行里面也看了多,我们也在全世界考察,我们觉得有另外一个维度可以考虑,就是更好地满足基本的需求,极致地满足他的基本的需求。

在这里面有很多国家做得是非常好的,比如说日本,它对顾客极致的体验,对顾客每一个交流的点,我们都是赞口不绝的。甚至现在还有一些新型的区域,像泰国的购物中心,它是百货加购物中心的模式,它的服务做得也很极致,产品也打造得很好,它的每一个节点的体验都做得很好。请问中国的商场有多少做到了?

香港非常小,没有太大的可比性,你能把香港的整个模式推广到全中国吗?我相信你会遇到很大的障碍,这就是印力现在面对的障碍,其实也是万达等等同行遇到的障碍。在这里面当然有很多可借鉴的好的开发商做的尝试,像华润、凯德,都是需要学习的,国外也有很多好的开发商,也是我们印力要好好学习的,我们的基础功还不够扎实。

印力现在已经是万科的一个商业平台,万科一直提醒印力,你是我们做商业的一个平台,你要和最多的消费者接触,你要成为他们生活的伙伴,是他们生活交流的中心,你要回归到业务的基础,回归到业务的本心,好好地服务你的消费者,他们才是被你关注和服务的人,你一定要让你的商场是一个有温度的地方,是承载了一种记忆和美好的体验,是成为他们生活不可或缺的一部分。

我们丁总常常会讲一个案例,他到了菲律宾的时候,菲律宾SMmall,它占了菲律宾40%的市场份额,他说SMmall的小朋友最开始学会说话就是“爸爸、妈妈”和“SM”,他们的爸爸妈妈带他们去得最多的就是SM,所以他们对SM有很深的感情,但是我们现在的商场有做到这一点吗?

我们的商场旁边有一位老人家,是一个荷兰人,他就住在我们的商场周边,他每天早上10点都会我们的大家乐吃早餐,每天风雨不改,他到了我们那个地方,我们的保安会扶他去到他的位置上,大家乐的同事根本不需要说任何的话,就等着把他要的餐送到他的面前,他就享受完他这一餐,完全就像是他的朋友一样。我们有多少商场做到把我们的消费者像朋友、家人一样对待?我们觉得这个空间应该充满温度感,而不仅仅是那么简单的一种交易的平台。

我们还要把租户看做是我们的合作伙伴,我们要和他一起去创造一个更好的连接,让他们和我们长期一起更好地服务消费者。

对消费者来说,我们更希望服务这个消费者,是和我们的各方面的盟友,和我们的合作伙伴一起去打造一个生态圈,让这些消费者能跟我们有更深度的链接。现在印力已经是万科的平台,万科现在已经不叫地产公司了,它除了住宅之外,还有租赁、产办、冰雪、物流、教育等等,这方方面面我们都是可以打通的,所以我们对消费者是希望能成为他们的一个全方位、全场景、全生活流程的链接的地方。

在一些业务的尝试里面,因为我们需要和我们的合作伙伴更好地结合、更好地赋能,所以我们成立了一个新零售基金,这个新零售基金是印力和另外一家基金公司单独成立的,我们会挑选一些新出现的,在市场上很有成长空间的品牌,我们直接投资在这个平台上,然后我们在商场里面培养这些优质的品牌。

科技赋能这一块,我们现在只是到一个点,但是服务的深度,我们一直在思考。因为这个深度的问题,我们成立了两家公司,一家公司做数据的分析、运营,一家公司是我们和云天励飞合作的,云天励飞是深圳市政府投资的做人脸识别的公司,这家公司的创始人是我们国家千人计划的科学家,我们和他们成立一个平台,我们不仅是做人脸识别,识别完了之后进行深度的运营。我们只识别了一个人,后面的动作也会加入,我们下一步就会考虑会员的经营,我们识别他之后,跟他进行深度的链接,然后对他做全场景、全生活、全生命周期的链接和服务。这就是我们的一个目标,这是我们下一步要去运作的一个方向。

印力成立至今15年,在这个过程中我们很感恩,我们一开始就和很多行业的巨头合作,他们投入进来,我们只专注做商业地产,而且只做商业地产里面的购物中心。

我们有四个产品类型,一个是印象城,这个产品大家听得可能比较多一点,我们还有印象汇、印象里,印象里是社区商业的产品,还有一个是印象城,这是我们的超大型的产品,我们在明年年底在上海嘉定有一个纯商场会开业,有32万平方米。

今天我想和大家交流,希望得到大家指导的就是这么多,谢谢。

主持人:非常感谢许英女士的演讲。接下来掌声有请下一位演讲嘉宾,香港兴业国际集团租务及管理主管杜一莉女士,演讲题目是“新消费趋势下的商业模式创新探索”。

杜一莉:大家好!首先非常欢迎大家来到愉景湾,愉景湾是香港兴业国际的一个旗舰项目,也是我们可持续发展的一个非常好的产品。最近几年我们也介入了很多商业地产的发展,虽然说我们商业地产的体量现在还不是很大,但是我们在每个项目还是做了很多的创新,今天就一些项目的实践给大家做一些简单的交流。

大家都知道现在电商的发展是非常快的,刚刚过去的双11,天猫的销售额已经超过了2000多亿,让实体商业非常汗颜。很多人都在说,是不是线下的实体商业已经不行了呢?但是我们看另外一个数据,2017年的零售销售额的统计,80%的零售还是在线下发生的,我们也想看看我们作为实体商业的运营商,怎么样能够拿到80%的这部分份额。

我们看天猫和电商这十多年的发展,我们也发现它的经营也发生了很大的变化,包括在2009年,它唯一的一个手段就是半价促销,但是在10年之后,在最近我们也跟天猫有一些线上和线下的合作,我们发现天猫也已经发生了很多的变化,一方面它线上和线下结合,另外一方面它整合了阿里巴巴所有的品牌,做了一些新零售的应用场景的整合。

我们也研究我们的消费者,刚才很多位嘉宾也都提到,大家已经厌倦了一些物质性的消费,反而更加追求一些体验,追求一些精神的消费。所以说消费的需求和消费的行为都发生了很大的变化。

我们看到埃森哲在2017年的一个消费行为的分析研究,一方面80后、90后这样一些词不断出现,他们是我们的消费的中坚力量。但是80后、90后的消费行为有很多的关键词,我们也感到有些意外。一些关键词是个性、重体验,但是有两个新词,就是E灵感、线上搜,现在大家到线上找到一些灵感,但是很多的体验还是希望回到线下来,所以我们最近也在跟天猫做一些线上了线下的互动,现在我觉得线上和线下的界限越来越模糊,大家都会联通在一起。

从消费的行为变化来看,其实也就是跟马斯洛的需求层次是一样的,大家已经从生活必需品的消费逐渐升级到品质的消费和个性化的消费。比如说我们上海的兴业太古汇,我们有一家戴森的旗舰店,在前两个月的时候推出了一款新的卷发棒,4000多块钱一套,虽然说价格比较高,但是真是一货难求,现在它的订单已经排到了明年初,也说明大家现在并不满足于一个基本的消费品,而是追求一些有品质的产品,追求一些生活里的奢侈品。

刚才也讲到,我们的消费结构在发生很多的变化,从单一型向多样型发展,同时我们的实物型的消费向服务型的消费发展,还有就是个性化和品质化,推动了线上线下的联动。

接下来讲到一些我们已经实现的商业项目。目前我们在上海跟太古地产各占50%合作的,共同开发、共同管理的上海兴业太古汇,去年11月份开业到现在整整一年,之后也会讲到我们在运营和招商过程中的一些小小的亮点。

香港的中染大厦位于荃湾,它是一个工业项目,我们把它活化成一个商业项目的比较成功的案例。另外我们在天津市中心跟新加坡的政府投资公司GIC一起合作了天津津汇广场,这也是一个城市综合体,它的商业部分是由中粮大悦城输出管理,目前是、天津的和平大悦城已经在运营。另外就是香港愉景湾,大家也看到我们有一些不同的商业成分。虽然说我们有一些商业体量,但是我们基本上每个项目都是完全没有复制,每个项目都有它非常强的个性和创新的元素。

关于商业模式的一些创新的探索,我们总结为四个方向,一是品牌的创新,二是体验的创新,三是科技的创新,四是IP的打造。

首先讲品牌的创新,我们叫做人无我有,兴业太古汇和香港中染大厦的商场都有很多新的品牌。上海的兴业太古汇有240家的品牌,我们引进了43家上海首店,其中包括30家品牌旗舰店和15家独特的品牌概念店。大家对上海的商业市场都很熟悉,在一个那么成熟的市场里面,我们能够做到引进这么多的首店,我相信还是非常不容易的。

这里简短的举几个例子,星巴克臻选烘焙工坊,这是大家都去过的,也比较熟悉的,这是我们跟星巴克做了两年的互动,同时也做了一些政策方面的突破,最后才能把它引入落地,效果非常好。另外我们两家品牌也都有很多的创新,一个是蔚来汽车,它在我们的店里完全推翻了卖车或者车辆展示厅的概念,它完全把它做成了一个会员服务中心和车主的互动中心,在里面可以办论坛,可以办生日会,可以把它作为车主的社交的场所和中心,后面也可以看到蔚来和我们做了很多的跨界,甚至在刚刚过去的一个时装周里面,帮我们做了一个跨界的时装表演。

另外我们引入了一个百年老店双立人,大家知道它是一个典型的卖厨具和刀具的品牌,我们也是跟它做了很多的互动,最后引进了它的全球唯一的一家美食学院和它的米其林餐厅。这都是我们在招商的过程当中跟品牌做了非常多的互动、交流,我们作为一个平台,还是要跟我们的租户成为一个合作伙伴,鼓励他们去做更多的创新。

中染大厦也是一样,作为一个活化的项目,虽然它是一个社区型的商业,我们也是引进了很多品牌最大的分店或者是当地的第一家分店。

第二是体验方面的创新,我们总结就是人有我优。同样回到上海兴业太古汇的项目,我们打造了一个美妆大道,我们总结了20多家美妆、护肤和香芬的精品店,我们觉得这个打造也是生逢其时,我们看到2017年的统计,美妆已经超越了运动休闲成为零售方面增速最快的一个行业,同时这些美妆品牌跟以前在百货里有什么不同?

一方面是它们作为一些精品店,它的形象有了很大的提升以外,大概有接近一半的品牌都设了SPA、护理的空间,都是给他的VIP提供服务的,所以也增强了黏性,能让大家回来重复消费。在美妆护肤品牌区域的绿化空间,我们都给到他们做形象的延伸,所以他们就把形象由室内一直延伸到了室外,我们也是觉得非常有个性。

同时我们跟品牌做了非常多的合作,虽然说我们开业只有一年,我们做了106场活动,其中有26场都是跟美妆相关的一些快闪店或者是一些活动。我们其它的活动也很多都是针对女性的消费者,女性消费在我们商场的占比还是非常高的。

同时我们也做了一些高科技和VR的尝试,今年夏天我们做了一个奇想国度VR电影的盛会,我们引进了20多部入围威尼斯电影节的VR电影,整个夏天都让我们的消费者能够进行一些非常沉浸式的VR的观影体验,收到了非常好的效果。

在香港的愉景湾也是有很多的创新,包括打造了香港最大的临海的露天美食区,吸引了不单单是愉景湾里面的住客,也包括从港岛过来的消费者,来吃一顿浪漫的晚餐,而且还有室内的儿童游乐场。另外大家也可以看到我们的海滨白礼堂和我们的马车,也是成为香港的一个结婚的圣地。

第三方面是科技创新。我们做了一些O2O的联动和社交的互动,包括我们跟天猫、京东等一些社交媒体的合作。

在今年夏天的时候,我们开发了一个微信的小程序,做了一些引流的工作,同时我们跟大众点评做了H5的游戏,在这次的圣诞节都会做一些导流的动作。另外我们和天猫双11合作,做了一些明星应援站智能母婴室等等,之前我们和京东618都有做一些合作。我们也觉得社交软件是非常好的推广工具,我们也做了抖音的不同场景打卡和餐饮的推荐。

第四是IP打造,我们也打造了文化的IP和时尚的IP。文化的IP就是我们项目里面有一个百年建筑,我们在最近也把它做了一些活化,我们现在把它命名为查公馆,也是香港兴业创始人的家族姓氏,查公馆里面的揭幕展就是以兴业的创始人的平生的展览,后面我们还做了一些其它的展览,这也是一个活化老建筑的好的案例。

关于IP的打造,另外一方面就是我们从去年开业以来就开始承办了上海的时装周,刚刚过去的10月初,我们也承办了上海的秋冬时装周,我们命名它为时尚漫步,总共做了8场秀,都非常成功,这一场就是蔚来汽车,他们请来了一个设计鬼才卡拉扬,给我们做了一个混界的时装秀。

总结我们的四大创新,品牌创新是我们的基石,我们一定要跟租客、品牌有更多好的合作,在这个基础上我们共同来打造一个平台,来做一些体验方面和科技方面的创新,打通线上和线下,最后是IP的打造,也是更加精神层面的,也是需要我们继续探索的。

商业创新之路非常漫长,我们希望跟大家共同探索。

主持人:感谢杜一莉女士。今天的演讲环节到这里就告一段落,接下来将进行的是最后一场主题讨论会的环节。所有人都在涌向风口中的商业地产存量市场,这里需要更长远的眼光,才能看清未来趋势,抓住发展机会。同样重要的,还有苦练运营基本功。

各位来宾,第三环节主题讨论会的主题是“存量时代的商业进退”。掌声有请本场讨论的主持嘉宾:新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷先生。以及参与讨论的嘉宾:中原地产中国大陆区主席黎明楷先生;印力集团合伙人、副总裁许英女士;益田集团执行董事、益田旅游商业集团总裁刘雅娟女士;福晟事业合伙人、福晟集团事业合伙人、董事,福晟商业集团总裁吴洋先生;莱蒙国际集团副总裁、莱蒙国际集团莱蒙商管公司董事总经理李国华先生;光控安石商业运营总经理林宝泰先生;深圳市花样年商业管理公司副总裁兼大华南区域公司副总经理甘永清先生。

下面把时间交给各位。

欧阳捷:非常感谢大家,我们延后了一个多小时,所以我跟各位嘉宾商量了一下,我们把时间压缩一下。我们分成两轮,第一轮每位嘉宾3分钟,第二轮每个人用最经典的一句话做一个总结陈词。

我们这次有三个话题,第一个话题是关于增量市场的趋势。我们的题目叫做存量市场,但是没有增量,哪来存量呢?所以我们先探讨一下增量市场未来的趋势。第二个话题是关于商业地产如何可持续赚钱。你今天赚钱、明天赚钱,后天还要赚钱。第三个话题是存量市场未来的机会。

首先请益田的刘总先谈一谈我们未来的增量市场的趋势,因为我们的商业地产越来越多,购物中心还在不断地盖出来,另外一方面活的人还很艰难,我想先请刘总分享一下增量市场的观点。

刘雅娟:非常感谢有这样一个机会做一个分享,刚才金融的大佬在分享的时候提到,我们怎么样以最快的节奏实现资本的增值,这是做金融的和做商业的都要想的问题。每天都有人问我,益田的旅游商业的盈利模式是什么?结合我们今天的话题,就是讲增量市场的趋势。我想先讲一个例子,去年2月份我们在深圳的一个益田假日广场10万平米的商业发了53亿的ABS,这是2017年的全国首单,这样一个案例是一个尝试,就是我们如何把固定的存量的资产盘活。

在这种情况下,我们也做了一些思考,我相信整个行业都在做这样的思考,现在的你是过去的你造成的,未来的你则是现在的你造成的,基于这样的一个初步的思考,对于未来的增量市场的趋势,我把它总结为三点:第一是资产的持有方和运营方,我认为是逐步分离的过程,我们现在也在做一件事情,一方面是在一线城市以及强二线城市,我们去更多地持有一些优质的商业资产物业,但是同时我们从两年多前开始做轻资产的管理合作,希望能扩大规模,这样一种模式也是对存量市场的反应和变化。

第二个趋势我把它解读为顺应目前消费升级的趋势,我们做商业的企业应该更进一步建立自己的核心竞争优势,这个优势对益田旅游商业而言,我们把它总结为两个关键词,第一是文化旅游,第二是体验商业。当这两者相碰撞的时候,它会爆出什么样的火花呢?目前我们在整个商业市场,包括现在的存量和未来的市场,我们除了在一线城市做自己持有型的商业,其实还有一个变化,我们今天更多的是讲城市商业,但我要给大家一些不一样的东西,目前我们在桂林阳朔、安徽黄山、湖南张家界、云南丽江和无锡等等城市都在布局我们的旅游商业街项目。

我邀请大家能够去看一下,其实做金融的可能会问,这样的项目如何去保持它持续稳定的赚钱能力,其实是基于它的核心竞争优势,这个优势就是我刚才提到的,我们以商业为基石,以文化为灵魂,以科技为手段。因为时间的原因,我就不展开讲。但是我想讲的一点是,文化是一个关键词,如何更好地挖掘当地的文化,挖掘品牌的文化,为大家提供不一样的东西,把它的优势充分体现出来。

我们基于此做了一个延展,就是在很多的城市项目和旅游商业项目之间,我们会实现一种融合。比如说我们在深圳和上海的城市商业项目,我们会做徽州文化节、大唐文化节、丽江文化节,我们也会把这些城市的资源引入到其它的区域。

第三个趋势是跨界的融合。跨界融合一方面是国内国际一些艺术资源的融合,还有商业与产业、教育、与其它板块的融合。

以上是我的一些见解。

欧阳捷:我们看看逛商业的主要是谁?主要是女性,所以我觉得女性做商业的经营可能比男性更有优势。当然我们男性可能不太服气,接下来请吴洋总挑战一下这个话题,商业地产如何可持续赚钱?

吴洋:我们一谈商业就谈到了商场、购物中心,实际上我从做购物中心做了十多年以后,最近这两年开始,应该说近5年开始,一直在研究商办物业。我加入福晟不到两年时间,我发现福晟已经有了六七十万方现存的持有的甲级写字楼,包括在福州有4栋楼,包括在长沙、上海有写字楼,甚至未来在深圳我们还有5栋300米高的超高层写字楼要诞生。

这么大量的商办物业,我们通常看市场上的行为,不管是购物中心还是商办,我们通常现在开发的思维和模式还是处于一个简单的招租、招商和简单的运营体系。比如说写字楼,我们会拿五大行来做我们的物业管理和后期的物业跟进,但是往往忽略了一点,商办物业应该是一个大的社群,它的社群远远要超越我们的购物中心。所以从这个角度来讲,我们5年前在上海外滩金融中心,我开始研究的就是智慧生命体,到了福晟以后,我们现在在研究的就是办公室的线上平台,打造企业的一个平台,包括员工端的生态圈,形成一个有机的结合,建造一个共享、共生、连接、共同成长的智慧生命体、智慧平台。

举一个简单的例子,我们把企业间的各种需求打通,比如说我的租户之间是很陌生的,我们会发现一个商办物业里的写字楼,它们的企业之间是有需求的,它们的陌生感跟我们住宅里面门对门的陌生感是一样的,怎么把他们的资源互通?比如说我们里面的中国移动、小米、海尔,以及其它的保险公司,完全可以利用他们自身的技术,在我的办公室系统里面建立起合作的关系。中国移动加入我们的系统以后,就把整个楼宇的自控体系用它的现代技术全部连接起来,而且是免费为我们服务的。这就是我们的受益。

从员工端来讲,我们打造了一个生活社群的平台,让他在这里面除了工作以外,能够在这里体会到社群里给他提供的各方面的服务,这就是作为一个持有物业未来可持续增长怎么来做,还是要从里面的企业到个体,把他看作一个客户,从他的痛点需求的角度来解决这些问题,才能够保证未来这个物业持有的价值的提升。

欧阳捷:吴总讲得非常好,他其实本质上是抓住客户的痛点,然后用社群流量来运营。接下来我们看看光控安石的林总的观点,我们原来在北京一起聊过,您下面的项目运作得非常成功,您谈谈怎么让商业持续赚钱?

林宝泰:光大安石本身是一个基金公司,我们的操作模式和其它的地产公司是完全不一样的,我们是靠商业的运营和现金流体现我们的价值,去进行投资和退出。我们做商业是要赚钱的,不光要赚钱,还要赚到满足投资回报率要求的钱,我觉得商业现在的运营本质还要回归到人,首先你要研究消费者,引导消费者,满足消费者。

还有一点,人是我的管理者。我相信在座很多商业地产的老总都知道,要激励你的团队,或者找到合适的人是影响我们商业发展的一个很大的瓶颈。

举个例子,我们去年在美国收购了一个资产管理公司,它是光大安石美国的团队收购的,他们关系了10个购物中心,它的一个购物中心最少的只有一个人,最多的只有三个人,剩下的服务工作都交给了专业的第三方公司。但是在国内我们根本做不到,因为国内没有能让我们放心的第三方公司,或者说真正意义上的专业的第三方公司。

简单说一下光大安石在做的事。举一个很浅显的例子,大家都在做商场,商场就要做推广活动,我们对推广公司的要求是,我一定要我花的每一分钱都要花在刀刃上,你给我带来最大的客流,最大的经济效益,最大的销售指标。

反过来,最了解你项目的是你自己,你的消费者构成、你的消费趋势、消费倾向,你每个品牌的表现,这些大数据,推广公司是没有的,而且我相信任何一个地产商不会把这些大数据给第三方公司。我们反过来问一句话,他在什么资料都没有的情况下,你凭什么要让他做到比你推广做得更好?其实这是一个矛盾的概念。

我简单说一下我们在做的事,这可能跟我们基金公司有关系,我们2010年开始做商业,其实一开始没有自己的资管团队,是完全在投资。2013年我们成立了自己的资管团队,到现在我们光大安石把融、投、管、退整个产业链打通了,在商业上我们也是如此,我们跟第一太平物业成立了光控第一太平,给我们所有的商业做物管,我们跟一个香港的设计师单位成立了合作关系,帮我所有的商家做设计,帮我的消费者带来主题的概念。我又跟推广公司合作,成立了我的商业基金,孵化品牌,投资品牌,包括明年我们会做自营的业务,明年都会显现出来。

我们从2010年投了重庆的大融城,2013年正式接管,接管前的NOI是4300万,到今年做到了1.8亿。2016年我们是第一单国内没有依靠主体信用ABS发行成功的,优先A是3.8%,优先B是4.3%,这个利率到现在应该也不会有人再破了。正是因为我们有一条很好的理念,就是我们要把基金的要求和思维灌输到运营当中,我们所有的工作都是围绕这一点来的,所以我们在国内13个项目,8个开业,每个项目都达到了投资人的收入要求的指标。

欧阳捷:刚才吴总从商办、林总从购物中心这两个角度去谈了,但是我们还有一个很重要的角度就是社区商业。过去我对社区商业不是特别看好,社区商业到底好还是不好?我想先从需求端看一看,先请黎总谈谈,因为他们运营了很多的社区商业,你从需求端看看社区商业未来的前景到底怎么样?

黎明楷:我们是做中介行业的,就是房地产中介。房地产中介为什么要开门店呢?我们内部也讨论过比较长时间,现在大家也很明白,跟其它的零售一样,就是我们的获客,客都是从线上来的,很少是通过线下就能有客户上门,说要买房了,都是线上为主,但是线下的门店我们还是越开越多,包括我们的竞争对手也越开越多。我想这也能给商业运营的用户一些启发,我们为什么要设这些商业的门店?

第一是要给客户一个信心。因为如果我是纯线上的企业,都是虚拟的,人家对你就没信心,我怎么买你的产品,买你的服务?这是我要给他信心的原因,如果他看到你的门店越多,就觉得你的规模越大,就觉得你这个品牌是放心的。第二个是体验感,我要让客户能通过我设的门店,获取这些不同的体验,更重要的体验是在客户,也就是我们的业主,为什么我们要开在社区?我的业主每天经过这些街区,或者是经过这些商场,也能看到我们的门店,他有服务的需要,可以随时进来找我们,这样也可以增加客户服务的黏性。所以在街区、商场当中,对于客户的黏性其实也是非常重要的一块。

我们还有另外一个角色,就是卖家的角色,这段时间我们卖了很多的商业物业,我们卖的和大家营运的都有点不同,卖散的商业都是不好营运的,最好是不要卖,但是现实是很多都在卖,而且还多了很多中间商,所以中间商很多时候就是包下来或者买下来一片街区或者是商场,然后它再分段把它卖出去。

我知道这种模式对投资者来讲也不是好事,所以现在我们接这些项目的时候,我也要审批,不是任何项目都接的,我接的项目,首先是已经在运营的,已经有人流了,这是有商业价值的。第二,就算没有运营的,最重要的是要有一个有经验、有品牌的商业的运营者来操作这个商场,我才允许他们接。现在在中国大陆,找到适合的运营商其实是很少的,所以从用户的角度,未来我希望有更多好的运营商出来,能提供这方面的优质服务。

欧阳捷:黎主席从需求端已经谈了社区商业,其实我们在这里有一家企业做商业做得不错,而且他的社区商业现在还比较多,我们想听听花样年的甘总,他们在运营社区商业方面有什么心得。

甘永清:花样年在做商业这个部分步入这个行业相对比较晚,早期大家做了很多的商业布局,有城市级的购物中心或者是区域级的购物中心,别人基本上都拿完了,所以我们集中在社区型商业。社区型商业有优点,也有劣势,优势就是我避开了激烈的竞争,另外就是我跟社区的稳定性,以及我提供的服务方面有更多的空间,可以做自我的提升。在社区商业运营的时候,我们是怎么做的呢?做商业,尤其是社区型的商业,周边的客流量不是很足的情况下,我们要提倡的一个动作,就是让我们的周边1.5公里范围内的居民跟我们之间消费的频次要达到80%。也就是说20%是分流的归到市区,归到中心产生这种购买的行为。

我们做这些工作是怎么做的呢?在这些大的前提上,首先要找到我们的痛点和差异化,现在整个商业竞争的压力非常大,我们在这个过程中就要根据我们的业态,根据我们的产品来打造适合我们的周边居民,以人群为主来研究业态。我们的一个主要的产品系列叫花生堂,我们在南京有一个花生唐项目,我们早期操作这个项目的时候,把餐饮和目的性消费的比例达到了70%。

另外我们在拉萨有一个项目,把零售做到了85%,不同的地方的消费的习性不一样。我们在成都还有一个项目,中国最大的信仰或者是最大的传承是教育,我们在成都的项目引进了一个重点的学校,我们那个项目就是针对教育的课题,研究所有的教育的课程,把教育的360度的全业态做细,而避开了零售、餐饮在成都市场的竞争。所以这个项目得到了消费者和商户的大大的认同,我们在前期做了大量的细致的研究。

我们根据不同的特色和不同的需求,打造不同的产品,有不同的业态、不同的定位,后面经过两三年的周期,我们会迎来一轮调整,调整就是做精细化的工作。以我们南京的项目为例,我们的餐饮从业态的比例到客单价,到我们的菜系的划分,到我们的翻台率等等,都要做新一轮的重新的检讨,再引进更加适合我们的产品和消费者配位的业态,在这个过程中,我们运营的收益超过了很多同期的零售的收益,也超过了我们的预期。

整个社区商业的投入没法做到城市级别那么高,因此我就要和外面的企业做一些强强联合,我们现在的项目和美团实行了强强联合,它能帮我们做线上到线下的导流,然后再把我们的客户做精细化的分类,在营销方面做到更强有力的结合,同时我们的投入成本是零。

欧阳捷:甘总讲得非常仔细,说明他在社区商业里面确实用了非常多的心思。

接下来我们进入第三个话题,就是我们的存量市场未来的机会,特别是如何看待现在的并购和更新的机会。我们听听莱蒙国际李总的发言,莱蒙国际在常州和我们有一个合作的项目,而且你们的社区商业做得也非常好,手笔也比较大,我想请李总谈谈这个话题。

李国华:在购物中心这一块的存量机会有两个,一个是在并购方面,莱蒙也有自己的基金公司,所以在投资一些购物中心的时候,我们会积极的购买,在投、融、管、退方面,商管公司从前面的定位到管理,到退出,一般是在3—6年,而且回报也不错。

第二是市场化,莱蒙这两年也在做这一块,就是做二房东的包租,把过去一些存量的超市、百货这种传统业态做不下去的,对它进行一些改造,然后再出租。这里面有一些是我们集团自持的老的购物中心,像我们在常州、东莞、成都的项目有10年的历史了,我们把这些存量物业做一些改造,我们从它的租金六七十块钱,在东莞的项目今年做到了180块钱,这是通过硬件和业态的升级改造,把存量的资产盘活带来的增值。另外就是我们在全国有一些20年的包租项目,也就是把开发商或者是合作方的一些旧的物业商改商、工改工,把它改成购物中心和写字楼。这部分我们基本上是两年到4年收回投资成本,投资回报也是非常可观。

写字楼这一块,莱蒙在一线城市投资比较多,我们基金公司在上海拿了一栋楼,作为国家东部的区块链大厦,这是和杨浦区政府合作的,我们用基金公司把这个楼买下来,交给商管公司运作,整栋大楼入住的都是独角兽公司和科技类的公司,这也是把存量资产运作得比较成功的案例。

存量资产在未来3—5年还有很好的机会,2019年是这一经济周期的一个低谷,也是存量资产投资、改造、收购、并购的一个最好的年份。

在公寓方面,我们一般聚焦在一线城市,在一些人口流入的城市。

总的来讲,存量未来的量很大,在新零售、新的产品不断更新的情况下,带来了很大的存量资产的机会,我也希望大家一起关注,把中国存量的资产盘活、升值。

欧阳捷:前面一位演讲嘉宾是女士,我们的开场白是一位女士,最后结尾也落到女士身上,就是印力集团的许总,万科收购了印力,因为印力的商业功底非常强,又是一位女总裁在主持这方面的工作,我想他们的心得一定是非常独到的,我想听听他们对商业地产未来的机会和收并购的方向。

许英:万科给我们的目标是做数一数二的领先领跑的企业,如果你要做数一数二,万达已经是2000万平米的了,我们怎么做到数一数二呢?印力从黑石成为我们股东的时候,就已经并购过9个项目,那是第一代的万达的产品。

去年我们也并购了20个凯德的项目,其实这20个项目里面有很多是当时我们一起合资做的,所以我们很熟悉。还有一个并购项目没有对外宣布,现在已经基本做成了,就是沃尔玛在中国曾经尝试过做商业开发,但是现在基本上是终止了,它的那些项目也都会由我们接管过来。我们也买过新加坡丰树的项目,所以对存量的并购,我们已经是很有经验的。对存量的改造,毕竟它是存量,它是一个已经运作了一段时间的项目,它的位置相对来说是很好的,我们做商业地产还是那句话,地段是最重要的,所以我们觉得存量并购这一块是一个很好的扩张的途径。但是它是很考验你的改造和改造经营的能力,以及你对这个项目收回来之后的团队融合能力。

刚刚光大的嘉宾也讲到人的问题,你怎么样能够把这个过程里面所有的团队都融合在一起,和你是在一条心上面,这只是并购完成的第一步,然后再说到怎么样去改造和提升。

(责任编辑:杨雪纯 )
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停止生产,就地查封!

7月15日,国家药监局通告:该局检查组对上市公司长生生物(002680.SZ)全资子公司——长春长生生物科技有限责任公司(简称“长春长生”)开展飞行检查,发现其在冻干人用狂犬病疫苗生产过程中存在记录造假的严重问题。

国家药监局通告

国家药监局迅速责成吉林食药监局收回长春长生的GMP证书,责令停止狂犬疫苗的生产;涉事批次产品,尚未出厂和上市销售,全部控制、查封。吉林食药监局派出调查组进驻长春长生,立案调查违法违规行为;国家药监局则派出专项督查组,督办调查处置工作。

这是新的国家药监局今年4月成立以来,首次出手,重拳打假。国家药监局专项督查组表态:“绝不姑息,坚决依法依规严肃查处,涉嫌构成犯罪的,一律移交公安机关予以严惩。”

同日,长生生物发布紧急通知,要求派驻各省的推广团队立即通知辖区内的区、县疾控机构、接种单位,要求立即停止使用长春长生的狂犬疫苗,对库存产品立即就地封存,立即启动召回程序。

当天,长生生物董秘赵春志回应媒体表示,“冻干人用狂犬病疫苗销售收入约占长春长生总收入的一半左右,此次事件不涉及公司其他疫苗产品,现在冻干人用狂犬病疫苗生产存在记录造假具体原因还不知道,等待相关部门调查结果。”

狂犬病的死亡率几乎100%。1960年,巴西曾发生疫苗惨案,由于狂犬病毒灭活不彻底,66名接种者中18人死亡。对于此次长春长生的狂犬疫苗造假行为,舆论大哗:“连狂犬疫苗都敢造假,简直丧心病狂。”

7月16日,长生生物开盘即一字跌停,疫苗板块集体低开。

原罪:“现金奶牛”贱卖内部人

长春长生,成立于1992年8月,1995年开始生产狂犬疫苗。2000年,人用狂犬疫苗(Vero 细胞)上市,公司生产车间首次通过GMP认证。它一度是上市公司长春高新(000661.SZ)的核心资产,第一盈利大户。

2003年12月16日,长春高新董事会通过决议,拟全部转让公司持有的长春长生59.68%的股权,每股转让价格为2.4元。股权受让方之一是时任长春高新副董事长、长春长生董事长兼总经理高俊芳,她受让长春长生1734万股股权,占总股本的的34.68%,转让金额为4161.6万元;上市公司的亚太集团受让长春长生1250万股,占总股本的25%,转让金额为3000万元。

资料显示,2000年、2001年、2002年长春生物分别实现主营业务收入3645.9万元、6002.7万元、14679.1万元,实现净利润526.6万元、1004.7万元、2634.4万元,近三年来该公司的主要经营指标都是在成倍增长。特别是2003年下半年以来,该公司生产、销售了流感疫苗250万人份,流感疫苗始终处于脱销状态。其卓越的盈利能力和高速成长性,导致求购者趋之若骛,云南、河北、四川等全国各地的企业纷纷前来洽谈收购事宜,并报出了相当诱人的条件。其中云大科技、福尔生物出价3元/股,结果反而未中。

长春长生出让价就低不就高,曾让长春高新陷入舆论漩涡。2002年,长春高新净利润737万元,扣掉长春长生净利润2634万元,其他业务实为亏损。长春高新不顾业绩亏损的压力,敢于以8000万元不到的价格卖掉利润奶牛,让人匪夷所思。

为应付各方投诉,安抚市场情绪,经5个月的博弈,2004年4月,长春高新将长春长生的转让价提升到2.7元/股,最终确认高俊芳受让1250万股,亚泰集团受让1734万股。过了8个月,当年12月风波平息,亚泰集团又将484万股原价转让,高俊芳、亚泰集团暗度陈仓,持股占比恢复成原先的1734万股、1250万股。

2005年,长春长生营收1.26亿、净利润3765万元,无疑是一块优质资产。出人意料的是,亚泰集团却在2006年8月以2.8元/股全部转让手中的1250万股,退出长春长生。至此,通过两次蹊跷的股权转让,长春长生成功私有化,被高俊芳牢固掌控。

据看看新闻Knews记者调查,今年64岁的高俊芳,曾为长春生物制品研究所财务处处长,1992年长春长生成立,高俊芳即出任该公司副总经理,次年出任董事长,并兼任总经理。1996年,母公司长春高新上市,高俊芳又晋级为长春高新副董事长。长春高新2001年和2002年年报显示,作为国企高管,高俊芳年薪先后为5.98万元、8.4万元(含税),而收购长春长生1734万股股权需支付4161.6万元,如此大一笔股权收购款从何而来?

借壳:十年8000万变55亿

带着“原罪”,长春长生演变成高俊芳与丈夫张友奎、儿子张洺豪共同掌控的家族企业,业务逐步扩大,同时具备生产病毒疫苗、细菌疫苗能力,成为国内流感疫苗前三甲之一。

2015年7月,凭借国内首批自主研发流感疫苗、人用狂犬疫苗(Vero 细胞)、甲肝减毒活疫苗的光环,长春长生借壳江苏连云港的上市公司“黄海机械”,成功登陆国内资本市场,之后,上市公司证券名称从“黄海机械”变更为“长生生物”。

根据借壳方案,十年前8000万元买进的资产作价55亿元,100%置入上市公司,置出黄海机械原有4亿元资产,由上市公司向长春长生股东定增股份购买。交易完成后,高俊芳、张友奎、张洺豪家族合计持股33.70%,成为长生生物实际控制人。

资料显示,高俊芳目前任长生生物董事长、总经理、财务总监;儿子张洺豪任副董事长、副总经理;丈夫张友奎任副总经理兼销售总监。

长春长生,自此则成为这家上市公司的全资子公司,高俊芳亦出任法人代表、董事长、总经理。

2016年3月,山东警方破获案值5.7亿元的非法疫苗案,25种儿童、成人疫苗未经冷链存储运输,销往24个省、市,是为骇人听闻的山东疫苗事件。事件发生后,国家修订疫苗流通、接种管理条例,疫苗流通格局大变,由“经销为主、直销为辅”,转变为“直销模式”。疫苗流通体制变革,消灭了中间环节,疫苗出厂价大幅上涨。

长生生物旗下在售产品包括一类疫苗和二类疫苗,共有6个品种。2017年年报显示,该公司2017年营业收入达到了15.53亿元,归属于上市公司股东的净利润为5.66亿元;其中疫苗销售的营业收入为15.39亿元,对应的营业成本仅为2.09亿元,毛利率达86.44%。

2018年一季度,长生生物净利润同比大增72.22%。

Choice数据显示,截止到7月15日沪深两市中的37家生物医药公司2017年的平均销售毛利率为66%,其中有17家公司的销售毛利率超过了70%。长生生物的销售毛利率,位列在上述37家公司中的第7位。

数据显示,2018年1月2日,长生生物的收盘价为14.39元/股,对应总市值为140.11亿元。今年以来,长生生物股价不断上涨,股价最高达到了29.99元/股,对应总市值暴涨超过1倍。在医药股当中,它是众所周知的“大明星”。

黑天鹅事件非首个“污点”

作为长生生物的全资子公司,长春长生号称是国内少数能够同时生产病毒疫苗和细菌疫苗的企业之一,是中国最早获得许可采用细胞工厂技术生产甲肝减毒活疫苗的疫苗企业。目前在售产品包括冻干水痘减毒活疫苗、冻干人用狂犬疫苗(Vero细胞)、冻干甲型肝炎减毒活疫苗、流行性感冒裂解疫苗、吸附无细胞百白破联合疫苗和ACYW 135群脑膜炎球菌多糖疫苗。

其中,冻干人用狂犬疫苗(Vero细胞)2012年上市。该疫苗上市首年,实现销售额2460.83万元,仅占长春长生整个主营业务收入的5.70%。到2014年,该疫苗的销售达到2.12亿元,占比跃居达到34.36%,成为该公司销售额最大的单品种疫苗。2015年前3个月的时间,该疫苗的销售额仍可以达到7370.89万元,占比仍达到47.10%。2017年,签发355万人份,同比增长101%,占全国签发量的四分之一,占长春长生总收入的一半。

冻干人用狂犬病疫苗属于二类疫苗,即接种费用由受种者承担。相对由政府实施招标采购的一类医疗,二类疫苗企业定价空间相对较大,因此毛利率水平相对较高。但由于工艺复杂,以及国家资质审批严格,国内可以生产狂犬疫苗的企业并不多,主要供应商除了长春长生,还包括辽宁成大、广东诺诚、辽宁依生等企业。

然而,长春长生此次被收回GMP证书,就意味着公司目前无法生产相关疫苗,预计短期内或给长生生物的业绩造成影响。2017年全年,长春长生实现营业收入15.39亿元,净利润5.86亿元。而整个上市公司长生生物实现营业收入15.53亿元,归属于上市公司股东的净利润5.66亿元。

事实上,长生生物的“高成长”,一直以来都受到外界的质疑。2016年、2017年,营收分别为10.17亿元、15、53亿元,研发投入4300万元、1.22亿元,占比4%、8%,远远低于行业龙头沃森生物同期53%、50%的研发占比。

这次黑天鹅事件并非长生生物借壳上市以来的首个“污点”。2017年11月,原国家食药监总局通报,长生生物25.26万支百白破疫苗“效价指标不符合标准”,要求立即停止使用不合格产品,责令上报2批次不合格疫苗出厂检验结果。“效价指标不符合标准”,即疫苗没有免疫效果。

长生生物随即公告,虽然百白破疫苗可能影响免疫效果,但对人体安全性没有影响;“问题疫苗销售收入只占83万元,对生产经营毫无影响”。当时舆论评论长生生物此举表示,一方面,不说疫苗有没有“效果”,只说是不是“安全”,避重就轻,偷换概念;另一方面,把问题限定在一个批次,心存侥幸,逃避整改。“而原食药监总局的板子高高举起,又轻轻松下,罚酒三杯,根本起不到警醒的作用。”

2018年3月,原国家食药监总局副局长焦红出任新成立的国家药监局局长,“重拳出击、重典治乱,加大违法违规行为打击力度”成为国家药监局成立之后的五件大事之一。长生生物撞在焦红的枪口上,一旦生产造假坐实,作为高管的高俊芳、张友奎、张洺豪一家人,或将面临追究刑事责任。

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收地量小阳线期待后市第3小浪上攻

周二大盘呈现小幅反弹的走势,早盘受前夜美股反弹的影响两市跳高开盘,开市后股指位于昨日收盘点位上方窄幅波动,午后大盘先抑后扬,尾盘有所拉高,当日两市均收一根高开小阳线,量能萎缩。

之前本栏提到,震荡市里放大量总是短期高点,缩地量往往是短期低点,今日上证指数成交不到900亿,是新的地量水平。同时上证指数的箱体震荡比较明显,短期股指接近箱体底部,后市有望再度拉起。如图,看深综指的话,1浪反弹、2浪回档都比较清晰,2浪回档的幅度与时间接近1浪的0.618位置,后市期待第3小浪上攻展开,操作上建议投资者继续持股或低吸。

文化传媒、黄金、地产相对活跃,万科大涨近4%。预计后市大盘还有第3小浪上攻,之前涨幅较大的强势股在完成2浪回档后往往还会再度走强,近期活跃的个股也很多是之前走强过的个股,选股方面可继续关注强势股的回档买点。

仓位控制:50%左右,持股观望。

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昨日全球股市大量抛售,引发黄金价格避险上涨,美国总统特朗普发表抨击美联储言论更是点燃黄金市场买盘盛宴,昨日现货黄金从1192美元附近开涨,最高飙升至1226美元/盎司,涨幅有30美金以上,多头大胜。后市金价是涨是跌?

据彭博周四(10月11日)公布的最新调查显示,黄金交易员和分析师对下周金价前景维持看涨。在过去两个月窄幅震荡后,有迹象显示金价终于有望上涨。

因全球股市重挫以及数据显示美国通胀低于预期刺激避险需求,黄金价格周四创下2016年6月以来的最大涨幅。

此外,特朗普对美联储的指责言论也令美元承压,这同样利好金价。

美国总统特朗普周四表示,美联储失控了。特朗普称,他认为美联储的货币政策 太严格了 ,并补充说, 他们犯了一个错误,这是不对的。

特朗普公开批评美联储的做法与他最近的几位前任大相径庭。二十多年来,美国总统一直避免公开评论美联储的利率政策,以示对该机构独立性的尊重。

此外,特朗普再次将矛头对准美元,称美元强劲,这不利于出口。

特朗普在椭圆形办公室告诉记者: 美元非常强大,非常强有力。坦率地说,这对经营业务造成了一点困难。强势美元并不一定意味着一切都好。

黄金美市盘中最高上探至1226.27,日内上涨接近30美元。周五亚市盘中,现货黄金价格维持在1217附近。金价上周上涨1.1%,为6周以来的最大涨幅。

因交易员们在地缘政治风险和美联储加息之间进行权衡,自8月下旬以来黄金的价格一直维持在1,200附近。

天汇认为金价暴涨吸引全球投资者目光,预计还会触发买盘,此前金价一直盘整于1180-1210区间,支撑1180已经有触低反弹的迹象,这波反弹直接打开了上行通道,后市反弹动能将会很强劲,不会给到很多的回撤空间,要做多要乘机买入,这波上涨反弹关注1235美元/盎司高点。

而短线上,现货黄金目前交投于1220美元/盎司附近,昨日最高涨至1226美元/盎司附近,反弹走势明显,今日开盘已经走了一波回调支撑1218-1217美元附近,下行动能不强,短线1215-1212一线沦为支撑,预计日内支撑就是1215美元附近,日内短线反弹目标关注昨日高点1226一线,破位反弹延续至1230上方。

今日日程表消息面数据不多,美元区数据对美元指数的影响失效,美指95关口岌岌可危,晚间美盘关注美联储官员讲话以及美国9月进口物价指数月率,美国10月密歇根大学消费者信心指数初值,若美指跌破95,将利好金价,反之,黄金价格会短线回调修复。目前市场焦点还是全球股市动态,黄金持续避险上涨是主流。

本文由天汇论金分析师独家策划,转载请注明出处。以上内容供参考。投资有风险,入市需谨慎。操作不理想可与本人沟通交流。

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图片来源 @视觉中国

文|汽车外参

提到微型车,相信很多人对它的印象还停留在 QQ、F 蛋或是奥拓上,那憨态可掬的模样在十几年前曾一度风靡大街小巷,被消费者冠上老年代步车的名号。可自 2010 年之后,微型车就渐渐褪去了热度,一时没了声响。而就在众人以为微型车再无出头之日时,它忽然间又以全新的姿态出现在大街小巷中,甚至比以往更引人注目。

赶上新能源春天,微型车花开二度

微型车市场在 90 年代初起步,2005 年是微型车的顶峰时期,销量份额占比整个市场的 9.5%,但不久之后便一路走下坡,2016 年,微型车的市场份额更是跌至 0.6%,一度淡出大众视野。但随着新能源汽车市场近年来的快速发展,微型车也追赶潮流换上了电动新衣,在新能源土地上重新焕发生机。

数据表明,从 2016 年 11 月起,微型纯电动车的销量便有了向上的走势,在 2017 年 8 月,微型车已占领了纯电动市场 57% 的市场份额。且在今年上半年中,微型车攻下 60.81% 的纯电动销量份额,延续了其在纯电动市场的销量主力地位。当然,新衣再美也要靠身材撑,微型车能在新能源市场中花开二度,离不开它自身的努力与市场的机遇。

一方面,微型车的特质贴合新能源汽车市场的需求。首先,微型车定价普遍较低,加上近年来新能源政策补贴不断,相对于其它车型动辄数十万的价格来说,微型车几万的价位更容易被消费者接受。

其次,微型车小巧的体积和灵敏的操作能很大程度解决停车难和路况不适的问题,满足消费者灵活出行的需求。

最后,微型车的前期投入较少、技术要求较低,更适合车企探路新能源市场。像刚复出的红星汽车,其首款车型闪闪 X2 就是微型车;长城近期推出的新能源汽车品牌欧拉,其首款车型也是微型车。

另一方面,共享汽车市场的升温给了微型车进一步发展的机会。

如今共享之风热度不减,汽车作为大众出行的主力军自然不会缺席。且随着资本的推崇和政策的鼓励,共享汽车市场有了升温之态。据不完全统计,截至 2018 年中,全国注册的分时租赁企业就已经超过 400 家,运营车辆超过 10 万辆。

其中,微型车成本低、占位小和易管理的特质十分受用,目前市面上像 GOFUN、PonyCar 和小二租车等共享汽车企业采用的车型都是微型电动车。由此,添上共享羽翼的微型车从 TO C 转向了 TO B,不仅实现了自身价值,还收获了飞速发展的机会。

另外,近些年来,研发新能源汽车成了各个汽车企业必提的日程,尤其是受今年双积分政策的影响,各大主流车企更是着急投入到新能源汽车市场中去。而微型车因技术要求低、成本低、风险低等特质受到了资本的青睐,成为多数车企抵御政策风波的利器。微型车也因此得到了占额市场的机会,活跃在新能源市场中。

近年来,一向被资本叫好不叫座的微型车在不知不觉间已发生诸多变化,尤其是披上电动新装踏上共享新路后,其发展势头越发被看好。然而,遇上了新能源春风的微型车,虽然花开二度,但终究没了一度的辉煌,也难有原先的芬芳。

看似花开好,实则多艰难,企业难采甜头

近期,《关于调整完善新能源汽车推广应用财政补贴政策的通知》正式发布,新政中明确划分了新能源乘用车里程补贴标准,其中,低于 150 公里续航的车型将不再享有补贴,纯电动车续航 150-300 公里车型,补贴分别下调 20%-50% 不等。而一向走低续航路线的微型车,更是深受影响。

乘联会数据显示,2018 年 6 月微型纯电动乘用车销量为 16726 辆,同比减少 25%,环比 5 月下降高达 63%。这是微型电动车自 2017 年以来,首次出现同比为负的情况。众所周知,微型车的电池里程普遍不高,150 公里更是一个少有微型车跨过的门槛。

而且,电池是整部车的成本核心,提升续航就意味着成本变动,车价定然也会受到影响,这对于一向以价格制胜的微型车而言无疑是一个极大的挑战。

一时间,微型车市场焦躁不安了起来,尤其是对电咖这种目前旗下新能源汽车车型仅有微型车的新造车势力而言,其受到的影响更为严重。

但事实上,政策调控影响的更多是微型车市场,真正限制微型车发展的其实是它的代步定位。微型车续航不高,多为短途代步使用,但这种代步对消费者而言其实是非刚需的。

身边的共享单车、公交、的士和小巴等都是日常代步的交通工具,短途可选价格实惠的单车或公交,较远一点的可以选择便捷舒适的士或小巴,微型汽车就像是一种折中选择,对于多数人而言略显鸡肋。

且小型车和紧凑型车正在不断瓜分 A 型车市场,竞争局面愈演愈烈,微型车深受市场挤压。根据乘联会数据显示,紧凑型汽车今年 6 月的销量超越了微型电动车,同比增幅高达 193%。而且这样的增长在 7 月依然持续。

另外,小型车的销量走势也呈上升之态,达到上万销量。由此可见,在定位受限的情况下,一旦宏观调控出现不利的变动,市场挤压微型车的力度就会增强,其市场份额也将越来越少。

另外,作为微型车培养基的共享市场也有自己的难处。近年来无论是传统租赁公司、互联网公司或是汽车企业,很多资本都看上了共享汽车这一市场。但身在其中的企业都有一个相同点,那就是盈利难。像国内较早入局新能源分时租赁的力帆盼达,经过了几年的起起伏伏,目前仍未有企业盈利的消息。而且有此情况的不仅是力帆一家,刚退出中国市场的铃木也是其中之一。

目前,共享汽车重资产、重运营的特征十分明显,其中,光是购车成本就占整个运营成本 40% 左右。不难看出,在共享平台长期运营不得利的情况下,缩减购车成本显然更容易成为企业解困的一环,目前市面上多数企业的做法就是削减购进车数,或者干脆将汽车变卖,如此来看,将共享市场当做培养基的微型车难免会受其中影响。

但风口永远夹着生机,相比于不可控的国家政策和自身的定位限制,目前对于微型车来说,共享市场是一个极具可能性的风口,是一个不可错过的存在。

分时租赁或是最好沃土,微型车前途之花开在共享?

抛开别的不说,成本低、易管理、灵活度高的微型车更像是为共享汽车市场度手打造的战斧,在助力共享市场的同时也在发挥其特有的魅力。很明显,从 TO C 向 TO B 的转化更适合微型车发展,分时租赁市场更能体现出微型车的价值。而且,微型车在其中也更占优势。

自 2014 年以来政府就不断鼓励发展汽车共享业务,在 2017 年 8 月发布的《关于促进小微型客车租赁健康发展的指导意见》更是给共享汽车的发展提供了利好的政策条件,也让车企们看到了其中的发展潜力,越来越多人想从中分羹。不说资本深厚的主流车企,就连新特、电咖此类新造车企业也都有所参与,共享汽车市场的魅力可见一斑。

俗话说得好:工欲善其事,必先利其器。微型车目前虽然是共享汽车市场的宠儿,但难保未来不会有新欢出现。企业要想通过微型车拓开共享市场,还需不断完善和升级微型车,从而先发制人,攻占地盘。

一来,深抓智能科技。

今年 9 月,中国微型车产业发展联盟副秘书长罗会明先生在《新能源微型车产业发展分析》的演讲中表示:" 新能源汽车纯电动格局已经非常明朗,其中一大特征就是微型化,一旦自动驾驶技术成熟,微型电动车将占据主导地位。",这也进一步表明了智能科技对新能源汽车的重要性。

微型车车载小、技术要求较低,十分适合切入到自动驾驶行列。有无人驾驶技术的傍身,微型车在共享汽车市场的优势将会更加凸显。

二来,增强资本融合。

微型车的代步定位已经局限了其盈利的空间,共享汽车市场又是一个重资本的领域,微型车企业要想继续生存下去,就势必需要增强资本的融合。比如微型车独角兽之一的知豆,在离开吉利后连续亏损十余年,市场地位摇摇欲坠,但在不久前却传出其欲重新走回资本融合的道路来寻得生机的消息。事实上,不仅是知豆,目前很多类似的企业也都面临相同的境遇。

故而,寻求资本融合对于微型车企业来说不仅是拓开市场的重要手段,更是一张分摊风险和压力的保命符。

三来,开拓海外市场。

相比国内而言,国外的共享汽车市场发展较为成熟,相关的道路规则、配套设施和技术环境更为完善,是一块不可错过的共享沃土。而且,国外微型车的发展历史悠久,相关消费文化积淀深厚,民众的更接受程度较高,其代步特质在国外更为受用。知豆早年就是依靠国外市场,攻占大片市场份额。依着共享的臂膀向海外进军,对于微型车企业而言,不失为一种谋求生长的方式。

总而言之,微型车的发展虽起起伏伏,但其身影从未退出过市场。如今微型车乘着新能源的东风踏上了新征程,其中虽存艰辛,但有志者事竟成,微型车换上新能源的内芯,搭上共享的大船,未来或能扬帆航行,一路而上。

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战国美人财经讯 4月3日,泸天化收到深交所年报问询函。深交所在问询函中提到包括营收、毛利率、现金流在内的多个问题。

1、关于毛利率与营收。公司 2018 年实现营业收入 44.05 亿元,比上年 同期增长 17.96%,化肥、化工行业产品毛利率分别达到 19.37%、 23.79%。要求公司说明营业收入、毛利率大幅增长的原因及合理性。

2、关于现金流。公司 2017 年、2018 年实现营业收入分别为 37.35 亿元、44.05 亿元,而同期销售商品、提供劳务收到的现金分别为 30.50 亿元、38.57 亿元,连续两年小于营业收入金额,且本年末应收票据 及应收账款账面价值为 3,409 万元,与去年年底基本持平。

深交所要求说明连续两年营业收入大于销 售商品、提供劳务收到的现金的原因及合理性。

3、关于固定资产减值。2017 年公司在主营业务回暖,化肥及化工业务的毛利率均 得到显著提升的背景下计提了固定资产减值准备 11.46 亿元,其中子 公司宁夏和宁化学有限公司(以下简称“和宁化学”)计提固定资产 减值准备 11.18 亿元。

深交所要求说明2017 年度计提固定资产减值准备的合理性。

4、关于子公司债权金额差异。公司子公司和宁化学大化肥项目于 2014 年 5 月投料试生产, 2015 年 12 月底达到预计可使用状态并预转固定资产。截止 2018 年 财务报告日,尚未办妥工程竣工财务决算。截止 2018 年 12 月 31 日, 因和宁化学破产重整事项,管理人对债权人申报的债权暂缓确认的金 额为 25,818.20 万元,与账面记录金额 6,014.11 万元相差 19,804.09 万元。深交所要求对此进行说明。

5、关于研发投入。报告期内研发投入达 7,600 万元,研发人员数量为 336 人。研发人员从上期的 45 人升至本期的 336 人。而利润表中本期研发费用为 531.83 万元。请公司解释说明“研发投入”与利润表中“研发费用”差异较大的原因,以及研发人员数量大幅上升的原因。

6、关于预付款。公司预付款项余额较年初增长 1.29 亿元,增幅 达 152.40%;存货余额较去年增长 1.47 亿元,增幅达 42.36%;预收 账款较年初增长 0.86 亿元,增幅达 58.35%。要求结合当期销售与采购模式,说明前述会计科目变动幅度较大的原因。

除此之外,还要求说明管理费用大幅增长的原因,2018年公司管理费用较上年增长 1.61 亿元,增幅达到 53.04%,全年管理费用较前三季度管理费用增长 2.13 亿元,增幅达 84.94%。

深交所还指出了泸天化年报中存在的错漏情形:(1)年报第 14 页,营业成本构成表的同比增减列计算错误; (2)年报第 48 页,公司与实际控制人之间的产权及控制关系的 方框图未完整列明泸州市工业投资集团有限公司的持股情况; (3)年报第 167 页,存在“贴现时间为 2018 年 14 月”的错误 表述。要求公司全面核查 2018 年年度报告,并进行更正。


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有色金属行业研究报告:华鑫证券-有色金属行业周报:宏观政策环境向好,重点关注铜板块-190225

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 一周行情回顾:上周,沪深300指数上涨5.43%,有色金属板块上涨6.0%。有色金属子板块中,金属新材料板块涨幅居前,为9.37%,铜板块为7.24%。受全球央行释放暂停加息信号影响,市场风险偏好明显回升,板块估值水平大幅向上修复。同时,中美贸易磋商进展顺利,美国延后对华加征关税,前期市场悲观预期得...展开全文>>

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“光荣与梦想——2018粤港澳大湾区上市公司发展机遇论坛”周一下午在深圳举办,深圳证券交易所副总经理彭明在本次活动上表示,资本市场是湾区经济的重要引擎,全球重要湾区的发展都有一个共同点,就是充分重视资本市场金融支持的作用。粤港澳大湾区更是如此,过去的40年,运用市场在金融资源配置中的决定性作用,充分推动“股权文化、规则意识、契约意识、公司治理”在湾区企业落地生根,形成了中国市场化程度最高的一个区域。

彭明表示,湾区经济的发展离不开资本市场的支持,不光是资本层面,还有规则层面,市场机制的层面,生态方面。以深圳为中心存在大量的风险投资,据不完全统计,包括6千多家机构,2.36万亿风险投资,这也是资本市场给实体经济巨大地支持,充分运用资本市场来推动经济的发展至关重要。

(文章来源:全景网)

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华为发邮件澄清5G不实报道:已获得25个5G商用合同

  延续节前收官之战的强势走势,2月13日A股三大股指再度集体大涨,上证综指更是实现五连阳,突破2700点整数关口。在A股近五日的市场表现中,科技股表现非常抢眼,成为市场的绝对主角,OLED概念股更是在2月13日出现了集体井喷的情况。其中,市值超千亿的京东方A也于2月13日涨停,罕见地出现连续两个交易日涨停,5G概念股龙头东方通信则已连收三个涨停板。

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  沪指收复2700点

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  2月13日,A股三大股指延续此前态势继续强势上涨,其中沪指实现五连阳,站上2700点。具体来看,截至2月13日收盘,上证综指收于2721.07点,突破2700点整数关口,涨幅1.84%;深证成指收于8171.21点,涨幅2.01%;创业板指收于1357.67点,涨幅1.91%。

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  个股方面,2月13日沪深两市共有81只涨停个股,没有跌停股。另外,此前连续跌停的*ST长生也在2月13日打开跌停板,截至当日收盘,*ST长生收于1.91元/股,涨幅为4.95%。

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  交易行情显示,在春节前1月31日上证综指便出现上涨态势,如今截至2月13日上证综指已连续五个交易日出现上涨。数据统计显示,1月31日-2月13日这五个交易日中上证综指区间累计涨幅已达5.65%。

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  在大盘走强的同时也带动了多数个股的强势上涨。经数据统计,剔除次新股(2018年6月30日之后上市),沪深两市共有3525只个股。在1月31日-2月13日这五个交易日中,共有2719只个股出现了不同程度的上涨,占3525只个股的77%。其中,全柴动力的涨幅最高为80.89%,涨幅超过80%的也仅全柴动力一只;其次,银星能源雄韬股份顺灏股份3只个股的涨幅在70%-80%之间;嘉澳环保英飞特武汉中商等6只个股的涨幅在50%-60%之间;维信诺等剩余个股的涨幅均在50%以下。

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  另外经统计,有多喜爱天首发展东方金钰等787只个股的股价出现了不同程度的下跌,占3525只个股的22%。其中,跌幅超10%以上的(含10%)有155只个股。

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  OLED概念股掀涨停潮

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  OLED概念股在近两个交易日出现了集体井喷的现象,大有强者恒强的迹象。盘面上,A股各个板块全线飘红,其中受柔性屏相关消息的影响,延续2月12日OLED板块的批量涨停现象,2月13日OLED板块再度掀起涨停潮。choice数据显示,OLED板块2月13日强势领涨两市,当日涨幅达6.64%,近三日涨幅达15.4%,板块领涨个股为维信诺。纵观OLED板块,当日共有深天马A联得装备永太科技京东方A等16只个股封涨停板。

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  值得一提的是,在OLED概念股井喷的带动下,市值超千亿的京东方A也罕见地出现了连续涨停板。交易行情显示,截至2月13日收盘,京东方A收于3.31元/股,公司当日成交量达50亿元,截至当日收盘,在买一位置仍有156万手买单,即有超5亿元资金在排队买入。

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  根据交易所公布的盘后交易信息显示,对于OLED概念股的炒作,机构资金的参与热情高涨,其中在京东方A的买四位置为机构专用席位,买入8170万元。而在2月12日就有机构买入京东方A超1亿元。

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  另外,OLED概念股龙头股联得装备当日早盘在集合竞价阶段,更是罕见地出现了涨停板排队封单买入金额高于公司流通市值的情况,足以说明资金对OLED概念股的强烈追捧。根据choice数据显示,截至当日收盘,在联得装备买一位置仍有8.5万手买单,公司当日收涨停价24.85元/股,经计算买一位置有2.11亿元资金在排队买入。

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  中信证券在发布的研报中表示,柔性屏是OLED大逻辑之一,2019年是可弯曲可折叠应用的开始,三星引领,国内OV+小米跟进,预计2019年出货量在百万级,目前面临的问题是价格偏高以及铰链的使用寿命不够。此外,东方证券也在研报中提示了柔性OLED发展不达预期的风险。

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  科技股成领涨主力

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  实际上,近两个交易日批量涨停的OLED概念股只是科技股轮番上阵炒作的一部分。近期在市场上科技股全面爆发,成为股市强势上涨的主力军。

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  科技股无疑成为近期A股市场的主角,表现抢眼。在OLED板块大涨的同时,其他的高科技股表现同样不俗。5G概念股在2月13日同样出现了批量涨停,触摸屏、3D概念、国产芯片等概念板块均全面爆发。诸如,截至2月13日收盘,5G概念股龙头东方通信也已连收3个涨停板,最新收盘价16.64元/股;工业富联三六零也于2月13日涨停,其中工业富联收于13.79元/股,这也系公司上市开板以来的首次涨停。另外,中兴通讯中国联通等个股也涨幅居前,在2月13日分别上涨8.97%、7.9%。

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  choice数据显示,在2月13日沪深板块中涨幅前八名均为科技股板块,分别为OLED、触摸屏、3D玻璃、国产芯片、智能电视、富士康、蓝宝石、苹果概念。

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  有分析指出,市场赚钱效应有所提升,其中科技股获得了资金的明显关注,后市有望走出持续行情,投资者可关注科技线条中各个细分领域的龙头公司。万联证券亦认为,投资者风险偏好的回升以及短期经济快速下行预期减弱都将有利于市场反弹,春季躁动行情可期。市场热点方面,建议围绕两条主线。一是政府政策发力稳定经济的主要方向,例如5G、国产软件、人工智能、国产芯片等板块。二是在春季躁动行情的时间窗口,次新股和券商股可以作为市场反弹的品种。

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  渤海证券则在最新发布的研报中表示,今年的5G行情会反复走强,把握5G行情需要在未来业绩释放的基础上,一方面进行逢低布局小盘优势品种,不拘泥于当前的估值;另一方面还可以逢低配置低估值、流动性较好的蓝筹品种,享受未来的行业景气带来的高增长。

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九天仙剑诀
盛大传奇客户端希拉里存在感暴增 或正策划“卷土重来” 管理系统

  广东省委常委、常务副省长林少春在2月28日国新办举办的《粤港澳大湾区发展规划纲要》新闻发布会上表示,在粤港澳大湾区的建设中,金融业是其中十分重要的方面,粤港澳大湾区金融业的发展必须是稳健的,广东省将按照国家有关的金融政策来推动大湾区金融业发展,并按照国家要求加强监管,防止金融风险。对于备受关注的创业板注册制,林少春透露,广东省正在积极争取国家相关部门的支持,目前正按照国家要求,完善相关方面的必备条件。

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  以下为文字实录:

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  袭艳春:

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  女士们、先生们,下午好。欢迎大家出席国务院新闻办新闻发布会。日前,中共中央国务院印发了《粤港澳大湾区发展规划纲要》,各界对此非常关注,为了帮助大家更好了解相关情况,今天我们非常高兴邀请到国家发展改革委副主任罗文先生,广东省委常委、常务副省长林少春先生,香港特别行政区政府政务司司长张建宗先生,澳门特别行政区政府政策研究和区域发展局局长米健先生。请他们为大家介绍《粤港澳大湾区发展规划纲要》的有关情况,并回答记者朋友的提问。首先先请罗文先生作介绍。

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  2019-02-28 15:00:51

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  罗文:

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  女士们、先生们、朋友们:

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  大家下午好!感谢各位对粤港澳大湾区建设的关注和支持。借此机会,向社会各界关心、理解和支持粤港澳大湾区建设的朋友们,表示诚挚地谢意!

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  推进粤港澳大湾区建设,是习近平总书记亲自谋划、亲自部署、亲自推动的重大国家战略。2017年7月1日,习近平总书记亲自见证发展改革委与粤港澳三地政府共同签署《深化粤港澳合作推进大湾区建设框架协议》,标志着粤港澳大湾区建设正式上升为国家战略。

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  一年多来,习近平总书记多次对大湾区建设作出重要指示批示、明确提出了“建设富有活力和国际竞争力的一流湾区”的目标要求,为我们推进大湾区建设指明了方向。建设粤港澳大湾区,涉及到一国、两制、三个关税区、三种货币,面临着世界上其他湾区建设所没有的新情况。因此,它既是新时代推动形成全面开放新格局的新尝试,也是推动“一国两制”事业发展的新实践。在《规划纲要》编制过程中,我们始终坚持“一国两制”的基本方针,严格按照宪法和基本法办事,支持香港、澳门融入国家发展大局,发挥各自优势,注重合作共赢,为港澳发展注入新的动能,为实施创新驱动发展战略、构建开放型经济新体制提供有力支撑。基于以上,《规划纲要》的编制主要作了四个方面的考虑。

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  一是从国家发展大局出发,明确大湾区的战略定位。粤港澳大湾区在全国改革开放和现代化建设中具有重要地位。我们始终坚持全球视野和全局站位,研究提出五大战略定位,进一步发挥大湾区在国家改革开放中的支撑引领作用,更好地服务于国家战略需要。

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  二是坚持“一国两制”方针,促进港澳长期繁荣稳定。《规划纲要》编制突出贯彻落实“一国两制”,严格依照宪法和基本法办事,着眼于推动粤港澳协同发展,拓展港澳发展空间,丰富“一国两制”新实践。

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  三是发挥粤港澳比较优势,增强区域的国际竞争力。《规划纲要》强调善用“两制”之利,让体制的活力、市场的动力更加迸发出来,增强粤港澳大湾区的核心竞争力。

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  四是深化改革,发挥市场在资源配置中的决定性作用。《规划纲要》突出创新的关键性作用,着眼破解制约合作发展的体制机制障碍,力争在一些重大改革上先行先试,运用市场化法治化办法解决大湾区发展中遇到的问题。

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  以上概括起来,《规划纲要》的主要内容就是“一个中心,一个愿景,七大重点,四项措施”。“一个中心”,就是支持港澳融入国家发展大局。“一个愿景”,就是建设富有活力和国际竞争力的一流湾区,成为扎实推进高质量发展的示范。“七大重点”,就是明确了建设国际科技创新中心、加快基础设施互联互通等七个重点领域。“四项措施”,就是加强组织领导、推动重点工作、防范化解风险、扩大社会参与。

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  事实上,我们已经会同粤港澳三地和有关部门,正在有力有序推动粤港澳大湾区建设。比如,基础设施互联互通不断加强,港珠澳大桥、广深港高铁香港段正式通车运营;国际科技创新中心建设稳步推进,“广州-深圳-香港-澳门”科技创新走廊加速形成;投资便利化、贸易自由化、人员货物往来便利化取得新进展,市场一体化水平不断提升;便利港澳居民在内地生活就业的政策举措陆续出台,大湾区居民的幸福感和获得感不断增强。

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  下一步,我们将按照党中央、国务院决策部署,加强沟通协调,精心组织实施,进行跟踪分析评估,把《规划纲要》提出的各项任务落实到位。

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  我们坚信,在以习近平同志为核心的党中央坚强领导下,在各地方、各部门和社会各界的共同努力下,粤港澳大湾区建设一定会一步一个脚印落地落实,朝着建成国际一流湾区的目标不断迈进。

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  谢谢大家!

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  2019-02-28 15:08:34

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  袭艳春:

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  下面有请林少春先生作介绍。

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  2019-02-28 15:09:10

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  林少春:

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  女士们、先生们,记者朋友们:

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  大家好!很高兴在这里同新闻界的朋友们见面。首先,感谢各位对广东省推进粤港澳大湾区建设工作的关心和支持。下面,我简要介绍一下广东省推进粤港澳大湾区建设进展的有关情况。

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  一是建立统筹协调工作机制。成立由省委书记李希同志担任组长、省长马兴瑞同志担任常务副组长的广东省推进粤港澳大湾区建设领导小组。同时设立了6个专项小组,协调推进相关重点领域专项工作。制定了我省贯彻落实《粤港澳大湾区发展规划纲要》的系列配套文件,系统推进规划贯彻实施。

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  二是粤港澳科技创新合作不断深化。深港科技创新合作区前期工作顺利推进。香港科技大学(广州)落户广州南沙。6所香港高校在深圳设立72个科研机构。粤港联合创新资助项目达151个。出台广东省财政科研资金跨境使用办法等政策文件。

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  三是基础设施互联互通水平显著提升。港珠澳大桥已于去年10月正式开通,广深港高铁全线通车并实现西九龙站“一地两检”,深中通道海底隧道开建,横琴口岸实现24小时通关。

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  四是营商环境加快对接。我省对港澳服务业开放部门达到153个,涉及世贸组织服务贸易160个类别中的95.6%。开办企业的办理时间实现了不超过5个工作日。

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  五是金融市场互联互通有序推进。银联云闪付APP落地港澳,微信香港钱包正式为香港用户提供内地移动支付服务,粤澳首次共同成立首期200亿元的广东粤澳合作发展基金

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  六是港澳居民到广东发展更加便利。先后推出18项、35项服务粤港澳大湾区建设的举措。全省可招收港澳学生高校达到了50所,港澳资医疗机构有48家。港澳居民居住证受理申领量达9万张。

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  下一步,我省将深入学习贯彻习近平总书记关于粤港澳大湾区建设重要论述,把粤港澳大湾区建设作为新时代广东改革开放的总牵引,切实担当好粤港澳大湾区建设的重要职责,为支持港澳融入国家发展大局、推动我国经济高质量发展作出广东应有的贡献!

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  谢谢大家!

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  2019-02-28 15:10:17

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  袭艳春:

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  下面有请张建宗先生作介绍。

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  2019-02-28 15:15:23

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  张建宗:

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  女士们、先生们、朋友们:

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  大家好!粤港澳大湾区建设是国家主席习近平亲自谋划、亲自部署、亲自推动的国家战略,是新时代国家改革开放下的重大发展战略。建设粤港澳大湾区,既是新时代推动形成全面开放新格局的新尝试,也是推动“一国两制”事业发展的新实践。目标是通过进一步深化合作,推动区内经济协同发展,发挥三地互补的优势,打造宜居、宜业、宜游的国际一流湾区,进一步提升大湾区在国家经济发展和对外开放中的支撑引领的作用。

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  “一国两制”是香港在大湾区的优势,也是粤港澳大湾区迈向国际的重要基础。中央领导已多次重申,推进粤港澳大湾区建设过程中,必定会坚持“一国两制”、“港人治港”、高度自治的方针。推进大湾区建设,是丰富“一国两制”实践的内涵,有利于保持香港的长期繁荣稳定,并不会像有些人担忧会导致“两制”界限模糊,也不会影响香港的单独关税区的地位。

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  在“一国两制”下,香港拥有独特的双重优势。香港既是国家的一部分,同时拥有不同的经济、法律和社会制度。香港是高度开放和国际化的城市,拥有开放便利的营商环境及优质的专业服务。我们可以把这些优势与大湾区内地九市的广阔市场、完整的产业体系和科技实力较强等优势结合起来。通过推动大湾区协同发展,进一步提升香港国际金融、航运、贸易中心和国际航空枢纽的地位。

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  香港的角色,将会是积极的“参与者”、“促成者”及“推广者”。香港可以将丰富的国际联系经验延伸至内地,协助引进外资,也可以与内地企业共同开拓海外市场,拼船出海,寻找发展机遇,促进两地的经济发展,互利共赢。

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  2019-02-28 15:15:36

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  袭艳春:

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  感谢张建宗先生,下面有请米健先生作介绍。

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  2019-02-28 15:19:49

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  米健:

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  谢谢主持人。各位新闻界的朋友,大家下午好!关于《粤港澳大湾区发展规划纲要》的意义、重要性及其基本内容,刚才发改委的领导、广东省委省长,还有张建宗司长已经讲的很充分,我就不讲了。下面我从澳门特别行政区的角度谈谈我们两方面的认识。特区在推进《粤港澳大湾区发展规划纲要》的工作,是基于这些认识而展开。

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  第一,澳门的担当与挑战。此次《规划纲要》赋予澳门新的历史使命和时代担当。整个《规划纲要》中直接指向澳门的,据我们目前统计的有49项,说明澳门在粤港澳大湾区发展建设中的重要地位和作用。下面我简单概括一下。

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  一是《规划纲要》将澳门列为大湾区发展建设四个中心城市之一,使其具有“核心引擎”的地位。以澳门这样小的体量,担当这样大的一个角色,无疑是国家对澳门的高度信任和期待。

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  二是国家“十二五”、“十三五”规划中,对澳门已经明确了“一个中心、一个平台”的定位,这次《规划纲要》对澳门作为这一平台的作用进一步予以明确。前期49项内有9项涉及这一平台。

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  三是除“一个中心、一个平台”之外,《规划纲要》还赋予澳门一个十分光荣的时代使命,即建设“以中华文化为主流、多元文化共存的交流合作基地”。这显然是对澳门特殊的历史地位、特有的历史文化积淀和丰富且成功的多元文化共存的高度肯定。

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  四是规划纲要的核心目标之一是推动广州、深圳、香港和澳门的科技创新走廊的建设,而澳门也成为这一走廊中的支撑点。

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  以上是简单概括所有的定位和任务,既是澳门的担当,同样也是对澳门的挑战。

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  第二,澳门的机遇与责任。《规划纲要》公布与实施,给澳门自身发展带来了千载难逢的历史机遇,抓住这个机遇,通过积极参与大湾区发展建设,获得自身的跨越发展,真正实现经济社会多元,从而为澳门社会长久的繁荣稳定、澳门子孙后代的民生福祉创造条件和打下牢固基础,这是澳门特区政府必须承担的社会和历史责任。

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  谢谢大家!

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  2019-02-28 15:20:17

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  袭艳春:

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  感谢米健先生,下面进入答问环节。提问前请通报一下所在的新闻机构。

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  2019-02-28 15:27:37

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  中央广播电视总台央视记者:

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  在“一国两制”的框架下,粤港澳分别实行不同的社会制度,也分属于不同的关税区域,法律制度不同。粤港澳大湾区面临的挑战是很多的,如何在“一国两制”的框架下更好推进大湾区的建设,请问有什么考虑?谢谢。

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  2019-02-28 15:40:35

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  罗文:

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  感谢你提出的问题。粤港澳大湾区与其他国际一流湾区最大的不同就是“一国两制”,它涉及到三个关税区、三种货币、三种法律制度,这既是粤港澳大湾区建设的优势,也是它的挑战所在。粤港澳大湾区的香港、澳门是成熟的发达的市场经济体,是自由贸易港,它在经济运行、社会治理、规则标准、政府管理等方面与国际更加接轨。广东省是内地经济总量最大的省份,是改革开放的先行区。上述三个地方同处一个湾区,文化同源,人缘相亲,民俗相近,经济方面各有优势,各具特色,彼此紧密合作,必将产生协同效应和放大效应。同时,粤港澳大湾区在科技创新、要素流动、体制机制衔接方面也面临着一定的挑战。

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  下一步,要更好的推进粤港澳大湾区建设,我们要着力抓好以下几个方面的工作:

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  一是坚持“一国两制”的方针。实践已经充分证明,“一国两制”是保持港澳长期繁荣稳定的最佳制度安排,我们要全面准确贯彻“一国两制”、“港人治港”、“澳人治澳”、高度自治方针,保持战略定力,增强发展自信,确保“一国两制”的方针不会变、不动摇,确保“一国两制”的实践不变形、不走样。

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  二是坚持依法办事。粤港澳大湾区建设面临的环境独特,政策敏感性强,我们要坚持严格依照宪法和基本法办事,特别要注意尊重港澳的社会制度和法律制度,尊重特别行政区的高度自治权。在处理涉及港澳的事务时,充分征询和吸纳特区政府和社会各界人士的意见,确保程序正当、权责统一和依法依规。

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  三是充分发挥市场作用。发挥市场在资源配置中的决定性作用,思想要再解放,行政干预要再减少,要更多地运用市场机制来配置和汇聚全球优质资源,形成稳定、公平、透明和可预期的一流营商环境,全面推进广东与香港、澳门在商贸投资、科技教育、人员交流、青年发展、设施联通、平台建设等方面的互利合作。

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  四是推进体制机制创新,发挥“一国两制”的制度优势,港澳国际化的独特优势和广东改革开放的先行先试优势,妥善化解“两制”差异下可能产生的发展障碍。突出创新的关键性作用,探索制度对接,搭建“政策桥”,促进粤港澳三地资源要素高效便捷流通,推进市场一体化发展。

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  2019-02-28 15:40:52

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  张建宗:

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  香港拥有“一国两制”的独特优势,我们有健全的法治和完善的国际联系,还有国际金融中心的地位、优越的地理位置和自由开放的市场。在国际竞争力的排行中,我们是名列前茅的。香港连续25年被评选为全世界最自由的经济体。“一国两制”是香港在大湾区的优势,也是粤港澳大湾区迈向国际的重要基础,香港特区政府将继续全面贯彻“一国两制”方针,不遗余力,竭尽所能参与粤港澳大湾区的建设,把国家所需、香港所长有机的结合起来,充分的发挥市场化的机制作用。在融入国家发展大局的同时,也为香港经济寻找新的增长点,同时为香港的居民提供更广阔的生活和发展的空间。《规划纲要》明确的支持香港巩固和提升作为国际金融、航运、贸易中心和国际航空枢纽的地位,大力的发展创新及科技事业,建设亚太区国际法律及争议解决服务中心,这些工作都有利于打造香港成为更具竞争力的国际大都会。

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  谢谢。

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  2019-02-28 15:42:52

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  米健:

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  刚才这位记者朋友提的问题是一个非常核心的问题,我们不是第一天面对。确实,“一国两制”在未来粤港澳大湾区经济一体化发展建设过程当中是必须要解决的问题。这个问题不解决可能就会对我们整个大湾区的工作产生影响。我相信《粤港澳大湾区发展规划纲要》在这么长时间里酝酿,对这个问题就我们澳门方面做了相当多的研究和准备。如何在《规划纲要》公布之后拿出实际的办法来解决这个十分复杂的问题?现在最好的出路是把看似十分复杂的问题简单化,至于什么叫简单化,我们都在探讨。

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  关于这个问题的答案,如果你关注到去年习主席在接见纪念改革开放港澳代表团的时候,他的讲话中已经有了,习主席表达的核心思想:第一,港澳对内地改革开放的贡献是不可替代的;第二,它之所以起到这么大的贡献作用,就是因为它有“一国两制”这种最大的优势;第三,希望港澳在未来的新一轮国家改革开放过程当中继续发挥作用,前提条件肯定是“一国两制”。所以我们改革开放的成功还是要坚守“一国两制”,还有现在新一轮改革开放和粤港澳大湾区建设有逻辑联系。在这方面不用过多担心。

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  2019-02-28 15:43:11

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  南方日报记者:

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  我的问题是港澳科研院校众多,青年人才资源丰富,他们到大湾区内地创新创业的意愿和需求都非常强烈,《规划纲要》里面也明确提出,要支持港澳青年在大湾区创业就业,请问广东省在推进港澳青年创新创业基地建设取得了哪些成效,下一步还有哪些举措?香港和澳门特区政府如何协助港澳青年把握粤港澳大湾区带来的机遇?

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  2019-02-28 15:43:32

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  袭艳春:

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  很关注年轻人。

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  2019-02-28 15:43:54

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  林少春:

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  谢谢您提的问题。广东省历来都欢迎港澳青年到广东就业、创新创业,按照有关部门的不完全统计,自从广州南沙、深圳前海、珠海横琴这三个地方设立了港澳青年创新创业平台以来,港澳青年在这里的创业团队已经达到了360多个,落户在这个地方。这360多个团队里,涉及到互联网、金融、科技、生物、医学等各个领域,从业人员、就业人员接近4千人,成效是非常显著的。下一步,广东省仍然会把平台优化提升,把相关鼓励创业就业政策进一步完善。具体来说,平台建设方面,我们将从这几个方面来完善。首先,在广东建立一个粤港澳青年创新创业的基地,是从省政府层面。同时,我们会把前海、南沙、横琴,在原有的基础上,总结他们这一段时间运行的经验,更加有针对性地提升创新创业的服务力。对粤港澳大湾区内地其他的六个市,我们也都准备建立这个平台。下一步,整个粤港澳大湾区将会打造12个为港澳青年创新创业的服务平台。

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  在政策方面,我们将完善相关的支持和服务。第一,广东省支持创业就业的相关政策、财政支持政策,对港澳青年在湾区内的创业全覆盖,我们支持本省青年创新创业的(政策),香港澳门青年也可以享受这个政策,只要符合规定,我们都会支持。第二,我们将会在营商环境、工商登记便利化方面,更好的为港澳青年提供一站式的服务。因为我们平常和港澳青年接触,他们很多对在内地办企业、登记,包括申请税务办理、银行贷款有很多不了解的地方,我们将会提供一站式的服务。第三,我们将会进一步的研究港澳青年在内地就业、创新创业涉及到的居住、医疗保障、税务政策等方面的支持措施,这一方面我们也正在进行全面的梳理、全面的研究。总之,广东省对港澳青年到内地创新创业将继续给予大力的支持,也欢迎广大青年到广东来创业,取得成就。

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  谢谢大家!

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  2019-02-28 15:44:07

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  张建宗:

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  香港特区政府高度重视青年的发展,青年是我们的未来,我们的希望,一个都不能少。我们希望香港的青年有国家的观念,有香港的情怀,有世界的视野,同时希望他们能够登高望远,发掘香港以外的机遇。我们鼓励香港青年参与大湾区的发展,并着力为香港青年创新创业人才提供更多发展空间及机遇,努力使大湾区成为世界一流的国际创新创业平台,同时促进香港青年的向上流动,也让他们参与大湾区以及国家的发展大局。香港特区政府将整合聚集香港青年大湾区双创的资源,以大湾区青年双创基地为核心,建构一个可持续发展,支持香港青年双创的生态系统。具体来说,香港特区政府将通过和民间机构合作,为在大湾区创业的香港青年提供创业补助、支援、辅导、引路及孵化的服务,也会与广东省政府合作,成立大湾区香港青年创新创业基地联盟,建立一站式的宣传与兼容平台,支持香港平台创业者到大湾区发展、落户。

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  谢谢。

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  2019-02-28 15:58:24

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  米健:

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  澳门特别行政区政府对青年工作很重视,这不仅是粤港澳大湾区的一个议题,也是很久以来我们的一项重点工作。作为给行政长官决策、政府施政提供建议方案的一个部门,我们深深知道特区政府在这方面的投入。去年特首带领政府代表团走访大湾区九个城市的时候,特别带了青年代表团,随着政府代表团走了大湾区九个城市。去年我们还举行了一次大湾区的青年论坛。在青年论坛上,给大湾区青年提供了交流机会,而且特别让澳门的青年意识到,大湾区的到来对于我们澳门青年的要求,对他们的挑战。一百多年前,梁启超有一句话,可能在座的都知道,当时有一句话是“少年强则中国强”。当时我们在会上也提出,未来的大湾区是青年的大湾区,所以如果大湾区的青年强,那么大湾区才会强。在这方面,特区政府做了很多工作,第一,实施“千人计划”,让青年到内地交流学习,为他们创新创业做好准备。澳门的青年有个特点,就是比较安逸,不愿意走出去。现在我们告诉他,你必须面对这个时代,必须面对大湾区时代的到来。第二,实施青年湾区创业创新计划。第三,我们提供30万元上限的免息创业贷款,支持青年创业。很多青年靠着政府的这个政策到横琴,到大湾区其他的城市创业。第四,连续几年组织“澳门青年创业创新考察团”到内地,学习创新创业的经验。第五,我们在中山设立了一站式的青年创新创业平台。除此之外,刚才林省长已经讲了,我们在横琴、南沙、前海都为青年提供了实践平台。具体工作很多,我不占用大家时间。

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  2019-02-28 15:58:43

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  大公报记者:

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  我们看《规划纲要》中提出要壮大战略性新兴产业,特别是在5G等重点领域推出一批重大项目,我们想了解5G会不会在港澳地区率先实现商业应用?谢谢。

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  2019-02-28 16:06:44

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  罗文:

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  感谢你提出的问题,5G被誉为全球新一轮科技革命和产业变革的代表核心技术之一,也是实现万物互联、人机交互的战略性信息基础设施。我国高度重视5G发展,提出了加快5G商用步伐。按照高质量发展要求,有关部门正在加强统筹协调,强化政策引导,坚持以企业为主导力量,以产业发展为核心利益,超前布局加快推动5G技术研发和商用事业。我们积极支持粤港澳大湾区企业之间加强对接和交流,共享发展成果,积极鼓励港澳地区电信运营企业开展5G商用,让5G技术发展成果更好的服务于港澳地区人民群众。下一步,我们将会同有关部门积极推动这方面的工作。

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  谢谢。

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  2019-02-28 16:07:06

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  新华社记者:

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  我们知道粤港澳大湾区正在积极打造国际科技创新中心,这次《规划纲要》中也将打造国际科创中心列入了具体工作任务的第一章。我的问题是中央为什么要支持粤港澳三地打造国际科创中心?下一步的工作考虑是什么?三地将如何推进?谢谢。

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  2019-02-28 16:07:53

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  罗文:

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  感谢您提出的问题。习近平总书记曾经描绘过粤港澳大湾区建设的愿景,那将是一个富有活力和国家竞争力的一流湾区,是高质量发展的典范。要做到和实现这一点,打造国际科技创新中心是首要任务,是重中之重,也是粤港澳大湾区建设最有共识、最具优势的地方。它肩负着构筑我们国家创新发展新高地、引领和带动珠三角地区率先实现创新转型的历史重任。中央之所以要支持粤港澳三地共同打造国际科技创新中心,主要是基于以下三个方面的考虑:

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  第一,这是完善我国区域创新总体布局,加快经济发展率先向创新驱动转变的迫切需要。大湾区科技创新中心是继北京、上海两个科创中心之后,习近平总书记亲自谋划、亲自部署、亲自推动的又一个科创中心。通过科创中心的建设,加快实现科技创新与实体经济、现代金融和人力资源的深度融合,推动京津冀、长三角、粤港澳大湾区这三个经济总量占全国近四成的超级城市群,建设为创新型经济体,引领带动我国经济整体向创新驱动转型。

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  第二,发挥粤港澳三地比较优势,保持香港和澳门长期繁荣稳定的根本要求。粤港澳三地在创新功能上具有很强的互补性,通过共建科创中心,将放大香港、澳门在基础研究、人才培养、现代金融和知识密集型服务等方面的优势,与广东的实体经济互动,延伸产业链和创新链,开拓广阔的市场空间,保持港澳长期繁荣与稳定。

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  第三,发挥港澳国际化优势,带动大湾区加快融入全球创新网络的必由之路。香港、澳门是世界自由贸易港,市场机制灵活,国际化程度高,与世界主要国家和地区都建立了广泛的创新联系,通过共建科创中心、吸引全球高层次创新人才、企业和科研机构到大湾区集聚,推动大湾区企业、技术、标准走出去,深度融入全球创新网络。

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  下一步,按照中央决策部署,国家发展改革委将会同有关部门和粤港澳三地共同建设好粤港澳大湾区科技创新中心。为此,我们要重点抓好以下四个方面的工作:

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  一是建立工作机制,按照国务院部署要求,在粤港澳大湾区建设领导小组下,由我委牵头组建大湾区科技创新中心专责小组,强化国际科创中心建设的规划、政策、任务、资源的统筹,汇集国家相关部门和粤港澳三地力量,形成“上下联动”、“左右协同”的科技创新中心建设合力。

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  二是推动政策对接,支持深港、珠海横琴、广州南沙等三个创新特别合作区先行先试,推动粤港澳在知识产权保护、市场监管、科技金融、人才培养、成果转化等方面的政策对接,打造要素流通、设施联通、创新融通、人员互通的跨境合作平台,带动大湾区乃至全国深化创新体制机制改革。

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  三是抓好重大项目。以广深港澳科技创新走廊为依托,统筹用好中央、地方和社会资源,集中建设一批重大科技基础设施、交叉学科研究平台和产业前沿技术创新平台,实施一批高水平创新项目,打造高度国际化发展的科学中心,引导地方和社会资本加大创新投入,吸引国内外顶尖水平高等院校、科研院所、企业研发机构到大湾区发展,提升科创中心的集中度和显示度。

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  四是深化改革和创新合作,聚焦破除人才、技术、资金、设备、信息、数据和样品等创新要素便捷流动的体制机制障碍,支持粤港澳深度合作,开展更高层面、更宽领域的改革试点,形成粤港澳交流互动、协同创新的新局面。坚持国际化方向,充分吸纳和利用全球创新资源,支持大湾区的企业、标准、技术和产品走向全球,在更大范围内推动创新能力开放合作。

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  2019-02-28 16:08:30

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  林少春:

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  我理解,在大湾区科技创新,既是引领经济发展的需要,也是补短板的需要。大湾区面积达5.6万平方公里,人口超过7千万,经济总量超过1.5万亿美金。跟世界上的湾区来比较,跟旧金山湾区比,我们的短板恰恰就是在科技创新,斯坦福大学、伯克利、加州大学的各个分校,重点实验室、科技机构非常发达。如果和东京湾区比,以日本东京大学为主,这个湾区的诺贝尔奖获得者也比比皆是。粤港澳大湾区基础好、面积广、人口多、产业门类齐全,制造业特别发达,所以国家从战略的角度把科技引领摆在第一位,作为引领未来的发展,补我们这个湾区的短板,我认为是抓到了点子上,抓到了要点上。

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  广东在这里怎么做,我想我们有几个方面,在国家的统一部署下,一方面是要推动建立和完善跨境的科研合作机制。广东有自己的优势,香港、澳门也有他们的优势,广东的优势就是比较完整的科研体系、产业体系,可以集中力量办大事,香港、澳门的优势就是高端的科研力量比较强,国际化、市场化的水平比较高。这两方面的优势怎么结合起来?第一,组织、引导湾区内三地的重点企业、科研机构、高校,深化基础研究和应用基础研究,同时引导积极参与的广东正在实施的九个方面的应用技术的攻关计划。我们这九个方面,按照总书记给广东提出的要求,有新一代的信息技术、装备制造、生物医药、绿色低碳、数字经济,还有新材料、海洋经济、工程技术、现代农业的种苗业这九个方面的攻坚计划,这是第一个,要建立一个合作机制,把各方面的优势充分发挥起来。第二,协同港澳打造广深港澳科技创新走廊,重点就是要加快在走廊里推动重大科技的基础设施、交叉研究的平台和前沿学科的研究。同时要把深港科技创新合作区、中新广州知识城、南沙庆盛科技产业园、横琴中医药产业园等作为科技创新平台的支点来建设。同时,在这里面我们有庞大的产业基础作为支撑,要把它作为科研成果转化、孵化的基地来建设,这是第二个,我们想打造广深港澳科技创新的平台。第三,三地要探索加强资源共享,促进创新要素的流动、畅通。首先是广东省内,我们对财政性的科研资金不再实行限制,港澳科研机构参与广东的,拿到财政性资金以后可以跨境使用,也就是说,广东的财政资金支持科研的可以过到港澳去使用。另外,对广东的科研机构、实验室也要对港澳全面开放,对港澳的大专院校、研究机构,有需要使用广东设备的,都可以申请使用。像东莞的散裂中子源就是全面开放,你有需要,可以申请使用广东的设备。

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  下一步,我们将在中央的主导下,积极加强和港澳的沟通,在科技创新方面更多的研究支持政策和措施,谢谢大家。

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  2019-02-28 16:10:58

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  张建宗:

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  香港拥有多所世界级的大学,我们有雄厚的科研实力、健全的司法制度和知识产权保护制度,香港可以利用丰富的国际化的营商环境,汇聚内地以及全球的创新资源。一方面,将国际创科企业引进大湾区,另一方面我们帮助内地的创科企业“走出去”,将大湾区建设成为国际科技创新中心。本届特区政府大力地投资1000亿港元,相当于861亿人民币,对创新科技的发展高度重视。香港已经准备好在大湾区建设国际科技创新中心的工作中担当重要的角色。特区政府衷心感谢国家积极大力支持香港的创新及科技的发展。2018年5月,习近平主席亲自作出批示,肯定香港拥有较雄厚的科技基础和高技术的科技人才,以及香港科技界为香港和国家发展作出的重要奉献,明确表示支持香港发展成为国际创新科技中心。特区政府在过去一年获中央政府支持多项具体措施,其中包括中央科研基金跨境拨付到香港来,确立中国科学院在香港设立院校机构,推动其研究院所落户在香港科学园的两个科技创新平台。

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  展望未来,我们继续大力推动建设国际科技创新中心。具体的工作包括:一是鼓励我们全力的发展落马洲河套地区为港深创新及科技园。二是联系国内外顶尖企业、科研机构以及高等院校,建立科研合作基地。同时,我们积极推进在香港科学园建设“医疗科技”和“人工智能及机械人”两个创新平台。香港特区政府,我们推动创科发展,是发展生物科技、人工智能、智慧城市以及金融科技四个大的范畴。特区政府会继续全力发展创科基建,推动研发汇聚人才,推动再工业化,加强对科研界的支援。我想强调的是香港的创新生态,在去年一年有明显的改善、明显的进步。谢谢。

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  2019-02-28 16:15:17

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  米健:

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  刚才我在介绍澳门在粤港澳大湾区建设中担当的时候提到,《规划纲要》提到要一个国际科技创新走廊,“广州-深圳-香港-澳门”,澳门在其中也是一个支撑点,这是我们澳门引以为荣的一点。跟刚才林省长、张司长相比,澳门可能没有那么多可以说的,但是我们澳门有四个国家重点实验室,这在珠三角城市群里,尤其是在珠江西岸是比较特殊的。现在澳门特别行政区政府在这四个国家重点实验室的基础上,加强与大湾区其他城市的合作,我们现在正在酝酿、探讨、协商合作方案。除此之外,政府在整个工作安排上也把它放在非常重要的地位。在去年,我们成立了建设粤港澳大湾区工作委员会,今年我们成立了创新科技及智慧城市发展专责组,在这个小组的负责下,我们要展开一系列的科技创新的工作。第二,加速科技创新载体和平台的建设,尤其是横琴,中医药科技产业园和澳门中医药科技产业园发展平台。第三,特区政府历年来对高校的投入,在他自身的GDP当中占比是相当大的,尤其是近几年我们对高校和科研机构的投入非常大。我们准备进一步地加大投入,来促进高校和科研机构积极参与大湾区建设。第四,我们加强与国家科技部和科协的合作,已经有了基本草案,就是加强利用内地科技发展的力量,完成我们在粤港澳大湾区建设当中国际创新走廊建设的历史重任。

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  最后对于记者的问题,我直接回答一句话,这次大湾区发展规划纲要里,把国际科技创新作为核心内容之一,真的是时代大势。可以说,《规划纲要》洞察天下大势。从最近一系列的发展来看,我们每个人都可以看到,未来的社会发展、经济发展离不开科技,而我们国家只有在科技创新方面下功夫,才能促进我们包括制造业在内的实体经济的快速发展,从而更有实力地走向世界。谢谢。

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  2019-02-28 16:57:51

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  香港电台记者:

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  想了解一下有关大湾区发展的时候,怎么样可以减轻在融合过程之中港澳的压力,担心人员过分的涌进香港和澳门,有什么措施可以使香港和澳门的居民可以放心参与大湾区的发展?谢谢。

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  2019-02-28 16:58:07

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  罗文:

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  感谢你提出的问题。习近平总书记强调,要制定完善便利香港、澳门居民在内地发展的政策措施,打造“一小时生活圈”,就是回应人民群众所想、所盼、所急,不断便利人民群众日益增长的美好生活需要。《规划纲要》里专门列出了一章,提出建设宜居、宜业、宜游的优质生活圈,积极构建“一小时生活圈”。在这方面,我们主要采取三个方面具体举措:

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  一是在基础设施建设方面。推动形成布局合理、功能完善、衔接高效的基础设施网络,力争实现大湾区主要城市间一小时通达。

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  二是在通关便利化方面。通过电子化、信息化的手段,不断提高港澳居民来往内地通行证使用的便利化水平。研究在粤港澳主要陆路口岸增加自助查验通道,推进更多口岸实现24小时通关。加强内地与港澳海关部门协作,进一步提升跨境物流效率。

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  三是在公共服务方面。加强跨境公共服务和社会保障的衔接,推动降低甚至取消粤港澳手机长途和漫游费,赋予符合条件的港澳居民子女与内地居民同等接受义务教育和高中阶段教育的权利,完善紧急医疗救援联动机制,为大湾区居民提供及时、高效、便捷的公共服务。

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  2019-02-28 16:59:28

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  米健:

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  这位记者的问题,因为从澳门方面,我了解你这个问题的核心所在。首先有一点,必须面对这种越来越开放的时代大势,任何一个城市的发展进步,如果它把自己封闭起来,不可能再有新的前进。我们必须面对这个过程中确实产生的一些压力。最近几年港澳都在面对这个问题,就是游客的进入。这次我看到整个澳门春节是爆关、爆城,都满了。香港也有同样的压力。但是作为一个国际化的城市,我经常和澳门的青年在一起谈这个问题。澳门之所以有今天,就是因为你是开放的,你是国际化城市。这同样适用于香港。香港之所以有今天,是因为你是国际化的,是开放的。所以,对于大湾区发展建设可能带来的人流压力,必须要有思想准备。但这并不等于我们就没有措施,任其失控。这是要避免的。这就考验政府管理部门的智慧。三地的合作也是必要的,但总的来说,这是不得不面对的一个趋势。谢谢。

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  2019-02-28 16:59:57

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  袭艳春:

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  《纲要》的推出也是为了让三地的人民过上更好的生活,也会统筹兼顾三地多方面的需求。

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  2019-02-28 17:00:28

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  澳门澳广视记者:

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  想问一下《纲要》里面提到,要求澳门和临近的城市一起共同做好预防防灾害的工作,想问一下,目前粤港澳三地这方面的工作具体有什么进展?谢谢。

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  2019-02-28 17:00:44

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  林少春:

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  谢谢你的问题。因为大湾区中,粤澳在这方面确实非常密切,我理解您是注意到前年的台风,一个是供电断电两天,还有是海水倒灌。怎么样防止自然灾害?目前我们有几个不同的层次。第一,我们建立了一个气象信息共享机制,对自然灾害天气预报信息,三地现在已经建立起来了,对没到来之前怎么样做到预测、预报准确气象自然灾害的相关信息。第二,建立了一个在灾害来之前及时互通互报的机制,也就是说广东有这方面的信息,我们及时通报给港澳有关机构,港澳有这方面的信息,也及时给我们通报过来。然后在通报过程中,需要三地协调共同解决的灾害的预防问题,我们共同商量。第三,具体来说,现在对澳门的供电,我们已经实现了双回路,是通过地下电缆,确保澳门电力供应的完善。再有,你可能比较关心挡潮闸,特首特别关心,崔特首专门来广东跟兴瑞省长一起商量,广东支持澳门开展这一项工作,下来之后,两地将会根据项目的建设,充分论证生态环境的影响,还有海潮、天文潮的数据要进行准确的测量,拿出一个科学有效的防控办法。我们现在都在建立这些机制,也在不断地完善设施,共同做好防御自然灾害的工作。谢谢。

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  2019-02-28 17:01:55

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  米健:

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  补充一点澳门方面做的工作。你的话题的由来就是8·23天鸽风灾,百年不遇,引起了澳门人员财产的伤亡,对澳门引起了很大的震动,对特区政府真的是教训深刻。所以三个月之内,立刻就批了挡潮闸的设计,半年,整个过程特首一直全程参与,跟马省长、林省长的协调,水利部也支持,应该在区域合作当中是效率最高的一项工程。具体现在到什么阶段,我们十年防灾减灾的计划,已经到了第六稿,其中重要是之一就是挡潮闸,挡潮闸已经到了技术论证阶段,虽然这个挡潮闸基本方案可行,但真正把这个挡潮闸建起来,需要有天文、气象、海潮,还有洪水,所有数据的综合分析,才能管控好,是一个非常复杂的工程。但是请你转告澳门居民放心,这件事情特区政府是把它放在非常重要的位置上,不允许再发生一次像8·23天鸽那样的事情。

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  2019-02-28 17:03:33

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  第一财经记者:

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  我这个问题跟资本市场有关,我们知道大湾区汇聚了两大交易所,港交所、深交所,我们想了解一下,在大湾区建设过程当中,两大交易所将会如何来助力大湾区的建设?此外,也特别重视关于深交所创业板下一步的改革,因为我们知道在支持科创企业上市方面,在上海以及香港都有一些制度的突破。深交所下一步改革的重点是什么?谢谢。

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  2019-02-28 17:03:56

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  林少春:

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  谢谢您提的问题。确实向您所说,湾区里面的建设,金融方面特别重要,金融业在广东的经济发展中举足轻重,我们去年经济重量9.7233万亿,金融增加值超过8%。怎么样在湾区促进金融业的发展,我想,主要有这么几条。第一,金融必须是稳健的,不能出问题,如果金融出问题,对整个经济影响太大了。所以我们必须按照国家有关金融的政策这个前提下来推动湾区的金融业发展。第二,你关心的上海科创板从审批登记改为注册制,我们也在积极争取国家相关部门的支持。目前我们正在按照国家要求,完善相关方面的必备条件。第三,我们也按照国家的要求加强监管,防止金融方面的风险。按照国家的部署,在打好三大攻坚战里面,第一个就是防控金融风险,我们之后要确保金融业既服务于经济发展,又是健康的发展。谢谢。

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  2019-02-28 17:04:28

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  经济日报记者:

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  我的问题是加快基础设施的互联互通是粤港澳大湾区建设的一项重要支撑,但是除了硬件连通之外,社会各界也期待更加便利的管理措施,方便粤港澳人员车辆往来,推进要素的高效便捷的流通,请问在这方面有什么考虑?

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  2019-02-28 17:06:27

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  罗文:

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  感谢你的问题。要素高效便捷流动既是推进市场一体化、建设大湾区的基础条件,也是当前社会各界反映比较集中、需要我们着力解决的问题。习近平总书记指出,要加强设施的“硬联通”和机制的“软联通”。我们要贯彻落实习近平总书记的重要指示精神,促进要素高效便捷流动。具体来说,我们要抓好两个方面的工作。

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  一是在基础设施建设“硬联通”方面,统筹基础设施布局,抓紧编制粤港澳大湾区基础设施互联互通规划和城际(铁路)建设规划,以连通内地与港澳,以及珠江口东西两岸为重点,完善大湾区铁路骨干网络,构建以高速铁路、城际铁路和高等级公路为主体的城际快速交通网络。提升珠三角港口群国际竞争力,加快建设世界级机场群。二是在体制机制“软联通”方面,要以国际科技创新中心建设为带动,聚焦科技创新、人员交流等关键领域,推进出台系统性的创新支持政策,实现科技人才便捷流动、科研合作更加紧密。加强内地与港澳口岸部门协作,扩展和完善口岸功能,依法推动在粤港澳口岸实施更便利的通关模式,进一步便利港澳与内地居民往来。研究制定和优化香港、澳门单牌机动车进入内地行驶的政策措施。探索推进在广东工作和生活的港澳居民在教育、医疗、养老、住房和交通等民生方面享有与内地居民同等的待遇。

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  谢谢。

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  2019-02-28 17:07:00

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  袭艳春:

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  再次感谢四位发布人,也谢谢大家,今天的发布会到此结束。

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  2019-02-28 17:07:26

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2018年三季度以来,监管机构接连出台宽松政策,并购重组市场开始“冰消雪融”。分析人士指出,并购重组市场回暖,将利好计算机、传媒等较为依赖外延式并购发展的行业,相关板块上市公司业绩有望回升。

并购重组政策解绑

分析人士称,回顾近几年的并购重组政策变化,可以发现我国并购重组政策趋严始自2016年。为治理并购重组乱象,2016年9月证监会发布了《上市公司重大资产重组管理办法》修订版,增加借壳认定的标准,取消借壳上市配套融资;2017年2月,证监会发布《上市公司非公开发行股票实施细则》修订稿,将配套融资定价基准日限定为“发行期的首日”,同月发布的监管要求首次提出了18个月的再融资间隔期要求。上市公司并购重组市场自此陷入寒冬。

2018年9月,监管机构在《关于发行股份购买资产发行价格调整机制的相关问题与解答》中明确了定价双向调整机制,助力并购重组市场回暖。此后,监管层在2018年10月连续出台四份“监管问答”,打出了一套组合拳。先是于10月8日推出小额快速审核机制,压缩符合条件的小额交易审核时间;10月12日,放宽对于控制权变更的认定,加快不构成借壳的大额并购项目推进;10月19日,证监会进一步新增并购重组审核分道制豁免/快速通道产业类型,涉及新一代信息技术、新材料、新能源等亟需加快整合、转型升级的产业并购事项,驶入高速道;10月20日,并购重组再迎利好,IPO被否企业筹划重组上市的间隔期从3年缩短为6个月,并购重组政策持续松绑,借壳和大额并购开始升温。

2018年11月9日,证监会发布了最新修订的《发行监管问答——关于引导规范上市公司融资行为的监管要求》,进一步放宽企业再融资限制。通过配股、发行优先股或定向增发募集资金的,可以将募集资金全部用于补充流动资金和偿还债务;时间间隔限制也缩短至6个月。

利好计算机传媒

中信建投中小市值首席分析师陈萌认为,政策放宽对上市公司业绩有着正面积极的影响,受2016年至2017年外延并购和再融资政策收紧的影响,2018年各行业外延业绩占比出现不同程度的下降,甚至直接导致一些依赖外延并购的行业业绩出现断崖式下滑。其中,传媒和计算机行业体现得尤为明显,传媒行业外延并表业绩增速从2014年-2015年的100%以上,降至2017年的4.2%左右,2018年更是同比大幅下滑,同比增速为-42.2%;剔除乐视后,传媒行业的整体业绩增速在2017年下滑至个位数增长。

陈萌指出,2018年外延并购回暖,预计对上市公司2019年后的报表贡献有望提升。计算每个行业外延并购对上市公司业绩的影响,传媒、计算机、机械外延并表业绩占比排名前三,分别达到62.3%、29.4%、27.2%(2017年度),而2018年并表业绩占比各行业均出现不同程度的下降。

“随着2018年并购重组的继续放开,2018年的并表占比可能是一个阶段最低点。2019年开始,并表贡献有望出现回升。”陈萌认为,这将对资本市场产生正面积极的影响。

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