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传奇永恒法师

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张建龙在两会“部长通道”接受采访

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纪念植树节设立40周年暨首枚植树节纪念邮票发布仪式

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“绿​卫2019”森林草原执法专项行动电视电话会议

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“林业草原生态扶贫专项基金”成立仪式

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纪念植树节设立40周年<br/>暨2019年全民义务植树系列宣传活动启动仪式

纪念植树节设立40周年
暨2019年全民义务植树系列宣传活动启动仪式

从严治党

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“林业信息化 十年铸辉煌”——第六届美丽中国作品大赛

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  • 传奇永恒法师
中国房地产业协会会长:如何推进房地产高质量发展

改革开放以来,我国住房领域不断推进改革,取得了举世瞩目的成就。作为改革的亲历者和参与者,中国房地产业协会会长刘志峰有着切身的体会。

记者:您认为改革开放以来我国住房领域取得的成就体现在哪些方面?

刘志峰:改革开放以来,我国房改不断深化,群众住房条件得到了极大改善,取得了举世瞩目的成就。我参与了房改重大问题的研究决策和重要文件的起草、部署、实施。回首往事,既有攻坚克难的艰辛,也有改革成功带来的喜悦和欣慰。40年的城镇住房制度改革,打破了传统的福利分房观念,确立了市场机制配置资源的基础地位,实现了住房供应和分配制度的重大转变,为我国城镇住房建设和发展注入了巨大活力,为国民经济平稳健康发展、人民生活水平提高作出了重要贡献:首先是确立了新的住房基本制度;其次是推动了住宅建设快速发展;第三是通过房改促进了居民住房条件的明显改善;第四是房地产业成为国民经济的支柱产业;第五是增加了居民家庭财富。

记者:您认为住房领域改革还面临哪些挑战?

刘志峰:现阶段,住房领域改革面临以下四个方面的挑战。一是房价太高,如何实现住房公平是群众强烈的呼声;二是供应结构不合理,新移民、新就业的一些大学生或者其他人员,原始积累基本没有,也没有房子,想租房子也很难,市场上真正供应的住房面积比较大,而不是小户型、中低价位;三是住宅属性因为炒房被扭曲;四是杠杆过高,存在金融泡沫风险。我们要深入贯彻近年来党和国家在房地产领域提出的新理念、新思想,积极利用房地产制度优势和创新优势,使房改既符合国情也符合市场规律。

记者:您认为住房领域改革应该在哪些方向发力?

刘志峰:住房制度改革是一项涉及国计民生的重大工程,每一项政策的调整都要慎之又慎,调查研究要深入细致,尤其要注重顶层设计,优先保障居民家庭住房权利。既要坚持市场化的改革方向,也要保障没有能力通过市场获得合适住房的家庭“住有所居”;要继续从土地、金融、财政、税收等多方面形成配套改革措施,这样才能确保房地产平稳健康发展,短期政策的效果已经越来越不明显。

首先是大力发展租赁住房,增加租赁住房供应。近年来,长租公寓发展较快,对促进住房租赁市场起到了作用,但这种模式只是提高了住房租赁的运营效率和管理服务,并没有真正增加租赁住房的供应量。其次是改善住房供应对需求的适配度。库存为什么会存在?除了需求不足因素,还有一个很重要的原因是住房空间布局、性能、质量、性价比不能适应消费者需要。第三,依靠工业化提高精度,根治住宅质量通病,补好短板。第四,依靠信息化、智能化做好服务,将家政养老、社区医疗、居家看护等资源接入家庭,为社区居民提供便捷服务。第五,注重住房全寿命周期资源能源节约和全方位服务,同时加强标准化建设,使住房全寿命周期都能按标准建设管理。


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改革开放以来,我国住房领域不断推进改革,取得了举世瞩目的成就。作为改革的亲历者和参与者,中国房地产业协会会长刘志峰有着切身的体会。

记者:您认为改革开放以来我国住房领域取得的成就体现在哪些方面?

刘志峰:改革开放以来,我国房改不断深化,群众住房条件得到了极大改善,取得了举世瞩目的成就。我参与了房改重大问题的研究决策和重要文件的起草、部署、实施。回首往事,既有攻坚克难的艰辛,也有改革成功带来的喜悦和欣慰。40年的城镇住房制度改革,打破了传统的福利分房观念,确立了市场机制配置资源的基础地位,实现了住房供应和分配制度的重大转变,为我国城镇住房建设和发展注入了巨大活力,为国民经济平稳健康发展、人民生活水平提高作出了重要贡献:首先是确立了新的住房基本制度;其次是推动了住宅建设快速发展;第三是通过房改促进了居民住房条件的明显改善;第四是房地产业成为国民经济的支柱产业;第五是增加了居民家庭财富。

记者:您认为住房领域改革还面临哪些挑战?

刘志峰:现阶段,住房领域改革面临以下四个方面的挑战。一是房价太高,如何实现住房公平是群众强烈的呼声;二是供应结构不合理,新移民、新就业的一些大学生或者其他人员,原始积累基本没有,也没有房子,想租房子也很难,市场上真正供应的住房面积比较大,而不是小户型、中低价位;三是住宅属性因为炒房被扭曲;四是杠杆过高,存在金融泡沫风险。我们要深入贯彻近年来党和国家在房地产领域提出的新理念、新思想,积极利用房地产制度优势和创新优势,使房改既符合国情也符合市场规律。

记者:您认为住房领域改革应该在哪些方向发力?

刘志峰:住房制度改革是一项涉及国计民生的重大工程,每一项政策的调整都要慎之又慎,调查研究要深入细致,尤其要注重顶层设计,优先保障居民家庭住房权利。既要坚持市场化的改革方向,也要保障没有能力通过市场获得合适住房的家庭“住有所居”;要继续从土地、金融、财政、税收等多方面形成配套改革措施,这样才能确保房地产平稳健康发展,短期政策的效果已经越来越不明显。

首先是大力发展租赁住房,增加租赁住房供应。近年来,长租公寓发展较快,对促进住房租赁市场起到了作用,但这种模式只是提高了住房租赁的运营效率和管理服务,并没有真正增加租赁住房的供应量。其次是改善住房供应对需求的适配度。库存为什么会存在?除了需求不足因素,还有一个很重要的原因是住房空间布局、性能、质量、性价比不能适应消费者需要。第三,依靠工业化提高精度,根治住宅质量通病,补好短板。第四,依靠信息化、智能化做好服务,将家政养老、社区医疗、居家看护等资源接入家庭,为社区居民提供便捷服务。第五,注重住房全寿命周期资源能源节约和全方位服务,同时加强标准化建设,使住房全寿命周期都能按标准建设管理。


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  2018年是美的的丰收之年,不仅连续三年位列全球《财富》500强,排名还从原来的第323位,大幅上升127位;美的还被录入了最具权威性的全球数字化创新榜单--

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  在波士顿咨询公司(BCG)发布的“全球挑战者”100强;在“2018全球100个最有价值的科技品牌榜”上,美的排名第41位,位列中国上榜品牌第9位,与阿里巴巴、腾讯和华为共同进入中国上榜品牌十强行列。

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  在这一系列的荣誉背后,是业界对于美的所呈现的创新能力、创新布局、创新成果的惊叹和认可。随着遍地开花式技术全面落地,研发脉络与格局逐步清晰,美的用实力印证了践行“科技尽善,生活尽美”的决心和执行力。

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  从内核到设计,推动产品的创新

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  “高科技的本质,在于能不能解决用户最本质的需求,以成就更多人性化、个性化的可能,让生活更简单、便捷、美好。”美的集团中央研究院院长徐成茂在AWE开幕前夕的演讲中,开宗明义地表达了美的的技术创新观。如此,美的在基础技术研究和技术的创新性应用方面可谓是不遗余力。

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  为了颠覆性地提升产品性能,各类跨界技术被引入产品:研发人员从航空涡轮中获得灵感,将对旋技术应用于柜机,为了让空调的送风更精确;从太阳能光热发电得到启发,创新家电相变蓄热技术,实现高蓄能密度,缩小储水热水器的体积,同时实现对水流快速稳定加热。能赋予机器感知、认识、决策、思考能力的人工智能技术,也被应用于家电产品,用户无需复杂操作就能获得更好体验,减轻负担。而在全线多达20个品类的研发过程中引入数字化设计技术,大幅度缩短了从基础技术从概念到产品落地的周期。于是,更多应用了高新科技的产品得以面世。譬如,以AI科技为亮点的高端品牌COLMO让家电通过深度学习,帮助用户更好地洗好衣、做好饭,对多项跨行业、跨领域技术资源的应用成就用户更简单、便捷、美好的生活体验。

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  这一系列的努力获得了丰厚的回报,仅在去年,就有14项由美的主导的研发项目获得了国家评定的“国际领先”成果认定。在2018年,美的还继续领跑家电领域的创新,申请专利15,895件,其中发明专利6,102件。截止到2018年底,美的累计国内专利申请量突破9.4万件,授权维持量4.4万件,连续三年排名全球家电领域第一位。不仅如此,美的的多项产品还获得了整体专利2金2银11优秀的好成绩。其中电饭煲MB-FZ4094、偏心搅拌破壁机获中国国家专利金奖。

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  在内核技术不断提升的基础上,美的在设计研发方面的投入也逐步显现成果:2018年集团共斩获国际设计奖项57项:包含德国红点奖16项,德国IF奖14项,美国IDEA奖21项。空调、暖风机等获八项2018AWE艾普兰奖,其中AIR100空调获“2018AWE艾普兰金奖”,成为整个家电行业瞩目的焦点。

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  从生产到经营,寻求多维度突破

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  诚然,产品技术、设计的提升固然能让“科技尽善,生活尽美”,美的却在数字化的道路上走的更深、更远,致力于推动“工业互联网”的行业应用早日再上一个台阶。为此,美的全面实施了生产线数字化流程的深度改造,在数字化改造的基础上,美的将数字化优势向用户端延伸,完成了制造端和用户端对接。目前,美的已率先成为了国内首家兼备制造业知识、软件、硬件三位一体优势的工业互联网平台提供商,并入选为工信部工业互联网试点示范项目,成为行业的样本。为了更好地联动人机,推动智能家居的数字化体验,一方面,美的积极参与国际行业标准制定,已成为首家通过中国首个Wi-Fi智能家电测试标准的家电企业,致力于推动首个智能家居IoT(物联网)国际标准的制定与落地。一方面,美的积极与阿里展开家电物联网模组的合作,探索让智能家居的连接与使用体验更上一层楼之路。

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  为了更好的满足数字化时代的用户需求,美的还全面开启了新商业模式的探索之路。时下,消费者从被动接受产品的“受众时代”迈向“我的产品我做主”的价值共创时代。只有真正以用户为中心,制定全线打通的用户共创平台,才能在即将到来的价值共创时代独占鳌头。为此,美的在本届AWE上发布了首个互联家电品牌“布谷”,走出了主动拥抱数字化时代商业模式创新的第一步。

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  深度布局研发,实践可持续创新

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  创新成果密集落地的背后,离不开美的的长线布局。据悉,美的研发投入逐年递增,近5年来累计投入已近300亿,在中国企业中位居前列。持之以恒的巨额投入,让美的积累了雄厚科研实力。据统计,目前美的在全球布局了20个研发中心,研发人员占比超50%,博士和资深专家超过500人……可见,敢于在基础研发上加大投入,是美的构建科技集团核心技术护城河的关键。

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  同时,美的集团所搭建的从先行研究到产品开发的四级研发体系,也有利于对全球优势资源进行整合,实现产品领先:中央研究院心无旁骛地专注于共性技术和未来储备型技术开发,不仅吸纳全球创新人才,也联动来自各国的外部研发机构和创新创业团队,以此积淀大量原创性科技成果,为集团技术研发的可持续发展提供长效动能;各个事业部研发平台则集中精力进行中短期的个性技术研究与产品开发,为技术的孵化与应用提速。研发体系各层级的环环相扣,确保创新投入得到有效产出。

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  值得关注的是,美的集团的创新体系,注定核心技术不止造福于单一的产品、品类或品牌,而是通过集团内部的技术共享,因应不同人群的需求,更广泛地提升用户体验。如果说具有自主知识产权的核心技术,是企业占领先机的“命门”所在,那美的的创新突破,正是为了掌控产业发展主导权,基于用户需求将前沿技术不同程度地注入旗下各品牌产品之中,赢取更长期的竞争优势,实现企业成长的正向循环。

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  跨行业协作,推动创新联动

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  美的深谙进入共享时代,创新不再是以一家之力独立完成。为此,美的开始携手各个领域的领跑者,搭建联动创新的大平台。2018年6月,美的与中国工程院陈清泉院士共建院士工作站,聘请陈清泉院士作为美的集团新能源汽车核心部件产业的学术顾问,推动美的集团科技创新。此外,美的还与海康威视、霍尼韦尔集团、巴斯夫等等合作伙伴签订了战略合作协议,联手实现跨行业深度合作,为用户带来更美好的生活体验。目前,美的-英飞凌联合实验室已经挂牌并投入运转,为了进一步提升变频技术作出更多努力……

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  作为一个每年向全球200多个国家和地区的家庭提供超过4亿台终端产品和服务的科技企业,美的一直在努力实践“科技尽善,生活尽美”的承诺,在从技术到产品,从生产到商业的方方面面持续创新。为了保持领先,美的不吝于对研发资金、人才、体系的持续投入,更整合全球优势资源,协同行业领袖持续孵化、改进核心技术,让产品创新回归到服务用户需求的本质。

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  在本届AWE上,我们不仅看到了美的的丰硕探索成果,更了解了美的在科研技术创新上的脉络与布局,为这家世界500强科技企业的发展增添了无限想象。

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近日,许昌的司女士求助记者称,她在2014年许昌市恒达NAPA溪地小区的房子除了装修之后小住过一段时间,一直处于闲置状态,没开通暖气。今年把房子出租了,租客需要使用暖气,司女士向物业询问暖气费的事情,没想到却得知要补齐30%的暖损费,司女士认为非常不合理。

司女士称如果十年之后再过来住,那要先交十年的暖损费,这费用可是相当惊人的。

司女士向记者出示了恒达NAPA溪地小区今年的收费标准,上面写着不入住不使用暖气收取30%的暖损费,入住不使用暖气收取50%的暖损费。

司女士表示,她没有入住,没有享受到所谓的恶意蹭暖为什么要出这个钱。

司女士向记者出示了河南省2017年发布的集中供热管理办法,里面没有提到任何关于暖损费的条例。

随后记者和司女士一起电话联系许昌市热力公司工作人员。工作人员说他们是按照总表收取的,他们的计算科目里面没有关于暖损费这一条。

这样的收费是否合理?计费依据是什么?记者和司女士一起到物业了解情况。物业的工作人员说,根据住房城乡建设部发展改革委财政部发文件,有一个完善价格机制,两部制热价中的基本热价暂按不高于面积收费的30%执行。

物业的工作人员说,就是不入住也要按照30%,基本就是供热的定价。

记者致电许昌市物价局询问是否有暖损费这一说法,许昌市物价局工作人员说,虽然没有明文规定但有一定的合理性,如果左领右舍都用的话也相当与变相取暖。

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我等着跟着您买场内基的,就是钱满仓被套在一些不好的基里,亏太多,又不舍得割。所幸都是闲钱
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格隆汇12月4日丨泸州银行(01983.HK)2018年12月4日-12月10日招股,拟全球发售545,740,000股,其中国际发售491,166,000股,香港发售54,574,000股;发售价每股3.15港元-3.40港元;每手1,000股;预期2018年12月17日上市。

公告显示,根据泸州银监分局的资料,以截至2017年12月31日在泸州市的总资产计,该行是四川泸州第一大商业银行。该行亦是总行位于泸州的唯一一家城市商业银行。作为一家国有控股的地方性金融企业,自1997年成立21年以来,该行一直积极参与泸州的地方经济发展、产业升级及城市建设。

公告称,该行总资产由截至2015年12月31日的人民币317.64亿元增加67.7%至截至2016年12月31日的人民币532.81亿元,并进一步增加33.0%至截至2017年12月31日的人民币708.79亿元,年复合增长率为49.4%。截至2018年6月30日,该行总资产进一步增至人民币745.55亿元。

该行的营业收入很大程度上取决于利息净收入。截至2015年、2016年及2017年12月31日止年度以及截至2018年6月30日止六个月,该行的利息净收入分别占总营业收入的94.0%、88.4%、93.7%及89.9%。截至2016及2017年12月31日止年度,利息净收入分别为人民币11.56亿元及15.74亿元。

基石投资者方面,该行已与若干投资者订立基石投资协议,据此,基石投资者同意按发售价认购合共270,000,000股H股。其中包括上海与德通讯技术有限公司、WudaokouCapitalLimited以及泸州白酒金三角酒业发展有限公司。

此外,所得款项净额约为16.89亿港元(以发行价中位数计算且超额配售权并无获行使)。该行拟将所得款项净额用于强化该行的资本基础,以支持业务的持续增长。

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买对股票只完成投资过程的一半或更少,接下来就是跟踪个股,并在股价大幅上涨之后卖掉股票,所以如何卖股票同样至关重要。

买对股票只完成投资过程的一半或更少,接下来就是跟踪个股,并在股价大幅上涨之后卖掉股票,所以如何卖股票同样至关重要。买股票是为了赚钱,但也会让投资者发生亏损。为了避免资金发生大的损失,个人投资者需要学习如何卖股票。这里,我们介绍一个简单实用的卖股票方法。学习和使用这个办法包括三步:第一,学习一些有用的卖出规则;第二,在你所有的市场活动中遵循这些规则;第三,永远不要违反这些规则。大牛市!您如何在震荡调整的股市中获取最大利润!通过对股市的研究,现总结了以下五条卖出股票的法则,希望能给大家一些帮助。

卖出法则1:低于买入价7-8%坚决止损
第一个和最重要的一个卖出规则对于许多投资者来讲是很困难的。毕竟对许多人来说,承认自己犯了错误是比较困难的。投资最重要的就在于当你犯错误时迅速认识到错误并将损失控制在最小,这是7%止损规则产生的原因。通过研究发现40%的大牛股在爆发之后最终往往回到最初的爆发点。同样的研究也发现,在关键点位下跌7-8%的股票未来有较好表现的机会较小。投资者应注意不要只看见少数的大跌后股票大涨的例子。长期来看,持续的将损失控制在最小范围内投资将会获得较好收益。因此,底线就是股价下跌至买入价的7-8%以下时,卖掉股票!不要担心在犯错误时承担小的损失,当你没犯错误的时候,你将获得更多的补偿。当然,使用止损规则时有一点要注意:买入点应该是关键点位,投资者买入该股时判断买入点为爆发点,虽然事后来看买入点并不一定是爆发点。

卖出法则2:高潮之后卖出股票
有许多方法判断一只牛股将见顶而回落到合理价位,一个最常用的判断方法就是当市场杀上所有投资者都试图拥有该股票的时候。一只股票在逐渐攀升100%甚至更多以后,突然加速上涨,股价在1-2周内上涨25-50%,从图形上看几乎是垂直上升。这种情况是不是很令人振奋?不过持股者在高兴之余应该意识到:该抛出股票了。这只股票已经进入了所谓的高潮区。一般股价很难继续上升了,因为没有人愿意以更高价买入了。突然,对该股的巨大需求变成了巨大的卖压。根据对过去10年中牛股的研究,股价在经过高潮回落之后很难在回到原糕点,如果能回来也需要3-5年的时间。

卖出法则3:连续缩量创出高点为卖出时机
股票价格由供求关系决定。当一只股票股价开始大幅上涨的时候,其成交量往往大幅攀升。原因在于机构投资者争相买入该股以抢在竞争对手的前头。在一个较长时期的上涨后,股价上涨动力衰竭。股价也会会继续创出新高,但成交量开始下降。这个时候就得小心了,这个时候很少有机构投资者愿意再买入该股,供给开始超过需求,最终卖压越来越大。一系列缩量上涨往往预示着反转。

卖出法则4:获利20%以后了结
不是所有的股票会不断上涨的,许多成长型投资者往往在股价上涨20%以后卖出股票。如果你能够在获利20%抛出股票而在7%止损,那么你投资4次对1次就不会遭受亏损。对于这一规则欧内尔给出了一个例外,他指出,如果股价在爆发点之后的1-3周内就上涨了20%,不要卖出,至少持有8周。他认为,这么快速上升的股票有股价上升100-200%的动能,因此需要持有更长的时间以分享更多的收益。

卖出法则5:当一只股票突破最新的平台失败时卖出股票
大家都知道春夏秋冬四季变化,大牛股的走势也有相似的循环。这些股票经历着快速上涨和构筑平台的交替变化。一般来讲,构筑平台的时间越长则股价上升的幅度越大。但这也存在着股价见顶的可能,股价有可能大幅下挫。通常,股价见顶时盈利和销售增长情况非常好,因为股价是反映未来的。无疑,股价将在公司增长迅速放缓之前见顶。当有较大的不利消息时,如果预计该消息将导致最新平台构建失败,投资者应迅速卖出股票。(.股.吧)
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 上周保守型组合获得0.06%正收益,谨慎型组合涨0.09%,稳健型组合涨0.11%,积极型组合涨0.35%,激进型组合涨0.41%。
 要点3:本期重点推荐基金
 南方中证500ETF(510500)、华夏沪深300ETF(510330)、博时裕瑞纯债(001...展开全文>>

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巫师世界
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根据财报,网易2018年净利润为61.52亿元,2017年为107.08亿元,下滑超过40%。基于非美国通用会计准则,2018年净利润为86.81亿元,2017年为127.12亿元。网易方面称,净利润的下滑主要源于游戏研发的投入、电商业务的扩张和对网易云音乐等创新服务投入。


北京时间2月21日早间,网易(纳斯达克证券代码:NTES)发布了公司截至2018年12月31日的第四季度及全年未经审计财报。财报显示,网易Q4营收198.44亿元,同比增长36.8%,其中在线游戏服务营收110.2亿元,同比增加37.7%,电商业务营收66.79亿元,同比增加43.5%。

年报则显示,2018年网易营收超过670亿元,同比增长24%。近几年,网易的营收结构一直在不断多元化,游戏、电商、广告和其他业务都在增长。不过《每日经济新闻》记者注意到,随着业务的多元化纵深,网易对创新业务的不断投入也一定程度上影响了网易的净利润,财报显示,2018年,网易净利润有所下滑。财报公布后,网易股价上涨,涨幅1.29%,报收232.6元。

图片来源:东方IC

2018年全年游戏吸金超400亿

根据网易财报,2018年网易全年营收为671.56亿元,净利润为61.52亿元;2017年营收为541.02亿元,净利润为107.08亿元。

2018年在线游戏服务净收入为401.9亿元,2017年为362.82亿元。

2018年,虽然国内游戏行业受限于政策影响相对萧条,但网易的手游继续保持增长,来自于手游的净收入占在线游戏服务净收入的71%,2017年该占比为70.8%。

总体而言,2018年游戏业务依然是网易的核心支柱,全年营收占比约60%,Q4游戏收入占比56%,略低于上个季度的61%。

记者注意到,在2018年国内游戏行业受版号影响较大的大环境下,网易的游戏业务并没有受到明显影响,这和网易游戏大踏步走向海外市场有关。2018年Q3财报曾披露了海外游戏收入超过游戏净收入10%。当时网易公司首席执行官兼董事丁磊就表示,游戏业务还正在不断地扩充版图,涉足全球市场。网易CFO杨昭烜也表示,海外的营收主要来自于在日本的业务,计划在海外发布多款游戏。

此次财报电话会议上,国内的游戏产业监管政策同样被分析师关注,近期游戏行业传言主管部门暂停了游戏审批。丁磊在回答分析师提问时表示, 昨天,有新闻声明改变了游戏申报材料的格式,但是并不是像传言的那样取消了游戏申报的整个流程。

同时丁磊还透露了目前网易大概有40个游戏在国内申请了版号,并且解释称,海外不会受到(国内)游戏监管制度影响的, 我们有很多游戏都已经在海外发行和进行测试,但是这与版号政策没有太大的关系 。杨昭烜泽透露,网易有大量游戏在研发。

毫无疑问,海外市场是网易的必争之地。网易不断扩大在国际游戏领域的朋友圈,与国际游戏工作室合作,包括与英国Codemasters工作室共同研发手游,以及投资法国工作室Quantic Dream等。最近网易还对外公布了对美国的Second Dinner工作室的投资,该工作室是由前暴雪成员所创立。网易还延续和暴雪娱乐在中国大陆长达11年的合作,暴雪旗下多款产品将续约至2023年1月。

丁磊说,除了核心的游戏业务,网易在电商、音乐和在线教育等领域也看到了巨大的发展机会,这也将是网易2019年持续投入的重点方向。

电商增长下的利润承压

根据财报,网易2018年净利润为61.52亿元,2017年为107.08亿元,下滑超过40%。基于非美国通用会计准则,2018年净利润为86.81亿元,2017年为127.12亿元。网易方面称,净利润的下滑主要源于游戏研发的投入、电商业务的扩张和对网易云音乐等创新服务投入。

作为网易的核心业务之一,电商板块目前在总营收中占比已近三成。从单纯的营业收入和整体在网易的营收占比来看,电子商务板块的确为网易立下了汗马功劳。近几年,网易电商板块一直被集团寄予厚望。

丁磊也在财报电话会上表示, 电商一直是我们非常重视的一个业务单元,我们对严选和考拉进行大力度的投资已经有数年,之后计划还会继续。

但《每日经济新闻》记者注意到,电商业务的增速其实已经开始放缓。网易自2017年第四季度开始单独公布电商业务的财务数据,到2018年第四季度,其营收同比增速已经从175%逐步下滑到64.8%。

同时,网易电商业务在第四季度的毛利率为4.5%,上一季度和去年同期分别为10.0%和7.4%。对此,网易方面解释称,电商业务毛利率的环比和同比下降主要是由于2018年第四季度的促销力度较大。

事实上,过去的几年网易的电商业务表现突出,也获得了一定市场的肯定。但不得不承认的是,电子商务服务业务的快速发展也给网易带来了不小的资金压力。光电子商务服务成本一项,其费用就从2015年的11亿元,上涨到2016年的40亿元,再到2017年的105亿元。

值得一提的是,就在几天前,有媒体报道称,网易和亚马逊正在推进一项有关中国电商业务的重组,网易考拉将合并亚马逊中国海外购业务。记者向网易考拉方面求证,对方回应称: 不予置评 。

图片来源:东方IC

对此,杨昭烜在财报后的电话会议中并没有正面回应,但是他表示,网易一直都在以开放的心态去进行商业拓展,寻找商业战略伙伴,为了给网易的跨境电商和其他业务单元带来更多活力和发展。

消息传出当天,多位业内人士表示此项合作或许对于跨境电商格局影响不大。他们认为,从跨境电商整体格局来看,网易系本身实力偏弱,此前考拉虽然在占市率上排名第二,但基础设施层面和阿里系、腾讯系的差距不小,即便拉上亚马逊在中国的业务,也不会有太大变化。

不过也有分析人士认为,此项合作一旦达成,对网易考拉来说,能够共享亚马逊供应链和物流等核心资源,提升品类丰富度,做大做强。


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原标题: 以桑兴农,甘洛全力创建“果桑基地大县”

“通过采桑节的举办,我们的桑产品将销往全国各地甚至外销国外,村民们的信心更足了,种植桑树的积极性也更高了。”11月13日,甘洛县首届冬季采桑大会在该县田坝镇兰池村举办。参加活动的甘洛县副县长阿西阿木表示,甘洛将以桑兴农,以会促销,借力采桑大会等节庆活动,全力创建“凉山州果桑基地大县”,并计划在今后3年内完成3万亩桑果种植,并力争2019年年底前,让甘洛摘掉“国家级贫困县”的帽子” 。

记者在现场看到,除了欢天喜地、兴高采烈的当地种桑村民,还有不少从全国各地赶来的订单客户,不少身着民族盛装的当地桑户甚至在桑林间跳起了民族舞蹈。兰池村第一书记杨川告诉我们,该村今年4月以来,已经种植了500多亩果桑,和以前的品种相比,现在这种果桑叶片大,综合开发价值较高,可以制成桑叶茶、桑果干、桑果酒等,因此才第二批次,全村就有35户贫困户加入了果桑种植队伍,大家觉得停信心很足。

甘洛县副县长阿西阿木告诉记者,在蚕桑种植方面,甘洛具有比较悠久的历史,最早可追溯至宋代,近年来,甘洛县大力实施农业强县战略,学习借鉴其他兄弟县市经验,并前往陕西进行了考察,最终决定以果桑产业为主导,以建成全州果桑基地大县为目标,以“企业+基地+农户”的模式整合资源、提升水平、优化产业结构,全力以赴脱贫攻坚。2018年6月,甘洛县桑梓源万吨桑葚茶综合加工厂建设项目开工,预计年产桑叶茶2200吨,桑葚干果2750吨,桑葚红酒4200吨,桑葚果汁15000吨,每年为地方增加财政收入600万元以上,为参与种植的农户带来户均2.1万元左右的年收入,为周围农户提供工作岗位240余个。

而甘洛县农业投资公司董事长李阿沙则表示,发展果桑产业,甘洛具有得天独厚的优势,甘洛的平均海拔在1000到1800米之间,十分适合果桑种植,经过有关方面专家测试,在此地种植的果实蛋白质含量远远高于其他区域,其中果桑的花青素含量比蓝莓要高出十倍左右,而且一年四季阳光充足,昼夜温差大,全年无霜,这些都对果桑种植十分有利。因此县委、县政府因地制宜,精准发力,确定了以果桑产业为主导的战略。甘洛县重点企业桑梓源农业科技发展有限公司董事长吴亚丽则介绍, 该公司2018年发展果桑产业半年以来,已推动甘洛县种桑面积达7000亩,大多数的第一年桑叶亩产达到300-500斤,已经参与合作的农户共计 1300多户,个体种桑成绩突出的是罗群村村民黄振东,今年承包 118 亩,预计采桑近万斤。此次采桑大会期间,预计采桑30000斤左右,将为当地民带来3万多元实实在在的农业增收。

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共享单车破产第一案:收8亿押金账户只剩35万 单车12元一辆被卖
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任志强全面分析中国楼市:政府并不掌握市场真实情况
6月18座热门城市房价地图 北上广几个月排名不断变换
棚改贷款收紧信号下 139家上市房企市值缩水2300亿
任志强全面分析中国楼市:政府并不掌握市场真实情况
邓元杰:这是任志强在当今楼市继续调控、各项政策越来越偏离实际情况时,忍无可忍而写出的一篇两万字雄文!为什么我说他“忍无可忍”?因为如果你仔细读这篇文章,就会明白他的心情,尤其是到文章的最后。

本文,既可以看成是任志强在分析楼市,也可以看成他在给政府极为认真地提建议。绝大多数人如果花一个小时认真读读,对房地产的理解会上一个档次。

几乎所有的经济学家们都在用中国的情况与国际的情况对比,去讨论中国的经济问题,特别是对比讨论中国的房地产问题。但几乎所有的讨论中都忽略了中国的特色与国际惯例的差别。也只用一些名词套用却忽略了这些名词的内在含意,忽略了产生这些名词背景的原因,因此在社会中造成了极大的误解和错判。但却对官方的政策制定产生了极大的影响,导致各种行政调控对市场产生了逆向发展的引导作用,并一错再错的误导着中国的经济和民心。

我仅举几个常用的词,解释其中的定义和中国特色的差别。

房价收入比误导政策
这是个衡量房价和国民收入之间的关系,平衡市场价格与购买能力的比例,也是一个重要的判断市场房价的指数。

国际的房价收入比定义为:国民收入的中位数,每套住房面积的中位数与房屋价格的中位数,三者之间的关系。

之所以用中位数作为基础是不论奢侈性消费的情况,只兼顾社会的中位以下水平。(邓元杰注:在收入差距极度扩大的情况下,中位数要远低于平均数。比如一个国家国民的收入中位数是5万元,但平均年薪可能是20万。因为一个高收入者的收入很可能是低收入者的几十倍。因此,用中位数计算房价收入比,会导致这个值比较低)
购买力的中位数是指居民的中位数收入水平,兼顾着中位数以下的消费能力,而不计算高收入者的消费能力。房屋面积的中位数同样是指全社会住房水平的中位数标准,高于此标准的则为高消费能力。

房屋价格的中位数同样是指全社会每套住房价格的中位水平,而非指含高消费的特殊产品。

中位数坚持的是以社会中位水平的情况,以保护和兼顾低于中位数水平的家庭住房问题而不计算高消费的水平。

中国在计算物质指数时,同样把一般消费品纳入指数,而将奢侈品消费排除在外是同一意思。但中国的住房价格却从未公布过中位数,而是使用的平均数。(邓元杰注:这导致计算出的值严重偏高)。平均数的最大误导就是将高消费的水平并入其中而对市场产生了巨大的误导。

当社会用平均数去计算收入水平时就大大的提高了平均收入的水平,而用平均房价时不但提高了房价的水平,同时忽略了低房价商品的存在并在市场引发涨价的恐慌。同时不使用住房面积的中位数也会提高了全社会的住房要求和标准,产生过度的追求。

2016年底的数据是全国平均房价超过万元的城市19个,其中平均房价超过2万元的城市9个,全国平均房价不到8000元/平方米,但中位数则不到4000元/平方米,相差近一倍。

2016年底长沙市(含区县)平均房价为7000多元/平方米,最低价2000多元/平方米,最高近30000元/平方米,但中位数不到4000元/平方米,大约也与平均数相差近一倍。

上海市最高房价为30万元/平方米,最低则只有2万多元/平方米,平均价约为5.4万元/平方米,中位数则不到3万元/平方米,也几乎相差近一倍。

可见无论是城市还是全国,平均数与中位数之间的差距大约都在40%以上,平均数大大提高了市场对房价的认知。

中国城市的户均面积约为75平方米左右,但中位数则不是60平方米。如上海的户均为68平方米,但中位数则不足50平方米。许多学者都按每户90-100平方米计算房价,这就大大抬高了房价的总量。

房价的平均数和房屋面积的数据远大于中位数就会使计算中的总房价远超过按中位数计算出的结果,并让这个差距远远的大于50%,变为成倍增长了!

当中国计算收入时通常会按统计局公布的人均收入或职工收入计算,但这些收入均以工资收入为主。许多富人的收入却并非主要来自于工资收入,这就让平均收入的水平大大低于实际收入水平。

国际上的计算中位数收入时,则在收入中包括财产性收入、投资收益、广告收益、一次性劳务、稿件等其他收入。这就让两者之间的收入计算范围出现了极大的差异,并使计算收入比时出现无法对比的情况。

因此中国所有的专家、经济学家们喊出的房价收入比都是与国际计算非统一标准,并具有极大偏差和欺骗性的计算。完全不具有对比性。

我也无法计算出完全按国际标准计算的中位数的房价收入比,但我知道目前公布的这些房价收入比都是被严重扩大了现实差距的不正确数据。

正是由于这种用平均数而非中位数的统计方式和宣传作用,导致的结果是不但没有让高房价的那些房价下降,反而在把那些低房价的房价大大拉高,向平均数靠拢了。

当我们试图用平均数控制地方的房价涨幅时,造成的结果是地方政府不得不将原并未纳入市区统计范围的区县的低房价都纳入统计中去平均,以降低名义的平均房价。却大大提高了原来较低的房价,造成部分城市名义均价的下降,但全国房价的普遍上涨。

因中位数的管理是以保护中低收入家庭住房需求的管理,以平均数为主的管理则是不负责任的一种市场管理。限制的是提高生活水平和城市建设的作法,让中国的城市建设仅为满足于当年的需求而失去了长远。

中国历史上曾用控制建筑费用的方式建设了大量低品质的住房,造成大量危旧房和棚改区的出现,造成了极大的浪费,今天难道还要继续重复的走这样的老路,再建一些要几年后就被淘汰的建筑吗?

《平均的终结》一书中早就将平均数这个严重影响科技进步和发展的判断标准废除了。但中国在明明已有中位数的国际标准的情况下,仍然坚持用平均房价来判断和管控市场,必然只会对市场和管理带来极大的危害,而绝不会带来任何益处。

这种错误的统计与管理方式最终只会破坏未来发展的大局,当掌握公权力的人们只能靠错误的信息和判断去做决策时,又怎么可能不犯错误,并让市场走上正常发展之路呢?

中国住房私有化率与市场化程度无关
这在国际上是衡量一个国家个人和家庭持有私有产权住房的重要指标,即反映了市场化程度,也反映了家庭私有财产的分类比重。

但在中国这个指标与市场化程度无关,与家庭财产分布有关。

曾有许多的专家、学者认为中国的住房私有化率远高于发达国家,认为这是一种市场化程度高的标志,并为此而高度骄傲和自豪。同时认为这是中国房地产市场潜在的存在巨大泡沫的一个信号。

但这是一个完全错误的判断。

中国从城镇住房私有化率的角度看,确实比发达国家都高,如加上中国农村的宅基地制度下的农村自有住房率,这个住房私有化率就更高了!

可惜的是中国的城镇住房私有化率与中国的住房市场化无关,而是中国计划经济制度下的长达五十多年的住房福利分配制度造成的结果。

1949年中国政府颁布了一项命令“城市中的一切住房归公”。除少数私有住房之外,没收了原政府和被打倒、清除对象的所有住房,改为了城市住房福利分配制度。尤其是公私合营之后,又将大量的私有住房改为了公租式住房。

正是因为这种政府分配住房的制度背景,因此在确定工资、劳动报酬收入中,剥离了住房购买和支出的因素,降低了应支付的人工成本。换句话说是政府支付的工资和劳动报酬中从来就没有住房购买和支出的部分,也消灭了市场中的住房商品化生产与交易。所有人都只能靠政府分配住房。又因为“先生产,后生活”的政治主张,重在投入经济而极少投入住房。

1949年城镇人均居住面积为4.5平方米,但到了1978年改革前,城镇人均居住面积下降为3.6平方米,不但没有增加和改善住房条件,反而更差了。

上世纪80年代之后,才加强了城镇住房的建设和福利分配,直到1997年23号文件停止住房福利分配之后的数年,这种住房分配制度才停下脚步。

这五十多年的住房分配又通过房改的办法,实现了城镇住房私有化率的大幅提升。这种房改中既包括了政府、单位分配的住房,也包括了因市政建设、城市改造大量拆迁、安置的住房(还包括单位机构以商品房价格购买后,实物分配的大量住房)。房改房的低价购置,将住房转移变为私人财富,是对历史低工资的一种补偿,而非市场化形成的结果。

因此国际上的住房私有化率的拥有者,多为中等收入以上的家庭,低收入家庭更多依靠政府保障解决住房问题。但中国福利分房之后的私有化,则并非以收入划分,最低收入家庭的住房私有化率高达72%,且有5%左右的家庭拥有两套以上住房(如拆迁所得和双职工双单位分配等)。而最高收入家庭的住房私有化率为90%,两者相差并不多。

中国自1997年开始实行住房商品化、市场化之后,开发商全部建设的纯商品房仅为9000万套左右(扣除开发商建设的非商品房套数,如经济适用房、限价房、安置房等),不到全部城镇住房总量的30%。即使不计其中一些为单位购买进行最后福利分配的部分,那么真正靠市场化商品房拥有私有住房的比例也不过30%而已。

因此可以看出中国靠市场商品化拥有住房私有化率的总量不超过30%。而大量则是靠非市场化的福利分配之后房改形成的住房私有化率,因此中国的这个指标无法与国际的指标对比,也并非在同一水平上。

更重要的是福利分房的原有住房的标准极低,并不能满足现代已日益增长的生活消费。

80年代之前的住房分配几乎是低标准的建设,大多是面积极小的,无完整生活设施的住房。如五十年代上海的纺织工人住进的新房,如今已经不得不拆除重建了,大多数卧室只有6-8平方米。许多还是共有厕所,无厨房,更不用说洗澡的设施了。

80年代改革后的标准也很低,一居室不大于40平方米,二居室不大于60平方米,三居室不大于80平方米,直到90年代,超过100平方米的住房设计是要有高知、高干指标的。因此占住房私有化率50%以上的住房是低标准的非商品化设计的住房。

即使是初期的商品住房,大多也维持在这个低标准的水平上。虽然有了独立厕所和厨房,但却没有燃气、没有热水,没有洗浴设施,连刷牙都要挤进厨房去取水。至今这些低标准、小面积的住房仍是城镇中的主力军。

之所以中国的住房私有化率高,和个人财产中住房比例高,并非市场化之后人民的自由选择,而是福利分房制度造成的必然结果,是政府用住房资产弥补历史上工资收入分配不公所造成的。与中国的住房市场化程度无关,也与消费者购买能力无关。更不是反映中国经济的发达程度,也同样不能与国际上大多数市场化国家的住房私有化率相提并论。

根据统计局调查中国城镇中还有大量的私有住房是自建房。这些自建房统计在住房私有化率之中,但既不是房改房,也不是商品房,且无法在市场中公开交易,这一比重也很高。

由此可见一个非市场化经济的国家在改革之后才进入住房市场化20年左右的时间,商品化程度和数量都极低,并不能仅用国际通行的住房私有化率指标去衡量和证明市场中发生的变化,更不能证明市场中的泡沫!

以房屋总市值推论中国房地产泡沫是错误的
国家房地产的总市值既是一个国家城市化发展的标志,也是一个国家房地产在国家经济中总量的衡量。

据第一太平戴维斯2016年8月的预计,中国的房地产市值约为270万亿元人民币,为2015年国内生产总值67万亿元人民币的4倍,随后又测算称,已达300万亿元市值。最近则在某些专家、学者的口中称为已达450万亿元,还有些与美国的房地产总市值约为26.8万亿美元相比,认为中国的房地产已出现了严重的泡沫情况。

根据国家统计局和住建部公布的两个数据看,中国城镇的住宅总量约为220亿~245亿平方米。1997年房改之后竣工的住宅不足100亿平方米,非商品房约占70%的住房总量,其中包括拆迁房、自建房,原有私房和非成套住宅。即使全部按能进入市场销售计算,并且全部按2017年全国平均住宅房价8600元/平方米计算,其总值也不过200万亿元左右。如扣除年代、成套率、配套设施等因素,高算总值不超过150万亿元,合理低值则不过100万亿元左右。如扣除不可进入市场销售的部分,则会估值更低!

中国目前的大中城市中仍有大量未拆除重建的危旧破建筑,三四线城市则是刚刚进入大量进行棚改的起步阶段。从这三年棚改1500万套的目标看,并不能解决完三四线城市的全部问题,而五六线的城镇又会如何呢?

仅从三四线城市大量的棚改就可以得出结论,这些大量的存量住房的条件极差,危旧破情况严重。许多住房根本不具备商业价值,连中央政府都不得不动用大量的财力给以补贴,支持拆除重建,就可想而知这种住房情况的困难了。而中国除70个大中城市之外,还有590个城市和众多的县镇,其住房情况仍有待改善。

实现小康和现代化目标城市化率应超70%
一个国家的城市化率与这个国家的经济发达程序密切相关,也与人民的生活水平和富裕程度相关。全球城市化率的高速发展则是集中生产能力、资本能力和第三产业发展的必要条件。

1800年之前全球几万年所创造的GDP约占全部总量的5%,1800年之后的GDP则占历史总量的95%,是因为1800年之后城市化的高速发展带动的经济高速增长,经济的增长又反过来推动人口向城市集中,加速了城市化的发展。

1800年到2010年全球的总人口量增长了6倍,但全球城市人口的数量增长了60倍。2006年全球城市的总人口数就超过了农村的总人口数,发达地区的城市化率已经突破了80%,欠发达地区的城市化率也突破了45%,全球平均的城市化率已经超过了53%,并且仍在高速增长。

但中国的户籍人口城镇化率仅为42%,低于欠发达地区的城市化率水平。按常住人口的城镇化率计算也仅为58%不到,远低于发达地区的水平。

中国要想实现小康和现代化的目标,至少城市化率的水平应在70%以上,否则无法实现经济的增长和人民收入水平的提高。

但中国的真实城市化率水平极低,正是因为户籍制度的限制造成的。目前名义上的城市户籍人口的城市化率为42%,但原有城市户籍人口的户籍与工作地不在同一城市的情况极多,于是就无法充分享受城市化带来的公共服务和资源优势,如子女入学、家庭成员的医保、退养等,都未能充分的实现城市化的条件。

而非户籍人口的城市化,则是假城市化。这些非户籍人口的城市化中,绝大多数人的生活保障与收入来源,还依赖于农村,仍离不开承包地、宅基地,更不用说子女入学、退养、医保等其他问题了。因此凡是不能实现收入来源于城市而非农业的城市化率都是假的城市化率,重要的衡量城市化率的指标不是指人在哪里住,而是指你的收入来源来自于农村还是来自于城市。

发达国家中许多人,特别是退休的老人并不住在城市,但他们的收入来源于城市,仍被计算在城市化率中。

在中国的各大城市中非户籍人口的比例都很高。如北京2100多常住人口中户籍人口仅为1200多万,上海也同样,广州和深圳则出现了非户籍人口的数量远大于户籍人口的情况。

广州最新公布的情况中,户籍人口为911.98万人,非户籍常住人口则为967.33万人,非户籍人口超过了户籍人口。20-50岁的劳动人口占85%,63%为广东省之外的人口,能在广州购房的外来人口约为二成。非户籍人口在教育、医疗、参保等社会保障方面处于较低水平。子女就读公办学校的不到5成(49.3%),就读公办幼儿园的仅为2成(20.5%),约35%的劳动者未签订劳动合同,约四成以上的没有参加“本地统筹的城镇职工基本养老保险”,四成以上的人员无医保治疗。

广州的这种情况可以说是所有城市非户籍人口的普遍情况,许多城市的情况则比广州的情况更差。由此可见中国的名义城市化率中,大量的人口是非城市化的收入来源,或只有部分收入来源于城市,这种情况并未改变其原有身份和地位。虽然人身在城市,但大量的保障和部分的收入仍来自于农村。

这种名义上的城市化率不但不能与国际对比,也不能证明农村人口的真正转移。不能改善农村的发展情况,也并未真正解决名义城市化率中的住房问题和人民生活质量提高的问题。

中国的城市化率提高将是影响中国经济增长和房地产市场发展的重要问题。

住房面积不分青红皂白的说法很不可取
住房面积统计既是市场需求与供给关系的一种衡量,也是人民生活水平的一种标准。既反映国家经济发展和人民生活水平之间的关系,也反映住房水平和居住条件的改善。

住房面积通常用三种情况反映,一是人均住房面积的大小,二是户均面积的大小,三是套均面积的大小。前者反映的是城市人口数与存量住房的情况;二者是按城市家庭户数(即居住单位)计算的存量住房的情况;三是每套住房平均的面积,反映市场供给情况的变化。前两者以人和家庭计算存量住房,三是以建筑本身的情况按独立套数计算与人无关,但三者都反映市场中的存量与新增供给的变化。

1.人均住房面积:在中国的历史上早期这一统计为人均居住面积的统计,因为那时大量的住房为非成套住房,没有厨房、厕所的面积,更没有楼房中分摊的地下室、电梯、楼梯等面积,因此只计算居住面积。1949年城镇人均居住面积为4.5平方米,1978年城镇人均居住面积为3.5平方米。

直到上世纪80年代大量的住房建设在福利分配的制度下,为尽可能的减少建设成本,增加居住面积,因此住房建筑尽可能减少非居住面积的配套面积。如几乎所有的住房无厅、小厕所、小厨房。北京市前三门大街大量建设的居民楼都在设计中没有门厅的设计。那时的拆迁政策也只计算居住面积,不把其他面积计算在补偿范围之中。厅按一半计算面积,因此拆迁房的建设也大多是无厅的设计。在以居住面积为统计基础时,住房建设中配套的厅和厨房、厕所都大大的被压缩了,更不用说有洗浴条件了。

大约90年代中期才有了厅的设计,并在住房商品化之后,让厅变大了。厕所也变成了卫生间,厨房也不再是转不过身来,放不下冰箱的小厨房了。

以后中国的住房统计也从居住面积变成了建筑面积,但在建设面积的房产证登记中(销售中)都包括了建筑配套面积,即公共分摊面积一栏。

在住建部(当时叫建设部)88号令商品房预售管理办法中,曾规定销售住房可以按套内面积或建筑面积分类计价。但由于产权证登记中都将两者合并登记为产权面积,于是就又有了分摊率的特殊名词,指产权证面积中套内面积和公共分摊面积之间的比例。这是典型的中国特色。

在不同的楼的建设中,这个分摊面积的分摊率差别巨大,如无电梯、无地下设施的大多楼梯、消防梯的分摊比例和门厅等都较低约为10%-15%。但有大门厅和电梯的楼则分摊比例提高了。多电梯、户电梯含地下车库通道电梯的则分摊比例更高。有的豪宅分摊比例高达30%,即一套产权证面积为100平方米的住房,套内面积仅为70平方米,其余均为公共面积。

因此在中国的人均建筑面积中计算的住房面积无法与国际的接轨,正是因为分摊面积的部分无法统一。在国际的人均住房面积计算中,是指套内属于私人使用的面积,如德国是以建筑分户墙中心线计算的,美国是以户门内面积计算的等,而只有中国是含有公共分摊面积的,因此在与国际对比中会出现极大的差异。

如现有中国统计公布的城镇人均建筑面积约35平方米,实际与国际对比时应扣除20%以上的公共分摊面积,则就只剩28平方米了,中国大城市的人均住房面积标准低于全国平均水平。如北京不到25平方米,上海更低,扣除公共分摊面积之后则人均住房面积都在20平方米以下,再扣除厨房、卫生间和门厅,居住面积就会更低了。

在中国自以为住房已经能满足城镇人均住房需求的人眼中,人均35平方米是个很高的数了,但实际的情况并非如此,尤其是在国际对比中就相差更多了。

从中国人均的住房面积看也许许多人会比较乐观,但从户均面积看也许就没有那么乐观了,以户计算的住房面积情况在与国际的对比之中可知道差距巨大。

如扣除户均面积中所包含的公共分摊的建筑面积,就可知这个差距更大了。

也许许多人会认为这几年高速发展的城市建设会让情况发生巨大的改变,但实际随着中国老龄化的出现并越加严重,年轻人并非按户籍所在地居住,独居人口疯狂增长,这个情况也许会更加严重。

德国1960年时人口7300万人,但家庭个数为1900多万个,随着人口老龄化,到2010年全国人口增加了800多万人,增10%多为8100万人口,家庭个数则变为4100万个,增加了一倍多。且老人住大房,会为儿女回家留住所。年轻人的住房则小,但住房总量大大增加。户均人口从3.83下降到2.01。

中国的户均人口同样从80年代的人均3.89,下降到2.8左右,还在继续快速下降。大城市如上海、北京均在2.6左右,说明人口数与家庭户数的变化正在出现德国已出现的这种情况。

中国已出现了约7500万个独居家庭,过去的3年每年独居家庭都以30%的速度增长,其中约3500万个家庭是老年人的独居家庭,4000万左右为年轻人的独居户。但在中国户籍制度的统计中,许多独居年轻人的户籍仍在父母的户口本上,并不与父母同住,而是单独居住。中国户均住户面积的统计中并未将这些户籍未变的年轻人的独居计算在以户为单位的统计之中,因此这种户均面积的统计可能会更加恶化。

北欧独居户已达总家庭户的40%,西欧也在25%左右。但中国目前仅为6%左右,如上升到25%的水平则对住户的需求会大大提高,或几年之后出现德国成倍增长的情况。(邓元杰:还是不要上升吧!人们要多生孩子!家庭要和谐!)
从抚养率水平的提高看,这种老龄化和年轻化分居的情况只会越走越快,则户均面积的情况也不乐观。

3.套均面积:指每套独立计算的住房的面积,而不论这套住房中是住了一个人或几个人,是一个家庭还是多个家庭。这个指标是衡量一个国家住房水平的重要标准。

中国早在80年代出台过套均面积的标准,一居40平方米以下,二居60平方米以下,三居80平方米以下,后在商品化之后这个标准被打破了。但2006年又出台了90/70的规定和随后又有了按面积计税的规定,如144平方米的高限等规定。

因此中国的套均面积被政策严格控制,全国100平方米以上的住房比例约为全部住房总量的25%左右,150平方米以上的住房则低于15%,因此套均面积的水平远低于发达国家的水平。

香港人多地少,住房面积是全球最低的。100平方米以上的住房则为豪宅了,但占比极低。政府提供的小面积住房所占的比例极高,中国现有住房的情况虽然远远高于香港的水平,但与经济发达国家相比则差距巨大。

不分归谁和谁在用的户均套数算法不对
一个城市或国家的住房是否已经满足或基本满足了需求,首先要看住房的独立套数,能否超过家庭的总户数,并随着家庭户数的分裂进度,始终保持着适度的空余量,使人们有自由的选择权。

通常一个国家或城市的现有住房应达到总家庭户数的数量,并大多有10%的余量,即达到家庭总户数的1:1.1。如果在家庭分裂的高峰期就应达到1:1.2,如果是城市化率高速增长时,除满足现有城市需求之外,还有一定的余量来满足新进入城市的家庭需求。

中国目前公布的户均套数大约为1:1.1左右,即总住房套数大于总家庭户数,似乎已经能满足现有城市家庭户数的需求了。

这个计算中并不管这个住房是归谁所有,由谁居住,或是尚未销售。而只计算现有住房的总量是否已大于家庭总户数,实际的情况是多于或少于家庭总户数,少于家庭总户数的肯定是不能满足需要的,大于时要看能否跟得上家庭分裂速度或新进入城市的家庭速度。

家庭分裂速度是指一个家庭因子女结婚可能变成了两个或三个家庭,新进入城市的家庭则是随着城市化进程和速度增长和变化的。

一般而言1:1.1是最基本的条件,多余的10%则是满足住房调换、工作变化、家庭分裂的必要选择余地。而城市化进程则应有更多的余量,如北京市每年新婚家庭的数量低于总家庭户数的10%,但五年前的年新增人口量则大于原有家庭户数的10%。

但中国的统计之中,忽略了两个问题,一是非成套住房的数量占比高达25%,这些非成套住宅中的套数计算是个多变的情况。如一间平房可能为一户,但一年之后四、五间平房变为了一户。这个差距会变化巨大。二是户籍制度中无法计算出户籍不变的家庭分裂情况。如独居人口的情况迅速增加,有些为人口老龄化产生的,户籍数量不变,但更多的则是年轻人的户籍未动,也未结婚另组家庭,但却独立居住,应被计算为单独户,却未被按户计算的情况。也包括各城市中异地工作独立居住的情况,他们的户籍并不在这个城市,但却会在这个城市长住,需要拥有独立的住房。

当然也有大量合居的情况,如异地工作的人员可能合租一套住房,外地或农村人口大量进城时,也会有打工者合居的情况,但中国的统计则无法跟上这种多元的变化。

如果从北京市租赁市场的情况看,约有20%的住房用于出租,但却要满足36%的常住人口。大约5-7人的住房需求,却只有一套住房的供给,那么如果这样计算,大约住房不能满足非户籍人口都按户计算的人均1:1.1套的住房,全国大约也是如此。

可以肯定的是如果将进入城市的常住人口中,都以家庭方式计算为户时,中国现有的住房无论如何都无法满足1:1的最基本条件。但实际中独立进入城市的个人大约都不是按家庭计算的,也才因此会有1:1.1的说法。

但在国际上的统计之中,这种非户籍管理方式,是个人独立护照的管理方式。则进入城市的非家庭关联的持独立护照的人口都是按单独户计算的,其独立住房的需求则要求户均住房套数计算时,必须按独立户对应独立住房套计算。

于是这就让中国的统计方式与国际的统计方式产生了不同的定义和不同的计算结果。

只管住房成套率不管房子破不破也不对
住房成套率是衡量现有城市或国家住房的基础状况和发展程度的指标。成套率越高或100%,则说明这个城市或国家的住房至少已达到了成熟的阶段,能基本满足生活的需求了,进入了提高质量与舒适度的阶段。而成套率水平越低则说明这个城市或国家虽然有住房,但这个住房是不达标的,不能满足生活需求,并亟待改善。处于这样发展阶段的城市或国家仍处于改造建设的高峰期。

如中国三四线城市的棚改就是这种情况,虽然有住房,但住房条件极差,非成套率高,危旧破严重,已到了非改不可的阶段。

何为成套住房?一般国家的定义是独立单元的住房需要有生活必须的独立设施。如要有自己的卫生间(含洗浴设施和厕所功能的卫生间,仅有厕所则定义为半个卫生间)、有自用的厨房、还要有必须的取暖设施和条件(冬季寒冷的地区)。高标准的成套定义则还有独立的电、水、热水、燃气、门厅、饭厅、客厅等必要设施。

中国现有的住房成套率水平大约在75%左右(不含农村的住房),约有25%左右的住房为非成套住房。但这个成套率的水平低于国际标准,其中大多数只有半个卫生间,即只有厕所,而无洗浴设施,更不用说没有管道燃气的住房比例高达80%以上,没有热水的住房比例高达95%以上。因此才会有大量的电热水器替代的市场。

中国城市的早期建设中大多是平房,没有独立的供水、供暖、供气和厕所,改革之前大多的洗澡要靠木桶或去公共澡堂。随着技术进步和经济发展,大多新建筑有了改善。但这些历史的平房保护区,如北京的78平方公里的旧城保护区,仍只能用煤改电解决燃煤做饭、取暖问题,仍无法用管道解决燃气、热力供应等问题。胡同中仍主要靠公共厕所解决卫生问题,洗澡等问题大多只能靠热水器了。

公私合营和人民公社的阶段,在农村取消私家厨房,改为大食堂的同时,城市中也建设了大量的这种无独立厕所和厨房的住房。北京就有所谓的社会主义大楼,这种楼是典型的类似于集体宿舍的住房。上海每天早上在里弄里洗倒马桶的情况一直延续到改革之后很多年。

住房福利分配终止之前,几乎所有的成套住房都只有厕所而无卫生间。厕所中大多除便池用水之外,无其他水源。当洗衣机、热水器出现时,大多要先对厕所进行水源改造。厨房更是狭小,以省出更多的钱扩大居住面积。当电冰箱出现时大多无法放入厨房,反倒放在客厅或卧室,成为了一种富裕家庭的“荣誉”。

但随着市场化的发展,一些商品房才真正满足了国际定义的成套住房的标准。家庭中有了独立的卫生间和适度的厨房面积,以及供暖、供热水等生活必备条件,逐步提高了人民的生活标准。

中国现有以有独立厨房和厕所定义的成套率标准,如果换成国际必须有独立卫生间的标准计算,那么中国住房的实际成套率水平大约就会降至30%-40%了。由此可见中国的住房水平与国际水平之间尚存在着巨大的差距。

人民生活水平的提高,不仅在于有房住(棚户区也叫有房住),更在于这个住房要满足生活必备的基本条件。只能在厨房去洗脸,不能在家中自由、方便的洗澡,都已成为新时代面临的难堪。

大量要依赖公共厕所解决方便问题,共用一个水龙头,在非独立厨房做饭的大量住房则更是未来要解决的重大问题。而这种现象不仅在大量棚改的三、四线城市中存在,北京、上海、长沙、西安这些大中城市中也同样大量存在,这些情况不但说明中国的住房建设尚处于发展的初期阶段,而非成熟阶段,同样也证明中国的房地产尚有很长的路要走。除了新建之外,旧改的任务也将更加艰巨和亟待解决。

住房空置率无法真实反映整体住房需求
空置率是衡量现有住房使用情况的指标,空置率越低说明充分使用率越高。空置率高则说明供给量大,但使用率低的不合理性。

空置率可分为两类:一类是指已进入市场的全部存量住房的空置情况;一类是指未进入市场的新房的空置情况。通常大多成熟的国家与城市只计算第一类情况,特别是二手房交易远远超过一手房交易量的国家。如美国大约二手房与一手房的比例为7:1,只计算第一类情况。

但香港则分别计算这两种情况,第一类的空置率较低,大约为8%左右,第二类的情况高,有时高达50-60%。此次香港准备征收的一套房空置税则主要针对于开发商未销售的一手房和已购买而未使用的一手房,但并未对二手房征收空置税。同时有二套房空置超六个月再交易的另外有税。

许多国家用征收住房空置税来提高住房的利用率。如德国,空置住房超过六个月的要征税,而将住房纳入合作社用于出租则会减免相关税费。一面提高了住房的利用率,一面稳定了住房租金,并保证了住房投资者的收益。这里以六个月为限制一是给足了住房变更、改善的交易时间,另外也回避了偶尔居住的情况,如中国也有些“五”+“二”的居住方式,五个工作日居住一地,二个休息日居住一地的情况,或为照顾病人、老人并兼顾工作的两地居住方式。

我不知道中国的空置情况是如何统计和计算的,如空置的时间是以六个月以上为空置还是以月或年计算为空置的。但我知道社会上曾传说的中国城镇住房的空置率高达22.4%或更多,高达6500万-8800万套的统计和计算结果一定是假的、错的。一是中国的商品房总量也就9000多万套,不可能有这么多的空置;二是中国的户均套数才只有1:1.1左右,如果有20%以上的空置岂不是会有许多家庭无户可住?三是中国拥有第二套住房的比例很低,总量很低,全空置也没有这么多的量;四是大量的私人出租房来自于何处?连现有户数的居住都无法满足,又哪会有房用于出租呢?当出租市场有大量需求而又同时大量住房空置是无法解释的。

杨伟民退任中财办副主任之后,在上海会议的讲话中讲到中国城市和农村的住房空置率都很高。这是现状,但却有其特殊的中国特色的原因。而这是国际上几乎所有国家都不存在的特殊原因。

自1954年中央就出台了防止农民盲流入城的文件,大跃进之后又有了城乡户籍制度的规定,因此这种户籍制度的规定限制了人口的流动。不但限制了城乡之间的人口流动,也限制了城市与城市之间的人口流动。

同时中国特有的城乡土地的双轨制,特别是82宪法的修改之后,将农村土地定为集体所有,将城市土地定为国家所有。这两种制度成为了人口流动和城市化高速发展进程中的两大壁垒障碍,也是造成与住房利用率无关的特殊的空置现象,和随劳动力流动而产生的住房困难问题。

一是城市化进程中约有四亿多农村劳动力在全国流动,其中约3亿多人进入了各类城市长期生活,1亿左右人在家乡附近的城乡之间流动列入非常住人口。这样就造成了大量农村的空置现象。

我朋友父母所在的浙江地区的一个村,在距城市几里地之外的山沟里,全村80多户农户,只剩4户人家还常住在村里,其余宅基地已没有本村人,大部分空有住房而无人居住和使用。一部分出租给了专做垃圾分类的个体外地农户,满院的大量垃圾分类后的残余被倒进进了附近的山沟之中,造成极大的污染。

这进入远距离大中城市的几亿人中,有约20%的家庭在城市购买了住房并长期居住了,80%左右的则用租住的方式在城市或工棚中租住,许多几乎长年不再回到家乡。但户籍制度则使这些家庭无法变为城市户籍,无法融入城市生活,无法享受城市中的子女教育、医保与养老等公共服务。也有许多儿女进城了,将父母接到城市的他们同样也无法分享城市的公共服务,仍依赖于农村,保持着各种千丝万缕的联系。

由于土地制度问题,这些户籍仍在农村的人口,无法将宅基地、承包地变成进城的资本,并用户籍捆在了农村的土地上。虽然他们大部分时间居住于城市,并从城市取得部分收入,但子女教育、医保、养老、失业保险大多依赖于农村和承包地,这就造成了大量的农村住房的空置和宅基地的浪费。同时他们又必须取得在城市中生存的住房!即使短期回乡,仍需保留城市住房的条件!

这种两地双居住房的特殊情况,大约只有在中国这种特定的制度之下才会存在。

二是中国的户籍制度还使城市户籍的人口,在异地投资或工作时,包括母公司或集团公司向各地分公司的派出工作,都会产生这种两地或三地的住房需求。如在父母所在地的户籍和住房,在集团或母公司所在地的住房,在被派出的分公司或项目所在地的临时或几年期内的住房等。

异地工作的情况和派出工作的情况并非少数,仅房地产公司的这种派出和异地工作的人数就大于总人数的10%。如果所有这种有异地投资或项目的企业都有10%左右的异地工作人员,那么这个总量是巨大的。这些人员中或许有50%会购买住房,50%会租用住房,不管何种方式大约都会占用多重资源,并会在几地之间流动,形成一地居住时,另一地的住房空置。长期空置的时间甚至会大于六个月,且无法将空置的住房用于出租。

这种特殊的制度原因会让城市和农村的住房都无法改变被空置的现象。但这种制度原因造成的空置与无法充分利用资源的情况,在国际上的绝大多数或其他任何国家也许都是不会出现的。尤其是中国租赁市场的不完善性,造成许多城市无法提供这种长租房。加之房价的上涨给了这些有能力购房者一种投资的机会和可能,多地占有住房而不会在异地工作时轻易放弃原有住房,就成为一种常态。

许多国家的二手房交易市场发达,且房价起浮不太大,尤其是购买住房时会有个人所得税的抵扣,因此大多这种异地工作的情况出现时,多会整个家庭同时搬入家庭主要劳动收入者的工作地,并更换住房,将原有住房卖掉(购买两套住房时无法抵扣个税,或占用和浪费抵扣额度)。同时一个重要的原因是这些国家没有户籍限制,可以让任何异地工作的人很容易的融入于所工作的城市,并可以与当地人一样分享所有的公共资源和服务,包括没有子女上学、医疗、教育、劳保、退养的各种障碍,而这些都是中国无法提供的条件。

中国将要修改的个税法,开始将个税征收扣除项中增加住房利息支出了,但却未做出抵扣总额的限制,也未做出只有一套住房贷款时可享受这种抵扣的规定,也未对非纳税地购房做出限制(集团或母公司派出异地工作的人员,许多纳税地仍在派出单位总部,而非工作地),因此即使这一政策出台仍因制度障碍存在许多问题。

中国被派出异地工作的这些中、高收入的人员,大多既有购买住房的能力,也有携带家人在异地生活的能力,同时有保留原住地住房的财力,或许还有派出单位提供的住房补贴,因此购房并在离开时卖出住房就成了最好的投资。

中国的特殊制度在一个侧面制造了城市化进程中的障碍,在另一方面则造成了住房投资收益的奇迹。因此中国的住房空置率就成为了一种无法真实反映整体住房需求的指标。在不同城市是如此,在整个国家也是如此。一方面是空置在城乡都出现;一方面是总的供给量大于1:1;一方面是许多人占有多方资源;一方面是市场供给严重不足;一方面是住房需求紧张;一方面是资源不能充分利用;一方面是住房条件无法改善;一方面要提高城市化率;一方面是已进入城市的常住人口无法融入城市,分享城市公共服务。如果单从单一指标或某一方面看,都可得出对市场判断的不同结论。但如果不从制度原因看,则无法解释为什么众多原本相互对立的现象却同时存在着,尤其是如果仅用任何单一指标与国际去对比,则必须会出现也许是完全相反的结论。

中国现有调查所得出的空置率指标如果与国际同一指标对比则会出现制度性原因造成的误差。如果不是用住房的空置率指标,而是用写字楼的空置率指标与国家对比,那么可能可比性和制度条件都相差无几,只是五十多年福利分房留下的基础和制度性障碍会造成中国特殊住房制度下的特殊情况。

租金提高但租金回报率低这是一个问题
任何不动产的投资者都会用租金回报率衡量计算投资的可行性,无论是住房投资,还是写字楼或商业设施的投资。除了房屋本身可能因价格变化而产生的投资风险之外,首先是出租回报率的合理性。

中国出现了两种不同的情况,一是商品住房的投资,大多用租金回报率计算是利润很低。扣除税费之后,难以找到合理性。但住房价格的不断上涨,则比租金回报更有利的支撑着投资者的信心,甚至未装修的房子,根本不用出租,就可以得到高额的回报。二是写字楼等公建的租金反而比住房租赁有更合理的回报率支撑,减少了市场价格变化的风险。

为什么中国城市中,特别是大中城市或第三产业比重较高或合理的城市,写字楼的租金回报率会好于、高于住房的租金回报率呢?

原因在于中国有五十多年的住房福利分配的历史,并且这些住房用老人老办法的特殊方式用房改低价变成了个人拥有的住房资产。而写字楼市场没有这种福利分配低价转化的基础,特别是第三产业发展是改革之后的事,是与写字楼商品化同步发展的进程,处于同一竞争的水平,有可比性。但住房却发生了前后两种不同的情况。

住房的商品化率约占全部住房总量的30%,福利分房、原有私房、拆迁安置房、自建房、低价经济适用房、限价房等保障类住房等所占的比重巨大,远超过商品房的比重。但两者取得的成本不同,因此无法同样用一个公式计算投资租金回报率。

市场经济中竞争的原则是建立在平等的基础上并由此而公平竞争的。但中国城市的住房有五十多年的福利分房的历史,却只有二十年市场化的时间,大量的住房是低价转成个人资产的住房,是对历史低工资收入的一种补偿形式。而市场中的商品房则是按市场价格,尤其是不断攀升的市场价格计算租金回报率的。

老的福利分配的住房虽然有些居住条件较差,但大多在成熟市区,并同时拥有方便的教育、医疗、交通、公共服务等条件,因此使用方便,但取得成本极低,租金回报率极高。因此有比商品房高数倍或数十倍的竞争优势,也因为这些住房的成本低,反而造成了租金低但回报率高的情况,也因此全面拉低了市场中的租赁价格。

如80年代之后建设的房改房,在经福利分配之后用低价房改时,60-80平方米的住房大多只有2万至6万元的房改价支付成本,月租金3000-5000元,就可在当年收回全部支付成本,租金回报率极高。

但同样的商品房即使按房改时北京的市场价5000元/平方米算,同样的租金收入,大约也要数年(7-10年)才能收回投资成本。与房改房相比就毫无竞争力了。

当房价不断上升时则商品房的竞争力与房改房就更无力可抗了,因此投资的回报率也无法对抗,只能靠市场价格的变化发财了。

中国城市住房租赁价格与国际不同的正在于有两种高低不同的成本价格的房屋,同时在市场中博弈。这五十多年的住房福利分配则提供的大量可低价出租但高回报的住房,导致商品房的住房出租回报率无法达到合理的水平。

近年中国提出了大力建立租赁市场的问题。世界多数国家,尤其是经济发达国家,大中城市中的住房租赁需求高,大城市基本达到50%左右的租赁。但这种租赁市场中的住房70%都是私人提供的,日本、德国、中国香港、美国都是如此。政府大多只提供10%-15%左右的带有保障性质的低价租赁住房,机构提供剩余的租赁住房。但市场中的租赁价格是平等竞争的,有些国家还有减税支持。如对私人住房变成租赁住房加入住房合作社或类似机构,以及用基金方式提供租赁住房的减免税政策,以此来平衡租赁的价格,同时又保证投资者的合理回报率。

中国目前的租赁市场本以私房为主,却无组织的进入了市场。政府也仅提供少数的低价租赁房和公租房(廉租房等),政策中限定个人不得购买第三套私有住房后,市场中私人住房用于租赁的数量增长迅速下降了,租金反而不断的上涨了。那些不许合租、打隔断的政策,则加速了租金的上涨,即使这样也无法满足市场中的租赁需求。

近年中国政府提出了加大多方租赁用房的建设,但多是竞地价的长租房,于是为保证最基本的租金回报,也必须大大的提高租赁市场的价格向高端迈进。但是否所有的租赁市场都只是为满足高收入阶层的租赁需求呢?如万科北京推出的长租房月租高达15000元,一次性支付十年的租金,含利息等于月租金在20000元以上了。这种高价的租赁价格只能满足少量高端需求,会起到普遍抬高市场租赁价格的水平,但却在高投资中只能取得较低的保本式的回报率。也同样与房改房的租金无任何竞争的能力。

但中国政府出台的这种建立租赁市场的政策,似乎并不是为了本就买得起住房的中高收入家庭,而是为了满足买不起商品房的中低收入阶层的需求,那么高租金的住房建设岂不是事与愿违吗?

至少从眼前看万科这种长租房虽然提高了月租金的标准,但并未提高租金的回报率,那么当这种租赁市场大量出现时,中国市场商品房化的租金回报率就更无法与国际对比了。也会让本就很低的商品房化的租金回报率降低,变得更不合理或更不具备市场化合理发展的条件了。

中国特色的制度障碍导致租金回报率这个市场投资的指标也变的深不可测了。

个人拥有第二套(含以上)住房的比例问题
国际上通常不统计这个指标,没必要在一个充分市场化的条件下,提出这种计算的要求,也没有对市场产生影响的任何作用。

充分市场经济的条件下,大多土地是私有的,住房交易是自由的,财富拥有的权利和拥有资产的存在形态,以及处置方式都是自由的。政府要管的是你是否按各种规定纳税后而拥有财富,你是否合法取得的收入或创造的财富,你拥有的财产如不动产是否依法交纳税费和承担义务,你的不动产的使用是否合法等。你拥有的不动产财富无论是用于社会出租还是自用,都是你自己的权利,合法取得和依法纳税则是必要条件。

大约只有中国从投资炒房的角度,为控制市场的价格,而对个人购买住房提出了各种限制条件。如一、二套购买住房的首付比例,贷款利率的不同,不得购买第三套住房,以及不同城市的不同限制条件。

正因为这种早期存在的投资或投机的炒房行为,在政府炒地之后不断加码和恶化,变成影响到市场价格的波动,因此做出了许多限制性条件的规定,以及要有一个“个人拥有第二套(含以下)住房的比例”的计算。但提出这种计算要求,并想以此来否定市场自由经济的合理性,和试图用此来证明投资、投机炒房是市场化的弊病,以及证明这种投资行为的比重及对市场价格的影响。

但提出这种计算方式,并试图以此证明投资投机炒房的人们和决策者们犯了极大错误,他们似乎忘了中国有五十多年住房分配的历史!也忘了中国政府大量征地拆迁进行市政基础建设和卖地,旧改过程中有大量和长期的实物拆迁补偿政策,这些政策都会造成不同收入阶层的家庭都拥有第二(含以上)的住房,但这些都与住房市场化改革无关,也与市场住房价格无关!

北京80年代的拆迁政策都是实物拆迁,最初设计居住面积,按拆除的居住面积加一定人口因素等补偿住房。而新住房的厕所、厨房、门厅等都不计入补偿面积。后来按居住面积的1.3-1.7倍补偿+人口因素,因此被拆迁安置的住房虽然远了(当时的远,如今也变为近了)但面积增加了。按代分房的家庭则有了两或三套住房,如果原有面积多的平房,则会补偿更多。北京许多拆迁户,无论其家庭中原收入水平高低,都会因拆迁安置而受益,因此有“拆迁、拆迁,一步登天”的说法。

旧城危改之后,许多拆迁是原地回迁安置的。异地安置则条件优惠,因此老北京相当比重的拆迁安置户在1997年房改政策出台之前,都靠拆迁改善居住条件。

同样80年代之后,不断增长的福利分房,也让城市居民的住房在国企、集体或拥有原有土地较多的企业就业的分配中改善了,更不用说大量在政府和国家机关、机构、事业单位就职的改善了。

拥有土地的单位,大多会引入开发商用四六分成、五五分成、六四分成等不同比例的分成方式,将自己用土地换来的分成住房进行福利分配。开发商用分给土地方的房子做购置土地的成本,将分得的房子用商品化的方式提供给市场,进行合建或交换。

五十多年的福利分房,特别是80-90年代的快速建设的福利分房,从还建开发走向开发建设,从用指标的委托代建到用指标的购买方式,有土地的合建方式进行了大量分配。直到21世纪初这种福利分配之后房改的风头才逐步熄灭。

这一阶段的福利分配并不是按收入划分的,而是人人有份。按资格、年限待遇不同,但资格同等。单位司机可能和最高领导同住一楼,只是有大房、小房面积不同之分,朝南朝北方向不同之分。

同时有些分房则是按单位职工资格,而非按职工家庭是否有房分配的福利。于是不同的家庭可能因夫妻两人各自分配了住房,再加上父母的住房让原来住在一起一套房的大家庭可能同时拥有了三套、四套的住房。还有按级别补助的面积,不能在一个住房满足时就用增加一套住房的方式解决,也有因工作任职调动的则先后在不同单位分配了福利住房。

有的则在福利分房之后,又购买了商品住房,或同时有了拆迁安置用房等其他住房。因此拥有二套(含以上)住房的家庭,几乎平均的分布于不同的七类收入水平的家庭之中。

在第二套(含以上)住房的用途中,用于出租比例差距也不大,用于偶尔居住和其他的略有差别,但空置不用的则极少。其他项目中有的改为了商用,有的或许有空置和等待置换的状态(统计中未加说明)。

但可以从分配于不同收入阶级中看出,拥有住房的比例相差不大。拥有第二套(含以上)的比例,随收入差别升级,逐步扩大。可知拥有第二套的原因并非都来自于市场中的商品化,高收入阶层拥有第二套(含以上)也并非多为了投资炒房,因此从拥有多套住房的情况看,并非因为和来自于炒房的动因,更主要与住房市场化无关!

限制购买第三套住房的情况更是与此不完全同步,一是福利分房的不计入购房之中,如再购买两套也是多购了许多;二是减少个人购房的数量也会影响到租赁市场的房源供给。总之,中国拥有二套或以上住房并非因市场化,也不能证明大量炒房行为的情况。

当大量国际通用的指标体系中的数据,因中国特色而与国际无法接轨时,当这些指标被学者专家们误读错用时,当决策者无法分辨这些事实真相时,必然会对市场产生错判。并会以错误的数据对比为基础,做出错误的决策和用错误的调控手段及办法,让市场出现更大的错误。

除上述的这些可与国际对比的指标性数据被误读误解时,中国还有许多数据也会因中国特色而被误读误解。

如大家最关心的库存量,是指现房而未销售的库存。在香港是用当年销售的空置率来表示的,中国是用当年的未销售库存量来表示的,因此香港计算的是套数,中国计算的是建筑面积。

中国的未销售量库存中既包括了商业、写字楼,也包括了住宅。如按当年的各分类销售情况看,商业与写字楼的库存约等于一年的销售量,但其中许多的领取了销售证,列入了库存量的建筑被自用或出租等方式使用了,却无法及时在统计中反映。而所谓“去库存”所指的大量住宅,则不到当年销售量的50%,从数量上看并非是严重和可怕的库存。

但不动产的特点是这些库存大多发生在无销售的城市或地区,也许永远都无法销售,长年处于库存之中。而有销售需求的地区则并没有应用的库存量,因此造成了许多地区有巨大的库存,许多城市则供给紧张,房价不断高涨。

并且这些所谓的库存中,还有些是房子竣工了,但配套设施不齐全,如道路交通、水暖电气热的缺失等,造成这些住房无法使用和交付。也成为库存无法消化的原因之一。

如争议较大的是中国在建工程的总量很大,开发商在施面积高达70多亿平方米,与每年的竣工量和销售量不成比例。

早期中国开发商的在施面积与竣工面积的比大约是1:0.29,即大约等于3年竣工量。这是一个合理的建设周期。但近几年基本为1:0.15,即大约等于7年才能完成的竣工量,或说工程项目的建设周期延长到了七年才能竣工,这并非合理的建设周期。

这种统计大约也与中国特色相关。一次性审批的规划,一次性审批的开工量都很大,但实际的开工和施工是分步进行的。如一次批了十个楼座的开工,也许基础是一个,但楼座是分期建设的。因此在统计中会出现开工量巨大,在施量巨大,但每年的竣工量却与在施量不相匹配。

因为有这样大的在施量,许多学者和专家以为中国未来的供给量巨大,可以满足几年的消费,担心市场无法消化并变成巨大的库存。

如去年全部商品房销售面积为16亿多平方米,但在施面积为70多亿平方米,那么这些在施面积用70÷16=4.37,要用4年半的时间才能消化。如果每年再有相当的新开工,那市场岂不是会有大量的积压?

但这些学者与专家忽略了另外一系列的数字关系,即销售量与竣工量的关系。在每年的销售中,销售量总是远远大于竣工量的。

这大约也是中国预售制度特色的原因造成的。一是竣工面积中包括了不能计算为销售面积中的车库、配套设施、人防、变电站、热力站、锅炉等等面积,因此当年的竣工面积与销售面积不是对应的关系。竣工面积中只有约70%的面积为可计入销售面积的部分,车位是另外按个数计算的,而非统计在销售面积之中。二是每年实际的销售面积都远远大于竣工面积,大约为每年相差20%-40%。去年的竣工总量约10亿多平方米,但销售面积约17亿平方米约为1:1.7的差距。

那么这个差距正来自于预售制度。每年销售的面积90%以上为正在建设而未完工的房屋,10%不到的面积为库存的现房。每年的竣工量实际都是在交付早于几年前销售的房屋。大多与当年的销售情况无关,也绝不会因竣工而造成大量库存。

如果按前十年销售面积与竣工面积之差计算,现有在建面积中约30多亿平方米是已经被销售了的面积。如扣除车库等各种配套面积,则差距会更大。实际在建面积中再扣除一部分(约20%)的非销售面积,那么等于只有新开面积和少量的在施面积是未被销售的面积。

因此才能解释为什么市场中许多城市有大量需求却无大量的供给,要用排号摇号的方式销售。除了因政府压制用审批价格的方式导致一些本可向市场销售的房屋无法销售,造成大量积压之外,实际的在施面积中本就没有充足的供给量。

虽然中国有巨大的在施面积总量,但从已预售的情况看,并不能说明未来有巨大的市场供给量和可能造成巨大的库存,反倒是有可能无法满足需求。尤其是部分被严格调控的城市,无论是从土地供给,从新开工还是从在建面积上看都存在着无法满足市场未来需求的情况。至少短期之内无法在市场决定价格的情况下,让房价下跌而不上涨。

也许中国需要按中国特色另外准备一套能更完整反映市场实际情况的统计方式:一是用同一定义和标准与国际统计接轨;二是能真实的反映市场的情况;三是不再以全国范围统计,而是以地方范围统计(城市统计)为主的加总方式,以更全面的反映地区和城市的情况;四是尤其万万不可都用平均数的概念去反映市场的价格和试图调控平均房价的上涨!

市场中的价格信号是最真实的反映市场供求关系的信号。但中国的土地是以价高者得竞拍的,因此土地的供给量控制会引发天价土地,而房价又是本应由市场中的供求双方决定的,却被政府用公权力干预变成了政府审批定价,市场中的价格信号就被政府行政权力扭曲了,并不能真实反映市场中的供求关系。

于是对市场的判断则不是靠市场中的价格信号,是靠政府对需求量与供给量的关系为参考了。但如果这一系列能反映供给与需求关系的指标都同样因中国制度特色而被误读误解,那么就无法真实的判断和理解市场中的需求了。

因此长期的政策调控和密集的政令出台,都证明政府并不掌握市场的真实情况,也无法出台合理和较长期的政策,也因此才会有短期内不停调整政策的节奏。用头痛医头,脚痛治脚的办法应对复杂的市场,结果是头病脚病都没治好,反而让全身所有的部位都出了新的毛病!

理清各种指标的定义与内涵,结合中国特色找出问题的所在,才能有助于更好的认识市场,并让政府合理、正确的制定相关的政策。清理那些本不应靠公权力的干预破坏市场机制的行政命令,让市场恢复其自我调节的功能。靠真实的价格信号,掌握市场中的供求关系,合理的调整土地供给的数量和节奏,让市场的供求双方自由的选择生产更适合于未来生活需要的住房和城市。让中国的城市化带动中国经济的发展,并实现人民想要的中国梦!(老.邓.的.财.经.茶.馆)
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